R.G. n. 3624/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nel procedimento cautelare iscritto al n. R.G. 3624/2024 promosso da:
, nata a [...] il [...], C.F. , e Parte_1 CodiceFiscale_1
, nato a [...] il [...], C.F. Parte_2 CodiceFiscale_2
entrambi res.ti in Cagliari, Via Helsinki, 6, elettivamente domiciliati, in Cagliari, Via
G.B.Tuveri, 25, presso lo studio dell'avv. Paola Congiu che li rappresenta e difende in forza di procura speciale presente nel fascicolo telematico
Ricorrenti
Contro
, nata a [...] il [...], C.F. , Controparte_1 C.F._3
residente in [...] ed elettivamente domiciliata in Cagliari nella via
Garibaldi n. 203, presso lo studio dell'avv. Silvia Obino che la rappresenta e difende in forza di procura speciale presente nel fascicolo telematico
Resistente
Il Giudice Giorgio Latti ha emesso la seguente
ORDINANZA
e hanno formulato una domanda ex art. 703 c.p.c. al Parte_1 Parte_2
fine di ottenere da : Controparte_1
Pag. 1 a 31 1) l'immediata reintegrazione dei ricorrenti nel compossesso della porzione del cortile
comune di cui in premessa perpendicolare alla Via Helsinki, ordinando l'immediata
esecuzione, a cura e spese della resistente, di ogni lavoro necessario a ripristinare lo
stato dei luoghi preesistente alla sua attività di trasformazione, e precisamente, la
demolizione del vano in muratura eretto sul confine con la proprietà e la Pt_3
rimozione degli impianti tecnici posizionati all'interno del predetto vano, nonché il
ripristino della precedente pavimentazione e il reimpianto di due alberi d'ulivo di almeno
40 anni, disponendo ogni altro provvedimento idoneo alla reintegra nel compossesso;

2) ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., stabilire che la resistente sia tenuta al pagamento della
somma di Euro 100,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del predetto ordine e
fino all'integrale remissione in pristino dei luoghi;

3) ordinare alla resistente di astenersi da qualsiasi ulteriore attività diretta ad installare
un elevatore/ascensore sul lato del cortile comune parallelo alla Via Helsinki, ovvero in
qualsiasi altra parte del cortile stesso;

4) ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. stabilire che in caso di violazione dell'ordine di cui al
capo 3 la resistente sia tenuta al pagamento di una somma di Euro 5.000,00, salvo il
diritto alla remissione in pristino;

5) con vittoria di spese e competenze del giudizio, oltre spese generali nella misura del
15% e accessori di legge;

6) con riserva di chiedere nelle competenti sedi l'integrale risarcimento dei danni subiti;

A sostegno della domanda, i ricorrenti hanno esposto la vicenda nei seguenti termini:
- sono proprietari e nel possesso di alcune porzioni del maggior edificio sito in Cagliari,
nella Via Helsinki 4-6. Più precisamente, è proprietaria dell'unità Parte_1
immobiliare articolata ai piani primo, secondo e terzo, distinta al NCEU catasto al foglio
13, particella.2437, sub. 11, mentre è proprietario dell'unità immobiliare Parte_2
Pag. 2 a 31 articolata ai piani seminterrato e terra, distinta al NCEU al Foglio 13, particella 2437,
subalterno 3;
- le due unità immobiliari che compongono il corpo di fabbrica contiguo a quello da loro posseduto sono di proprietà e nel possesso di;
Controparte_1
- l'edificio è circondato per tre lati da un cortile comune a tutti i proprietari delle unità
immobiliari sopra indicate che si estende dal perimetro dell'edificio sino ai muri di confine del lotto, per una superficie complessiva di mq 274,50;
- fino al mese di gennaio del 2024 il predetto cortile veniva utilizzato da tutti i comproprietari/compossessori in conformità alla sua destinazione e si presentava, infatti,
come area aperta e scoperta, interamente accessibile e calpestabile, in parte pavimentata e in parte piantumata, che assicurava aria e luce al fabbricato e ne fungeva da ornamento e decoro, grazie alla presenza di aiuole con piante, rampicanti ed alberi, alcuni dei quali d'età risalente e di gran pregio;

- il 19.10.2022 si riuniva l'assemblea dei proprietari dell'edificio per deliberare sull'esecuzione di un intervento di efficientamento energetico e la IG.ra , Parte_4
amministratrice della AN RI S.r.l., all'epoca proprietaria degli immobili oggi nel possesso dei ricorrenti, esprimeva voto contrario all'intervento sulle proprie unità
immobiliari, ma autorizzava la resistente ad eseguire un cappotto termico nel proprio corpo di fabbrica, e ad installare temporaneamente i ponteggi necessari all'intervento nel cortile comune. In seguito, con PEC del 03.11.2023 comunicava Controparte_1
alla AN RI S.r.l. la sua intenzione di erigere sul cortile comune un elevatore
(ascensore) esterno, al servizio delle sue proprietà ma, anche in questo caso, la AN
RI S.r.l. manifestava la sua ferma opposizione negando l'esistenza di un diritto in tal senso;

Pag. 3 a 31 - nel gennaio 2024 la resistente avviava i lavori sulla propria porzione di immobile per poi estendere i lavori al cortile comune dove, nei primi mesi del marzo 2024, abbatteva,
all'insaputa dei comproprietari/compossessori, due pregiati ulivi di oltre 40 anni,
impiantati nel lato del cortile perpendicolare alla via Helsinki, installando al loro posto dei voluminosi impianti al servizio dei suoi immobili. In particolare, erigeva un grande serbatoio di accumulo per il solare termico nonché un fabbricato in muratura delle dimensioni di m 3 x m 2 x m 2,80 di altezza, chiuso da due porte metalliche dotate di serratura, atto a contenere i predetti impianti, manufatto poi completato nel mese di maggio 2024. Inoltre, nel mese di marzo 2024, in seguito alla rimozione del ponteggio innalzato per la realizzazione del cappotto termico, si constatava che le finestre presenti sulla facciata del fabbricato erano state trasformate in porte dotate di apertura dall'esterno,
elemento questo sintomatico dell'imminente costruzione da parte della resistente di un elevatore sull'area cortilizia comune;

- tale attività edificatoria veniva realizzata nonostante la ferma opposizione reiteratamente manifestata prima verbalmente e quindi con PEC 28.03.2024 con cui si intimava alla l'immediata cessazione dell'attività e la rimozione delle opere realizzate CP_1
con conseguente remissione in pristino del cortile;

- le opere in questione determinavano gravi limitazioni all'utilizzo da parte dei compossessori odierni ricorrenti, in quanto rendevano difficoltoso il passaggio e impossibile il trasporto di oggetti ingombranti da una parte all'altra del cortile;
inoltre,
l'abbattimento degli alberi e delle aiuole che li contenevano comportavano una alterazione della naturale funzione di ornamento e decoro svolta dal cortile;

Sulla base di tali elementi, e hanno, quindi, Parte_1 Parte_2
dedotto la sussistenza del fumus boni iuris in ordine alla condizione di compossesso,
turbata nel godimento a causa dell'attività edificatoria svolta dalla resistente sul cortile
Pag. 4 a 31 comune, che ha arbitrariamente alterato la larghezza e la conformazione del cortile nel lato perpendicolare alla via Helsinki, riducendolo così ad una corsia larga appena 1,45 m.
e che integra una forma di spoglio violento e clandestino in quanto idonea a precludere loro ogni facoltà di utilizzo e di godimento dell'area comune.
Con riguardo al periculum in mora, i ricorrenti hanno dedotto come la resistente, con la comunicazione inviata via PEC il 03.11.2023, abbia preannunciato il suo fermo proposito di realizzare un ascensore sul cortile comune nonostante l'espressa opposizione manifestata.
***
Si è costituita contestando l'ammissibilità e/o la fondatezza in fatto Controparte_1
e in diritto delle avverse domande e chiedendo l'integrale loro rigetto nei seguenti termini:
Tutto ciò premesso, nell'interesse di si conclude perché l'illustrissimo Controparte_1
Tribunale adito voglia:
1) Rigettare l'avversa domanda perché infondata;

