REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DELLA SPEZIA
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa ADRIANA GHERARDI, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritte al numero 1261/2021 R.G.
Avente ad OGGETTO: Vendita di cose immobili
Promossa da:
-attrice- Parte_1
Rappresentata e difesa dall'Avv. Mauro Boni
Contro
-convenuta- Controparte_1
Rappresentata e difesa dall'Avv. Roberto Bottiglioni-
Conclusioni
Per parte attrice:
“Chiede che l'Ill.mo Tribunale della Spezia, ogni ulteriore istanza disattesa, previa fissazione dell'udienza di comparizione delle parti, voglia: accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale ed, in subordine, extracontrattuale, del GN , in relazione ai fatti Parte_2 indicati in premessa;
di conseguenza e per l'effetto, disporre la riduzione del prezzo pagato dalla
SI.ra , per l'acquisto dell'immobile per cui è causa, in misura corrispondente Parte_1 alla diminuzione del valore complessivo dell'unità, al momento della stipula del contratto, allo stato e salva miglior valutazione, quantificabile nella frazione percentuale del 20%; condannare la
SI.ra , nella qualità di legittimo erede del de cuius , al Controparte_1 Parte_2 pagamento della somma corrispondente pari a euro 19.831,94, anche a titolo di risarcimento del danno, nonché, sempre a titolo risarcitorio, della ulteriore somma di euro 19.129,50 (oltre iva), ascrivibile alle spese di demolizione dei manufatti, con interessi e rivalutazione monetaria;
condannare la SI.ra al pagamento delle spese processuali.” Controparte_1

Per parte convenuta:
“Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, rigettare le domande promosse in ricorso perché infondate in fatto ed in diritto per quanto dedotto ed eccepito. Rigettare inoltre le domande promosse per intervenuta prescrizione e decadenza dei termini. Dichiarare comunque infondate le domande promosse anche per mancanza dei presupposti richiesti. Vinte le competenze di causa”.

FATTO E DIRITTO
Parte attrice depositava ricorso ex art 702 bis c.c. chiedendo la condanna di , quale Controparte_1 erede del de cuius , al risarcimento dei danni patiti, corrispondenti alla diminuzione Parte_2 del valore dell'unità immobiliare dalla stessa acquistata mediante contratto di compravendita dell' 08.04.1993 -stipulato con l'allora proprietario SI - nonché alle spese di Parte_2 demolizione dei manufatti abusivi presenti nel predetto immobile. Nello specifico Pt_1 sosteneva di aver scoperto, nell'anno 2016, che la pratica di sanatoria relativa ad alcune
[...] parti dell'immobile de quo, avviata da in data 01.04.1986, non era mai stata Parte_2 definita, a differenza di quanto dichiarato dall'alienante in sede di stipulazione del rogito, avvenuta in data 08.04.1993.
In particolare, deduceva e documentava quanto segue: Parte_1
-in data 08.04.1993 l'attrice acquistava un immobile situato nel comune di Castelnuovo Magra (SP) via Caprignano 22 (N.C.T.U foglio 1 mappale 340 particella 5), al prezzo di lire 192.000.000, mediante contratto di compravendita stipulato con il proprietario (doc.1); Parte_2
-nel rogito relativo alla suddetta compravendita era menzionata l'esistenza di una pratica di condono per la sanatoria di alcune porzioni dell'immobile oggetto del contratto (cantina e ripostiglio), avviata da presso il Comune di Castelnuovo Magra in data 01.04.1986 Parte_2
e definita positivamente;

-nel 2016 al fine di eseguire alcune opere di risanamento e manutenzione Parte_1 sull'immobile de quo, incaricava un geometra di fiducia per la predisposizione dei documenti tecnici necessari ad ottenere l'autorizzazione dei lavori. In particolare, veniva richiesta - all'attrice ed al suo tecnico di fiducia - l'attestazione dello stato di fatto dell'immobile corredata dalle autorizzazioni amministrative depositate presso il Comune di Castelnuovo Magra;

-dalla ricerca dei sopracitati documenti emergeva che la pratica di sanatoria, menzionata nel contratto di compravendita, aveva avuto esito negativo, a differenza di quanto dichiarato dall'alienante nell'atto notarile. La pratica, infatti, era stata rigettata per la mancata consegna da parte di di alcuni documenti, più volte richiesti dall'Amministrazione Comunale;
Parte_2
-nello specifico, l'attrice riscontrava che dopo la stipulazione del contratto di compravendita, il
Comune di Castelnuovo Magra, mediante alcune missive, aveva richiesto ad - ad Parte_2 integrazione della documentazione già disponibile - il parere/autorizzazione del C.I.D.A.F. di Sarzana e, successivamente, dell'Amministrazione Provinciale della Spezia (nuovo ente competente), concernenti il vincolo idrogeologico. – tuttavia - non forniva alcun Parte_2 riscontro e -secondo la difesa dell'attrice- lasciava del tutto ignara di tale circostanza Pt_1
divenuta – nel frattempo - proprietaria dell'immobile (docc.2-3);
[...]
-oltre a ciò, l'attrice rilevava che la Provincia della Spezia, con lettera del 02.10.2002, comunicava a la definitiva archiviazione dell'istanza per la mancata integrazione della Parte_2 documentazione, come più volte richiesto dallo stesso Ente;

constatato che la pratica di condono non poteva più essere completata, attesa la Parte_1 scadenza dei termini previsti per la richiesta ed il rilascio dell'autorizzazione amministrava, si vedeva quindi costretta ad effettuare la demolizione dei manufatti abusivi (docc.4-6); pertanto ella mediante missiva del 5.08.2016 rendeva edotta , quale erede di Controparte_1 Parte_2
(deceduto in data 31.05.2013), degli asseriti inadempimenti contrattuali di quest'ultimo (doc.7);
-l'attrice stante l'esito negativo del procedimento di mediazione instaurato nei confronti di CP_1
(docc 8-10), depositava ricorso ex art. 702 bis c.p.c. chiedendo la condanna di quest'ultima
[...] al risarcimento dei danni asseritamente patiti, per la somma di euro 19.831,94, corrispondente alla diminuzione del valore complessivo dell'immobile, nonché euro 19.129,50 quale importo ascrivibile alle spese di demolizione dei manufatti abusivi (doc.11);
-si costituiva in giudizio evidenziando che nel rogito dell' 08.04.1993, sia la Controparte_1 ricorrente sia , avevano dato atto che in data 01.04.1986 era stata presentata (dallo Parte_2 stesso , quale proprietario) una domanda di concessione in sanatoria - per sanare la Parte_2 costruzione della cantina e del ripostiglio - e che “nei trentasei mesi successivi alla data di presentazione il non ha richiesto alcuna documentazione e che detto Comune non ha CP_2 emanato provvedimento di sanatoria né ha notificato provvedimento di diniego” . Per tale motivo chiedeva il rigetto della domanda in quanto infondata in fatto e diritto, nonché per intervenuta prescrizione, quanto alla dedotta responsabilità extracontrattuale;

-il Giudice disponeva il mutamento del rito, da sommario ad ordinario;

-in fase istruttoria veniva espletata CTU in ordine al seguente quesito: “Dica il CTU, esaminati gli atti e i documenti di causa, nonché facendo richiesta di documentazione presso pubblici uffici:
-se l' immobile per cui è causa presenta gli abusi/irregolarità edilizi indicati nel ricorso introduttivo e nelle relazioni tecniche prodotte da parte attrice.
-se gli abusi/irregolarità edilizi riscontrati possono essere condonati e/o sanati ed, in caso affermativo, quali siano le procedure da seguire e i costi da sostenere.
-se gli abusi/irregolarità edilizie eventualmente riscontrati non possano essere condonati e/o sanati, quali siano i costi da sostenere per la demolizione delle parti interessate e quale sia il decremento del valore commerciale complessivo dell' immobile.
-se, in relazione agli abusi/irregolarità edilizie eventualmente riscontrate, l'allora proprietario abbia presentato istanza di sanatoria presso il Comune di Castelnuovo Magra Parte_2
(SP) ed in caso affermativo quale sia stato l' iter della pratica amministrativa e quale ne sia stato il suo esito.
-verifichi altresì se le richieste di documentazione indicate da parte ricorrente risultino agli atti e se e da chi siano state ricevute”;
Sulla responsabilità contrattuale

