TRIBUNALE DI PESCARA
RITO MONOCRATICO
(artt. 50 ter, 281 sexies c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 1513 del R.G.A.C. dell'anno 2024 vertente

TRA

(c.f. ), (c.f. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
(c.f. ), elettivamente domiciliati in Pescara, Via Milano Parte_3 C.F._3
n°75, presso lo studio dell'Avv. Stefano Schiona, che li rappresenta e difende, giusta procura allegata all'atto di citazione
attori

CONTRO

(c.f. , in persona del Controparte_1 P.IVA_1
suo amministratore pro-tempore, elettivamente domiciliato in Pescara, Via Orazio n°99, presso lo studio dell'Avv. Nicola Martella, che lo rappresenta e difende, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
convenuto

OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condom.

CONCLUSIONI: come da verbale dell'1/04/2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con atto di citazione regolarmente notificato , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
premesso :
- di essere proprietari di quattro immobili facenti parte del Condominio Largo dei Frentani
n°9 e, segnatamente: di un appartamento, di un negozio, Parte_2 Parte_1 [...]
di due negozi;
Pt_3
- che il fabbricato è appartenuto inizialmente ad un solo soggetto, il padre degli attori,
e che nel tempo alcuni immobili sono stati venduti e si è venuto a creare Persona_1
un condominio di fatto, privo di tabelle millesimali, composto da sei condomini, gli attori (in numero di tre) e e;
Parte_4 CP_2 Controparte_3
- che le spese di natura condominiale sono state ripartite tra i comproprietari (condomini) secondo il regolamento di fabbricato stabilito da AC , quando era proprietario Per_1
di tutto il fabbricato;

- che, per quanto attiene il condomino , gli attori hanno dedotto che nel Controparte_3
2017 questi ha trasferito alla moglie il proprio appartamento, che aveva Controparte_4
acquistato nel 2002 in regime di comunione dei beni, composto da 3,5 vani, ad eccezione di un vano di 1 metro quadro, che è rimasto a lui intestato, come da relativa visura;

- che l'appartamento venduto alla infatti era di 3,5 vani, mentre ora risulta essere CP_4 di 2,5 vani, come da relativa visura e che tale operazione, definita “anomala”, era stata effettuata al fine di “generare” un condominio fittizio, per precostituire una maggioranza numerica nelle assemblee condominiali ai danni di essi attori;

- che nel 2020 gli altri condomini sono entrati apertamente in disaccordo con essi attori in quanto non volevano più applicare il regolamento di fabbricato stabilito da Persona_1
quando era proprietario di tutto il fabbricato;

- che il 13/10/2020 era stata convocata la prima assemblea condominiale nella quale sono stati indicati non sei, ma sette condomini;

- che in quella assemblea, tenutasi in assenza degli odierni opponenti, era stato nominato l'amministratore ed approvato il relativo compenso;
- che la relativa delibera è stata però impugnata dagli odierni ricorrenti i quali hanno eccepito tra l'altro la nullità della nomina per violazione dell'art.1129 comma 14 c.c., non avendo l'amministratore indicato in maniera specifica l'importo del proprio compenso. In quella sede hanno contestato, incidenter tantum, la fittizia qualifica di condomino attribuita al sig. per le ragioni già espresse;
CP_3
- che nei tre anni successivi alla nomina dell'amministratore, l'amministratore non ha inviato ai condomini alcun rendiconto condominiale entro i termini di legge e che non era mai stata confermata negli anni dal 2021 al 2023;
- che l'amministratore aveva convocato una assemblea per la data del 18.12.2023, quindi dopo oltre tre anni dalla prima assemblea del 13.10.2020, ponendo all'ordine del giorno la propria conferma nonché l'approvazione dei rendiconti degli anni 2020, 2021 e 2022 ed il preventivo 2023 ;
- che, a causa del mancato rispetto del termine di preavviso per l'assemblea del
18.12.2023, una nuova assemblea si è tenuta in data 13.2.2024, in seconda convocazione, con la presenza di tutti i condomini, per la discussione dell'ordine del giorno appresso descritto (1 – revoca/annullamento delibera assembleare del
18/12/2023; 2 – approvazione rendiconti, ripartizione spese e situazione debiti e crediti anni 2020, 2021, 2022; 3 – conferma amministratore e nomina consiglieri;
4 – approvazione preventivo di spesa, ripartizione spese e scadenzario rate anno 2023 ; 5 – approvazione preventivo di spesa Enel distribuzione per l'installazione e l'allacciamento del contatore condominiale per la fornitura di energia elettrica alle parti comuni del fabbricato;