2) Con condanna alle spese e competenze del giudizio, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
La resistente ha, quindi, dedotto:
- l'immobile della via Helsinki veniva edificato alla fine degli anni '70, dai fratelli e per essere destinato a residenza delle rispettive famiglie;
i due Per_1 Persona_2
fratelli si accordavano per attribuire la parte sinistra dell'immobile, per chi guarda l'edificio della strada, a e quella destra a Per_1 PE
- di essere nipote di , mentre gli attuali ricorrenti sono rispettivamente Persona_2
moglie e figlio di;
Parte_5
- in origine le due unità abitative avevano in comune: la recinzione lungo la via Helsinki;

quella posta sul retro dello stabile;
gli impianti (in particolare l'impianto fognario), il quadro elettrico e idrico;
il locale seminterrato presso il quale venivano collocate due
Pag. 5 a 31 caldaie e due serbatoi a servizio delle due unità abitative. L'accesso alle due unità
avveniva tramite un unico ingresso ugualmente comune, posto sulla via Helsinki al civico
6, prospiciente la parte destra dell'immobile. Accanto all'ingresso, sulla destra per chi accede al giardino, veniva posizionato il quadro elettrico contenente i contatori relativi alle due unità abitative, e gli allacci del servizio idrico. Il locale caldaia veniva invece realizzato dietro l'immobile, a livello scantinato, con le scale di accesso poste sul retro dell'immobile sul lato destro, ma che si sviluppa sulla proiezione dell'immobile posto sul lato sinistro;

- alla fine degli anni '80, però, su iniziativa di , i due fratelli decidevano Per_1 Pt_2
di seguire strade diverse, e procedevano a dividere tra loro tutti i beni sino a quel momento gestiti in comune;

- le due famiglie continuavano ad abitare nell'immobile della via Helsinki, senza più
intrattenere alcun rapporto tra loro e mutava anche la gestione dell'immobile. PT
, all'insaputa di realizzava un nuovo ingresso pedonale lungo la via
[...] PE
Helsinki, prospiciente la parte sinistra dell'immobile, che consentiva a lui ed alla sua famiglia l'accesso alla propria porzione immobiliare senza più passare davanti alla porzione abitata dalla famiglia del fratello. Le chiavi del nuovo cancello non venivano mai consegnate a il quale, a sua volta, provvedeva a cambiare la serratura Persona_2
del cancello preesistente senza consegnarne copia al fratello.
- venivano predisposti degli ingressi separati e delle vetrate scorrevoli che consentivano a ciascuna famiglia l'accesso e l'utilizzo in via esclusiva delle porzioni di giardino prospicienti la rispettiva porzione di immobile senza alcuna reciproca interferenza. La
famiglia di , titolare dalla porzione destra del fabbricato integrante la c.d. Persona_2
“caposchiera”, godeva ovviamente di una porzione di giardino più ampia, di cui dagli anni '90 ne aveva sempre avuto il pacifico pubblico ed ininterrotto il possesso in via
Pag. 6 a 31 esclusiva, vivendola quotidianamente, pulendola, curando le piante ivi allocate,
ospitandovi feste e pranzi con parenti e amici, parcheggiandoci propri automezzi;

- dagli anni '90 rimanevano comuni i soli impianti fognari, il quadro che ospita i contatori elettrico e idrico posto sulla destra dell'originario ingresso comune, ed il locale caldaie.
si limitava ad attraversare la porzione di giardino del fratello per Parte_5
ispezionare i quadri elettrici e/o per recarsi nel locale caldaie per riattivarlo per la stagione invernale. A loro volta, gli odierni ricorrenti non si erano più recati in quella porzione di giardino per il quali adesso agiscono in reintegra;

- a riprova della separazione delle aree di rispettivo utilizzo, negli anni le due porzioni immobiliari venivano interessate da diversi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, gestiti in totale autonomia da da una parte, e da Parte_5 PE
dall'altro. In particolare:
[...]
1) negli anni '90 realizzava un nuovo ingresso pedonale dalla via Helsinki Parte_5
prospiciente l'ingresso della propria abitazione, tagliando il muro di recinzione comune,
ed inserendovi un nuovo cancello di ferro le cui chiavi non veniva consegnata al fratello
PE
2) sempre negli anni '90 posizionava pesanti fioriere di cemento a dividere Parte_5
fisicamente in due la parte posteriore del giardino lungo il confine tra le due abitazioni,
ed apponeva delle grate di legno ad impedire ogni visione;

3) nei primi anni 2000 procedeva a ritinteggiare la recinzione esterna alla Persona_2
bifamiliare con un colore differente sino al confine “ideale” tra le due abitazioni per sottolineare la divisione di fatto esistente tra gli immobili;

4) nel 2015 la porzione di immobile di veniva ristrutturata, divisa in due Parte_5
unità, sopraelevata e fatta avanzare per quanto riguarda il piano terreno fino ad inglobare
Pag. 7 a 31 una porzione del giardino prospiciente la via Helsinki, senza richiedere alcuna autorizzazione a;
Persona_2
5) negli anni dal 2019 sino al 2021 provvedeva a risistemare alcuni punti Persona_2
del giardino confinante con la propria abitazione, ad espiantare gli alberi da frutta malati presenti nella parte retrostante la propria porzione di immobile, e a riposizionare le piastrelle in cemento nei punti rimasti senza vegetazione. Il tutto a proprie spese;

6) sempre nel 2021 frontalmente alla vetrata di accesso alla porzione abitativa di PE
(lato destro per chi guarda l'immobile) veniva posizionata una vela ombreggiante,
[...]
sistemato un nuovo tavolo in sostituzione di quello precedentemente utilizzato;

7) nel 2022, sempre frontalmente alla vetrata di accesso alla porzione abitativa di PE
(lato destro per chi guarda l'immobile) lungo il confine destro del giardino, e nella
[...]
parte posteriore sino al confine con veniva sostituita la pavimentazione e Parte_5
venivano realizzate una panca in muratura ed una copertura con travi in legno. Veniva
realizzata una panca in muratura ed una copertura con travi e venivano posizionate tavolo,
sedie e un dondolo, oltre ai vasi già presenti e i giochi dei nipoti, senza che venisse mossa alcuna contestazione. Nel perimetro del giardino venivano messe a dimora nuove piante ornamentali e gli ulivi presenti venivano potati in maniera importante. Le fioriere di cemento e le grate presenti nel retro del giardino venivano rimosse e sostituite con un muro realizzato a spese della famiglia di ma sull'accordo delle parti;
Persona_2
- alla fine dell'anno 2023, tentava di coinvolgere la famiglia di , Parte_5
contattando lo stesso e la figlia nelle opere di ristrutturazione e Per_1 Pt_4
potenziamento energetico dell'immobile, oggetto di contestazione. Infatti, la realizzazione di tali opere avrebbe portato un risparmio di spesa e un miglioramento dell'intero edificio, con vantaggio per tutti, ed inoltre si sarebbe potuto procedere alla
Pag. 8 a 31 realizzazione a costo zero di un ascensore esterno che avrebbe consentito sia alla famiglia di che a quella di di accedere a tutti i piani dello stabile;
Parte_5 Persona_2
- , e venivano così resi edotti dei lavori che si sarebbero Per_1 Pt_4 Parte_2
svolti nell'immobile e del taglio degli ulivi che con le loro radici avevano gravemente danneggiato le tubature degli impianti a servizio delle due unità abitative;