Parte attrice ritiene che la condotta assunta da , consistente nella vendita di un Parte_2 immobile gravato da abusi e irregolarità edilizie, integri una fattispecie di responsabilità contrattuale ai sensi degli artt. 1489-1480 c.c.
Tale assunto deve ritenersi infondato.
Prima di entrare nel merito delle deduzioni esposte da parte attrice ed al fine di ricostruire i fatti oggetto del presente giudizio, occorre preliminarmente riportare quanto accertato dalla CTU espletata nel presente giudizio -il cui metodo e conclusioni sono condivise e fatte proprie da questo giudicante e devono intendersi qui integralmente richiamate- in ordine alle vicende antecedenti e successive alla stipulazione del contratto di compravendita, alla luce della documentazione acquisita: “01.04.1986 viene presentata a nome del SI. la richiesta di condono Parte_3 edilizio;


17.10.1988 prot. 5773 il Comune invia al richiedente comunicazione d'interruzione dei termini per carenza documentale, indicando che la stessa sarebbe stata richiesta con successiva missiva;


24.01.1989 prot. 446 il Comune invia al richiedente comunicazione di richiesta documentazione;


27.03.1991 prot. 1791 il Comune invia al richiedente sollecito di richiesta documentazione;


22.01.1992 prot. 695 il Comune invia al richiedente nuovo sollecito di richiesta documentazione;


13.03.1992 prot. 1607 Il SI. ottempera alle richieste del Pt_2 CP_2

06.03.1993 prot. 1484 Il Comune richiede il pagamento degli oneri per £. 508.700;

02.04.1993 Il SI. effettuata il pagamento degli oneri per £. 508.700. In questo data la Pt_2 pratica, rispetto alla documentazione richiesta è completa e definita ma non è stato ancora rilasciato il Condono.

08.04.1993 – Il SI. trasferisce, con Atto Notaio alla SI. Parte_3 Per_1 Parte_1
, l'immobile di cui è causa.
[...]
Nel corpo dello stesso al punto 1) alla pagina 4 vengono dichiarate delle inesattezze:

-Che nei trentasei mesi successivi alla data di presentazione (ndr del condono - 01.04.1986) il non ha richiesto alcuna documentazione (come si evince dalla cronologia soprastante non CP_2 corrisponde al vero);

- Che pertanto si è integrata la fattispecie per silenzio assenso così come previsto dall'art. 35 comma 12 (giusto comma 17) della legge 47/85 (si ritiene non corretto poiché i 24 mesi citati dal detto comma decorrono dalla data del pagamento integrale degli oneri richiesto il 06.03.1993 ed effettuato il 02.04.1993);

14.03.1994 prot. 2151 (cfr. allegato 12) – viene richiesto, per la prima volta, al SI. (non più Pt_2 proprietario ma cosa non nota all'Amministrazione Comunale), di presentare documentazione relativa al rilascio del parere del vincolo idrogeologico al CIDAF;


21.04.1999 prot. 2528 viene reiterata la richiesta al SI. (non più proprietario ma cosa non Pt_2 nota all'Amministrazione Comunale), di presentare documentazione relativa al rilascio del parere del vincolo idrogeologico al all'Amministrazione Provinciale della Spezia (per la nuova competenza del vincolo);

24.10.2000 prot. 6127 (di quest'ultima si ha prova che sia stata ritirata da ) – sollecito Controparte_3 di cui alla comunicazione precedente;


02.10.2002 – prot. 27667 l'Amministrazione provinciale della Spezia comunicava, vista la mancanza della documentazione richiesta, di archiviare la pratica ed indirizzava comunicazione ad entrambi (nella documentazione consegnata dal conservata all'interno della pratica, è presente CP_2 ovviamente solo quella trasmessa al;
CP_2
08.03.2005 prot. 46904/242 - Chiarimenti Regione Liguria per definizione dei condoni in zona soggetta
a vincolo idrogeologico. Con tale comunicazione veniva precisato che i condoni non definiti e soggetti all'ottenimento del parere potevano essere rilasciati previo versamento € 600,00 entro il 31.12.2004 (LR 5/2004 art. 6 comma 4) poi prorogato con circolare regione Liguria al 30.06.2005;

Decorso detto termine il comma 6 della citata legge recita: …..Decorso il termine perentorio di centoventi giorni, la sanatoria è preclusa, la relativa istanza si intende respinta ed il Comune provvede ad irrogare i conseguenti provvedimenti sanzionatori a norma della vigente legislazione. In caso di mancata presentazione dell'attestazione di cui al comma 4, il Comune pronuncia la reiezione delle istanze di condono ed irroga i conseguenti provvedimenti sanzionatori previsti dalla vigente legislazione in materia

In virtù di quanto indicato al punto 14), allo stato attuale il condono pertanto non è più rilasciabile per la parte in ampliamento ma solo per il cambio di destinazione d'uso.”

Fatta questa precisazione, occorre segnalare che, durante l'espletamento della CTU il Consulente Tecnico di con nota del 11.05.2023, ha rilevato quanto segue (allegando la Parte_1 relativa documentazione):
“Durante le operazioni peritali effettuate alla presenza del sottoscritto consulente di parte convenuta, e più precisamente al momento dell'accesso presso i competenti uffici del Comune di Castelnuovo Magra al fine di visionare le pratiche edilizie esistenti relative all'immobile oggetto di causa, è emerso che anche la signora aveva inoltrato al Comune di Parte_1
Castelnuovo Magra pratiche edilizie. In particolare in data 13/10/1992, quindi prima della stipula del rogito notarile (avvenuta in data 08/04/1993), l'attrice aveva depositato una comunicazione ex art. 26 legge 47/85 registrata al n. 217, per opere edilizie interne da eseguire su alcune parti del fabbricato oggetto di condono edilizio, tra cui anche quella costituente l'ampliamento (nelle tavole di raffronto allegate alla Relazione tecnica dell'architetto di fiducia dell'attrice Parte_4 vengono indicate alcune parti da demolire e altre da ricostruire). In detta comunicazione, peraltro, la signora si dichiarava proprietaria del fabbricato. Successivamente, in data Pt_1 17/08/2001, l' presentava al Comune di Castelnuovo Magra pratica edilizia DIA Pt_1 registrata come segue: DIA N. 66.01. La pratica prevedeva il consolidamento di tutto il fabbricato
e quindi anche delle porzioni oggetto di condono edilizio.”

Le osservazioni appena esposte, peraltro, sono state confermate dal CTU, il quale ha specificato che la DIA n. 66.01 “era stata effettivamente presentata, ma MAI integrata in base alle richieste comunali (anche parere vincolo idrogeologico)”.
Appare dunque evidente, sulla base di quanto rilevato dal CT di che Parte_1 quest'ultima, sei mesi prima di addivenire alla stipulazione del rogito in data 08.04.1993, fosse consapevole della presenza di irregolarità non ancora sanate gravanti sull'immobile oggetto di compravendita. Ella, infatti, in data 13.10.1992, assumeva iniziative burocratiche aventi ad oggetto i manufatti oggetto di condono, dichiarandosi -falsamente- proprietaria dell'intero immobile. Tale ultima circostanza, peraltro, dimostra che l'attrice disponeva degli strumenti e delle capacità occorrenti per rapportarsi con la Pubblica Amministrazione al fine di acquisire tutte le informazioni relative all'andamento della pratica di condono testé citata.
Oltre a ciò, è bene precisare -come dedotto da ed acclarato dal CTU- che la stessa Controparte_1 parte attrice, al momento del rogito del 08.04.1993, dichiarava di essere a conoscenza dell'istanza di sanatoria presentata dall'alienante in data 01.04.1986 e del pagamento da parte di quest'ultimo dell' intera oblazione prevista dalla legge, specificando altresì che “nei trentasei mesi successivi alla data di presentazione il non ha richiesto alcuna documentazione e che detto Comune non ha CP_2 emanato provvedimento di sanatoria né ha notificato provvedimento di diniego...che pertanto si è integrata la sanatoria di silenzio-assenso, cosi come previsto dall'art.35 comma 12 della legge 47/85”(doc.1 parte attrice).

