REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E D I NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Roberta De Luca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 14723 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2023, avente ad oggetto: impugnazione delibera assemblea condominiale vertente
TRA
, C.F. e , C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati e difesi, in forza di procure in atti, dall'avv. C.F._2
Francesco Procaccini, presso il cui studio in Napoli al corso Vittorio Emanuele n. 670 hanno eletto domicilio;

- ATTORI - CONTRO
C.F. Controparte_1
in persona dell'amministratore pro tempore avv. , P.IVA_1 Controparte_2 rappresentato e difeso, in forza di delibera condominiale del 28/02/2023, dall'avv.
, presso il cui studio in Napoli al corso Umberto I n. 237 ha Controparte_2 eletto domicilio;

- CONVENUTO -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da verbale di udienza del 16 maggio 2025, nel corso della quale i difensori costituiti hanno concluso riportandosi al contenuto delle rispettive note conclusionali. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio e Parte_1 Pt_2
rispettivamente proprietario delle unità immobiliari AT1, AT2, A4 ed int. 11,
[...]
12, 13, 14, 15 e 16 e degli immobili int. 17 e 15 siti al quinto piano dello stabile condominiale, hanno impugnato le delibere adottate dall'assemblea condominiale del
28/02/2023 relativamente ai punti 1) e 3) all'ordine del giorno, relativi all'approvazione dei bilanci consuntivo 2022 e preventivo 2023 ed all'approvazione della spesa straordinaria di 1.350,00 oltre oneri di legge alla ditta Cablistar per lavori di tinteggiatura del vano scala, premettendo che la procedura di mediazione obbligatoria che aveva preceduto il giudizio aveva avuto esito negativo e spiegando i seguenti motivi di opposizione:
- omessa tempestiva ricezione dell'avviso di convocazione dell'avviso di convocazione da parte di residente all'estero in Spagna;
Parte_2
- violazione del corretto riparto delle spese in quanto sia il consuntivo 2022, che il preventivo 2023, con relativi piani di riparto non avevano tenuto conto della esclusione dalla tabella B degli immobili di proprietà degli istanti siti al quarto e quinto piano dello stabile condominiale, così come stabilito con scrittura transattiva stipulata in data 17.02.2014 finché i condomini non avessero dichiarato di volersi avvalere dell'accesso da , in quanto l'accesso alle predette unità Controparte_1 immobiliari avveniva, in via esclusiva, da via San Pietro a Majella n. 6 e poiché
l'accesso alle scale condominiali era intercluso da un cancello di metallo chiuso con serratura, la cui chiave era nella disponibilità della sola amministrazione condominiale;

- violazione del corretto riparto delle spese anche in relazione alla spesa approvata con il capo 3) all'ordine del giorno, per lavori di tinteggiatura del vano scala, giacché non si era tenuto conto della esclusione degli istanti dall'obbligo di contribuzione di cui alla tabella B.
Hanno concluso nei termini che seguono: “dichiarare nulle le innanzi indicate deliberazioni assembleari, che col presente atto si impugnano, emettendo all'uopo ogni pronuncia connessa e conseguente;
annullare ed, in ogni caso, dichiarare invalide le innanzi indicate deliberazioni assembleari, che col presente atto si impugnano, emettendo all'uopo ogni
2 pronuncia connessa e conseguente;
condannare il convenuto in persona CP_1 dell'Amministratore p.t., al pagamento delle spese e compensi professionali del giudizio”.
Disposta, a seguito del rilievo della nullità dell'originario atto di citazione, non sanato dalla tempestiva costituzione in giudizio del convenuto, la rinnovazione CP_1 della notifica dell'atto di citazione, si è costituito il convenuto contestando CP_1 la titolarità attiva e la legittimazione ad impugnare le delibere da parte degli attori, giacché non avevano dimostrato di essere condomini del;
assumendo che CP_1
l'avviso di convocazione era stato ricevuto dall'attore con lettera Parte_2 raccomandata numero 00175550970IT, con ricevuta di ritorno, consegnata in data 27 gennaio 2023 presso il suo domicilio nel Regno Unito, aggiungendo che mai Pt_2 aveva comunicato il luogo di residenza o domicilio presso il quale ricevere le
[...] comunicazioni condominiali, diverso da quello in Inghilterra in uso al condominio;
eccependo, infine, la nullità dell'accordo transattivo invocato dagli attori, sia perché lo stesso era stato sottoscritto dopo la delibera condominiale di approvazione della transazione, non essendo perciò noto se il contenuto approvato dall'assemblea condominiale fosse identico a quello poi trasfuso nell'accordo, che per essere la transazione stata approvata a maggioranza dai condomini, sebbene, prevedendo per il futuro una deroga ai criteri di riparto delle spese condominiali di cui all'art. 1123
c.c., la stessa avrebbe dovuto essere approvata all'unanimità dei condomini, evidenziando che erano stati i condomini istanti ad apporre la porta sulle scale condominiali per essere esclusi dalla contribuzione alle spese condominiali relative alla scala, di cui alla tabella B.