- decideva di non realizzare l'ascensore esterno, seppure lo stesso sarebbe stato posizionato sul suo terreno e davanti alle proprie finestre, sopra la propria bocca di lupo che serve all'areazione del proprio locale scantinato.
Con riguardo al fumus, ha eccepito il difetto del presupposto indefettibile per l'esercizio delle azioni a tutela del possesso, ossia il possesso del bene carente nel caso di specie in capo ai ricorrenti che non hanno fornito alcuna allegazione circa il rapporto di fatto esistente con il bene. Invero, non hanno avuto alcun possesso sin dagli anni '90, tenuto conto, altresì, che l'area di cui si discute è quella posta sulla destra dell'edificio davanti al cancello di accesso installato da e di cui la d non hanno Parte_6 Pt_1 PE
mai avuto le chiavi.
Difetterebbe altresì uno spoglio violento e clandestino in quanto i lavori erano stati dettagliatamente esplicitati dalla resistente per il tramite della madre e dei Persona_3
fratelli e a , e Non a caso lo CP_2 Persona_4 Per_1 Pt_4 Persona_5
stesso , con riguardo al taglio degli ulivi, aveva confermato che tale azione era Per_1
l'unica possibile per evitare che le radici creassero danni alle tubature comuni ed ai pozzetti.
Inoltre, l'asserito ingombro prodotto del locale tecnico, atto ad ospitare l'impianto di accumulo del fotovoltaico, è inferiore rispetto a quello degli ulivi tagliati che, al contrario,
costringevano chi attraversava il giardino ad abbassarsi per evitarne i rami. Tra la casa ed il locale tecnico transitano agevolmente tre persone affiancate.
Pag. 9 a 31 L'ascensore esterno non risulta essere stato realizzato né verrà realizzato nell'immediato futuro, in quanto la semplice realizzazione di porte finestre nulla prova ed in ogni caso tale manufatto verrebbe realizzato sul terreno della resistente.
In merito al periculum ha eccepito che il taglio degli ulivi e l'ultimazione del locale tecnico venivano realizzati tra dicembre 2023 e gennaio 2024 ed i ricorrenti se ne avvedevano tre mesi dopo, tuttavia, tale circostanza non vale a ritenere sussistente un danno urgente, grave ed irreparabile.
In particolare, la resistente ha dedotto “Di contro è evidente il danno che deriverebbe a
da un eventuale accoglimento della domanda, anche tenuto conto della CP_1
eccezione di usucapione formulata.
La demolizione del locale tecnico comporterebbe infatti la necessità di disinstallare
l'impianto fotovoltaico che ha permesso la riduzione dell'impatto ambientale
dell'immobile, che ha guadagnato tre classi di merito energetico secondo le linee guida
della Comunità Europea.
Controparte richiede altresì che vengano reimpiantati ulivi di 40 anni, senza tenere in
alcun conto la circostanza che degli ulivi presenti sino al gennaio 2024 non si è mai presa
alcuna cura, non ha mai contribuito alle spese per la loro potatura e/o per la riparazione
dei tubi danneggiati dalle radici.”.
***
Nelle note successive, d hanno eccepito che: Pt_1 PE
- sin dall'epoca della costruzione, gli impianti (fognari, idrici, elettrici, di riscaldamento),
posti al servizio delle due originarie unità immobiliari, venivano posizionati lungo tutto il perimetro del cortile che circonda per tre lati l'edificio, dove si trovano tutt'ora. Nel
sottosuolo del cortile veniva interrata la cisterna per il gasolio. Sui muri di confine, in prossimità dell'ingresso carrabile dalla Via Helsinki, venivano posizionati il quadro
Pag. 10 a 31 elettrico e i contatori idrici. Sul retro dell'edificio, all'interno di un vano interrato accessibile solo dal cortile, venivano collocate le caldaie, i serbatoi per l'acqua e gli impianti di pressurizzazione. La sistemazione del verde e la piantumazione del giardino veniva realizzata dall'impresa .. Nell'occasione venivano impiantati i due Controparte_3
ulivi, di cui si parla nel ricorso introduttivo.
- la Edilturist S.p.a., originaria proprietaria, vendeva l'unità immobiliare posta a sinistra rispetto alla via Helsinki alla AN RI S.r.l., all'epoca amministrata da PT
, vendita che ricomprendeva “la quota indivisa di una metà della circostante area
[...]
pertinenziale tenuta a giardino della superficie complessiva di mq trecentocinquanta
circa, e di tutti gli elementi condominiali di cui all'art. 1117 cod. civ.”. In seguito alla liquidazione della AN RI S.r.l., i suoi beni venivano assegnati ai soci Pt_1
ed , i quali continuavano ad esercitare il possesso dell'area cortilizia e degli PE
impianti ivi esistenti negli stessi termini del proprio dante causa;

- fino all'anno 2010 l'unico accesso all'edificio bifamiliare era costituito dal cancello carrabile nella via Helsinki n. 6, pertanto, necessariamente, tutti gli utilizzatori dell'immobile transitavano sulla parte di cortile prospiciente l'unità immobiliare in uso alla famiglia di per raggiungere la propria abitazione. La realizzazione di Persona_2
un ingresso pedonale nella Via Helsinki n. 4 rendeva meno frequente l'accesso dal cancello carrabile, senza però escluderlo. L'ingresso carrabile viene tuttora utilizzato ogni qualvolta ve ne sia la necessità, a fronte della piena disponibilità delle chiavi e di conseguenza c'è sempre stato libero accesso all'intera area cortilizia senza incontrare ostacoli, limitazioni o opposizioni, come dimostrato dalle fotografie allegate al ricorso introduttivo (doc. da 11 a 18) scattate da nel corso dei lavori per i quali è Parte_2
causa, senza alcuna opposizione della resistente;

Pag. 11 a 31 - a riprova della situazione di comproprietà viene in rilievo il fatto che negli anni i proprietari delle due unità immobiliari tentavano più volte di addivenire ad una divisione del cortile, senza mai raggiungere un accordo (doc. 29). Da ultimo, il 15.11.2023, pochi mesi prima dei fatti per i quali è causa, , madre dell'odierna resistente, Persona_3
inviava alla IG.ra , già amministratrice della AN RI S.r.l., una Parte_4
proposta di divisione, sotto forma di bozza di accordo (doc. 30.31). La proposta, così
come formulata, veniva declinata, ma la IG.ra , a ciò delegata dagli odierni Parte_4
ricorrenti, conferiva agli ingegneri e l'incarico di Persona_6 Testimone_1
effettuare il rilievo, la misurazione e la rappresentazione grafica dell'intero cortile, al fine di vagliare soluzioni alternative. In occasione di un sopralluogo effettuato il 13.12.2023,
i predetti ingegneri ispezionavano ogni parte del cortile, e ne documentavano lo stato,
senza incontrare opposizioni;