Infine, l'odierna attrice nel 2001 assumeva un'ulteriore iniziativa burocratica riguardante anche le porzioni dell'immobile oggetto di condono (come rilevato dal CT di parte attrice, di cui supra), la quale, tuttavia, non aveva esito positivo a causa della mancata integrazione documentale, già richiesta dall'Amministrazione Comunale ad (si veda la parte in fatto), necessaria Parte_2 ai fini del rilascio del predetto condono (mai avvenuto).
Si deve quindi ritenere, sulla base delle circostanze sopra esposte, che sebbene Parte_1 fosse ben consapevole -al momento del rogito- non solo dell'esistenza delle irregolarità presenti sull'immobile oggetto di compravendita ma anche della mancata sanatoria delle stesse, abbia assunto un comportamento totalmente inerte limitandosi a confermare -falsamente e sotto la propria responsabilità- l'avvenuto perfezionamento della sanatoria per silenzio-assenso dell'Amministrazione Comunale, ben sapendo ( o essendo in grado di sapere ) che non erano ancora trascorsi i termini di legge, dal momento che il pagamento dell'oblazione allegato al rogito avveniva in data 2/4/1993.
Ella, peraltro, ha mantenuto siffatta condotta inerte anche successivamente alla stipulazione del contratto in occasione della pratica edilizia sopracitata, attivata nel 2001. In tale frangente, infatti, benché avesse appreso della mancata definizione della pratica di condono de quo -a distanza di otto anni dalla stipulazione della compravendita- non ha assunto alcuna iniziativa.
Alla luce di quanto esposto, nel caso di specie non può riconoscersi alcuna responsabilità contrattuale ai sensi degli artt 1480-1489 c.c in capo ad in ordine all'esistenza di Parte_2 irregolarità edilizie non sanate, gravanti sull'immobile oggetto di compravendita.

