Sentenza n. 1856/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 27, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FANUCCI MASSIMO GINO, Presidente e Relatore
PIRONE OLGA, Giudice
VENANZI MARIO, Giudice
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2091/2025 depositato il 20/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0610682 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1069/2026 depositato il 02/02/2026
Richieste delle parti:
Nel giudizio iscritto al n. R.G. 2091/2025, promosso da
Ricorrente_1 S.p.A., in qualità di società di gestione del risparmio di società 1, con sede in Milano,
Via Cordusio n. 1, C.F./P.IVA P.IVA_1, rappresentata e difesa dai dott. Difensore_3, dott.
Difensore_1 e arch. Difensore_2, come da procura e mandato difensivo in atti, con domicilio eletto presso lo studio in indirizzo società 1
– RICORRENTE –

contro

Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Roma, Ufficio Provinciale – Territorio, con sede in Roma,
Via Raffaele Costi n. 58, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ex lege dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Roma, domiciliata in Roma, Via dei Portoghesi n. 12,
– RESISTENTE –
avverso l'avviso di accertamento catastale n. 2024RM0610682 – atto n. 2024RM0612661, relativo all'unità immobiliare di categoria D/7 sita nel Comune di Indirizzo_1, dati catastali.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato e depositato, Ricorrente_1 S.p.A., quale società di gestione del risparmio del società 1 proprietario dell'unità immobiliare in oggetto, impugnava l'avviso di accertamento catastale n. 2024RM0610682 – atto n. 2024RM0612661, emesso dall'Agenzia delle
Entrate – Associazione_1 di Roma, con il quale veniva rettificata la rendita catastale proposta con dichiarazione DOCFA relativa all'unità immobiliare censita in catasto fabbricati in categoria D/7, sita nel Comune di Fiumicino, Indirizzo_1.
La ricorrente esponeva che con dichiarazione DOCFA, corredata da planimetrie e relazione tecnica, aveva proposto per detta unità una rendita catastale pari a Euro 215.282,40, mentre con l'avviso impugnato l'Ufficio aveva attribuito la rendita di Euro 302.000,00, discostandosi in misura significativa dalla rendita proposta.
Deduceva, in sintesi:
○ l'insufficienza e/o erroneità della motivazione dell'atto impugnato, privo dell'indicazione specifica dei criteri tecnico–estimativi adottati e delle ragioni di scostamento rispetto alla rendita DOCFA, in violazione dell'art. 7 L. 212/2000 e dei principi in tema di motivazione degli atti catastali;

○ la violazione delle regole sul contraddittorio endoprocedimentale e sul sopralluogo, stante la mancata instaurazione di un effettivo confronto con il contribuente sulle risultanze di eventuali verifiche in loco, in contrasto con l'indirizzo giurisprudenziale (Cass. SS.UU. n. 19667/2014, Cass. nn. 10198/2016,
1196/2016, 13175/2015 e successive pronunce di merito) che richiede un contraddittorio effettivo, specie per gli accertamenti catastali fondati su aspetti fattuali dell'immobile;
○ l'eccessiva e non congrua determinazione della rendita attribuita, alla luce della documentazione tecnica prodotta (DOCFA 2023, planimetrie, documentazione fotografica, perizia tecnica CA, piano costi, report geotecnico, parere di esperto indipendente), che evidenzia condizioni strutturali, funzionali e geotecniche tali da non giustificare il livello di rendita accertato.
Chiedeva, pertanto, l'annullamento dell'avviso e la conferma della rendita catastale proposta con DOCFA
(Euro 215.282,40), ovvero la rideterminazione giudiziale della rendita in misura ritenuta equa, con vittoria di spese.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate – Associazione_1 di Roma, eccependo l'infondatezza del ricorso e sostenendo la correttezza formale e sostanziale dell'atto impugnato, nonché la congruità della rendita determinata (Euro 302.000,00) in base a criteri di stima diretta e valori di mercato/locazione desunti da banche dati catastali e prezziari;
a tal fine, depositava controdeduzioni, documentazione interna, nonché la sentenza n. 4684/2025 di altra sezione, invocata quale precedente favorevole in casi analoghi.
Nel corso del giudizio, la ricorrente depositava ulteriore documentazione, tra cui: nuovo DOCFA e planimetria aggiornata al 2023 (Docfa_e_Planimatria_2023), ampia documentazione fotografica dell'immobile (Documentazione_fotografica, Allegato 2 al ric.), perizia tecnica redatta da CA (Allegato
3 al ric.), piano dei costi (Allegato 4 al ric.), report geotecnico (Allegato 5 al ric.), parere di esperto indipendente (Allegato 9 al ric.), memorie difensive (Kryalos_Fiumicino_Memorie) e nota spese analitica.
La resistente, prima dell'udienza, depositava memorie integrative, un parere sull'ottenimento del certificato di agibilità (Allegato 6 al ric.) e un elenco–status della documentazione acquisita (Allegato 7 al ric.), sostenendo che lo stato dell'immobile, anche alla luce dell'agibilità, fosse pienamente coerente con la rendita accertata.
All'udienza del 28.01.2026, udita la relazione del giudice relatore e le parti come da verbale, la causa veniva trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e va accolto.

