REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott. RL BA, ha pronunciato ai sensi dell'articolo 281 sexies comma 3
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 4673 R.G.A.C. dell'anno 2024 promossa
DA
(nato in [...] il [...], C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. DI VASTO ANGELA e dell'avv. ROBERTA BONO, con C.F._1 domicilio eletto in Saronno alla via San Giuseppe,117 presso lo studio dei difensori;

PARTE ATTRICE
CONTRO
(nato a [...] il [...], C.F. ), Controparte_1 C.F._2
(nata a [...] il [...], C.F. ), con il Controparte_2 C.F._3 patrocinio dell'avv. CLEMENTINI CARLO e dell'avv. CHIARA VILLA, con domicilio eletto in VIA MOLINO N.14
SARONNO, presso lo studio dei difensori;

PARTE CONVENUTA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio innanzi Parte_1 al Tribunale di Busto Arsizio e esponendo: di aver visionato, nel marzo Controparte_1 Controparte_2
2023, per il tramite dell'agenzia Gamma Immobiliare S.r.l., l'appartamento di proprietà dei convenuti sito in
Saronno, via Volta n. 79; di aver deciso di acquistare il suddetto appartamento e di aver conseguentemente sottoscritto la proposta di acquisto in data 21.4.2023 (doc. 3); che la suddetta proposta indicava, quale unico proprietario dell'immobile, , e non indicava le ulteriori generalità di quest'ultimo, ovvero il Controparte_1 codice fiscale, il luogo e la data di nascita e la residenza, e neppure l'altra comproprietaria dell'immobile, ovvero la convenuta , la quale si limitava a sottoscrivere l'ultima pagina del contratto;
che la proposta Controparte_2 prevedeva che l'atto definitivo di vendita sarebbe stato sottoscritto entro il termine non essenziale del
31.10.2023; che la clausola n. 7 bis del contratto conteneva una condizione sospensiva in forza della quale “Il proponente richiede di condizionare l'efficacia del contratto che si perfezionerà con l'accettazione della proposta come da articolo 7, sino alle 24:00 del 30.10.2023, al fine di verificare l'ottenimento di delibera di mutuo reddituale e post perizia della somma minima di €100.000”; di aver consegnato, in data 14.7.2024, un assegno intestato al dell'importo €10.000 a titolo caparra confirmatoria;
di aver ottenuto l'erogazione del mutuo CP_1 entro il 30.10.2023 e di aver pertanto sollecitato all'agenzia immobiliare la definizione della compravendita
- 1 - mediante la sottoscrizione di una valida proposta al fine di trasmetterla alla banca;
di non aver ricevuto, nonostante i plurimi solleciti, la proposta validamente compilata in quanto i venditori dichiaravano all'attore, per il tramite dell'agenzia immobiliare, che la precedente proposta non era più valida in quanto era decorso il termine del 31.10.2023 e avevano pertanto diritto di ritenere la caparra (docc. 4 e 5); che l'agenzia immobiliare,
d'accordo con i proprietari dell'immobile, gli aveva formulato una successiva proposta in forza della quale il prezzo dell'immobile sarebbe divenuto pari ad €105.000 e i convenuti avrebbero potuto restare nell'appartamento per un anno dalla data del rogito;
che, nonostante la sua adesione a tale ultima proposta svantaggiosa, l'agenzia immobiliare gli comunicava che l'immobile dei promissari venditori non era più disponibile in quanto già venduto a terzi.
Per tali ragioni l'attore ha concluso chiedendo di accertare e dichiarare la nullità e l'inefficacia della proposta di acquisto sottoscritta in data 21.4.2023 e avente ad oggetto l'immobile sito in Saronno, via Volta n. 79, e conseguentemente condannare i convenuti in via solidale al pagamento di €20.000 pari al doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385, comma II, c.c., oltre interessi e rivalutazione monetaria.
In subordine ha domandato, previo accertamento del grave inadempimento dei convenuti, la condanna solidale degli stessi al pagamento di €20.000, pari al doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385, comma II, c.c., oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Si sono costituiti tempestivamente in giudizio i convenuti e asserendo: che Controparte_1 Controparte_2 la proposta di acquisto era valida in quanto conteneva tutti gli elementi essenziali di un contratto di compravendita;
di non aver mai formulato all'attore, neppure per il tramite dell'agenzia, una seconda proposta di acquisto dell'immobile di loro proprietà contente la modifica delle condizioni contrattuali pattuite;
che era stato l'attore a rendersi inadempiente alla stipula del contratto definitivo di compravendita posto che, nonostante la disponibilità dei convenuti alla stipula del contratto definitivo anche oltre il termine del 31.10.2024, aveva preferito acquistare altro immobile esercitando di fatto il recesso dal contratto nel marzo 2024.