- la mancanza di opposizione alla circostanza che i nipoti di giocassero nel Persona_2
giardino, o a che lo stesso fosse utilizzato dai comproprietari per riunioni familiari, non vale a dimostrare il possesso esclusivo dell'area. Invero, per stessa ammissione della stessa controparte, , i suoi familiari e molteplici soggetti a ciò incaricati Parte_5
potevano liberamente transitare e sostare nell'area cortilizia prospiciente l'abitazione di per le più varie eIGenze e attività: dalla manutenzione ordinaria e Persona_2
straordinaria degli impianti tecnici ivi insistenti, allo spurgo delle fognature che corrono sotto quel tratto di giardino, dalla periodica lettura dei contattori idrico ed elettrico,
accessibili solo dalla parte del giardino prospiciente l'abitazione della resistente, alla verifica dello stato di salute delle piante allocate in quel tratto del giardino, dalla manutenzione e riattivazione stagionale della caldaia, al cui locale si accede attraverso una scala posta di fronte al fabbricato della resistente, al rifornimento di gasolio, che avviene tramite una pompa che dall'autocisterna parcheggiata nella Via Helsinki
Pag. 12 a 31 attraversa tutta l'area prospiciente l'immobile della resistente, per raggiungere il serbatoio interrato (v. doc. 28). In sostanza, fino al verificarsi dei fatti esposti nel ricorso introduttivo, il godimento del cortile comune da parte dei familiari della resistente è
rimasto entro i limiti del “pari uso” previsto dall'art. 1102 cod. civ.
- non è vero che ciascun compossessore si è limitato a svolgere l'attività di manutenzione limitatamente alle porzioni di giardino prospicienti la propria abitazione. Infatti, Per_1
e hanno sempre curato personalmente la potatura e la rifinitura delle Parte_2
numerose piante rampicanti di bouganville che decorano il muro di confine con la Via
Helsinki, e hanno manutenuto la siepe di alloro impiantata lungo il confine laterale, senza fare alcuna distinzione tra le varie parti del cortile. Di recente, in occasione della potatura dell'imponente magnolia posta sul lato parallelo alla Via Helsinki, la AN RI
S.r.l. ha subito offerto ai compossessori la quota delle spese di sua competenza (doc. 32).
Alcune iniziative assunte dal IG. e dai suoi familiari sono state oggetto di Persona_2
puntuali contestazioni, poiché lesive della simmetria e del decoro del complesso immobiliare (doc.33). Altre iniziative relative alle parti comuni sono state concordate tra le parti. Nel novembre del 2020 i proprietari del lotto confinante con la parte retrostante del giardino segnalavano la pericolosità della recinzione metallica posta sopra il muro di confine tra il loro cortile e il cortile delle odierne parti (doc. 34). In quell'occasione le attività di manutenzione da attuare furono definite dalle parti di comune accordo (doc.
35);
- nel 2015 la AN RI S.r.l., fruendo delle agevolazioni previste dal Piano-Casa
(doc. 36), eseguiva dei lavori di sopraelevazione ed ampliamento sulla porzione di immobile di sua proprietà esclusiva, suddividendola in due unità immobiliari. Non
corrisponde al vero quanto dedotto in sede di comparsa, ossia che il piano terreno sia stato fatto avanzare “fino a inglobare una porzione del giardino prospiciente la Via Helsinki”,
Pag. 13 a 31 l'intervento edilizio, infatti, non ha interessato parti comuni e pertanto non è stata richiesta nessuna autorizzazione. Ad ogni modo, a seguito del frazionamento dell'immobile in due unità immobiliari, l'abitazione della sita ai piani primo, secondo e terzo, non ha Pt_1
accesso diretto alla parte del cortile retrostante la Via Helsinki. Il retro del cortile è
raggiungibile solo dall'esterno, percorrendo i tre lati del cortile comune;

- nell'anno 2020 i familiari di segnalavano alla AN RI S.r.l. che Persona_2
egli, a causa di una grave infermità, non riusciva più ad accedere e a transitare nel giardino. Chiedevano pertanto di poter risistemare a loro spese la pavimentazione ed eseguire alcuni interventi atti a consentire il transito della sedia a rotelle. L'autorizzazione veniva concessa senza indugio ed in seguito non veniva realizzata alcuna recinzione di parti del cortile, che è rimasto invece fruibile nella sua interezza da parte di tutti i compossessori.
- non corrisponde al vero che , e siano stati Per_1 Pt_4 Parte_2
preventivamente informati del taglio degli ulivi e della realizzazione di una centralina e di un vano tecnico nel cortile comune. Come emerge dal verbale d'assemblea del
19.10.2022. La AN RI S.r.l., interpellata dalla resistente, ha immediatamente dichiarato di non essere interessata all'intervento di efficientamento energetico, e, su richiesta della IG.ra , ha autorizzato “l'utilizzo degli spazi comuni per CP_1
l'installazione dei ponteggi, e l'inserimento di un cappotto termico negli spazi confinanti
le sole unità immobiliari di ”, senza dunque autorizzare anche il taglio Controparte_1
degli ulivi e la realizzazione del vano tecnico. Inoltre, tale richiesta di autorizzazione attesta che la resistente era ben consapevole che l'area prospiciente la propria unità
immobiliare non era una sua proprietà esclusiva;

- in merito al fumus, l'immobile dall'epoca della sua costruzione e fino ad oggi, è sempre stato da loro abitato sia quando era di proprietà della AN RI S.r.l. che dal 1989
Pag. 14 a 31 al dicembre del 2023 esercitava il possesso comunque per il tramite l'attività dei suoi soci e dei suoi amministratori, tutti appartenenti alla famiglia nucleare di , sia Parte_5
successivamente alla sua liquidazione con assegnazione ai soci con atto pubblico del
30.11.2023, come dimostrano le circostanze in precedenza dedotte;

- non può condividersi l'affermazione per cui sia nel possesso Controparte_1
dell'immobile “dagli anni '90”, essendo la stessa nata il [...], né risulta essere stata allegata e dimostrata alcuna accessione del possesso che possa consentirle di unire il suo possesso a quello del suo autore;

- in ordine allo spoglio e/o molestia è innegabile che il vano tecnico realizzato dalla resistente sottragga il compossesso di una consistente porzione del cortile comune,
modificando la sua destinazione, mentre, per quanto riguarda, il periculum, lo stesso non
è presupposto dell'azione di reintegrazione il cui unico presupposto è che l'azione venga proposta entro un anno dal sofferto spoglio, avvenuto nelle date indicate nel ricorso introduttivo, senza che rilevi il possibile pregiudizio che la resistente avrebbe dalla demolizione del locale tecnico.
***
La resistente ha replicato che:
- nell'area cortilizia sono presenti impianti separati a servizio delle due abitazioni, con l'allocazione dei contatori elettrico e idrico in un quadro comune posizionato alla destra del cancello di accesso all'immobile dal civico 6, nonché un locale interrato che ospitava le caldaie e i serbatoi dell'acqua a servizio delle originarie due unità abitative dove indicato da controparte, che coincide con la descrizione fatta in comparsa;

- non ricorre compossesso del cortile, bensì una netta separazione in due giardini, in quanto:
Pag. 15 a 31 1) il muro di recinzione prospiciente la via Helsinki ha due colorazioni differenti fin dagli anni 2000, in corrispondenza delle due unità abitative e dei rispettivi giardini. Anche la buganvillea risulta potata diversamente (doc. 17);
2) i due giardini hanno impianti di illuminazione diversi. I punti luce che illuminano la porzione di si accendono dall'interno della sua abitazione, ed ugualmente i CP_1
punti luce che illuminano la porzione di giardino dei ricorrenti (punti luce diversi da quelli della vicina) si accendono dalle loro abitazioni. Le foto notturne mostrano l'area di illuminata sui tre lati, mentre quella di rimane spenta, perché CP_1 Pt_1 Pt_2
azionabile solo dall'interno delle loro abitazioni (doc 21);
3) le fotografie allegate alla comparsa di costituzione mostrano inequivocabilmente come l'area cortilizia prospiciente i tre lati dell'abitazione di sia stata oggetto negli CP_1
anni passati di modifiche legate all'uso esclusivo che di tali aree hanno fatto CP_1
e i suoi danti causa (sostituzione della pavimentazione, rimozione di alberi da frutta,
realizzazione pergolato e panche in muratura), che ne hanno escluso dal godimento gli odierni ricorrenti ed il loro dante causa;

4) non è vero che fino all'anno 2010 l'unico accesso all'edificio bifamiliare fosse costituito dal cancello carrabile nella via Helsinki n.