6- discussione in merito agli interventi manutentivi straordinari da eseguire sul tetto e sul fabbricato : decisioni da assumere, nomina tecnico abilitato per la verifica della conformità urbanistica e per l'espletamento di tutte le pratiche necessarie all'esecuzione dei lavori;
approvazione dei lavori, scelta preventivo di spesa, scelta impresa, nomina tecnico per direzione lavori, responsabile lavori, direzione e responsabile della sicurezza in cantiere, diritti amministrativi);
- che l'assemblea aveva preliminarmente revocato la delibera del 18.12.2023, che era stata convocata per deliberare sui medesimi punti all'ordine del giorno ma non era risultata regolare stante il mancato rispetto del termine di preavviso;

- che i punti 2, 3 e 4 posti all'ordine del giorno sono stati invece approvati, ma con la partecipazione del condomino fittizio nonostante il voto negativo di essi CP_3
attori, rappresentanti ben oltre la metà del valore dell'edificio, come da visura catastale;
deducendo, quindi, tra le altre, la illegittima conferma dell'amministratore (di cui al punto 3 dell'odg) per mancato raggiungimento del quorum deliberativo e per violazione dell'art
1129 comma 14 c.c., non avendo questi indicato, come era suo onere, a pena di nullità, all'atto della accettazione della nomina, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, deducendo la illegittimità dell'approvazione dei rendiconti, ripartizione spese e situazione debiti e crediti anni 2020,2021,2022 per mancato raggiungimento del quorum deliberativo, tanto premesso, convenivano in giudizio il , Controparte_5 per sentire accogliere le seguenti conclusioni : “preliminarmente accertare, si opus sit, ed incidenter tantum, la qualifica di comproprietario del CP_1 Controparte_3 dell'appartamento intestato alla condomina di cui in premessa, Controparte_4
relativamente al vano di un metro quadro catastalmente intestato al in quanto CP_3
facente parte del suddetto appartamento sotto il profilo strutturale e funzionale;
-Nel merito, per le ragioni esposte, dichiarare nulla o annullare la delibera condominiale del
13.2.2024 del relativamente ai punti 2, (approvazione Controparte_1
rendiconti, ripartizione spese e situazione debiti e crediti anni 2020,2021,2022), 3 ( conferma amministratore e compenso) e 4 dell'ordine del giorno (approvazione preventivo di spesa, ripartizione spese e scadenziario rate anno 2023).Con vittoria di spese e compensi”.

2) A seguito di deposito di relativa comparsa si costituiva in giudizio il
[...]
, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “1) in via Controparte_5
preliminare ed in rito, dichiarare inammissibile ed improcedibile la domanda di accertamento della qualità di condomino/proprietario del sig. , di cui a Controparte_3 pag.10 delle conclusioni di controparte, in violazione dell'art.5 del D.Lgs n.28/2012 e relative norme sulla mediazione obbligatoria;
2) sempre in via preliminare, dichiarare la carenza di legittimazione passiva del rispetto alla domanda di accertamento CP_5
della qualità di condomino in capo al sig. , quale proprietario del vano Controparte_3
ripostiglio di n.2 mq. catastali, in pretesa di proprietà della moglie , per le Controparte_4
ragioni esposte;
3) respingere integralmente la domanda attrice per le motivazioni tutte esposte in premessa, con vittoria di spese e competenze del giudizio”.

