13750 /2021 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del giudice istruttore nella causa civile n.13750/2021 Ruolo Generale, all'esito della discussione, ha emesso ai sensi degli artt.420 e 447bis cpc la seguente s e n t e n z a visti ed esaminati gli atti;
rilevato che con ricorso datato 7.12.2021 la società locatrice Parte_1
conveniva in giudizio il conduttore in prorio
[...] Parte_2
e quale titolare della ditta BERGAUTO di così Parte_2 concludendo : IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: - accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del resistente alle proprie obbligazioni contrattuali;
- per l'effetto, condannare il resistente all'immediato rilascio dell'immobile sito in Borgosatollo Via R.De Troja n. 64, nonché al risarcimento di tutti i danni patrimoniali occorsi e patiti dalla ricorrente dalla data dell'effettiva riconsegna dei locali relativi ai mancati canoni di locazione non incassati fino alla data naturale di scadenza del contratto oltre che ai danni riportati dall'immobile che si rendono necessari per riparare quanto provocato all'immobile dalle opere abusive realizzate nell'importo indicato e di quanto verrà accertato in corso di causa. Con vittoria di spese e competenze professionali per la fase di mediazione oltre che per la presente fase giudiziale”;
1 rilevato che si costituiva così concludendo a sua volta: Parte_2
“voglia il Tribunale di Brescia Ill.mo, previe le declaratorie del caso, respingere tutte le domande formulate dalla ricorrente in quanto Parte_1 inammissibili ovvero infondate in fatto ed in diritto;
in ogni caso, rigettarsi le domande risarcitorie della ricorrente, inammissibili, comunque inesigibili le pretese, domande infondate in fatto ed in diritto. Con condanna della medesima ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore del convenuto resistente”; rilevato che entrambe le parti formulavano varie istanze istruttorie ed il giudice istruttore prima disponeva CTU e quindi all'esito della CTU, ritenuto che la causa poteva essere decisa sulla base delle risultanze agli atti e della CTU già svolta, fissava l'udienza di discussione all'esito della quale dava lettura della sentenza;
ciò premesso, rilevato che il contratto di locazione commerciale de quo (cfr. doc.1 di parte ricorrente) prevede che “i locali si concedono per il solo uso di deposito vetture e autoriparazioni con il divieto….di mutamento di destinazione;
il conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti che possono influire sulla salute di chi vi svolge attività e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato.Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore senza il preventivo consenso scritto dellas proprietà” (cfr. punto 2 del contratto), che
“il conduttore quando venisse per qualsiasi ragione a scadere la locazione, se richiesto dal locatore, dovrà asportare gli impianti da lui eseguiti, senza diritto ad alcun compenso. Qualora il conduttore dovesse realizzare modifiche o innovazioni di qualsiasi natura, senza il consenso del locatore, questi avrà diritto di richiedere il ripristino a spese del conduttore e il risarcimento di eventuali danni” (cfr. punto 6 del contratto) che “resta a carico del conduttore ogni onere e spesa relativa alla esecuzione delle opere alla richiesta ed ottenimento di autorizzazioni, concessioni, modifiche catastali, permessi, nulla osta e quant'altro dovesse essere richiesto e rilasciato dagli enti o autorità preposte o fosse comunque necessario per la realizzazione di qualsiasi adeguamento dei locali affittati al conduttore necessario o utile a consentirgli di svolgere la sua attività, adeguamento che dovrà comunque sempre essere preventivamente autorizzato dal locatore e dalla proprietà” (cfr. punto 11 del contratto) e che “ogni e qualsiasi responsabilità anche verso terzi inerente e conseguente ad eventuali opere eseguite sia all'interno dei locali che sull'area cortilizia,
2 ed all'attività ivi espletata, viene assunta in via esclusiva e totale dal conduttore, il quale manleva fin da ora espressamente il locatore” (cfr. punto 14 del contratto); ritenuto che dal tenore di dette clausole si deduce che le parti avevano messo in conto la realizzazione da parte del conduttore di opere ed impianti necessari per lo svolgimento dell'attività indicata nel contratto (deposito vetture e autoriparazioni), prevedendo come condizione che fosse previamente richiesta l'autorizzazione al locatore;
rilevato che dalle risultanze di causa risulta che effettivamente il conduttore ha realizzato delle opere senza l'espressa autorizzazione del locatore ma il CTU ha verificato che dette opere, anche a seguito di segnalazione dell'Ufficio Tecnico del Comune di Borgosatollo, sono state smontate “ripristinando lo stato di fatto dell'immobile” anche se “rimangono visibili alcuni segni a parete dell'intervento effettuato” (cfr. relazione arch. datata 26.10.2022); Per_1
rilevato che per il resto si tratta di interventi piuttosto modesti tanto che il CTU ha quantificato la spesa per la rimessa in pristino in complessivi euro 4.226,00 oltre IVA (cfr. relazione arch. datata 26.10.2022), a fronte di un canone Per_1 annuo pattuito, ancora nel 2014, di euro 7.200,00 oltre IVA ed oltre rivalutazione automatica al 75% a partire dal secondo anno;