Ha concluso nei termini che seguono: “In via del tutto preliminare, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva dei condomini e non avendo gli stessi Parte_1 Pt_2 fornito la prova della titolarità degli immobili, di cui gli stessi si dichiarano essere proprietari
e siti nel condominio di;
Sempre in via preliminare, rigettare l'eccezione Controparte_1 di omessa convocazione assembleare del condomino avendo il condominio Parte_2 provato documentalmente l'avvenuta spedizione e ricezione della convocazione assembleare del
28.2.2023; Nel merito, accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda attorea, essendo la delibera impugnata del 28/2/2023 valida ed efficace rispetto all'approvazione del consuntivo
2022 e al preventivo 2023 e ai relativi piani di riparto, in ragione della eccepita nullità della delibera condominiale del 12.02.2014 e dell'accordo transattivo del 17.02.2014, nella parte in cui, con l'approvazione dell'accordo transattivo i condomini avrebbero approvato a
3 maggioranza la modifica del criterio di riparto della spesa da Tabella B;
Condannare gli istanti al pagamento delle spese e competenze del giudizio, oltre oneri di legge, in favore del procuratore antistatario, maggiorato del 30% ai sensi del decreto del Ministero della Giustizia
8 marzo 2018, n. 37, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 96 del 26 aprile e con riconoscimento della maggiorazione ex art. 4 del Dm. 55/2014, per l'applicazione della normativa in vigore
(collegamento ipertestuale)”.
Scambiate le memorie ex art. 171 ter c.p.c. e ritenuta, all'esito dell'udienza di prima comparizione e trattazione, la causa matura per la decisione, nel corso dell'udienza del 16 maggio 2025 le parti hanno discusso ed il giudice ha riservato il deposito della sentenza nel termine di cui all'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c.
2. Va, in primo luogo, evidenziato che la difesa del codominio, pur avendo eccepito il difetto di legittimazione attiva degli attori, ha poi spiegato difese incompatibili con l'effettiva contestazione della qualità di condomini degli opponenti, assumendo che gli stessi volevano sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali.
In corso di causa, unitamente alla seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c., tempestivamente depositata in data 08/03/2024, ad ogni modo, sono stati depositati atti da cui si evince la qualità di condomini degli attori e di titolari di diritti reali su unità immobiliari site al quarto e quinto piano dello stabile condominiale.
Risulta, infatti, provato che è condomino perché proprietario Parte_1 dell'appartamento di quattro vani ed accessori sito al quarto piano dello stabile condominiale ed identificato nel NCEU del Comune di Napoli alla Sez. SLO, foglio 1, particella 192, sub. 12, in virtù di atto di divisione per notaio Persona_1 del 12.07.1978, rep. n. 25798, nonché che è usufruttuario dell'appartamento sito al quinto piano dello stabile condominiale di 5,5 vani catastali identificato nel NCEU del
Comune di Napoli alla Sez. SLO, foglio 1, particella 192, sub. 33, e dell'adiacente appartamento di 2,5 vani catastali, riportato nel NCEU del Comune di Napoli alla Sez.
SLO, foglio 1, particella 192, sub. 34 in virtù di atto di donazione per notaio
[...] del 23.04.2014, rep. n. 26895. Per_2
inoltre, è condomino perché nudo proprietario dell'appartamento sito Parte_2 al quinto piano identificato in NCEU del Comune di Napoli alla Sez. SLO, foglio 1, particella 192, sub. 33 e dell'adiacente appartamento di 2,5 vani catastali, riportato nel
NCEU del Comune di Napoli alla Sez. SLO, foglio 1, particella 192, sub. 34 in virtù di atto di compravendita per notaio del 4.5.2010, rep. n. 21933. Persona_2
4 Infondata è quindi l'eccezione di difetto di legittimazione attiva degli attori, i quali hanno dimostrato di avere diritti di proprietà e nuda proprietà di unità immobiliari in condominio site al quarto e quinto piano dello stabile.
