REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
SEZIONE IV CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Flavia BONELLI ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2636 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 e vertente
TRA
Parte_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa P.IVA_1 dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di NAPOLI, presso i cui uffici, alla via A. Diaz n.
11, è domiciliata per legge opponente
E
(C.F. ) rappresentato e difeso dagli Controparte_1 C.F._1 avv.ti UGO MARIA CHIRICO e MARIO DE BELLIS ed elettivamente domiciliato in
Indirizzo Telematico
opposto
OGGETTO: Locazione e comodato di immobile urbano- affitto di azienda
CONCLUSIONI
All'udienza del 19.06.2025 i procuratori delle parti hanno rassegnato le rispettive conclusioni come da verbale.
FATTO E DIRITTO
1/7 Con ricorso depositato in data 20.03.2023 l' Parte_1 ha proposto opposizione avverso il decreto
[...] ingiuntivo n. 375/2023 del 06.02.2023, emesso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, all'esito del procedimento monitorio contraddistinto da n. R.G. 459/2023, emesso in favore di esponendo che: Controparte_1
- l'odierno opposto aveva agito con ricorso monitorio per ottenere la condanna dell' quale conduttore Controparte_2 dell'immobile sito in Napoli alla via Alcide De Gasperi n. 55 in virtù del contratto di locazione stipulato in data 29 marzo 1995, al pagamento di € 3.274,32, spettanti per il mancato integrale rimborso delle somme dovute per “spese per i servizi di amministrazione condominiale, di portineria e degli altri servizi accessori, nei limiti stabiliti dall'art. 9 della legge n. 392 del
27.07.78”;
- in accoglimento della domanda azionata era stato emesso il decreto ingiuntivo n. 375/2023, ordinando all' “di pagare alla parte Controparte_2 ricorrente entro quaranta giorni dalla notifica del decreto:

1. la somma di € 3274,32; 2. gli interessi entro e non oltre i limiti previsti dalla legge;

3. le spese della procedura di ingiunzione, liquidate in € 473,00 per compensi, oltre al 15% a titolo di rimborso spese forfettarie, oltre ad € 76,00 per esborsi, oltre I.V.A. e
C.P.A. come per legge ed oltre alle successive occorrende”.
A sostegno della spiegata opposizione la ricorrente ha eccepito il difetto di legittimazione attiva/titolarità del rapporto dal lato passivo del sig. non essendo questi Controparte_1 parte del contratto di locazione azionato, nonché l'infondatezza della domanda relativamente alle somme ingiunte, atteso che la ricorrente ha sempre provveduto al pagamento degli oneri condominiali seppure limitatamente a quelle dovute in virtù della specifica e puntuale individuazione delle voci spettanti al conduttore;
in particolare la conduttrice ha sempre versato le somme relative alla Tabella A (Spese comuni e di statistica): Contratto di manutenzione per disinfestazione e derattizzazione, essendo tutte le altre voci spettanti al locatore;
- Tabella B (Spese portierato): rimborso nella misura del
90%; - Tabella C (Spese scala): rimborso nella misura del 100%; - Tabella D (Spese
2/7 ascensori): rimborso nella misura del 100%, oltre alla quota relativa all'abbonamento ascensore per ciascuna annualità.
La ricorrente ha concluso quindi chiedendo revocarsi l'opposto decreto ingiuntivo.
Si è costituito in giudizio l'opposto con comparsa di costituzione e risposta del 06.06.2023 con la quale ha dedotto:
- il subentro nel rapporto contrattuale a seguito di donazione avvenuta in suo favore dal Sig.
originario intestatario del contratto di locazione, come confermato in Persona_1 occasione della restituzione dell'immobile in data 10.01.2018 avvenuta proprio in presenza del ricorrente, identificato nel verbale di riconsegna;