rilevato che il procedimento amministrativo instaurato a seguito della realizzazione delle opere abusive lamentate da parte ricorrente, risulta chiuso per l'intervenuta demolizione delle opere abusive come da comunicazione del Comune di Borgosatollo in data 16.12.2021 (cfr. doc.12 prodotto da parte ricorrente);
rilevato per il resto che non risulta che il locatore abbia avuto altri o diversi danni né che il conduttore non abbia pagato il canone previsto o l'abbia pagato in ritardo;

rilevato che mentre per il mancato o ritardato pagamento del canone è prevista contrattualmente, a determinate condizioni, la risoluzione automatica del contratto (cfr. punto 2 del contratto), questo non è previsto nel caso di realizzazione di opere e/o impianti senza la preventiva autorizzazione del locatore;
ritenuto perciò che, in applicazione dell'art.1455 cc l'inadempimento del conduttore deve considerarsi di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse del
3 locatore che deve presumersi abbia sempre ricevuto il pagamento del canone previsto contrattualmente (sul punto il ricorrente nulla ha dedotto) e che la spesa per il ripristino dei locali preventivata dal CTU ammonta ad euro 4.226,00 oltre IVA (cfr. relazione CTU cit.), il che permette di qualificare come “modesti” i danni accertati conseguenza degli interventi realizzati dal conduttore senza il preventivo consenso del locatore;
ritenuto perciò che la domanda di parte ricorrente di risoluzione del contratto e risarcimento dei danni va rigettata, mentre può essere accolta la domanda di rimborso delle spese di CTP e di CTU come documentate (cfr. docc. 13 e 14 di parte ricorrente), posto che detta attività di consulenza tecnica è stata resa necessaria e giustificata proprio dagli interventi realizzati dal conduttore non previamente autorizzati dal locatore;
ritenuto pertanto che il conduttore in proprio e quale Parte_2 titolare della ditta BERGAUTO di va condannato a Parte_2 rimborsare alla società locatrice la somma Parte_1 complessiva di euro 2.829,84, con gli interessi legali dal 21.5.2024 (data della memoria con cui è stata prodotta la citata documentazione attestante i pagamenti effettuati dal ricorrente) fino al saldo effettivo;
ritenuto infine quanto alle spese legali che, tenuto conto del rigetto della domanda principale del ricorrente, esse possono essere integralmente compensate;

P.Q.M.

il Tribunale in persona del giudice istruttore, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria o diversa domanda e/o eccezione, così giudica:
a) rigetta le domande di risoluzione del contratto e di risarcimento dei danni formulate dalla società locatrice nei Parte_1 confronti del conduttore in proprio e quale titolare Parte_2 della ditta BERGAUTO di;
Parte_2
b) condanna il conduttore in proprio e quale titolare Parte_2 della ditta BERGAUTO di a rimborsare alla Parte_2 società locatrice la somma complessiva di Parte_1
4 euro 2.829,84 per spese di CTP e di CTU, con gli interessi legali dal 21.5.2024 fino al saldo effettivo;

c) spese legali compensate.
Così deciso in Brescia il 28 novembre 2025
Il giudice
GI AB
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