3) Nel corso del giudizio venivano depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. 4) In sede di prima memoria integrativa, gli attori così concludevano: “preliminarmente in via istruttoria si reitera, si opus sit, la richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa dei condomini e .. . ed Controparte_6 Controparte_4 Parte_5 [...]
., per sentir accogliere, si opus sit, le seguenti CONCLUSIONI : CP_7
1)Preliminarmente…accertare, incidenter tantum e cioè ai soli fini della presente impugnativa, la nullità e l'inefficacia, totale o parziale, della permuta 1.9.2017 redatta con atto per notaio di Pescara, rep 40539, racc. 6670, trascritta alla Persona_2
Conservatoria di Pescara al registro generale 12877, registro particolare 8952, relativamente all'art. 2, nella parte in cui, disponendo a favore della sig la Controparte_4
parziale cessione ed il parziale trasferimento dei diritti di comproprietà del sig
[...]
pari ad ½ dell'intero sulla unità immobiliare al terzo piano facente parte del CP_3
fabbricato di di Pescara, contraddistinta al foglio 25, p.lla 85, sub 11, Controparte_1 di 2,5 vani, facente parte dell'originario appartamento di 3,5 vani precedentemente contraddistinto al subalterno 5, esclude dalla cessione il vano contraddistinto al foglio 25,
p.lla 85, sub 12, inalienabile, facente parte integrante e sostanziale del medesimo immobile, attribuendolo – illegittimamente - in comunione ordinaria pro indiviso ad i coniugi
/ 2) nel merito, si insiste affinchè sia dichiarata nulla o CP_4 CP_3
annullata la delibera condominiale impugnata per mancato raggiungimento del quorum assembleare”.
5) Con ordinanza resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza di comparizione del
6/11/2024, ferme le produzioni documentali, la causa veniva rinviata per la rimessione in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 189 c.p.c.
6) All'udienza del 4/06/2025 la causa veniva trattenuta in decisione.
7) Va in primo luogo rigettata l'istanza avanzata da parte attrice nelle note di precisazione delle conclusioni, con la quale ha richiesto la riunione del presente giudizio al procedimento iscritto al n° 247/2025 R.G., sia in quanto quest'ultimo verte sull'impugnativa di una diversa delibera rispetto a quella di cui si controverte, sia in quanto i due giudizi si trovano in due fasi distinte : il presente appunto è appunto in fase decisoria.
8) Va poi rilevata la inammissibilità della domanda proposta da parte attrice con la prima memoria integrativa. Invero, rispetto alla domanda proposta nell'atto introduttivo del giudizio (in cui gli attori hanno richiesto di accertare la qualifica di comproprietario del dell'appartamento intestato alla condomina CP_1 Controparte_3 Controparte_4 in relazione al vano catastalmente intestato al ma, secondo l'assunto difensivo CP_3 attoreo, facente parte dell'appartamento della sotto il profilo strutturale e CP_4
funzionale), la ulteriore domanda proposta nella prima memoria integrativa ex art. 171 ter c.p.c. appare introdurre un petitum ed una causa petendi diversa, non consentita in rito, vertendo sulla declaratoria di nullità parziale del rogito intercorso tra la e il CP_4
stesso, questione che, oltre a non essere stata prospettata in citazione (è il caso CP_3
rammentare che i sigg.ri AC sono gli attori di questo giudizio!), risulta essere del tutto estranea al originariamente convenuto. CP_5
9) Deve logicamente intendersi rinunziata, in quanto non riproposta nelle conclusioni rassegnate con la prima memoria integrativa, la domanda di accertamento della qualità di condomino del detto originariamente proposta, rispetto alla quale, in ogni caso, Pt_6
il convenuto è del tutto carente di legittimazione passiva, avendo dovuto tale CP_5
azione per converso essere proposta nei confronti di tutti i condomini partecipanti alla comunione. In tal senso appare condivisibile un recente arresto della Cassazione (cfr. Cass.