Nel merito hanno chiesto, in via principale, il rigetto delle domande attoree e in via riconvenzionale hanno domandato, previo accertamento del recesso dalla proposta di acquisto immobiliare per inadempimento imputabile all'attore, l'accertamento del loro diritto alla ritenzione di €10.000 a titolo di caparra confirmatoria versata dall'attore.
La causa istruita documentalmente è stata rinviata all'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex articolo 281 sexies c.p.c. e trattenuta in decisione ai sensi dell'ultimo comma del suddetto articolo.
Parte attrice, nella qualità di promissario acquirente in relazione al contratto preliminare stipulato con i convenuti
(doc. 3 di parte attrice), agisce in giudizio chiedendo l'accertamento della nullità e dell'inefficacia del contratto preliminare sottoscritto in data 21.4.2023 in quanto identifica, peraltro in maniera incompleta, solo CP_1
e non la comproprietaria dell'immobile .
[...] Controparte_2
L'eccezione di nullità sollevata dall'attore deve essere rigettata posto che la nullità di un contratto preliminare non deriva direttamente dalla mancanza dei dati anagrafici delle parti ma dalla mancanza di uno dei requisiti essenziali del contratto individuati dall'art. 1325 c.c. (ovvero l'accordo, la causa, l'oggetto e la forma) o dalla mancanza di determinabilità dell'oggetto del contratto stesso, che richiede che il bene sia almeno determinabile.
- 2 - E' stato, infatti, affermato dalla Suprema Corte (Cass. 10/05/2018, n. 11297) che "Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali.”
Nel caso di specie risulta ben identificato non solo il bene immobile oggetto di compravendita, ma altresì i promissari venditori e , posto che entrambi hanno sottoscritto per Controparte_1 Controparte_2 accettazione la proposta di acquisto formulata dall'attore e che risulta intestatario Controparte_1 dell'assegno emesso dall'attore a titolo di caparra confirmatoria (doc. 4 di parte convenuta), dunque correttamente identificato dal . Parte_1
Cionondimeno, il contratto de quo è caratterizzato da inefficacia originaria a causa del mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art. 7 bis (doc. 3 di parte attrice).
Al riguardo, la giurisprudenza distingue nettamente tra l'eccezione di avveramento della condizione risolutiva, che costituisce un elemento estintivo, quindi eccezione in senso stretto rilevabile solo dalla parte interessata, e il mancato avveramento della condizione sospensiva, che attiene all'efficacia iniziale del negozio. La sua carenza, ovvero il mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione, determina la mancanza di un elemento costitutivo e come tale è rilevabile dal giudice d'ufficio, purché ciò risulti dagli atti di causa (cfr. Cass. n.
15375/2010; Cass. n. 2214/2002).
Più di recente, la Corte di Cassazione ha asserito che “In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoposto a condizione sospensiva e risolutiva, il mancato avveramento della condizione sospensiva determina l'inefficacia originaria del negozio giuridico e costituisce elemento rilevabile d'ufficio dal giudice…Mentre l'eccezione di avveramento della condizione risolutiva costituisce un elemento estintivo del rapporto e pertanto configura un'eccezione in senso stretto rilevabile solo dalla parte interessata, il mancato avveramento della condizione sospensiva attiene all'efficacia iniziale del negozio e la sua carenza determina la mancanza di un elemento costitutivo, rilevabile dal giudice d'ufficio purché risulti dagli atti di causa” (Cassazione civile Sez. II sentenza n. 24860 del 9 settembre 2025).
Con riguardo al caso di specie, l'art. 7 bis del contratto preliminare sottoscritto tra l'attore e i convenuti contiene la seguente clausola sospensiva “Il proponente richiede di condizionare l'efficacia del contratto che si perfezionerà con l'accettazione della proposta come da art. 7, sino alle ore 24:00 del giorno 30/10/2023, al fine di verificare l'ottenimento di delibera di mutuo reddituale e post perizia della somma minima di
€100000..Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al Venditore la comunicazione scritta circa
l'ottenimento della delibera di cui sopra, il contratto perderà ogni efficacia…”.
Tale clausola (seppur imprecisa terminologicamente nella parte in cui afferma che il “contratto perderà ogni efficacia”, dovendosi intendere con tale espressione che il contratto non potrà più acquistare efficacia in maniera definitiva) deve essere interpretata quale clausola sospensiva.
L'efficacia del contratto era subordinata, dunque, alla comunicazione scritta rivolta al venditore circa l'ottenimento della delibera di mutuo.
Ebbene, non avendo l'attore comunicato in forma scritta ai venditori la delibera di ottenimento del mutuo, il contratto preliminare è inefficace sin dall'origine.