6. Tale affermazione è già smentita dall'immagine scaricata dal sito Google Heart, prodotta come prima immagine del doc.
1) allegato alla Comparsa di Costituzione. L'immagine risale infatti all'anno 2009, come riportato dal sito, e mostra chiaramente i due ingressi autonomi alle due abitazioni.
Nessun soggetto riconducibile a , o alla AN RI S.r.l., e meno Parte_5
che mai gli odierni ricorrenti nell'ultimo anno, hanno più utilizzato l'ingresso pedonale e/o carrabile della via Helsinki 6, così come nessuno di loro ha mai liberamente circolato,
transitato o sostato nell'area cortilizia utilizzata da e dalla propria famiglia. CP_1
L'accesso alla porzione di giardino prospiciente l'immobile di è sempre stato Persona_2
Pag. 16 a 31 consentito unicamente per arrivare agli spazi comuni nei quali erano allocati i contatori idrici e elettrici, e per accedere al locale seminterrato che ospitava le due caldaie e i due serbatoi di acqua. Tale passaggio è stato effettuato sempre e solo da , il Parte_5
quale deve attraversare la porzione di giardino di per accendere la propria CP_1
caldaia nei mesi invernali o verificare il proprio quadro elettrico e idrico. Al di fuori del passaggio per tale finalità, nessuna ulteriore attività è mai stata compiuta da lui e dai suoi aventi causa sulla porzione di giardino di . Inoltre, la circostanza che CP_1 Pt_2
abbia scattato alcune fotografie dello stato dei luoghi mentre i lavori erano in corso
[...]
di esecuzione non prova un possesso delle aree, essendo verosimile che siano state scattate di nascosto, appositamente per questa vertenza;

- è vero che in più occasioni le parti avessero tentato di addivenire ad accordi ma questi erano finalizzati ad apporre dei segni visibili di divisione del giardino tra le due abitazioni,
non a caso, nella missiva prodotta da controparte come doc. 29), già nel 1999,
rispondendo all'avv. Ciboddo in merito ad una proposta di divisione del giardino avanzata da , per conto di la resistente dava atto che la divisione Parte_5 Persona_2
proposta non era attuabile per l'esistenza di diritti già acquisiti sulle aree da parte dei soggetti coinvolti (doc. 29 avverso).
Nel 2023, dopo altri 30 anni connotati da sporadici incontri e brevi interlocuzioni legate esclusivamente a imprescindibili questioni “tecniche” con , Parte_5 Per_3
, madre dell'odierna resistente, prendeva contatti con la cugina ,
[...] Parte_4
figlia di , allo scopo di coinvolgere i parenti nella ristrutturazione, il Parte_5
potenziamento energetico e l'abbattimento delle barriere architettoniche dell'edificio (l
'abitazione della all'interno ha solo una scala a chiocciola). In quella CP_1
occasione i rapporti si erano estesi al tentativo di raggiungere un accordo bonario che coinvolgesse sia l'immobile di via Helsinki (apposizione termini nel giardino,
Pag. 17 a 31 sistemazione dei contatori sulle rispettive aree di giardino, risanamento del comune locale caldaie nella quale era oramai presente solo la caldaia a servizio dell'immobile di PT
) sia due diversi immobili in AN RI di Pula anch'essi limitrofi, sempre
[...]
riconducibili alle due famiglie (doc 18). La parte riconducibile a avrebbe Parte_5
eseguito lavorazioni di suo interesse a AN RI, e contestualmente la parte riconducibile a si sarebbe fatta carico di lavori presso l'immobile di Cagliari. Persona_2
Le scritture venivano predisposte da , più interessata a AN RI Parte_4
(l'immobile era stato da poco intestato al suo compagno ), ma nessun Persona_7
accordo veniva mai raggiunto nonostante la disponibilità dimostrata da e CP_1
dagli altri soggetti coinvolti. In questa cornice più ampia devono essere inserite le diverse scritture scambiate tra e , e l'inutile tentativo di quest'ultima di Pt_4 Persona_3
aiutare le parti ad addivenire ad un accordo bonario almeno per Cagliari. Le negoziazioni messe in atto per apporre fisicamente i segnali di divisione delle aree già di fatto esistente non presuppongono in alcun modo il riconoscimento da parte di del CP_1
compossesso delle aree medesime, ma si limitavano a prendere atto di una situazione di fatto già esistente da quarant'anni;
- in ordine al sopralluogo degli ingegneri e richiedeva Per_6 Tes_1 Parte_2
l'autorizzazione al suo svolgimento alla cugina in modo da poter accedere Persona_3
a quella porzione di giardino con i propri tecnici;

- in merito al possesso delle aree, si conferma che l'utilizzo di tale porzione di area da parte del solo , tollerata da e dai suoi danti causa, si è sempre Parte_5 CP_1
e solo limitata alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti tecnici ivi collocati e alla manutenzione e riattivazione stagionale della caldaia, al cui locale si accede attraverso una scala posta sul retro del fabbricato della resistente. Dato che tale utilizzo avveniva in maniera sporadica, la mancata manutenzione, messa in sicurezza, e
Pag. 18 a 31 igienizzazione del locale caldaia, che ospita oramai solo la caldaia dei ricorrenti, è stata infatti oggetto di numerosi solleciti da parte della resistente, poiché il locale si trova in condizioni pessime, insalubre, e dallo stesso promana un cattivo odore di acqua stagnante mista a gasolio (doc. 20).
- con riguardo agli ulivi, la cura e gestione degli stessi è sempre stata posta in essere da e dai suoi familiari e da soggetti esterni da loro incaricati;
Persona_2
- non esiste nessuna siepe di alloro in quella porzione di giardino in quanto la stessa si trova sul confine sinistro del giardino, in linea con la proprietà – e Pt_1 Pt_2
l'abitazione con ingresso al civico n. 2 di via Helsinki.
- nessuna rilevanza assume la circostanza che la AN RI si sia offerta di collaborare alle spese per la potatura della magnolia prospiciente la proprietà . CP_1
Come risulta dai messaggi intercorsi tra le parti, peraltro, il contributo offerto dalla AN
RI era relativo alla potatura della bouganvillea che, promanando dalla porzione di giardino prospiciente l'abitazione di si era arrampicata sull'albero (doc. Parte_5
32 avverso);
- ugualmente privo di qualsiasi valore nel presente procedimento la contestazione relativa ad un pluviale posto sulla terrazza dell'immobile, tra l'altro posizionato da Persona_2
per ovviare alle infiltrazioni di acqua provenienti dal nuovo immobile realizzato in sopraelevazione dal fratello nel 2015 (doc. 33 avverso); quanto, infine, alla Per_1
recinzione comune posta sul confine retrostante l'immobile, corrisponde a verità che in quella occasione le due famiglie collaborarono tra loro, posto che non era possibile intervenire disgiuntamente sul muro che era stato realizzato in maniera unitaria ed era sormontata da un'unica pesante recinzione metallica non fisicamente frazionabile (docc,
34 e 35 avversi). Si noti come nello scambio di messaggi le due cugine rilevino come non si fossero mai parlate con quella frequenza negli ultimi trent'anni;
Pag. 19 a 31 - nel 2020 non era affetto da nessuna grave infermità, inoltre, dato che le Persona_2
parti non si rivolgevano la parola da trent'anni, mai si sarebbero rivolti a Parte_5
o suoi familiari per comunicargli di una infermità del fratello. Le fotografie dello stato dei luoghi allegate alla Comparsa di costituzione dimostrano come la porzione di giardino cui si accede dall'immobile fosse già piastrellato e perfettamente accessibile CP_1
anche da una eventuale sedia a rotelle fino da almeno l'anno 2008;
- in ordine all'abbattimento degli ulivi, e venivano Per_1 Pt_4 Parte_2
semplicemente informati, dunque, non si era voluta chiedere una loro autorizzazione ma aprire un dialogo in vista del coinvolgimento dei parenti nel piano di ristrutturazione del fabbricato. A tale scopo venivano informati di tutti i lavori che si sarebbero eseguiti compresa la realizzazione del vano tecnico;

- lo stato di possesso di e l'accessione del suo possesso a quello esercitato CP_1
dai suoi danti causa sarà oggetto di accertamento in un successivo giudizio di merito;

- con riguardo al fumus, l'onere di provare il possesso grava sul ricorrente, prova che non
è stata fornita a differenza invece del possesso facente capo alla resistente come dimostrato dalla documentazione fotografica e dai lavori dalla stessa eseguiti. In
particolare, le fotografie docc. 4, 5, 8, 9, 10 dimostrano che le aree sulle quali insistevano gli ulivi e sulla quale è stato realizzato il vano tecnico, già dagli anni 2019- 2022
risultavano essere piastrellate, ricoperte da un pergolato e vi erano state realizzate panche in muratura per essere asservite all'uso esclusivo dell'immobile , che ha le CP_1
vetrate prospicienti tale porzione di giardino;

- difetta lo spoglio violento e clandestino in quanto i ricorrenti erano stati preventivamente avvisati circa l'imminente taglio degli ulivi e la realizzazione del locale tecnico.
- difetta l'animus spoliandi posto che agiva nella ferma convinzione di CP_1
operare su aree di sua esclusiva proprietà e per tali ragioni prendeva contatti con i parenti
Pag. 20 a 31 per coinvolgerli nella ristrutturazione e nessuna opposizione veniva formulata, ciò che ancor più vale ad escludere l'animus spoliandi in capo alla resistente;

- in ogni caso, l'ingombro del vano tecnico realizzato è minimo e sicuramente inferiore all'ingombro dei due ulivi, e non ostacola, in alcun modo il passaggio verso il comune locale caldaie (doc. 14 allegato alla comparsa che attesta come nello spazio tra il locale e l'edificio principale possano passare agevolmente tre persone affiancate).
***
Sono stati escussi sommari informatori, entro i limiti fissati con le ordinanze del
03.12.2024 e del 17.01.2025, i quali hanno riferito:
- di essere stato incaricato dalla società AN RI srl degli Persona_6
Obino di effettuare una stima degli immobili limitatamente alla porzione di fabbricato presente sulla sinistra rispetto alla planimetria a lui mostrata in udienza. Aveva svolto un primo sopralluogo nell'ottobre del 2023 e successivamente nel dicembre 2023, insieme ad un suo collaboratore, al fine di prendere alcune misure anche del cortile ed in entrambe le occasioni erano stati accompagnati da , senza riscontrare la presenza di Parte_2
altri soggetti. Avevano effettuato un accesso anche nella cantina dove c'è il locale della centrale a gasolio ed avevano fatto ingresso nello stabile transitando lungo l'ingresso pedonale a sinistra. Nel dicembre 2023 non risultavano costruzioni in muratura fatta eccezione per una tettoia che comunque non ostacolava il transito, dunque, l'area era percorribile senza limitazioni. Interrogato sulla presenza degli ulivi, ha risposto che erano presenti varie piante sia nei lati lunghi che in quelli corti del cortile (così come documentato dal doc. 5 a lui esibito);
- sorella di e figlia di di aver abitato Parte_4 Parte_2 Parte_1
nell'immobile che si colloca a sinistra della planimetria (a lei mostrata in udienza) dal
Pag. 21 a 31 1979 fino al 1997/1999, salvo poi continuare a frequentare quell'abitazione, anche attualmente, tre o quattro volte alla settimana.
In ordine al compossesso del cortile, l'informatrice ha precisato che lo stesso è stato continuativamente utilizzato da entrambe le famiglie nel corso degli anni data la presenza di vari impianti, dei contatori nella parte destra (benché la loro abitazione si trovi sulla sinistra), della centralina termica con l'impianto di riscaldamento;
il padre ed il fratello si erano sempre occupati del taglio della siepe di via Helsinki o di innaffiare le piante soprattutto nel periodo estivo, specie quando erano assenti i vicini;
nella parte del cortile direttamente prospicente l'abitazione di si trovavano degli ulivi che erano CP_1
stati piantati negli anni '70 quando era stata edificata la casa;
con riguardo all'incarico degli ing. e ha chiarito che lo stesso era stato conferito anche per Per_6 Tes_1
prendere le misure del giardino dato che non sapevano di quanti metri quadri fosse;
in ordine ai lavori eseguiti dalla resistente, si era discusso dei lavori di manutenzione energetica all'interno dell'assemblea in cui lei era presente nella veste di amministratrice della società proprietaria dell'immobile. In tale occasione aveva autorizzato il posizionamento dell'impalcatura nelle zone comuni poi montata a partire dal 31/12/2023,
dopodiché avevano constatato la rimozione degli ulivi che non rientrava nell'autorizzazione concessa, da qui la maggiore attenzione ai lavori svolti scattando appositamente delle fotografie tra cui quelle che mostrano le tubazioni ed in seguito era stato installato un muro;

- cugina della resistente e figlia della cugina di di aver Persona_8 Parte_2
frequentato l'immobile presente sul lato destro (rispetto alla planimetria mostrata),
caratterizzato dalla presenza di due ingressi separati, fin da bambina dato che vi abitavano prima i suoi nonni ed ora sua cugina.
Pag. 22 a 31 I giardini sono separati, infatti, quello della è sempre stato utilizzato dalla CP_1
loro famiglia data anche la presenza di giochi per bambini, di un canestro, di un tavolo sotto una tettoia dove hanno sempre mangiato e nella parte posteriore è presente un muro divisorio;
nella parte frontale invece, i vicini hanno inglobato una porzione del giardino nell'area di sinistra mentre loro hanno piastrellato per poi posizionare dei tavolini, delle sedie ed un dondolo, in ogni caso la parte di giardino dei vicini non risulta visibile in quanto interclusa, così come documentato dalla foto di Google Earth (esibita alla testimone); ha dunque sostenuto che le due aree del giardino, nella parte prospicente la via Helsinki, siano divise seppur senza un'opera stabile ma tramite dei vasi, oltre che per effetto dell'estensione della costruzione dei vicini che ha inglobato una porzione del giardino e per le differenze esistenti tra le due porzioni di giardino a partire dalla pavimentazione.
L'informatirce ha dichiarato di non avere mai visto i ricorrenti nel lato di cortile appartenente alla resistente, fatta eccezione per che accedeva Parte_5
occasionalmente per prendere visione dei contatori e degli impianti termici;
in merito alla riunione tra i proprietari del fabbricato in cui si era discusso del progetto di efficientamento energetico, ha riferito che aveva contattato sua zia Parte_4 Per_3
per formulare una proposta di ristrutturazione ed in tale contesto era nata la
[...]
proposta di coinvolgere i vicini per verificare se anche loro fossero interessati all'installazione di pannelli fotovoltaici. Era stata, altresì, prospettata l'installazione di un ascensore tenuto conto dell'età avanzata dei nonni e quindi per agevolare il loro accesso.
L'informatrice ha, infine, chiarito di essere a conoscenza di tali circostanze in quanto riferiti e di avere avuto modo di leggere i messaggi a casa della nonna.
***
Pag. 23 a 31 A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 05.02.2025, il ricorso deve essere parzialmente accolto per le seguenti ragioni.
Dalla complessa e articolata ricostruzione dei fatti svolta dalle parti è emerso che le unità
immobiliari, componenti l'edificio sito in Cagliari, via Helsinki 4-6, siano state ripartite tra i fratelli e per poi addivenire agli odierni ricorrenti e resistente. Pt_2 Parte_5
Tale ripartizione non ha compreso, tuttavia, l'area cortilizia perpendicolare rispetto all'edificio ed interessante: la parte frontale, prospicente rispetto alla via Helsinki, il lato destro del corpo di fabbrica, in prossimità dell'abitazione dell'odierna resistente, ed una porzione posteriore.
L'esclusione si evince dall'atto pubblico del 28.12.1989, con il quale la Edilturist S.p.a.,
società riferibile ai fratelli ha venduto l'unità immobiliare posta a sinistra rispetto Pt_2
alla via Helsinki alla AN RI S.r.l., all'epoca amministrata da - Parte_5
vendita comprensiva della “quota indivisa di una metà della circostante area
pertinenziale tenuta a giardino della superficie complessiva di mq trecentocinquanta
circa, e di tutti gli elementi condominiali di cui all'art. 1117 cod. civ.” (doc. 2 fascicolo dei ricorrenti).
Pertanto, l'area è rimasta in comproprietà e nel giardino sono stati allocati e mantenuti gli impianti fognari idrici, elettrici e di riscaldamento posti al servizio delle unità abitative riferibili sia ai ricorrenti che alla resistente.
Tale situazione di fatto e di diritto è rimasta invariata anche a seguito dell'assegnazione delle unità abitative alle parti, le quali, infatti, hanno pacificamente riconosciuto:
- la presenza all'interno del cortile del quadro elettrico contenente i contatori relativi alle due unità abitative e gli allacci al servizio idrico, accanto all'ingresso sulla destra per chi accede al giardino;