Civ. Ordinanza n°4697/2020) secondo cui “… l'azione che ha per oggetto l'accertamento positivo o nell'esclusione del diritto di condominio sulle parti comuni, esercitata dal titolare di una determinata proprietà immobiliare, rende indispensabile l'integrit6à del contradditorio nei confronti di tutti i condomini, giacchè tale accertamento o esclusione si risolve comunque in un minore o maggiore diritto proporzionale di condominio in capo a coloro cui appartengono le altre unità immobiliari. La definizione di vertenza postula, dunque, una decisione implicante una statuizione in ordine a titoli diproprietà configgenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio, in discussione (Cass.25.6.2018
n.166679; Cass. 17.10.2017 n.24431; Cass. 22.06.2017 n.15550; Cass. 18.04.2003 n.6328;
Cass. 01.04.1999 n.3119)”. Nonché appare condiviso l'arresto della Cassazione (cfr. Cass.
S.U. 18.04.2019 n.10394), secondo cui “Le Sezioni Unite con la sentenza n.25454 del 2013 relativa ad azione di un condomino volta all'accertamento della natura condominiale di un bene hanno già avuto modo di affermare, con un esame approfondito della questione, che occorre integrare il contraddittorio nei riguardi di tutti i condomini qualora il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva formulando un'apposita domanda riconvenzionale volta ad ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato che mette in discussione la co0mproprietà degli altri soggetti (più di recente Cass. n.6649 del 15.03.2017). Altrettanto vale allorché vi sia espressa azione in tal senso contro il condominio o qualora l'amministratore condominiale introduca un'azione che esula dalle attribuzioni conferitegli dall'art.1130 c.c. e della sfera di rappresentanza attribuitegli dall'art.1131 c.c.”.
10) Venendo al merito, gli attori hanno impugnato la delibera nella parte cui, al punto 3 dell'odg, è stato confermato l'amministratore nonostante il mancato raggiungimento del quorum deliberativo, sulla scorta del fatto che l'art. 1136 c.c. prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore, così come le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Su tale aspetto della vicenda gli attori hanno assunto che i condomini, come tali aventi diritto a partecipazione al consesso assembleare e dotati di potere di voto sono sei e non sette, in quanto il ha CP_3
trasferito alla moglie la proprietà del proprio appartamento, composto da 3,5 vani, acquistato in regime di comunione dei beni, ad eccezione di un vano di un metro quadro, rimasto a lui intestato e ciò al fine di “generare” un condominio fittizio, per precostituire una maggioranza numerica nelle assemblee condominiali ai danni di essi attori. Per cui, stando a quell'assunto difensivo, avendo espresso gli attori, tutti e tre, voto contrario alla conferma dell'amministratore, mentre gli altri tre condomini (escluso il voto a favore, non CP_3
si è concretizzata la maggioranza richiesta ex lege per la validità di quella delibera.
11) Il motivo è infondato.
12) Deve infatti ribadirsi che il è e risulta proprietario di un vano/ripostiglio CP_3
regolarmente accatastato, ergo è condomino alla stregua degli altri sei condomini, con conseguente esercizio dei diritti di partecipazione e di voto nel consesso assembleare. Sicché
a quella delibera ne consegue che il voto a favore della conferma dell'amministratore è stato espresso da quattro condomini, mentre contrari sono risultati gli attori in numero di tre.
Né si può accedere all'assunto secondo cui esisteva un regolamento condominiale dettato dal precedente unico proprietario, visto che nella precedente delibera del 13/10/2020