3. Passando all'esame, nel merito, della domanda, va in primo luogo rammentato che, per costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, “debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass. civ., SS.UU., sent.
n. 4806 del 07.03.2005).
Più di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono tornate sul punto e, dichiarando di voler dare continuità alla decisione del 2005, hanno evidenziato che, in ambito condominiale, il legislatore ha optato per una disciplina giuridica improntata ad un “chiaro favore per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengono rimosse dal giudice”, tant'è che l'art. 1137 c.c., nel testo successivo alla novella di cui alla legge 220/2012, prevede, in caso di deliberazioni illegittime, di regola la loro annullabilità, non già la loro nullità (cfr Cass. civ., SS. UU., sent. n. 9839 del 12.04.2021).
Ove la delibera adottata dall'assemblea, quanto al suo profilo contenutistico, sia contraria ad una disposizione di legge la stessa è perciò di regola annullabile, eccettuate ipotesi residuali di delibere che si pongano in diretto contrasto con il contenuto precettivo di norme inderogabili, quali l'art. 1138, IV comma, c.c. e le norme richiamate dall'art. 72 disp. att. c.c.
Sono perciò annullabili e non già nulle le delibere adottate nel corso di un'assemblea riunitasi in violazione delle regole legislative che disciplinano la convocazione
5 assembleare e la regolare costituzione dell'organo assembleare e, quindi, la corretta formazione della volontà assembleare.
A ritenersi diversamente, le delibere condominiali affette da tali vizi potrebbero essere caducate in ogni tempo, data l'inapplicabilità alle ipotesi di nullità del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c., così determinandosi una situazione di incertezza nella gestione degli interessi collettivi.
Sono, invece, nulle le delibere le quali con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c. (cfr. Cass. civ., SS. UU., sent. n.
9839 del 12.04.2021).
4. Con il primo motivo di impugnazione ha denunciato la violazione Parte_2 dell'art. 66 disp. att. c.c. lamentando la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini nel termine di legge previsto.
Parte convenuta ha assunto che l'avviso di convocazione dell'assemblea era stato spedito a mezzo lettera raccomandata in data 18/01/2023 e che in data 27/01/2023 la stessa era stata ricevuta presso il suo domicilio nel Regno Unito, l'unico a disposizione del condominio, il quale mai aveva aggiornato l'anagrafe condominiale.
Il motivo di opposizione integra una censura di annullabilità della delibera condominiale.
Nel merito il motivo è fondato e merita accoglimento.
Va premesso, in termini generali, che l'onere di provare la regolarità della convocazione, costituente elemento costitutivo della validità della deliberazione, grava sul , non potendo porsi a carico del condomino impugnante “l'onere CP_1 di una dimostrazione negativa quale quella della mancata osservanza dell'obbligo di tempestivo avviso” (cfr. Cass. civ., sent. n. 12379 del 19.11.1992; in termini Cass. civ., sent. n. 24132 del 13.11.2009, la quale chiarisce che la prova gravante sul può anche CP_1 essere fornita tramite presunzioni senza che, tuttavia, possa essere attribuito valore presuntivo circa l'avvenuta ricezione dell'avviso di convocazione da parte dei condomini assenti al comportamento dei condomini intervenuti, che nulla al riguardo abbiano eccepito).
La mancata comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ai sensi dell'articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, come
6 appena ricordato, comporta l'annullabilità della delibera condominiale (Cass. civ. sent. n. 6735 del 10.03.2020).
L'avviso di convocazione di assemblea ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. deve qualificarsi quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall'applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e, in particolare, quale atto unilaterale recettizio ai sensi dell'art. 1335 c.c., al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il (sottoposto al relativo CP_1 onere) dimostri la data di pervenimento dell'avviso all'indirizzo del destinatario, salva la possibilità per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia (cfr. Corte d'Appello di Napoli, Sentenza n.
3482/2022 del 25.07.2022).
