N. R.G. 14411/2019
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
XI SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
il Giudice Monocratico del Tribunale di Napoli, XI sezione civile, dott. Vincenzo Pappalardo, ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n.14411/2019 R.G.A.C. TR
. , e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), rapp. Parte_2 C.F._2 agona ATTORI
( ), rapp. e dif. Controparte_1 CodiceFiscale_3
CONVENUTO CONCLUSIONI Come da atti e verbali di causa cui per brevità si rinvia. FATTO E DIRITTO Gli attori in epigrafe hanno convenuto in giudizio CP_1 es in data 21 Aprile 2016, formulò proposta di Parte_1 ac rezzo di complessivi €.390.000, di un immobile di proprietà del convenuto, sito in Portici, alla via Armando Diaz 162/164, me ritto nell'atto introduttivo, che fu in pari data accettata dal;
CP_1 in seguito 28 Aprile 2016, l'attrice Parte_2 coniuge del stipulò un contratto pre Pt_1 collegato al etta proposta, nel quale si impegnava ad pagina 1 di 6 acquistare il predetto immobile al prezzo di euro 352.500,00; essi attori avevano quindi versato, a più riprese, anche a titolo di caparra confirmatoria, la complessiva somma di €.57.500,00, come precisato in ulteriore scrittura privata del 28.7.2016; contrariamente a quanto dichiarato dal convenuto nel prefato contratto preliminare, sull'immobile per cui è causa vi erano gravissimi vincoli dominicali derivanti dall'altissimo rischio sismico, nonché “problemi urbanistici ed edilizi”; pertanto in più occasioni, l'ultima delle quali il 30.5.2018, anche informalmente, le parti avevano concordato di differire stipula del definitivo, per permettere al venditore di procurarsi la documentazione idonea ad attestare la legittimità urbanistico/catastale dell'immobile; tuttavia, il convenuto non teneva fede a tale impegno, nonostante i ripetuti solleciti di essi attori, ed anzi, in data 20.03.2019, trasferiva la proprietà dell'immobile de quo ad un terzo. Tanto premesso, ritenuto l'inadempimento contrattuale del convenuto agli obblighi assunti con il contratto preliminare del 28.4.2016, intendendo ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata ex art. 1385 c.c., ovvero in subordine il risarcimento dei danni patiti in ragione dell'avversa condotta inadempiente, concludevano chiedendo:
“1) Accertare e dichiarare, per i motivi di cui in precedenza e per tutti quelli evint ausa, l'inadempimento di esso convenuto Sig. sta d'acquisto del Controparte_1
21.04.2016 sotto nonché al contratto Parte_1 prelimi so ta 28.04.2016 dalla Sig.ra e causalmente collegato a detta Parte_2 propost e, dic no e legittimo recesso ex art. 1385 c.c. del Sig. sta Parte_1
d'acquisto del 21.04.2016 e della Si dal Parte_2 preliminare di compravendita del 28.04.2 er l'effetto ed in ogni caso, condannare esso Sig. CP_1 al art ti de
[...]
i e in solido o Parte_1 Parte_2 alternati oro, confirmatoria versata, pari ad Euro 115.000,00 oltre interessi moratori o legali dal sorgere del credito, ovvero dalla domanda sino all'effettivo soddisfo;
3) In subordine, nel solo caso di mancato accoglimento delle
pagina 2 di 6 domande sub n. 1 e 2, accertare e dichiarare la risoluzione ex art. 1453 ta d'acquisto del 21.04.2016 sottoscritta dal Sig. nonché del contratto preliminare di Parte_1 critto in data 28.04.2016 dalla Sig.ra
e causalm proposta, per Parte_2 sso Sig. per l'effetto, Parte_3 condannarlo al pagamento ed al ore delle parti attrici, in solido o alternativamente tra di loro, della somma di Euro 57.500,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi moratori o legali dal sorgere del credito, ovvero dalla domanda sino all'effettivo soddisfo, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti dall'attore da accertarsi e quantificarsi in corso di causa, quali ulteriori spese subite, disagio abitativo, danni per mancata stipula dell'atto definitivo, oltre danno morale ed esistenziale e tutti i pregiudizi conseguenti all'inadempimento di essa convenuta nella misura che sarà accertata e quantificata ovvero in quella che il Tribunale riterrà equa, con maggiorazione di interessi legali e rivalutazione monetaria dal sorgere del credito sino all'affettivo soddisfo;
In subordine, accertare e dichiarare la risoluzione ex art. 1463 o 1464 c.c., ovvero per altra ca posta d'acquisto del 21.04.2016 sottoscritta dal Sig. nonché del contratto Parte_1 prelimi 6, sottoscritto dalla Sig.ra §causalmente collegato Parte_2 st nnare esso convenuto Sig. CP_1 al pagamento ed alla restituzione in favore delle par
[...] ido o alternativamente tra di loro, della somma di Euro 57.500,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi moratori o legali dal sorgere del credito, ovvero dalla domanda sino all'effettivo soddisfo quale caparra confirmatoria versata, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti dagli attori da accertarsi e quantificarsi in corso di causa, quali ulteriori spese subite, disagio abitativo, danni per mancata stipula dell'atto definitivo, oltre danno morale ed esistenziale e tutti i pregiudizi conseguenti all'inadempimento di esso convenuto nella misura che sarà accertata e quantificata ovvero in quella che il Tribunale riterrà equa, con maggiorazione di interessi legali e rivalutazione monetaria dal sorgere del credito sino all'affettivo soddisfo;
- 5) In via di estremo subordine accertare e dichiarare per i motivi di cui in precedenza la nullità della proposta d'acquisto del