- il pagamento degli oneri condominiali con la documentazione dei consuntivi di spesa per tutte le annualità del contratto di locazione.
La parte opposta, quindi, ha chiesto concedersi la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e la conferma dello stesso con vittoria di spese di giudizio.
Rigettata l'istanza ex art. 648 c.p.c., sono stati assegnati i termini per l'esperimento del tentativo di mediazione, conclusosi in data 24/07/2023 come da verbale allegato. È stata quindi fissata l'odierna udienza per la discussione della causa.
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Si deve in primo luogo premettere che con contratto di locazione stipulato in data 29
Marzo 1995 e concedevano in locazione Controparte_3 Persona_1
l'immobile sito in Napoli alla via Alcide de Gasperi n. 55 – 4 piano int. 13 (identificato al
N.C.E.U. alla sez. Por ZC 13, foglio 2, p.lla 85, sub. 19, part. N. 113763, cat. A/10 cl. 7), al prof. , nato a Palermo il [...] in [...] rettore p.t. della Controparte_4
(oggi Controparte_5 Controparte_2
); è altresì documentato che l'odierno opposto è subentrato nel contratto di
[...] locazione, atteso che l'immobile oggetto di causa era stato già oggetto di donazione tra e il ricorrente in monitorio atto nel quale il si Persona_1 Controparte_1 Per_1 era riservato l'usufrutto (cfr. donazione del 01/06/1993) e che l'usufruttuario è deceduto in data 19/09/1998, con la conseguenza che nel contratto di locazione dallo stesso stipulato è subentrato il nudo proprietario.
3/7 Invero, l'art. 999 c.c. espressamente dispone che "Le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso alla data di cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto. Se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano, in ogni caso, se non per l'anno e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o il triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto".
La norma distingue, dunque, l'ipotesi di usufrutto senza termine finale, governato dal principio del primo comma, da quella di usufrutto con termine finale prestabilito, governata dal secondo comma.
Nel caso in esame il locatore originario dell'immobile godeva del diritto di usufrutto vitalizio, senza predeterminato termine di durata, come risulta dal contratto di donazione.
Sarebbe, dunque, applicabile la disposizione del primo comma dell'art. 999 cod. civ., per la quale la locazione in corso alla data di cessazione dell'usufrutto avrebbe potuto continuare con il proprietario "per la durata stabilita" ma non oltre il termine di cinque anni.
Tuttavia, in ordine alla portata della suddetta norma, la Suprema Corte ha chiarito che
“questa norma regola solo le interferenze fra il pieno godimento del proprietario successivamente alla cessazione dell'usufrutto ed il godimento del conduttore che derivi il suo diritto da contratto anteriormente stipulato con l'usufruttuario dando, per un verso, una preferenza al conduttore, che conserva il diritto anche nei confronti del proprietario, benché terzo rispetto al contratto di locazione, ma limitando, per altro verso, il vantaggio in tal modo assegnato al conduttore entro i cinque anni dalla data di cessazione dell'usufrutto. È, dunque, una norma dispositiva che, in quanto tale, deve considerarsi derogabile dalle parti interessate: derogabile, cioè, dal conduttore, che può anche rinunciare al suo eccezionale diritto di opporre il contratto di locazione al terzo proprietario, e derogabile dal locatore, che può rinunciare al limite di cinque anni stabilito dalla norma nel suo interesse consentendo al conduttore di rimanere nell'immobile sino alla scadenza del periodo di durata previsto nel contratto. Ne deriva che, come questa Corte ha chiarito in una sua remota sentenza del 19 aprile 1972, n. 1263, l'adesione del nudo proprietario al contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario per una durata che eccede i cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto vale a derogare al divieto posto al riguardo dalla legge, che ha valore dispositivo, in quanto volta a dirimere interessi privati”
(cfr. Cass. n. 15599/2005).
4/7 Nel caso in esame è evidente che il nudo proprietario ha consentito al conduttore di rimanere nel godimento dell'immobile, volendo avvantaggiarsi del contratto stipulato dall'usufruttuario, conseguendone la titolarità attiva nel rapporto contrattuale controverso.
Si deve a questo punto osservare che all'art. 5 del contratto di locazione le parti hanno previsto che, in aggiunta al canone di locazione mensile, l' odierna ricorrente era CP_2 tenuta al rimborso delle spese per i servizi di amministrazione condominiale, di portineria e degli altri servizi accessori, pur “nei limiti stabiliti dall'art. 9 della legge n. 392 del 27.07.78”;
Invero, la disposizione citata prevede che “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.”
La giurisprudenza in materia è univoca nell'affermare che “Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n.
392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli articoli 210 e seguenti del Cpc. (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice adito, rilevato che l'opposto locatore non aveva prodotto il bilancio preventivo approvato dall'assemblea quale prova di quanto effettivamente dovuto a titolo di oneri accessori, né la prova dell'effettivo avvenuto pagamento di quanto ingiunto sia a titolo di oneri che di spese di riscaldamento, ha respinto la richiesta non essendo stati dimostrati i fatti costitutivi del diritto al rimborso limitatamente a tali titoli).” (cfr. Tribunale Roma 23/05/2022, n. 8206); allo stesso modo si è detto che “Nel
5/7 giudizio in cui si controverte sul mancato pagamento di oneri accessori L. 392/1978 ex art. 9 il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova-che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c.- qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore a “rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto –in caso di contestazione da parte del conduttore delle singoli voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore –se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.”
(Tribunale Brindisi, 15/05/2020, n.411); si è ritenuto, ancora, che “In tema di locazioni, incombe sul locatore, ai sensi dell' articolo 2697 del Cc , fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'avere indirizzato la richiesta prevista dall' articolo 9 della legge
392/1978 , necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto. Ciò posto, nel caso di specie, il Tribunale ha rigettato la domanda di pagamento per gli oneri condominiali, in quanto l'attore non ha fornito la prova dell'effettivo esborso. Difatti, il credito che il locatore vanta in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore.” (Tribunale, Roma 07/10/2021 n. 16053).
Ebbene, nel caso di specie il locatore ha richiesto il pagamento degli oneri accessori allegando un prospetto riepilogativo (contenuto anche nel ricorso monitorio) rispetto al quale non si evince alcuna provenienza dall'amministrazione condominiale;
non risultano allegate le delibere condominiali di approvazione dei riparti, né alcun documento che dimostri il pagamento da parte del locatore delle predette somme in favore del , CP_6 così da giustificare la domanda di rimborso.
6/7 Ne deriva che la domanda di accertamento del credito e relativa condanna, contenuta nel ricorso per decreto ingiuntivo, deve essere rigettata con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto e accoglimento dell'opposizione.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M.
55/2014.


P.Q.M.

il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. ACCOGLIE l'opposizione e per l'effetto REVOCA il decreto ingiuntivo opposto n.
75/2023 emesso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in data 06.02.2023;

2. CONDANNA al pagamento delle spese di lite in favore di Controparte_1
che Parte_1 Controparte_2 liquida in euro 49,00 per esborsi ed euro 2.540,00 per compensi oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Santa Maria Capua Vetere, lì 19/06/2025.
Il giudice
Flavia Bonelli
7/7