Per provare, quindi, il recapito tempestivo dell'avviso di convocazione, per il convenuto è sufficiente e necessario, in applicazione del principio di CP_1 conoscenza/conoscibilità, dimostrare la data di arrivo dell'avviso all'indirizzo del destinatario, il quale a sua volta è gravato dall'onere di provare l'assenza di colpa nella non conoscenza dell'atto e l'impossibilità di avere notizia dell'avviso (Cass. civ., sent.
n. 8275 del 25.03.2019; in termini Cass. civ., sent. n. 23396 del 06.10.2017, la quale aggiunge che la data di perfezionamento della notifica coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro).
Nel caso di specie l'attore ha negato la ricezione della comunicazione, Parte_2 riferendo che il suo domicilio effettivo si trova in Spagna. Di contro il condominio, per provare la regolare spedizione (e ricezione) dell'avviso, ha depositato in atti la copia della distinta della raccomandata e la semplice schermata del sito internet delle Poste
Italiane riepilogativa della spedizione.
In tema di presunzione di conoscenza degli atti ricettizi l'onere di provare l'avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario grava sul mittente, il quale può avvalersi di qualsiasi mezzo di prova, e quindi anche di presunzioni, al fine di provare l'invio dell'atto in un luogo che, per collegamento ordinario o normale frequenza o
7 preventiva indicazione, appartenga alla sfera di dominio o controllo del destinatario
(Cass. civ., sent. n. 11757 del 20.10.1999).
In quest'ottica la dimostrazione del solo invio di una raccomandata, anche in mancanza dell'avviso di ricevimento, costituisce prova certa della spedizione, da cui, in presenza di altri elementi, si può dedurre per presunzione la prova dell'arrivo dell'atto unilaterale al destinatario e della sua conoscenza (Cass. civ., ord. n. 511 del
11.01.2019).
Il mittente deve produrre l'avviso di ricevimento nel caso in cui lo stesso sia disponibile e certamente in tutti i casi in cui si discuta di un atto recettizio che, per espressa disposizione di legge, debba essere necessariamente inviato a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Non può ritenersi necessaria la produzione dell'avviso di ricevimento, ai fini dell'operatività della presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c., sia nel caso in cui non sia contestata l'avvenuta consegna della missiva da parte del servizio postale, sia nel caso in cui l'atto di cui si discute sia stato legittimamente inviato a mezzo di raccomandata semplice, senza avviso di ricevimento (Cass. civ., ord. n. 31845 del
27.10.2022).
La giurisprudenza ha costantemente negato che il deposito dell'avviso di ricevimento di una raccomandata a./r. (previsto ad esempio nelle notifiche giudiziarie) possa essere surrogato dalla produzione della stampa del sito delle Poste Italiane (Cass. civ., sent. n. 36900 del 16.12.2022).
Giacché, peraltro, come già osservato, l'avviso di convocazione è un atto unilaterale recettizio non costituente atto giudiziario, la copia della schermata del sito delle Poste italiane può essere valorizzata come uno degli elementi presuntivi, da cui desumere il corretto invio e la ricezione dell'atto.
Nel caso in esame la mancanza dell'avviso di ricezione può essere supplita dalla circostanza che opera la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della lettera raccomandata a lui spedita, anche in assenza di ricevuta di ritorno, stanti gli obblighi di consegna a carico del servizio postale (Cass. civ., sent. n. 9861 del
05.10.1998; Cass. civ., sent. n. 5821 del 22.04.2002; Cass. civ., sent. n. 15818 del
22.10.2003; Cass. civ., sent. n. 3873 del 22.02.2006) e, comunque, unitamente alle note del 27/06/2024 il convenuto ha prodotto il duplicato della cartolina di CP_1
8 ricezione della raccomandata, comprovante il suo avvenuto recapito, tardivamente ottenuto in corso di causa a seguito di reclamo.
Va, peraltro, rimarcato che l'attore ha negato di avere stabile domicilio presso l'indirizzo al quale è stato recapitato l'avviso di convocazione e che la documentazione prodotta dal condominio attesta solo il suo avvenuto recapito, ma non già il modo in cui la lettera raccomandata è stata recapitata (se con deposito presso un ufficio postale o con ricezione della missiva da parte di una persona determinata)
e la persona che la ricevette.