pagina 3 di 6 21.04.2016 sottoscritta dal Sig. Parte_1 are del 28.04.2016 sottoscri Parte_2
, per patente violazione di norma imperat
[...] ione di cui al secondo comma dell'art. 6 d.lgs. n. 192/2005 che onera parte venditrice, a rendere in tutti i casi disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle trattative è a consegnarlo alla fine delle medesime”; con vittoria di spese, con attribuzione. Si costituiva il convenuto, che contestava l'avverso dedotto, deducendo di aver pienamente adempiuto gli obblighi assunti con il preliminare;
al contrario gli attori non avevano provveduto, nel termine del 31 maggio 2018, a designare il notaio incaricato per la stipula del definitivo, nonostante i numerosi solleciti, da ultimo a mezzo lettera racc.ta A/R del 1 giugno 2018. Essi erano rimasi inoltre inerti anche a fronte dell'atto stragiudiziale di in mora loro notificato dal costituito suo procuratore CP_2 in data 11 luglio 2018. Chiedeva, pertanto, accertarsi l'inadempimento degli attori agli obblighi assunti, e, in via riconvenzionale, il conseguente suo diritto ex art. 1385 c.c. a ritenere la somma di euro 57.500,00 versatagli a titolo di caparra confirmatoria ovvero, in subordine, dichiararsi l'avvenuta risoluzione della proposta di acquisto e del contratto preliminare di compravendita per colpa grave dei promittenti acquirenti, e per l'effetto condannarli al risarcimento dei danni subiti da esso convenuto, da determinarsi nella misura della caparra confirmatoria già versata dalla parte promittente acquirente ed in subordine nella diversa somma ritenuta di giustizia;
con vittoria di spese, con attribuzione. Dopo l'istruttoria, disposta ed espletata consulenza tecnica di ufficio, sulle conclusioni di cui in epigrafe, la causa all'odierna udienza, destinata alla discussione orale ex art.281 sexies c.p.c. e sostituita dal deposito di note scritte, è stata decisa con il presente provvedimento.
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I presupposti di fatto del giudizio sono documentalmente provati, ed in parte pacifici, non essendovi contestazione circa l'esistenza del rapporto negoziale tra le parti, di cui al preliminare dalle stesse stipulato il 28.4.2016, cui non seguiva la stipula del definitivo entro il termine concordato in contratto, ed in relazione al versamento pagina 4 di 6 della caparra di euro 57.500,00 da parte degli attori, quali promittenti acquirenti. Stante la creazione, a mezzo del prefato contratto, di un vincolo giuridicamente valido ed efficace, resta quindi da stabilire a quale delle parti in causa sia da addebitare la mancata realizzazione del programma negoziale. Orbene, dalla documentazione agli atti e dalla espletata c.t.u., emerge evidente l'inadempimento degli attori agli obblighi assunti. Ed invero, essi non hanno offerto alcuna prova che la mancata stipula del definitivo sia dipesa da negligenza del convenuto, osi ad allegare - senza darne prova - inadempimenti del
(mancata produzione di documentazione all'uopo CP_1 ia) ad obblighi che non rivestono carattere essenziale (trattandosi di documenti comunque agevolmente reperibili). L'espletata c.t.u. ha poi definitivamente confermato quanto già emergente dalla mera lettura dell'atto introduttivo, nella parte in cui vi si afferma che il convenuto ha alienato a terzi l'immobile, e cioè che il cespite era – ed è – regolarmente commerciabile. D'altro canto, i medesimi documenti prodotti dagli attori smentiscono la tesi da essi sostenuta, e cioè che il differimento della stipula del definitivo sia derivato da responsabilità del convenuto, giacché essi attestano piuttosto una volontà dilatoria di parte attrice: ci si riferisce, in particolare, alla scrittura privata del 23.12.2016, nella quale la parte promittente acquirente manifesta l'intenzione di
“individuare un altro possibile acquirente per la cessione del contratto preliminare”. Nè induce a diversa conclusione la mancanza del certificato di abitabilità, su cui pure la difesa attorea si è soffermata, giacché il nominato c.t.u. ha verificato che l'immobile si presenta idoneo per l'uso abitativo cui è destinato, onde “l'assenza di un certificato di agibilità/abitabilità poteva essere sanata mediante la “segnalazione certificata di agibilità” (art. 24 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come sostituito dall'art. 3, comma 1, lettera i, del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222)” (cfr. pag.19 della c.t.u.). La domanda principale va pertanto rigettata, mentre va accolta quella riconvenzionale, stante l'accertato inadempimento di parte attrice, con conseguente declaratoria del diritto del convenuto a ritenere la caparra versatagli. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
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P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta come in narrativa, così provvede: rigetta la domanda principale;
accoglie la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, dichiara il diritto del convenuto a ritenere la somma corrispostagli a titolo di caparra ex art.1385 c.c.; condanna gli attori alla rifusione, in favore del convenuto, delle spese di lite, che liquida in €.7.500,00 per compensi, oltre spese A e CPA come per legge, con attribuzione al costituito per dichiarato anticipo;
CP_2 ese di c.t.u. come in atti liquidate interamente e definitivamente a carico degli attori. Napoli, 5.5.25 Il G.U. dr. Vincenzo Pappalardo
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