N. R.G. 2696/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BOLOGNA
Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Marco D'Orazi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2696/2024
promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
con il patrocinio dell'avv. NANNI MATTEO,
pagina 1 di 15 elettivamente domiciliato in VIA FRASSINAGO 40123
BOLOGNA, presso il difensore avv. NANNI MATTEO
ATTORE/I
contro
(C.F. ), con il CP_1 C.F._2
patrocinio dell'avv. TONELLI ROBERTA, elettivamente domiciliato in VIA VAL D'APOSA N. 13 40123
BOLOGNA, presso il difensore avv. TONELLI
ROBERTA
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come alla udienza del giorno 17
luglio 2025. Tali conclusioni sono richiamate e sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza.
In tale udienza, le parti richiamavano precedenti conclusioni, pure da ritenersi richiamate in questa sentenza.
pagina 2 di 15 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorso del signor , difeso come in atti. Parte_1
Lo stesso premetteva di essere proprietario di immobile.
Il 20 dicembre 2021 sottoscriveva contratto con il signor odierno convenuto. Si trattava di un preliminare di CP_1
vendita, per il prezzo di euro 270.000,00. Il si CP_1
impegnava a consegnare a titolo di caparra confirmatoria varie somme.
Il si rendeva tuttavia inadempiente. CP_1
L'attore intimava di rilasciare l'immobile. Affermava parte attrice come il preliminare si fosse risolto di diritto.
Chiedeva dunque il rilascio dell'immobile.
Si costituiva il signor CP_1
Negava che il proprio inadempimento fosse rilevante e,
dunque, il rigetto della domanda avversaria. Riteneva
infatti che non vi fossero le condizioni oggettive per la risoluzione del contratto.
pagina 3 di 15 Esigenze di concisione di questa sentenza impongono di richiamare gli atti introduttivi delle parti.
Il 7 novembre 2024, il giudice modificava il rito in semplificato. Dopo altra udienza, il 13 marzo 2025 si svolgeva tentativo di conciliazione. Ivi, le parti chiedevano rinvio, pendendo trattative.
Alla successiva udienza del giorno 17 aprile 2025, le parti dichiaravano essere in corso ancora fruttuose trattative.
Alla successiva udienza del giorno 3 luglio 2025, il giudice spediva la causa in decisione.
Appunto alla udienza del giorno 17 luglio 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La causa ha caratteristiche di fatto estremamente semplici.
L'attore è privato del suo bene.
Il convenuto signor lo occupa, senza rispettare il CP_1
contratto preliminare, rispetto al quale è inadempiente.
Maggiore difficoltà presenta la strutturazione giuridica; vi
è una caparra, solo in parte pagata;
non è chiaro se debba pagina 4 di 15 prevalere una risoluzione ordinaria o il recesso da caparra.
Vi è dubbio – nonostante alcuni precedenti giurisprudenziali – se la caparra possa essere solo
“promessa” o debba essere “data”; nella plurimillenaria tradizione del diritto romano e poi del diritto comune, la caparra deve essere consegnata, essendo patto reale. Il che rende i profili tecnici piuttosto difficoltosi, in punto a meccanismi risolutori.
Non vi è però dubbio che il signor sia stato CP_1
inadempiente, rispetto al preliminare. Pertanto, va sicuramente disposto il rilascio. Il bene è occupato sine
titulo. Come da punti 2 e 3 del dispositivo di questa sentenza.
Occorre ora verificare quando e come si sia risolto il contratto, alla luce dell'inadempimento del signor CP_1
Si prescinde dal tema – su cui sopra si è detto – se sia possibile una caparra senza consegna della somma di danaro;
in deroga ad una plurimillenaria tradizione. In pagina 5 di 15 ogni caso, le parti hanno, nel preliminare per cui è causa,
stabilito che il meccanismo utilizzato è quello della caparra.
Il che, per il doveroso rispetto verso la autonomia negoziale, impone di considerare tale meccanismo come una caparra confirmatoria.