1. Oggetto del giudizio e poteri del giudice.
Oggetto del presente giudizio è l'avviso di accertamento catastale n. 2024RM0610682 – atto n.
2024RM0612661, con cui l'Agenzia delle Entrate – Associazione_1 di Roma ha proceduto alla rettifica del classamento e della rendita catastale dell'unità immobiliare di categoria D/7 sita in Fiumicino,
Indirizzo_1, attribuendo la rendita di Euro 302.000,00 in luogo della rendita DOCFA di Euro 215.282,40.
Gli atti relativi al classamento e all'attribuzione della rendita catastale costituiscono provvedimenti autonomamente impugnabili dinanzi alle Corti di giustizia tributaria;
il giudizio che ne deriva ha natura di impugnazione–merito, essendo il giudice chiamato a verificare non solo la legittimità formale dell'atto, ma anche la congruità del classamento e della rendita determinati dall'Ufficio, nei limiti delle domande e dei motivi di ricorso.

2. Motivazione dell'avviso per immobili D/7.
Per gli immobili a destinazione speciale, tra cui quelli censiti in categoria D/7, la determinazione della rendita avviene tramite stima diretta, che richiede una motivazione particolarmente accurata dell'avviso di classamento o rettifica: l'atto deve indicare i criteri valutativi adottati, gli elementi tecnici considerati, gli esiti dell'eventuale sopralluogo e le ragioni di eventuale scostamento rispetto alla rendita proposta in
DOCFA.
Nel caso di specie, l'avviso impugnato si limita a riportare il nuovo classamento e la rendita attribuita
(Euro 302.000,00), con un richiamo generico alle caratteristiche generali dell'immobile e all'uso industriale–produttivo, senza indicare in modo puntuale:
○ le risultanze dettagliate di sopralluogo;

○ i parametri concreti utilizzati (costo, mercato, reddito) e i relativi coefficienti;

○ i motivi specifici per cui la rendita DOCFA di Euro 215.282,40 è stata ritenuta incongrua.
Tale impostazione non soddisfa, per un immobile D/7, l'onere di motivazione così come delineato dall'orientamento più rigoroso in tema di motivazione degli atti catastali, specie quando l'Ufficio si discosta sensibilmente da una rendita proposta e tecnicamente supportata dal contribuente.
I richiami operati dalla difesa erariale alla sentenza n. 4684/2025 e al parere sul certificato di agibilità non valgono a colmare tali lacune: la decisione invocata concerne un diverso compendio, con differenti caratteristiche, e non può essere trasposta automaticamente nel presente caso;
l'agibilità attesta il rispetto di requisiti minimi di sicurezza, igiene e salubrità, ma non implica di per sé l'assenza di criticità strutturali e funzionali rilevanti ai fini estimativi.

3. Valutazione comparativa: rendita DOCFA, perizia CA, report geotecnico.
Anche a voler ritenere astrattamente sufficiente la motivazione formale, è necessario scrutinare il merito della stima.

3.1 Perizia CA.
La perizia CA, fondata su rilievi in sito, analisi delle condizioni strutturali e impiantistiche e comparazione con immobili omogenei, evidenzia che:
○ il complesso presenta pavimentazioni industriali ammalorate con fessurazioni e cedimenti, tali da limitare le potenzialità operative di alcune aree e da richiedere significativi interventi di ripristino;

○ una parte delle superfici è costituita da spazi tecnici, aree di manovra, locali non idonei a generare pieno reddito, che devono essere valutati con parametri riduttivi;

○ la localizzazione in ambito luogo 1 – luogo 2 non è assimilabile, quanto a domanda locativa e valori di mercato, alle aree logistiche prime del quadrante romano, con conseguente minorità dei canoni praticabili;

La perizia adotta un approccio combinato costo–mercato, stimando il valore tecnico–economico e la rendita correlata;
conclude che una rendita di Euro 215.282,40:
○ riflette adeguatamente lo stato manutentivo attuale e le condizioni funzionali;

○ è coerente con i canoni di locazione effettivamente praticabili per immobili D/7 comparabili nella stessa area;

○ tiene conto dell'incidenza, sui costi ma non sui redditi, degli interventi strutturali e di adeguamento necessari. La rendita di Euro 302.000,00 è giudicata eccessiva e non giustificata da un corrispondente maggior reddito potenziale, presupponendo un immobile privo delle criticità descritte e con standard qualitativi e funzionali più elevati di quelli riscontrati.

