N. R.G. 2484/2024

TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZ. CIVILE
VERBALE DI UDIENZA del giorno 18/12/2025
Dinanzi al giudice dott. UC TI
Alle ore 11:40 compaiono:
Per l'avv. AMARO NESSI TOMMASO, Parte_1 Parte_2
Per essuno. CP_1
Il Giudice invita il difensore a concludere e discutere la causa.
L'avv. AMARO NESSI TOMMASO precisa le conclusioni come da ricorso e discute la causa riportandosi
Il procuratore, a questo punto, si allontana dall'aula dichiarando di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio;

quindi pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e depositando motivazione contestuale.

N. R.G. 2484/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. UC TI, all'udienza del 18.12.2025, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 2484/2024, avente ad oggetto:
“Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo” tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Tommaso Amaro Nessi, C.F._2 elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Pisa, Lungarno Buozzi, n. 3, come da mandato in calce all'atto di intimazione di sfratto
RICORRENTI
e
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._3 Controparte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Isabella Sardella, C.F._4 elettivamente domiciliati presso il suo studio in Pisa, Via Renato Fucini n. 49
RESISTENTI
Conclusioni
Come da suesteso verbale d'udienza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida notificato in data 30.03.2024, e hanno convenuto in giudizio, dinanzi Parte_1 Parte_2 al Tribunale di Pisa, e per ivi sentir convalidato lo sfratto CP_1 Controparte_2 per morosità a causa del mancato pagamento, a far data dal mese di gennaio 2024, di €
3.120,00, per canoni locatizi, oltre ad € 1.273,59 per oneri condominiali, dovuti in ragione del contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato in data 28.02.2023 e registrato in data 07.03.2023, avente ad oggetto l'unità abitativa sita in Cascina (PI), Via
Montanara n. 21, rappresentata al Catasto Urbano del Comune di Cascina (PI), nel foglio 14, particella 760, sub 16, cat. a/2, classe 3 e rendita catastale € 701,61.
Si sono costituiti gli intimati, i quali si sono opposti alla convalida di sfratto, al rilascio e alla richiesta di ingiunzione, lamentando che, a causa delle precarie condizioni dell'immobile oggetto di locazione, i conduttori si sono fatti carico di provvedere all'esecuzione dei lavori necessari “in economia”, pattuendo con la proprietà di portare in compensazione le spese sostenute per tali lavori con i canoni di locazione dovuti da contratto. Hanno allegato che, rispetto alla pretesa avversaria, sono stati compensati i canoni dei mesi di luglio, settembre, novembre e dicembre 2023, oltre a quelli di gennaio e giugno 2024, mentre gli oneri condominiali sono stati corrisposti in rate mensili anticipate di € 60,00.
All'udienza del 12.08.2024, il Giudice ha invitato le parti a valutare una composizione della vertenza, tenuto conto della dichiarata volontà dell'intimato di riprendere i pagamenti e del valore complessivo della morosità.
All'udienza del 09.09.2024, gli intimati hanno chiesto la concessione del termine ex art. 666 c.p.c. sulle somme non contestate, opponendosi alla convalida e il Giudice si è riservato.
Con successiva ordinanza, il Giudice, valutata la morosità residua e ritenuta la stessa significativa rispetto alla prognosi di caducazione del contratto, ha accolto la richiesta di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. e ha disposto il mutamento del rito nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c.
Le parti non hanno depositato memorie integrative.
*****
La domanda di accertamento costitutivo di risoluzione del contratto di locazione – in tal senso dovendosi riqualificare la primigenia istanza di convalida a seguito del mutamento del rito – è meritevole di accoglimento.
Parte attrice prova il titolo della propria pretesa, ossia il contratto di locazione, ed allega l'altrui inadempimento, che per entità è di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 5 L. 392/1978, dell'obbligazione di corrispondere il canone da parte dei conduttori.
Eccepiscono i resistenti che l'inadempimento non sussisterebbe, almeno con riferimento a parte dell'importo azionato, essendo state alcune mensilità di canone portate in compensazione con somme corrisposte dagli stessi conduttori per lavori di ristrutturazione dell'immobile locato.
La difesa non persuade.
Non può dirsi raggiunta la prova di un accordo di compensazione tra le parti, non essendo a tal fine sufficiente quanto riportato nel verbale di consegna dell'immobile del 17.03.2023, né l'ulteriore documentazione prodotta dai conduttori avente ad oggetto le comunicazioni intercorse con la proprietà. Pur risultando attestata la presenza di difformità del bene, non si ravvisano elementi a fronte dei quali desumere una pattuizione alla stregua della quale il locatore debba riconoscere un controcredito al conduttore.
Parte conduttrice omette, tra l'altro, di allegare, ancor prima di provare, quali tipologie di interventi ha effettuato sull'immobile e quali esborsi in concreto ha sostenuto per rendere il bene idoneo all'uso pattuito.
Le deduzioni circa lo stato del bene locato risultano, peraltro, generiche e la documentazione fotografica in atti è insufficiente a dimostrare l'effettiva inutilizzabilità dell'immobile per come rappresentato dai conduttori, smentita dalla condotta tenuta da questi ultimi oltre che, a monte, dal tenore dell'art. 11 del contratto.
Ne consegue che l'omesso versamento del canone, lungi dall'essere giustificato, costituisce violazione del contratto di per sé apprezzabile e significativa, avuto riguardo all'economia generale del rapporto negoziale, soprattutto alla luce dell'art. 10 del contratto di locazione che espressamente preclude al conduttore la facoltà di sospendere il pagamento dei canoni pattuiti a qualunque titolo.
All'accertamento della fattispecie estintiva consegue la caducazione del contratto.
È cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio, avendo parte ricorrente dato atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile locato nel mese di maggio 2025.
Trova accoglimento la domanda di pagamento delle somme dovute per la morosità accumulata fino al rilascio, precisata in € 7.800,00, oltre agli oneri condominiali (€
1.273,00), pervenendo alla complessiva somma di € 9.073,00, oltre interessi maturati sulle singole componenti periodiche via via maturate.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M. n.
55/2014, e successive modifiche, scaglione di valore di riferimento, parametri minimi tenuto conto dell'attività processuale in concreto svolta e delle questioni trattate.


P.Q.M.

Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione o istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo concluso in data 28.02.2023 e registrato in data 07.03.2023, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Cascina, Via Montanara, n. 21, per l'inadempimento di non scarsa importanza di parte conduttrice;

- condanna e in solido tra loro, al pagamento in CP_1 Controparte_2 favore di e in solido di € 9.073,00, oltre interessi Parte_1 Parte_2 come in parte motiva;

- condanna e in solido tra loro, al pagamento, in CP_1 Controparte_2 favore di e in solido delle spese di lite, liquidate in € Parte_1 Parte_2
2.600,00 per compensi oltre spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A., oltre al rimborso delle anticipazioni.
Pisa, 18 dicembre 2025
Il Giudice
UC TI

Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.