Inoltre – sia pure non in relazione a tutta la caparra – una parte della somma è stata comunque consegnata e, dunque,
si ha una caparra “regolare” quanto meno per la caparra che è stata effettivamente data dall'odierno convenuto, nel senso di un contratto reale (consegna della somma di danaro).
Peraltro, la parte attrice non chiede l'adempimento del preliminare e, dunque, il pagamento della restante parte di caparra “promessa”.
Da tali premesse, discendono questi corollari:
- Il contratto è regolato da una caparra confirmatoria;

pagina 6 di 15 - La quantificazione della caparra corrisponde alla parte effettivamente incamerata dall'attore e non a quella promessa;

- Seguono le conseguenze relative al contratto caratterizzato da caparra confirmatoria.
In concreto.
Il contratto con caparra confirmatoria si è caratterizzato per un inadempimento del promissario acquirente.
Primo.
Come per la ordinaria risoluzione per inadempimento, il contratto con caparra confirmatoria può essere receduto solo se l'inadempimento è di non scarsa importanza. Da un certo punto in poi, le somme che dovevano essere pagate non sono più state pagate. Al momento della domanda, vi era un non contestato scoperto di euro 11.231.00. Tale
somma, ad avviso di questo giudice, è sufficientemente significativa per far ritenere l'inadempimento di non scarsa importanza. pagina 7 di 15 Non può certamente dirsi “scarsa” una somma di euro
11.231.0,00, già suo piano contabile. Si aggiunga la circostanza che il promissario acquirente viveva nell'immobile e, dunque, ha privato il venditore dei frutti civili del cespite.
Secondo.
Il corretto meccanismo per sciogliersi dal contratto è il recesso di cui all'articolo 1385 c.c.
Il recesso sarebbe avvenuto il 14 giugno 2023, come da documento annunciato nell'atto introduttivo nell'elenco allegati ma non prodotto ivi e prodotto solo con le memorie
finali, dunque il 9 luglio 2025. Tale documento è dunque inammissibile, siccome prodotto tardivamente. Pertanto,
ai fini della verità processuale, non può tenersi conto di tale recesso.
Inoltre, tale recesso è stato seguito da scrittura del giugno
2024, sostanzialmente di conferma dei patti precedenti, in punto ad impegno a trasferire. Il che rende la vicenda pagina 8 di 15 ancora più complessa – pur nella semplicità del dato di fatto – sotto il profilo dei mezzi giuridici utilizzati: non si comprende se tale scrittura sia una revoca del recesso,
implicita, ovvero un nuovo contratto che richiama il precedente, mutando i termini dei pagamenti.
In ogni caso, mancando tempestiva produzione del recesso,
deve ritenersi il contratto non risolto per esercizio del recesso, nel 2023, mancando prova tempestivamente prodotta.
Deve allora dirsi che il primo atto utilizzabile sia il primo atto processuale di cui vi sia prova della notificazione al
signor Non vi sono altri atti utilizzabili – nel senso CP_1
di ammissibili in quanto prodotti tempestivamente – che mostrino la volontà di recedere.
L'atto introduttivo mostra una chiara volontà di sciogliersi dal contratto;
per quanto si parli di risoluzione, deve dirsi che il nomen utilizzato non rileva. Va infatti colto il dato pagina 9 di 15 sostanziale, che consiste nella volontà di sciogliersi dal contratto.
La prima notificazione, in atti, è del 19 novembre 2024.
Essa include anche la notificazione dell'atto introduttivo;

vale dunque come recesso. Dagli atti di causa – si intende quelli prodotti tempestivamente – emerge dunque un recesso a tale data, sia pure con nomen di risoluzione.
Terzo.
Va dunque dichiarato che il contratto si è risolto, per legittimo esercizio di recesso, in tale data, come da punto 4
del dispositivo.