- 3 - È principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità che il contratto inefficace per mancato avveramento della condizione sospensiva può essere risolto solo ove sussista l'inadempimento colpevole di una delle parti al dovere di comportarsi in buona fede, durante il periodo di pendenza della condizione, per conservare integre le ragioni dell'altra parte, cioè di osservare i doveri di lealtà e correttezza di cui agli artt. 1175
e 1375 c.c., in modo da non influire sul verificarsi dell'evento condizionante pendente e fare quanto eventualmente necessario affinchè quest'ultimo si verifichi.
Al di fuori delle ipotesi di cui all'art. 1358 c.c., l'eventuale domanda di risoluzione per inadempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte dalle parti con il contratto sottoposto a condizione sospensiva deve essere rigettata, nel caso in cui la condizione non si sia verificata, poichè intanto si può parlare di inadempimento contrattuale in quanto sussista un contratto efficace: il mancato avveramento della condizione impedisce al contratto di produrre i propri effetti con conseguente impossibilità di parlare di inadempimento (ex multis, Cass.
n. 14006/2014).
Ciò posto, dunque, e non essendo dedotto un inadempimento colpevole della parte convenuta al dovere di comportarsi in buona fede durante il periodo di pendenza della condizione, ma essendo chiesta la risoluzione per inadempimento colpevole della parte venditrice rispetto a un contratto che è inefficace (per mancata comunicazione scritta nei termini pattuiti tra le parti dell'ottenimento del mutuo) la domanda proposta dall'attore di risoluzione del contratto per inadempimento della parte convenuta deve essere rigettata.
Per la stessa motivazione, e dunque per inefficacia del contratto, deve essere rigettata la domanda riconvenzionale formulata dalla parte convenuta in quanto la stessa richiede di accertare che il recesso dell'attore ( avvenuto nel marzo del 2024) sia stato illegittimo e quindi di ritenere la caparra.
Il contratto a quella data era già inefficace in quanto il termine per la comunicazione dell'avvenuta erogazione del mutuo era previsto nel mese di ottobre 2023 e quindi non può accertarsi alcuna illegittimità del recesso nella data indicata da parte convenuta.
Per effetto della dichiarata inefficacia del preliminare, e sono tenuti in solido Controparte_1 Controparte_2 alla restituzione di quanto conseguito in esecuzione del contratto, pari ad €10.000, oltre interessi dalla data della domanda (09.12.2024) al saldo, secondo quanto previsto dall'art. 2033 cod. civ. in materia di condictio indebiti, la cui decorrenza deve essere fatta risalire alla proposizione della domanda, rilevandosi che, in tema di indebito oggettivo, la buona fede dell'accipiens al momento del pagamento è presunta, per cui gravava sul solvens l'onere di dimostrarne la mala fede.
Non è dovuta, invece, la rivalutazione monetaria atteso che la restituzione dell'importo erogato non avviene a titolo risarcitorio.
Si precisa, per completezza della motivazione, che la restituzione della somma versata a titolo di caparra viene concessa alla luce di quanto affermato dalla Cassazione con sentenza n. 32810/2024 in un caso analogo a quello oggetto di lite, “non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti posti a fondamento della domanda, attribuisca alla parte un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato rispetto a quello richiesto;
quindi, proposta domanda di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare e di conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, non vi è una
- 4 - pronunzia ultra petita del giudice che ritenga che il contratto si sia risolto non per inadempimento ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti e perciò condanni il promittente venditore alla restituzione della sola caparra -la cui ritenzione è divenuta sine titulo - e non del doppio della caparra (Cass. Sez. 2 15-6-2020 n. 11466 Rv. 658263-03, Cass. Sez. 2 5-11-2009 n. 23490 Rv.
610624-01, Cass. Sez. 2 26-4-1971 n. 1232 Rv. 351387-01).
Analogamente, in questo caso, nel quale entrambe le parti imputavano alla responsabilità della controparte la mancata conclusione del contratto definitivo, i promittenti venditori per l'inadempimento della promissaria acquirente e la promissaria acquirente per il mancato avveramento delle condizioni da imputare ai promittenti venditori, la Corte d'Appello ha ritenuto che le condizioni non si erano avverate senza responsabilità dei contraenti e perciò ha disposto la restituzione della sola caparra a carico dei promittenti venditori che l'avevano ricevuta, in quanto la ritenzione era divenuta senza titolo.”
Alla luce della reciproca soccombenza e della circostanza che nessuna delle parti ha effettuato deduzioni coerenti con quelle che sono state le ragioni della decisione, le spese di lite tra le parti possono essere compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Busto Arsizio ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando sulla domanda formulata da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 CP_2
così provvede:
[...]
a) Rigetta le domande formulate dall'attore;
b) Rigetta la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto;

c) Dato atto dell'inefficacia del contratto preliminare, condanna e in Controparte_1 Controparte_2 solido tra loro alla restituzione in favore di della somma pari ad euro €10.000 oltre Parte_1 interessi legali dal 09.12.2024 e sino al saldo;

d) Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Busto Arsizio, il 18/11/2025
Il Giudice
RL BA
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