R.G. 19230/2023

Tribunale di Napoli
9 SEZIONE CIVILE
Il giudice onorario, dott. Maria Esposito, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 cpc, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 08/09/2025, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 19230/2023 R.G.
TRA
C.F. in persona del Parte_1 P.IVA_1
Presidente e Legale Rappresentante p.t, rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti Francesco Russo ( , Cinzia Coppa ( )e C.F._1 C.F._2
Viviana Cornacchia (CF ), come da procura in atti. C.F._3 attrice
E
nato a [...] il [...] ( C.F. – P.I.V.A. CP_1 C.F._4
) residente ivi alla Via Merliani 143 e domiciliato in Napoli alla Via Rossini 57 P.IVA_2 rappresentato e difeso dall'Avv. Cristiano Parziale, come da procura in atti. convenuto
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente decisione è resa ai sensi dell'art. 132 c.p.c., come novellato dall'art. 45, 17 co. della L.
n. 69 del 2009, applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla sua entrata in vigore mediante concisa esposizione dei fatti e dei motivi posti a fondamento della stessa. Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo del giudizio, sia la comparsa di costituzione e risposta del convenuto costituito, sia i verbali di udienza in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, dalla cui lettura potrà agevolmente desumersi lo svolgimento del processo.
1 Con atto di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato la conveniva in Pt_1 giudizio , deducendo che quest'ultimo si era reso moroso nel pagamento della somma CP_1 di €. 72.266,24, pari a n. 80 canoni di locazione relativi al locale commerciale sito in Napoli alla
Via Rossini 57, in NCEU del Comune di Napoli, al foglio 13, p.lla 87, sub 11, concesso in locazione per uso commerciale con contratto scritto e regolarmente registrato, in data 09/03/2010 al n 0370 – serie 3T U.T. Di Napoli 1 - per il periodo 01/04/2010 al 31/03/2016 per un canone annuo di €. 8626,00 da corrispondersi mediante rate mensili di €. 718,90 oltre IVA. L' chiedeva, Pt_1 pertanto, il rilascio del locale ed ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti. Si costituiva l'intimato non opponendosi al rilascio e alla riconsegna del locale, ma contestando la CP_1 richiesta di pagamento dei canoni di locazione e tanto in ragione del fatto che in data 13/12/2017 aveva cessato la propria attività di impresa con richiesta la cancellazione dal registro delle imprese e che in data 24/01/2020 gli Agenti/Funzionari accertatori della Polizia Controparte_2
Sezione Ambiente-Edilizia gli avevano contestato diverse violazioni tra cui quelle di cui agli artt.
256 comma 1 lett. A), 269 e 124, del D. Lgs. n. 152 del 3 aprile 2006, provvedendo al sequestro preventivo della officina sita in Napoli Via Rossini n. 57, confiscando le attrezzature ed apponendo i sigilli, con impossibilità di esercitare qualsivoglia attività nell'immobile locato. L'intimato assumeva, altresì, di avere più volte tentato invano di riconsegnare l'immobile locato, ma solo all'udienza del 25 settembre 2023, fissata per la convalida dello sfratto, provvedeva alla consegna banco iudicis delle chiavi dell'immobile, continuando ad opporsi tuttavia alla richiesta di pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati.
La spontanea consegna dell'immobile locato rendeva non necessaria la pronuncia del provvedimento di convalida, sia pure in via provvisoria, ma l'opposizione dell'intimato circa la debenza delle somme per canoni impagati rendeva necessario il proseguimento del giudizio previo mutamento del rito e l'invio delle parti in mediazione obbligatoria ratione materiae.
Depositate dalle parti memorie integrative, espletata con esito negativo la procedura di mediazione, il Tribunale adito, ritenuta la causa matura per la decisione la rinviava per la discussione all'udienza dell'08.09.2025, da trattarsi mediante deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
Depositate dalle parti costituite note per la trattazione scritta, rassegnate ivi le conclusioni, la causa
è stata definita mediante deposito della presente sentenza.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 09/03/2010 viene esaminata solo ai fini della soccombenza virtuale, atteso che la consegna delle chiavi dell'immobile da parte dell'intimato nel corso del processo costituisce motivo di cessazione della materia del contendere, non potendo procedersi alla definizione del giudizio, essendo sul punto venuto meno l'interesse
2 delle parti.
In materia si richiama la sentenza della Cassazione civile sez. VI, del 11/08/2022 n.24714 per cui:
“Il Giudice che dichiara cessata la materia del contendere deve pronunciarsi sulle spese di giudizio secondo il principio della soccombenza virtuale;
l'individuazione della parte soccombente, sebbene solo virtualmente, si basa su una ricognizione della probabilità di accoglimento della pretesa basata su criteri di verosimiglianza”. (conf. sentenza del 29/11/2016 n. 24234).
A tal fine la domanda di risoluzione è fondata e merita accoglimento. E' incontestato infatti che il conduttore si sia reso inadempiente all'obbligo di pagare il canone di locazione convenuto e che al momento del rilascio dell'immobile, avvenuto in data 25/03/2023 a seguito della introduzione della procedura di sfratto, nulla era stato corrisposto dal convenuto, maturando a tale data una morosità pari ad € 72.266,24 per canoni scaduti oltre interessi.
Tale inadempimento legittima la richiesta di risoluzione del contratto e la richiesta di pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati.
Del tutto infondate sono le ragioni dell'intimato in merito all'opposizione avverso la richiesta di pagamento dei canoni di locazione, basate da un lato sulla dedotta offerta di restituzione dell'immobile locato prima dell'introduzione del presente giudizio, e dall'altro sulla perdita del possesso e della detenzione dell'immobile de quo a far data dal 24/01/2020, allorchè l'immobile veniva sottoposto a sequestro penale per violazioni connesse all'illegittima attività di officina meccanica in esso esercitata.
Ed infatti il convenuto non ha contestato l'ammontare dei canoni, ma la loro debenza, senza peraltro fornire alcuna prova concreta in merito alla propria dichiarata volontà di riconsegnare l'immobile locato, immobile sottoposto a sequestro penale, ma tanto certamente non per comportamenti riconducibili all'Agenzia locatrice.
A tale riguardo va precisato che l'impossibilità sopravvenuta della prestazione non si applica alle obbligazioni pecuniarie, in base al principio 'genus numquam perit'(il genere non perisce mai). Il conduttore non può quindi unilateralmente sospendere i pagamenti, ma al massimo recedere dal contratto per giusta causa (in tal senso Ordinanza di Cassazione Civile -Sez.