Quarto. La conseguenza è che fino a quel momento, i danni sono regolati dalla caparra. La parte attrice ha diritto ad incamerare la caparra come incassata e fino a quel momento incassata – il che è stabilito al punto 5 del dispositivo – essendo però i danni forfetizzati dalla caparra e dunque limitati a tale incameramento di caparra.
Quinto. pagina 10 di 15 Da tale momento, il convenuto avrebbe dovuto liberare l'immobile e, rimanendovi, ha cagionato danni all'attore,
non liquidati con la caparra, che al momento del recesso ha esaurito la sua funzione di liquidazione del danno. Occorre
liquidare tali danni, successivi al recesso, consistenti nella impossibilità di godere dell'immobile e dunque nella perdita dei frutti civili. Soccorre l'equità. La parte attrice ha quantificato, in modo non vincolante (“o quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia”), la perdita di reddito mensile. Avvalendosi della equità, si ritiene di liquidare il danno, fino alla pubblicazione della sentenza,
nella somma di cui al punto 6 del dispositivo.
Sesto.
Occorre anche disporre condanna in futuro.
La domanda è ammissibile, essendo domanda condizionata al rilascio.
Equo quanto al punto 7 del dispositivo, per eventuale occupazione, permanendo essa oltre il primo agosto 2025. pagina 11 di 15 …oooOooo…
Le spese seguono la soccombenza.
La nota spese per la mediazione è enfatica. Infatti, vi sono le voci relative ad attività non fatte (la conciliazione) sia pure non per colpa dell'attore. Il fatto che sia stato il convenuto a sottrarsi non le rende per tale ragione esigibili.
Come da punto 8 del dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa che reca numero 2696/2024;
ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
dispone quanto segue, in via definitiva e così provvedendo in questa causa:
pagina 12 di 15 1. ACCOGLIE la domanda attorea, ai sensi di cui in motivazione.
2. ORDINA al signor di rilasciare CP_1
immobile sito in Monterenzio nella frazione Ca' di
Bazzone alla via Idice numero 128, foglio 9 con le particelle 356 sub 1, 2, 3, 5, meglio descritto in contratto preliminare del giorno 20 dicembre 2021.
Libero da persone e da cose (fatte salve le cose di proprietà dell'attore, che dovranno rimanere nell'immobile).
3. DISPONE che la condanna al rilascio di cui sopra al punto 2 sia immediatamente esecutiva, al momento della pubblicazione della presente sentenza.
4. DICHIARA ED ACCERTA, in base agli atti di causa,
ben esercitato (in modo valido ed efficace) il recesso dal contratto preliminare per cui è causa alla data del
19 novembre 2024.
pagina 13 di 15 5. DICHIARA che la parte attrice ha diritto a ritenere a titolo definitivo tutte le somma incassate a titolo di caparra fino al 19 novembre 2024.
6. CONDANNA il signor a pagare all'attore la CP_1
somma di euro 5.000,00, sulla quale correranno gli interessi di cui all'articolo 1284, quarto (penultimo)
comma, c.c.; correnti dalla pubblicazione della presente sentenza fino al saldo effettivo.
7. CONDANNA il convenuto signor a pagare la CP_1
somma di euro 6.500,00, a titolo di occupazione senza titolo, per ogni mese di occupazione (o frazione di mese superiore a giorni quindici) a far data dal mese di agosto 2025 e fino al rilascio effettivo.
pagina 14 di 15 8. CONDANNA il signor al pagamento delle spese CP_1
di lite, in favore dell'attore, spese di lite che si liquidano in: euro 6.000,00 per compensi di tutte le fasi, inclusa mediazione;
spese generali pari al quindici per cento della somma che immediatamente precede;
anticipazioni per euro 454,32. Infine, IVA e
Cassa professionale su compensi e spese generali, come per legge, secondo il regime fiscale e previdenziale di competenza.
9. SI PUBBLICHI.
Sì deciso in Bologna nella residenza del Tribunale alla via
Farini numero 1, il giorno 18 luglio 2025
Il giudice dott. Marco D'Orazi pagina 15 di 15