Il non ha perciò dimostrato che l'avviso di convocazione sia giunto nella CP_1 sfera di conoscibilità del destinatario, perché ricevuto presso quello che all'epoca era l'effettivo domicilio dell'attore. Nelle memorie difensive, infatti, il si è CP_1 limitato a dedurre che l'indirizzo al quale è stato recapitato l'avviso di convocazione fosse quello in uso al condominio e che alcuna comunicazione di variazione di domicilio era pervenuta al condominio, senza peraltro allegare e provare di aver provveduto all'aggiornamento dell'anagrafe condominiale sin da quando, nel mese di febbraio 2021, l'incarico di amministrazione era stato assunto dall'attuale amministratrice. Il condominio ha, inoltre, prodotto certificato di residenza storica dal quale risulta il trasferimento a Lisbona dell'attore sin dal 2017 (circostanza, questa, peraltro contestata dall'attore che ha assunto di vivere in Spagna, come risulta dal passaporto rilasciatogli nel 2020) ma che, comunque, attesta che la residenza non corrispondesse al luogo di recapito dell'atto.
Manca, perciò, un elemento di prova circa il fatto che il luogo presso il quale l'avviso
è stato indirizzato fosse l'attuale ed effettivo domicilio dell'attore, comunicato all'amministratore nella redazione dell'anagrafe condominiale, e, perciò, non può ritenersi provata la tempestiva ricezione dell'avviso di convocazione da parte di Pt_2
[...]
Ne consegue l'accoglimento dell'impugnativa proposta da Parte_2
5. Passando all'esame degli ulteriori motivi di opposizione proposti da Pt_1 giova rammentare che la Cassazione, partendo dal naturale presupposto che
[...] le scale sono dei beni condominiali, ha più volte precisato che la natura comune del bene può essere esclusa soltanto in presenza di un titolo contrario o nell'ipotesi in cui
9 risulti oggettivamente al servizio di un solo proprietario (cfr. Cass. civ., sent. n. n.
36377 del 13.12.2022).
La scala, infatti, per le sue caratteristiche strutturali è usualmente oggettivamente destinata al servizio di più unità immobiliari e rientra tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. proprio in virtù di tale sua naturale destinazione (cfr. Cass. civ., sent. n. 4528 del 27.03.2003).
Tale usuale destinazione delle scale all'uso comune, peraltro, può essere superata allorquando la particolarità del bene, per sue caratteristiche, sia quella di servire solo una parte dell'edificio.
Trattasi, per l'appunto, di quanto accaduto nel caso di specie, in cui nell'atto di transazione stipulato ed invocato dagli attori, si diede atto dell'interdizione delle scale condominiali agli attori, data l'apposizione di una porta sullo sbarco del pianerottolo di arrivo del quarto piano dell'edificio, le cui chiavi furono consegnate all'amministratore di condominio. Le unità immobiliari del quarto e del quinto piano, per tale ragione, non usufruiscono della cassa scale che si diparte dal civico n. 68 di fino al pianerottolo del quarto piano, avendosi accesso alle unità CP_1 immobiliari da differente via e civico.
Tale stato dei luoghi, nella sua conformazione materiale, non è stato contestato dal convenuto. CP_1
A prescindere, quindi, dalla validità dell'accordo transattivo per essere stato approvato un nuovo riparto delle spese condominiali, valevole per il futuro, senza l'unanimità dei consensi, con esonero totale dalla contribuzione secondo tabella B - quindi anche con riferimento alla porzione di scale posta al quarto ed al quinto piano del palazzo utilizzate dagli attori - tale stato dei luoghi, ratificato nell'accordo, ha determinato la creazione di un condominio parziale: fino alla porta di chiusura delle scale posta all'altezza del quarto piano dello stabile, con riparto delle spese fra i soli condomini dei primo tre piani;
dei soli proprietari delle unità immobiliari sovrastanti, quanto alla cassa scale del quarto e del quinto piano del palazzo.
Ne consegue che l'accordo transattivo è nullo nella parte in cui lo stesso, seppur approvato dalla maggioranza dei condomini, ha del tutto esonerato i condomini istanti dalla contribuzione totale delle spese della tabella B, con nullità parziale, solo in tale parte, della scrittura transattiva, giacché i condomini attori avrebbero dovuto
10 sopportare in via esclusiva le spese delle scale condominiali del quarto e quinto piano dello stabile ed essere esonerati dalla contribuzione solo delle spese della cassa scale dei primi tre piani del palazzo.
