REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Caltanissetta in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario Antonella Palamara, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa di primo grado iscritta al n. 68 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2023, promossa
DA
, nata a [...] il [...], residente a [...]in Contrada Parte_1
Roccella s.n., codice fiscale , elettivamente domiciliata a Catania in Via C.F._1
Canfora n. 128/a presso lo studio dell'Avv. Sergio Pizzuto, che la rappresentata e difende per procura da intendersi in calce all'atto di citazione;

- attrice -
CONTRO sito a Caltanissetta in Via De Gasperi n. 47, codice fiscale Controparte_1
, in persona dell'amministratore pro tempore, in persona P.IVA_1 Controparte_2 del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato a Caltanissetta in Via Lazio, n. 19 presso lo rappresentato e difeso dall'Avv. Giada Ferrara per procura da Controparte_2 intendersi in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- convenuto -
conclusioni delle parti: per l'attrice come da note di trattazione scritta depositate il 20 gennaio 2025, del seguente tenore:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, contraiis reiectis, - ritenere e dichiarare la nullità o comunque annullabilità della deliberazione assembleare impugnata del 20/07/2022 relativamente al punto dell'OdG in contestazione, per le motivazioni di cui all'atto introduttivo del giudizio”; per il convenuto come da note di trattazione scritta depositate il 13 gennaio 2025 del seguente tenore: “PIACCIA all'On.le Tribunale di Caltanissetta Adìto c.j - RITENERE E DICHIARARE infondata in fatto ed in diritto l'impugnazione della delibera in parola;
- RIGETTARE, pertanto
l'impugnativa e CONFERMARE l'opposta delibera. Con vittoria di spese e compensi”.
1 IN FATTO E IN DIRITTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato dichiaratasi Parte_1 proprietaria di unità immobiliare facente parte del condominio , ubicato a Controparte_1
Caltanissetta in Via De Gasperi n. 47, ha convenuto in giudizio davanti a questo tribunale il chiedendo che sia dichiarata la nullità, o comunque l'annullabilità, della Controparte_3 delibera assembleare assunta in seconda convocazione il 20 luglio 2022, per violazione dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dall'art. 1136 c.c.

1.1. A sostegno delle domande ha esposto che, con la citata delibera, 13 condomini, titolari di quote condominiali complessivamente pari a 361 millesimi, deliberando sul punto 5 dell'Ordine del giorno, avevano approvato all'unanimità un computo metrico relativo ai lavori di rifacimento di un solaio di copertura, prevedendo la ripartizione del relativo importo (pari ad € 40.000) nella misura del 50% tra i proprietari dei locali posti al piano terra e i proprietari dei locali posti al piano al piano soprastante, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

1.2. In punto di diritto ha eccepito che, avendo il deliberato in merito all'esecuzione CP_1 di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità di cui al 4° comma dell'art. 1136 c.c., la delibera si sarebbe dovuta assumere con la maggioranza prevista dal 2° comma della stessa norma, ossia con un numero di voti rappresentativo della maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell'edificio. Inoltre, ha censurato la delibera per aver posto le spese indicate nel computo metrico per metà a carico dei proprietari esclusivi delle porzioni di cortile e, per la restante metà, a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti, in tal modo violando l'art. 1126 c.c., il quale pone a carico di colui che ha l'uso esclusivo della terrazza di copertura, un obbligo di contribuzione alla riparazione nella misura di 1/3.
Ha quindi chiesto, in via preliminare, che fosse disposta la sospensione della delibera assembleare del 20/07/2022 nelle more della definizione del giudizio;
nel merito, che sia dichiarata la nullità o comunque l'annullabilità della medesima deliberazione relativamente al punto dell'OdG in contestazione.

2. Il si è costituito con comparsa depositata telematicamente il 24 aprile 2023, con CP_1 la quale, nel resistere alla domanda, ha attribuito alla controparte l'errore di ritenere le deliberate riparazioni di “notevole entità”, mentre, a suo dire, non solo non possono essere qualificate tali, ma vanno ascritte alla categoria dei lavori urgenti ed indifferibili, come risulta dal relativo verbale impugnato, nel quale vengono chiaramente rappresentati i pericoli imminenti ed immanenti ed i recenti cedimenti dell'intonaco nei locali sottostanti la porzione di immobile da ripristinare. E poiché per le riparazioni urgenti l'Amministratore può agire anche senza delibera assembleare, ciò
2 che nell'occorso non ha potuto fare per mancanza di liquidità di cassa, è evidente che anche l'approvazione dei medesimi interventi ricada nell'ambito di applicazione dell'art. 1136, commi 1 e
2 c.c..
L'ente ha inoltre evidenziato che la giurisprudenza è unanime nel ritenere che il concetto di lavori straordinari di notevole entità va valutato in considerazione dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, e del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini, e che nel caso di specie non si rientra in tale concetto, attesa l'approvazione di una spesa complessiva di 40.000,00 euro.
Sotto altro aspetto ha rimarcato come l'attrice non avesse fornito alcuna prova della notevole entità dei lavori approvati limitandosi ad una affermazione labiale al solo fine di contestare il quorum.
In relazione alla seconda doglianza dell'attrice il ha dedotto che la predetta spesa va CP_1 ripartita secondo il criterio approvato dall'assemblea e cioè: al 50% tra il proprietario del magazzino sottostante e gli altri proprietari del piano terra ed il restante 50% tra i proprietari del terrazzo (la signora per l'appunto) e i condomini che utilizzano lo spazio rimanente per accedere ai Pt_1 propri garages, e ciò in applicazione dell'art. 1125 c.c., atteso che trattasi di riparazione di solaio, volte e soffitti tra due diverse unità immobiliari l'una all'altra sovrastante.