Pag. 24 a 31 - il locale caldaia posizionato dietro l'immobile, a livello di scantinato con le scale di accesso poste sul retro dell'immobile sul lato destro, ma che si sviluppa sulla proiezione dell'immobile posto su lato sinistro.
L'unica modifica ha riguardato l'accesso alle due unità abitative in origine comune,
essendo stati successivamente realizzati due ingressi, utilizzati separatemente dalle due famiglie.
Tuttavia, tale separazione non ha inequivocabilmente interessato anche l'area cortilizia,
come si evince dalla fotografia depositata dalla resistente, nella quale è riprodotta una diversa pavimentazione delle due aree e una diversa colorazione delle luci notturne, senza però alcuna delimitazione idonea ad impedire l'accesso al giardino e, ad esempio, ai contatori presenti alla destra dell'ingresso riferibile alla resistente (doc. 21c fascicolo resistente).
Sul punto, la teste si è limitata ad affermare che l'unica divisione era Persona_8
rappresentata dalla presenza di alcuni vasi e l'ing. ha riferito di aver fatto Per_6
ingresso nel cortile attraverso il cancello di ingresso senza alcuna preclusione.
A fronte di tale stato dei luoghi, si deve ritenere non sia stata dimostrata una interclusione idonea ad inibire l'ingresso nel giardino in capo ai ricorrenti e così modificare la situazione di compossesso.
Infatti, entrambe le parti hanno concordemente asserito che i ricorrenti accedevano al cortile per intervenire sui contatori e fare ingresso al locale caldaia senza alcuna preclusione, né tanto meno senza dover chiedere autorizzazione alla resistente o ad altri membri della sua famiglia.
Quanto premesso trova, altresì, conferma nei progetti di divisione del cortile formulate nel corso degli anni - di cui l'ultimo del 15.11.2023 (doc. 29, 30, 31 fascicolo ricorrente)
Pag. 25 a 31 - aventi ad oggetto una vera e propria ripartizione dell'area e non, come dedotto dalla resistente, una mera apposizione dei termini.
Un ulteriore elemento presuntivo circa la situazione di compossesso è rappresentato dal verbale d'assemblea del 19.10.2022 (doc. 6 fascicolo ricorrente) e nella PEC del
03.11.2023 (doc. 7 fascicolo ricorrente), nel quale si dà atto che la resistente comunicava ai ricorrenti l'intenzione di eseguire lavori e erigere sul cortile comune un elevatore esterno al servizio delle rispettive proprietà.
Sul punto, si deve osservare come tali comunicazioni non sarebbero state necessarie qualora, come sostenuto dalla , avesse avuto il possesso esclusivo della CP_1
porzione di giardino;
ed, infatti, nel verbale si dà atto come , intervenuta Parte_4
quale legale rappresentante della AN RI S.r.l. e proprietaria delle unità
abitative oggi riferibili ai ricorrenti, facesse esplicito riferimento ad una autorizzazione ad “un utilizzo degli spazi comuni”, espressione evidentemente riferita al giardino e non semplicemente ai contatori e al locale caldaie.
Né una valenza univoca può essere attribuita, per altro verso, al messaggio in data
13.12.2023, con il quale ha avvisato dell'accesso di tecnici Parte_2 Persona_3
incaricati di prendere le misure del cortile, in quanto la comunicazione potrebbe essere ragionevolemente interpretata quale cautela in relazione all'eIGenza di riservatezza a fronte del transito dei tecnici davanti alle finestre dell'abitazione.
Per altro verso, le allegazioni della resistente e le produzioni documentali (rappresentate principalmente da fotografie sullo stato dei luoghi e su momenti di vita familiare),
sebbene idonee a dimostrare l'esistenza di una differente modalità di utilizzo dell'area comune, tuttavia non consentono di ritenere integrata un'ipotesi di possessio ad
excludendi.
Pag. 26 a 31 Infatti, in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella degli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi (Cass. Civ., Sez. 2, Ord. n. 9278 del 16/04/2018).
Peraltro, tenuto conto del rapporto familiare intercorrente tra i proprietari delle unità
abitative presenti nell'edificio di via Helsinki, non si può escludere che le diverse modalità di esercizio del possesso in favore della famiglia della resistente possano essere ascritte ad una situazione di tolleranza da parte dei ricorrenti, i quali, peraltro, non hanno mai contestato tale differente modo di utilizzo sempre che non venisse escluso o compromesso il loro godimento e accesso.
Sul punto, appare opportuno richiamare la giurisprudenza di legittimità in tema di usucapione, secondo la quale, al fine di stabilire se un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza (e sia quindi inidonea all'acquisto del possesso), la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell'esclusione della tolleranza qualora non si tratti di rapporti di parentela, ma di rapporti di mera amicizia o buon vicinato, giacché nei secondi,
di per sé labili e mutevoli, è più difficile, a differenza dei primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo (Cass. Civ., Sez. 2, Sent. n. 11277 del 29/05/2015;
Sez. 2, Ordinanza n. 11315 del 10/05/2018).
Il complesso di tali elementi induce ad escludere la sussistenza di un possesso esclusivo dell'area in favore della resistente, né ulteriori elementi dirimenti potrebbero essere acquisiti mediante gli ulteriori sommari informatori indicati in ordine ad attività non rilevanti ai fini della decisione, quali la potatura svolta rispettivamente dalle parti ovvero la realizzazione di una copertura in plexiglass, di una panca o di giochi per bambini.
Pag. 27 a 31 Ritenuta, dunque, sussistente una situazione di compossesso in favore degli odierni ricorrenti, occorre, per altro verso, rilevare come i lavori oggetto della vertenza non integrino un'ipotesi di spoglio, bensì di molestia nel possesso dell'area comune.
Infatti, tali lavori sono stati eseguiti senza l'autorizzazione dei ricorrenti benché abbiano interessato il giardino in comproprietà e all'esito sono stati rimossi due ulivi ed è stato realizzato un vano tecnico, ingombrante e limitante l'utilizzo dell'area.
Risulta dal verbale d'assemblea del 19.10.2022 come la avesse CP_1
comunicato ai ricorrenti unicamente i lavori necessari all'efficientamento energetico dell'intero fabbricato, salvo poi essere autorizzata al loro svolgimento limitatamente alla propria unità abitativa.
Tuttavia, nell'esecuzione dei lavori, la resistente ha realizzato opere difformi da quelle comunicate, rimuovendo due alberi di ulivi, presenti da quarant'anni, e costruendo un fabbricato in muratura delle dimensioni di m 3 x m 2 x m 2,80 di altezza, chiuso da due porte metalliche dotate di serratura (doc. 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 fascicolo ricorrente).
Tale intervento non ha determinato una privazione del possesso, quanto piuttosto una turbativa del godimento del bene comune, rendendo disagevole, senza escluderlo, il passaggio mediante l'evidente alterazione dello stato dei luoghi.
In considerazione di quanto precede, devono ritenersi integrati i presupposti di un'azione di manutenzione in luogo di quella di reintegrazione prospettata col ricorso introduttivo.
Come è noto, ricade nei poteri del giudice la qualificazione dell'azione proposta, cosicchè
non viola il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato il giudice che,
nell'esercizio del potere di interpretazione della domanda, senza mutare gli elementi obiettivi fissati dall'attore, disponga la cessazione della turbativa anziché la reintegrazione
Pag. 28 a 31 nel possesso, atteso che la mera turbativa costituisce un "minus" rispetto allo spoglio e nella domanda di reintegrazione nel possesso è ricompresa o implicita quella di manutenzione dello stesso (Cass. Civ., Sez. 2, Sent. n. 19586 del 30/09/2016).
Pertanto, riqualificata la domanda formulata dai ricorrenti in azione di manutenzione,
occorre esaminare la sussistenza dei relativi presupposti.
Con riguardo ai termini per la proposizione della domanda ex art. 1170 c.c., nel caso concreto, la molestia si è esaurita con la cessazione dei lavori avvenuta nel maggio 2024
– in quanto la lesione (unica) del possesso si è realizzata solo al termine di una serie di atti preparatori e strumentali, cfr. Cassazione civile sez. II, 26/01/2005, n.1555 - ed il ricorso è stato presentato nel giugno del 2024, dunque, ampiamente entro il termine legale di un anno dalla turbativa.
Ugualmente può ritenersi soddisfatto l'ulteriore presupposto legato alla sussistenza di un possesso continuo e non interrotto da oltre un anno, data la risalente situazione di compossesso del giardino comune mai ostacolata o impedita, malgrado le diverse e tollerate modalità di utilizzo.
È pacifica, altresì, la sussistenza di un animus turbandi riferito alla molestia realizzata dalla resistente, la quale ha operato in difformità rispetto alla volontà dei compossessori,
i quali avevano consentito l'esecuzione di opere completamente diverse rispetto a quelle poi realizzate, se si considera che nella richiesta formulata ai ricorrenti non figurava alcuna menzione della rimozione degli ulivi né della realizzazione del vano tecnico:
l'elemento psicologico della molestia possessoria consiste, infatti, nella volontarietà del fatto compiuto a danno dell'altrui possesso e nella consapevolezza che esso realizza,
contro la volontà del possessore, una contrazione, modificazione o limitazione dell'esercizio di tale possesso e non può essere escluso per il fatto che l'agente abbia perseguito un fine diverso da quello specifico di arrecare pregiudizio ovvero non abbia
Pag. 29 a 31 previsto le concrete ed ulteriori conseguenze della sua azione (Cassazione civile sez. II,
07/01/2016, n.107).
In merito all'installazione di un ascensore nel cortile comune non appare sussistere, allo stato, alcun elemento in ordine all'intenzione della resistente di procedere alla realizzazione dell'intervento, oggetto di una mera proposta: infatti, l'astratto pericolo di pregiudizio al possesso è inidoneo a fondare la molestia possessoria, la quale, ove l'azione di manutenzione sia esercitata in via preventiva, postula in ogni caso un comportamento che ponga in serio e concreto pericolo il preesistente stato di fatto (Cassazione civile sez.
II, 05/02/2016, n.2291).
Sulla base delle argomentazioni svolte, deve essere ordinata l'immediata cessazione della turbativa del compossesso, mediante l'immediata esecuzione, a cura e a spese della resistente, di ogni opera necessaria a ripristinare lo stato dei luoghi preesistente alla sua trasformazione e consistente, nello specifico, nella demolizione del vano in muratura eretto e nella rimozione degli impianti tecnici posizionati all'interno del predetto vano,
nonché il ripristino della precedente pavimentazione e reimpianto di due alberi d'ulivo.
Deve essere, invece, rigettata la domanda di condanna della resistente ad astenersi dall'attività di installazione di un elevatore/escavatore, non sussistendo elementi idonei a ritenere concreto il pericolo di una prossima realizzazione dell'opera.
Ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., su richiesta di parte, deve essere fissata la somma di euro
15,00 dovuta dall'obbligata per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento,
determinandone la decorrenza, in ragione dell'importanza dei lavori di ripristino, dal quarantacinquesimo giorno dalla comunicazione del presente provvedimento.
Pag. 30 a 31 In considerazione della complessità della vicenda familiare, che può avere indotto le parti a ritenere sussistente una incertezza sul diritto controverso, le spese di lite devono essere integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cagliari, in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, previa riqualificazione della domanda da azione di reintegrazione ad azione di manutenzione:
1) ordina ad l'immediata cessazione della turbativa del Controparte_1
compossesso;
2) ordina ad l'immediata esecuzione, a sua cura e a spese, di ogni Controparte_1
opera necessaria a ripristinare lo stato dei luoghi preesistente alla sua trasformazione e consistente, nello specifico, nella demolizione del vano in muratura eretto e nella rimozione degli impianti tecnici posizionati all'interno del vano, nonché il ripristino della precedente pavimentazione e reimpianto di due alberi d'ulivo;
3) rigetta la domanda di inibizione da qualsiasi attività diretta ad installare un elevatore/ascensore sul lato del cortile comune parallelo alla via Helsinki ovvero in qualsiasi altra parte del cortile;

4) ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., fissa la somma di euro 15,00 dovuta dall'obbligata per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento, determinandone la decorrenza dal quarantacinquesimo giorno dalla comunicazione del presente provvedimento;

5) dispone la compensazione integrale tra le parti delle spese di lite.
Cagliari, 19/03/2025
Il Giudice
Giorgio Latti Pag. 31 a 31