Quanto agli ulteriori accordi raggiunti, peraltro, deve ritenersi che la transazione sarebbe stata comunque voluta dai condomini, giacché con la stessa, frutto di lunga negoziazione, di cui si dà atto nel verbale di assemblea condominiale del 12/02/2024, si raggiunse un accordo economicamente conveniente per le parti circa i rapporti di debito e credito azionati con le liti in corso e relativi ai lavori alle scale condominiali, nonché si stabilì l'effettiva interdizione dell'uso di parte della cassa scale da parte degli attori e le modalità con cui questi ultimi avrebbero potuto chiedere di usufruire delle scale condominiali, così come gli eventuali ulteriori oneri di contribuzione in tale caso da loro dovuti a seconda dell'epoca in cui tale scelta fosse stata manifestata.
Non è stata in alcun modo dimostrata una differenza fra la bozza della transazione letta nel corso dell'assemblea condominiale del 12/02/2014 ed il successivo accordo sottoscritto. Nel verbale di assemblea condominiale, infatti, si legge che il testo dell'accordo fu letto in assemblea ai presenti ed approvato punto per punto, sicché deve ritenersi che la scrittura transattiva redatta sia stata conforme all'effettiva volontà della maggioranza dei condomini.
Ciò detto, in forza delle pattuizioni dell'accordo transattivo ritenute valide, si è venuta a determinare una situazione di condominio parziale, tale che gli attori - i quali non hanno manifestato nel corso degli anni intercorsi la propria volontà di fruire delle scale del condominio di fino allo sbarco del pianerottolo del quarto Controparte_1 piano (né la circostanza è stata dedotta) -, data la situazione di condominio parziale dei soli proprietari dei primi tre piani dello stabile quando alla porzione di scale condominiali che arriva al pianerottolo del quarto piano, debbano essere esonerati dall'obbligo di contribuzione alle spese di detto bene di cui non usufruiscono, con conseguente inapplicabilità della tabella B originariamente predisposta e necessità di predisporre una nuova tabella, che, in conformità con la previsione di cui all'art. 1123,
II comma, c.c., tenga conto della fruizione esclusiva delle due parti della scala divise dalla porta.
Tale criterio di riparto legale delle spese delle scale non è, invece, stato rispettato con la delibera impugnata, con la quale le spese sono state ripartite secondo gli ordinari
11 criteri di cui all'art. 1124 c.c., come se tutti i condomini fruissero delle scale condominiali nella loro complessiva estensione.
In conclusione, l'opposizione proposta da deve essere accolta, con Parte_1 annullamento delle delibere impugnate.
6. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, in applicazione delle tariffe di cui al D.M. n. 55/2014, aggiornato al D.M.
n. 147/2022, liquidando gli onorari sullo scaglione di valore indeterminabile (cfr.
Cass. civ., sent. n. 9068 del 21.03.2022, secondo cui “nell'azione di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato, e non sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell'istante e nei limiti della sua ragione di debito”, rimarcandosi che non è noto il valore economico dei bilanci impugnati), riconoscendo i compensi in misura media per le attività di attivazione della procedura di mediazione obbligatoria, di studio, introduttiva e decisionale e secondo quelli minimi per l'attività istruttoria, consistita nel solo deposito delle memorie ex art. 171 ter c.p.c.
Si invita la Cancelleria ad eseguire le opportune verifiche al fine di stabilire se il contributo unificato versato, sulla base di un valore dichiarato della controversia inferiore ad € 26.000,00, debba essere integrato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 146723/2023 R.G.A.C. pendente tra e Parte_1
contro sito in Napoli alla , in persona Parte_2 CP_1 Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
a) in accoglimento della domanda di parte attrice annulla le delibere adottate dall'assemblea condominiale del 28/02/2023 relativamente ai punti 1) e 3) all'ordine del giorno;

b) condanna il sito in Napoli alla , in persona del CP_1 Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore di e Parte_1 Pt_2
delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 264,00 per spese vive
[...]
12 ed € 7.249,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge;

c) manda, a cura della Cancelleria, per la verifica dell'eventuale integrazione del contributo unificato versato da parte attrice.
Napoli, 26 giugno 2025.
Il giudice
Roberta De Luca
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