3- n. 20031/ 2025). Di fronte all'inutilizzabilità del bene, infatti, il conduttore avrebbe potuto, al più, chiedere il recesso dal contratto per giusta causa, ma non sospendere unilateralmente il pagamento del canone, continuando a detenere l'immobile.
Né tanto meno possono considerarsi voci di controcredito da potere eccepire in compensazione i beni e le attrezzature presenti nel locale, atteso che il loro valore, peraltro genericamente indicato, non è né certo, né liquido, né esigibile e soprattutto non vi è alcun obbligo da parte del locatore di accettare i predetti beni a titolo di pagamento nei canoni impagati.
3 Alla soccombenza segue la condanna del convenuto al pagamento delle spese di lite in CP_1 favore dell'attrice, spese che si liquidano in virtù del D.M. 147/2022 tenuto conto dell'effettiva attività svolta dalle parti e con riduzione per assenza di particolari questioni di fatto e di diritto.


P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda principale proposta, con atto di intimazione - citazione da così provvede: Pt_1
- dichiara cessata la materia del contendere in merito alla risoluzione per inadempimento del contratto di locazione stipulato relativamente al locale commerciale sito in Napoli alla Via Rossini
57, in NCEU del Comune di Napoli, al foglio 13, p.lla 87, sub 11, concesso in locazione per uso commerciale con contratto scritto e regolarmente registrato, in data 09/03/2010 al n 0370 – serie 3T
U.T. Di Napoli 1;
-condanna al pagamento della somma di € 72.266,24 per canoni di locazione ed oneri CP_1 condominiali scaduti alla data del rilascio dell'immobile locato, oltre interessi legali sulle singole scadenze, dalla maturazione al soddisfo;

- condanna al pagamento delle spese processuali in favore dell'Agenzia locatrice nella CP_1 liquidata misura di €. 2951,90 per compensi ed €. 420,00 per spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, oltre oneri fiscali e previdenziali di legge, se dovuti.
Così deciso in Napoli, addì 08.09.2025.
Il Giudice onorario
Dott. Maria Esposito

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