3.2 Report geotecnico.
Il report geotecnico documenta particolari condizioni del sottosuolo:
○ presenza di strati compressibili e necessità di specifiche soluzioni di fondazione e consolidamento;

○ cedimenti differenziali che hanno contribuito al degrado delle pavimentazioni e alla non perfetta planarità di alcune aree produttive;

○ elevata incidenza dei costi strutturali, non accompagnata da un proporzionale incremento di valore reddituale.
Tali elementi giustificano, sul piano tecnico–estimativo, l'adozione di coefficienti riduttivi rispetto agli immobili costruiti su terreni stabili, rafforzando la conclusione che la rendita di Euro 302.000,00 è sovrastimata, mentre il valore DOCFA di Euro 215.282,40 costituisce un punto di equilibrio ragionevole tra oneri strutturali e reddito effettivo.

3.3 Insufficienza delle controdeduzioni dell'Ufficio.
Le controdeduzioni dell'Ufficio e le memorie depositate prima dell'udienza si limitano in larga parte a richiamare valori medi desunti da prezziari e banche dati, nonché a valorizzare il rilascio dell'agibilità, senza una confutazione puntuale
○ delle specifiche criticità strutturali e manutentive rilevate dalla perizia CA;

○ dei dati geotecnici che incidono sull'utilizzabilità piena delle superfici;

○ delle risultanze documentali (fotografie, planimetrie, piano costi) che descrivono uno stato del compendio non coincidente con quello assunto come base per la rendita accertata.
In un giudizio di impugnazione–merito, il giudice, a fronte di due contrapposte ricostruzioni tecniche, deve preferire quella che si presenti più argomentata, aderente alle caratteristiche specifiche del bene e non smentita da ulteriori elementi: nel caso di specie, tale è la ricostruzione proposta dalla parte ricorrente, attraverso DOCFA 2023, perizia CA, report geotecnico e restante documentazione tecnica.
Ne consegue che la rendita di Euro 302.000,00 determinata dall'Ufficio non risulta adeguatamente provata, mentre la rendita DOCFA di Euro 215.282,40 appare congrua e meglio rappresentativa della reale capacità reddituale dell'immobile.

4. Conclusioni sul merito.
Alla luce di quanto sopra, il Collegio ritiene che:
○ l'avviso di accertamento catastale impugnato presenti carenze motivazionali, particolarmente rilevanti in relazione a un immobile D/7 oggetto di stima diretta;

○ in ogni caso, nel merito, la rendita accertata di Euro 302.000,00 sia eccessiva e non giustificata dalle condizioni strutturali, funzionali e geotecniche del bene, nonché dal contesto di mercato;

○ la rendita DOCFA di Euro 215.282,40, come comprovata dalla perizia CA, dal report geotecnico e dalla restante documentazione tecnica, sia congrua e debba essere fatta propria dal giudice.
Il ricorso va dunque accolto, con annullamento dell'avviso e determinazione della rendita nel valore
DOCFA.

5. Spese di lite
L'accoglimento del ricorso comporta la condanna dell'Agenzia delle Entrate – Associazione_1 di Roma alla rifusione delle spese di lite in favore della ricorrente.
Sulla base della nota spese depositata e ritenuta congrua, le spese vengono così liquidate:
○ Esborsi:
■ Contributo unificato: Euro 259,00
■ Spese di notifica e diritti: Euro 41,00
■ Totale esborsi: Euro 300,00
○ Compensi professionali:
■ Fase di studio: Euro 1.200,00
■ Fase introduttiva: Euro 1.400,00
■ Fase istruttoria: Euro 1.000,00
■ Fase decisionale: Euro 1.000,00
■ Totale compensi: Euro 4.600,00
○ Accessori:
■ Rimborso spese generali 15% su compensi: Euro 690,00
■ C.P.A. 4% su compensi + spese generali: Euro 211,60
■ IVA 22% su compensi + spese generali + C.P.A.: Euro 1.207,60
Totale complessivo: Euro 7.009,20.
Alla luce di quanto sopra esposto, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma, definitivamente pronunciando sul ricorso proposto da Ricorrente_1 S.p.A., come in epigrafe, così decide:

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Roma così decide: - accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla l'avviso di accertamento catastale n. 2024RM0610682 – atto n. 2024RM0612661, emesso dall'Agenzia delle Entrate – Associazione_1 di Roma, relativo all'unità immobiliare di categoria D/7 sita nel Comune di Fiumicino, Indirizzo_1; - dichiara che la rendita catastale dell'unità immobiliare di cui sopra deve essere determinata in Euro 215.282,40, come proposto dal contribuente con la dichiarazione DOCFA prodotta in atti e come confermato dalla documentazione tecnica (perizia CA, piano costi, report geotecnico, documentazione fotografica e parere dell'esperto indipendente); - condanna l'Agenzia delle Entrate – Associazione_1 di Roma a rifondere a
Ricorrente_1 S.p.A. le spese di lite, che liquida in complessivi Euro 7.009,20, di cui Euro 300,00 per esborsi, Euro 4.600,00 per compensi professionali, Euro 690,00 per rimborso spese generali al 15%,
Euro 211,60 per C.P.A. al 4% ed Euro 1.207,60 per IVA al 22%, come da nota spese depositata.