3. Espletato il procedimento di mediazione con esito negativo, rigettata la istanza di sospensione dell'impugnata delibera dal precedente G.I. e concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, 6° comma, c.p.c., la causa è stata posta in decisione con ordinanza del 20 febbraio 2015, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., di cui si sono avvalse entrambe le parti.

4. Così perimetrati i fatti di causa, va esaminato il primo motivo di impugnazione.
L'attrice censura la delibera del 20 luglio 2022 assumendo che, avendo ad oggetto l'esecuzione di lavori straordinari di notevole entità, il quorum deliberativo non poteva che essere quello previsto dal combinato disposto dei commi quarto e secondo dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
Va pertanto verificato se, nella specie, ci si trovi in presenza di lavori straordinari di notevole entità.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che “l'individuazione, agli effetti dell'art.
1136 c. 4 c.c., della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie - la cui approvazione esige, a norma della predetta disposizione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio - deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale quello della proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un
3 vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell'edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini” (Cass. Civ., sez. II, sent. 29/01/1999, n. 810); ed infatti solo rapportando tali dati con i costi è consentito dare un significato non arbitrario al concetto di notevole entità.
Il principio è stato più di recente confermato dalla Suprema Corte con la sentenza n. 25145 del 2014 del 26 novembre 2014.

4.1. Ebbene, nel caso in esame, i documenti depositati in atti, costituiti dal computo metrico, dal
“bilancio preventivo”, e dalla ripartizione del costo tra sei condomini, inducono a pervenire alla conclusione che nella specie non trattasi di lavori straordinari “di notevole entità” con la conseguente validità della delibera sotto il profilo dei quorum applicato.
Va infatti considerato che sul costo complessivo di € 40.000,00, di per sé non esorbitante, l'importo attribuito all'attrice ammonta appena ad € 7.760, 00 neppure il 20 % del totale.

5. Per quanto attiene al criterio legale da applicare per la ripartizione della spesa, occorre prendere le mosse dalla relazione tecnica e dalla documentazione ivi allegata, nonché dal computo metrico in atti, entrambi redatti dall'arch. il cui contenuto non è stato contestato Persona_1 da alcuna delle parti.
Da tale relazione si evince come il lastrico di copertura dei locali di piano terra danneggiati
(garages) sia costituito in parte dal cortile di accesso ad altri garages posti al primo piano ed in parte dalla terrazza ad uso esclusivo dell'appartamento dell'attrice (indicato nella relazione come di proprietà di certo in realtà mero comodatario, secondo quanto allegato dalla difesa del Per_2
e non contestato dalla ). CP_1 Pt_1
La descritta situazione è poi confermata dal computo metrico, nel quale vengono quantificati i costi della impermeabilizzazione tanto del “Cortile condominiale”, quanto della “Terrazza Miccichè”.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, in caso di riparazione di un cortile che funga anche da copertura per i locali sottostanti di proprietà esclusiva di singoli CP_4 condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese, non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve invece procedere alla applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, ponendo le spese relative alla copertura del pavimento a carico del proprietario del piano superiore (che, avendo l'uso esclusivo dello stesso, rende necessaria la sua manutenzione) e a carico del
4 proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (Cass. Civ. n.
14511/2019; Cass. Civ. n. 2243/2012; Cass. Civ. n. 10858/2010; Cass. Civ. n. 18194/2005).
Come è noto, l'art. 1126 c.c. recita: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Per giurisprudenza pacifica, “costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata” (Cass. Civ. ord. 18/11/2021, n. 35316).
Nel caso di specie, in considerazione della funzione di copertura esercitata in parte dal cortile ed in parte dalla terrazza di uso esclusivo dell'attrice sui garages posti al piano terra CP_4 deve ritenersi che va applicato il criterio di cui all'art. 1125 c.c. per la porzione costituita dal detto cortile ed il criterio di cui all'art. 1126 c.c. per la porzione costituita dalla precisata terrazza.
Deve, pertanto, annullarsi la delibera condominiale del 20 luglio 2022 nella parte in cui stabilisce, in esclusiva applicazione del criterio di cui all'art. 1125 c.c., che le spese per la riparazione e la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai dei garages danneggiati devono essere sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto in relazione tanto al cortile condominiale quanto alla terrazza di uso esclusivo della condomina , anziché stabilire, in applicazione anche dell'art. Pt_1
1126 c.c., che quest'ultima è tenuta alle spese nella misura di 1/3 per la porzione della predetta terrazza che funge da copertura dei garages sottostanti.

6. Tenuto conto dell'esito della lite, che ha visto l'attrice soltanto parzialmente vittoriosa, le spese di lite, liquidate in dispositivo a norma del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M.
147/2022, possono essere compensate in ragione della metà e poste a carico del per la CP_1 restante metà.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, eccezione e difesa, nel
5 procedimento n. 68/2023 R.G., così provvede:
a) accoglie parzialmente la domanda di parte attrice e, per l'effetto, annulla la delibera condominiale del 20 luglio 2022 nella parte in cui stabilisce che le spese per la riparazione e la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai dei garages danneggiati devono essere sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto in relazione tanto al cortile condominiale quanto alla terrazza di uso esclusivo della , anziché stabilire, in applicazione anche dell'art. Controparte_5
1126 c.c., che quest'ultima è tenuta alle spese nella misura di 1/3 per la porzione della predetta terrazza che funge da copertura dei garages sottostanti;

b) condanna il convenuto al pagamento in favore di delle CP_1 Parte_1 spese processuali in ragione della metà che viene liquidata in € 1.905,00 per compensi, ed in €
132,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario spese del 15 %, C.P.A. ed I.V.A. come per legge e compensa la restante metà.
Così deciso il 3 luglio 2025.
Il giudice onorario avv. Antonella Palamara
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