Sull'eccezione di prescrizione

, in ordine all'invocata responsabilità extracontrattuale -da parte dell'attrice- in Controparte_1 capo ad per le condotte da questi assunte dopo la stipulazione del rogito del Parte_2
08.04.1993, consistenti nell'omessa informazione relativa alle richieste di integrazione deocumentale inviategli da parte del al fine di consentire il perfezionamento della pratica CP_2 di condono edilizio, eccepisce l'avvenuto decorso della prescrizione quinquennale ex art. 2947 c.c.
Tale eccezione deve ritenersi fondata.
In merito a ciò si deve richiamare la circostanza indicata dal CT di parte attrice (di cui ai punti che precedono) -e confermata dal CTU- concernente la pratica edilizia (DIA) attivata da Pt_1 in data 17.08.2001 riguardante l'intero immobile -di cui al contratto di compravendita del
[...]
08.04.1993- e quindi anche le porzioni dello stesso oggetto di condono. Occorre infatti evidenziare che tale pratica -come già esposto trattando della asserita responsabilità contrattuale- non si è conclusa positivamente a causa della mancata consegna della documentazione, già richiesta dall'Amministrazione Comunale ad , necessaria ai fini del rilascio del suddetto Parte_2 condono.
Nello specifico risulta documentato che il Comune di Castelnuovo Magra, a seguito del deposito della pratica edilizia sopracitata, con lettera raccomandata del 05.09.2001, chiedeva all'attrice un'integrazione documentale in cui era ricompreso il parere riguardante il vincolo idrogeologico, ossia il documento necessario al rilascio del condono de quo, mai avvenuto. Appare dunque evidente che in tale frangente avesse acquisito ( o sarebbe stata in ogni caso in Parte_1 grado di acquisire con la dovuta diligenza ), piena contezza della mancata definizione della pratica di condono dedotta nel contratto di compravendita stipulato l' 08.04.1993; nonostante ciò ella ha assunto un contegno totalmente inerte, anche se avrebbe potuto far valere le proprie ragioni nei confronti di , o addirittura portare a termine la pratica di condono con il deposito Parte_2 della documentazione mancante, in considerazione del fatto che il termine sarebbe scaduto successivamente, così come accertato dal CTU in corso di causa.
Tanto premesso, atteso che, come documentato da parte attrice, la prima missiva -con cui Pt_1 contestava l'inadempimento di risale al 05.08.2016 e la sopracitata
[...] Parte_2 lettera raccomandata del di Castelnuovo Magra -con cui quest'ultimo chiedeva all'attrice CP_2 la necessaria integrazione documentale- risulta datata 05.09.2001, si deve ritenere intervenuta la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2947 c.c.
Pertanto l'eccezione di prescrizione dovrà essere accolta.
Peraltro, anche qualora -nel caso di specie- non si fosse configurata la prescrizione di cui all' art. 2947 c.c., si deve ritenere che la domanda formulata da parte attrice ex art. 2043 c.c. fosse priva di fondamento.
Occorre infatti precisare che, sebbene non avesse ottemperato, come acclarato dal Parte_2
CTU, alle richieste di integrazione documentale -successive alla stipulazione della compravendita oggetto di giudizio- provenienti dal Comune di Castelnuovo Magra, pur avendo Parte_1 falsamente e consapevolmente dichiarato al momento del rogito, che la pratica di sanatoria fosse definita, si è totalmente disinteressata del buon esito di quest'ultima, nel periodo successivo alla stipulazione del contratto. L'attrice, invece, dopo aver assunto la qualità di proprietaria dell'immobile de quo e conoscendo l'esistenza delle irregolarità edilizie dello stesso, avrebbe dovuto diligentemente prendere contatto con l'Amministrazione Comunale - come aveva già fatto prima della stipulazione della compravendita ( peraltro quando ancora non era divenuta proprietaria
) - al fine di definire, mediante le necessarie integrazioni documentali, la pratica di condono oggetto di giudizio.
Si deve altresì ribadire, a conferma di quanto appena esposto, che l'odierna attrice, in occasione della pratica edilizia da lei attivata nel 2001 (di cui ai punti che precedono), sebbene fosse venuta a conoscenza ( o fosse comunque in grado di verificarlo ) della mancata definizione della pratica di condono, non si è in alcun modo attivata per porre rimedio, quale proprietaria dell'immobile, a tale irregolarità amministrativa.
Risulta viceversa accertato, alla luce della documentazione in atti, che non solo Parte_1 ha omesso di effettuare l'integrazione documentale a lei richiesta dall'Ente Comunale -necessaria ai fini del rilascio del condono- ma ha svolto i lavori oggetto della pratica in esame senza alcuna autorizzazione amministrativa ( si veda doc. 2 di parte attrice ).
Appare dunque evidente che - nel caso di specie - il comportamento negligente assunto dall'odierna attrice a seguito della stipulazione del contratto di compravendita del 08.04.1993 -quindi dopo essere divenuta proprietaria dell'immobile- costituisca la causa esclusiva e determinante della mancata definizione della pratica di condono oggetto di giudizio. Pertanto nessuna responsabilità ex art. 2043 c.c. può ravvisarsi in capo a , come dedotto da parte attrice. Parte_2 Alla luce di quanto sin qui delineato, attesa l'insussistenza della responsabilità contrattuale in capo ad e l'intervenuta prescrizione ex art. ex art. 2947 c.c. in relazione alla dedotta Parte_2 responsabilità extracontrattuale, la domanda attorea dovrà essere rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e saranno liquidate in dispositivo nei valori medi per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria/di trattazione e decisionale, con spese di CTU da porsi definitivamente a carico di parte attrice.


PQM


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando
-rigetta la domanda attorea relativa alla responsabilità contrattuale di;
Parte_2
-accerta e dichiara il decorso del termine di prescrizione relativamente alla responsabilità extracontrattuale di;
Parte_2
-condanna al pagamento, a favore di , delle Parte_1 Controparte_1 spese del presente procedimento che liquida in complessivi € 7616,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge, con spese di CTU definitivamente a carico di parte attrice .
La Spezia, 13/3/2025
Il Giudice
Adriana Gherardi