(questione già proposta dinanzi al Tribunale di Pescara, poi dinanzi la Corte di Appello dell'Aquila - come da relative sentenze allegate da parte convenuta - e poi, a quanto pare, in Cassazione) l'assemblea era stata convocata proprio per conferire l'incarico ad un tecnico per la sua predisposizione, unitamente alle Tabelle millesimali. Né in assenza di tabelle è possibile fare riferimento, al fine di stabilire le relative maggioranze, ai valori catastali, come inteso dagli attori. In difetto di tali tabelle, soccorre l'art. 1101 primo comma c.c. (“le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali”), per cui, ai fini della identificazione delle quote di partecipazione condominiale deve farsi riferimento alla maggioranza numerica in misura paritaria fra tutti i proprietari in ragione di 142,85 mm. ciascuno (1000 mm.: 7 partecipanti), con conseguente rispetto del quorum millesimale adottato nella contestata assemblea su tutte le materie in discussione avendo votato quattro condomini su sette presenti, ovverosia la maggioranza assoluta dei partecipanti, pari a
571,42 mm (4 condomini X 142,85 mm.= 571,42 mm.), nel rispetto dell'art.1136 II, III e IV comma c.c.).
Ne consegue rispettato il quorum di legge, avendo nell' assemblea votato a favore quattro condomini (unanimità dei presenti e maggioranza assoluta dei partecipanti,) pari a 571,42 mm, su sette.
13) Gli attori hanno impugnato la delibera, chiedendo che venga dichiarata nulla, per la mancata indicazione del compenso dell'amministratore.
14) Il motivo è infondato.
15) La disamina del verbale di assemblea del 13/02/2024 consente di ricavare che l'assemblea ha discusso ed approvato il preventivo dell'amministratrice, contenente l'indicazione del compenso per l'attività ordinaria (euro 888,16 lorde) e straordinaria. Irrilevante è poi la questione che “i compensi extra sulla gestione dei lavori straordinari verranno determinati al momento dell'approvazione dei lavori stessi”, essendo pacifico che in sede di approvazione dei lavori straordinari l'assemblea avrebbe indicato anche il compenso in favore dell'amministratrice nell'aliquota del 3% sull'importo dei lavori, già determinata e votata dall'assemblea. Quanto poi alla questione per cui la determinazione del compenso straordinario non è determinabile ex ante, appare assorbente l'art.1129 c.c. comma 14°, il quale prevede l'indicazione del compenso dell'attività da svolgere, senza distinzione alcuna fra ordinaria e straordinaria. Vale inoltre richiamare orientamento condiviso della
Cassazione secondo cui “… per quanto l'attività di amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali non esorbitanti dal mandato con rappresentanza, debba tendenzialmente ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa, rientra nelle competenze dell'assemblea quella di riconoscergli, con specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria”, così Cassazione 10.4.2018 n.19507; cfr: Cass. 24.3.2009 n.7057; Cass. 28.4.2010 n.10204;
Cass. n.2596/03).
16) Gli attori hanno impugnato la delibera dell'assemblea condominiale sul rilievo che l'approvazione dei rendiconti, della ripartizione delle spese e la situazione dei debiti e crediti anni 2020,2021,2022” è avvenuta in maniera illegittima per carenza di quorum deliberativo.
17) Il motivo è infondato.
18) La questione rimanda a quella esaminata nel punto 12 e può essere risolta nei medesimi termini: posto che è condomino del condominio, la delibera è stata, quindi, CP_3
assunta con voto favorevole di quattro partecipanti rappresentanti oltre il terzo del quorum millesimale (mm.571,42).
19) Alle medesime conclusioni occorre pervenire la contestazione relativa al “preventivo di spesa, ripartizione e scadenziario rate”: la delibera è stata assunta regolarmente e con i quorum ex lege previsti (maggioranza dei presenti, quattro su sette partecipanti, con 571,42 mm.).
20) Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate (secondo D.M.
n°55/2014 e s.m.i, scaglione di valore – indeterminabile- complessità bassa, valori medi, avuto riguardo ai parametri di cui all'art. 4 co. I, cennato decreto), come in dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: - rigetta la domanda;

- condanna gli attori, in solido tra loro, alla refusione, in favore di parte convenuta, delle spese del giudizio, liquidate in complessivi euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.).
Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 25 Novembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi