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Sentenza 5 dicembre 2025
Sentenza 5 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Cagliari, sentenza 05/12/2025, n. 1999 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Cagliari |
| Numero : | 1999 |
| Data del deposito : | 5 dicembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 1226/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1226/2025 tra
Parte_1
ATTORE/I e
CP_1
CONVENUTO/I
Oggi 5 dicembre 2025 ad ore 12.00 innanzi alla dott.ssa DA SA, sono comparsi:
- L'avv. NA DD, procuratore di parte attrice-opposta, la quale richiama i propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni come formulate nelle note conclusive depositate il 20/09/2025; fa presente che l'immobile è stato rilasciato spontaneamente in data
15/09/2025.
- Nessuno è comparso per la parte convenuta-opponente.
Dopo breve discussione orale, alle ore 12.35, il Giudice autorizza l'avv. DD ad allontanarsi dall'aula d'udienza e si ritira in Camera di consiglio per la decisione della causa.
L'avv. DD presta il proprio consenso alla lettura del dispositivo in sua assenza.
Alle ore 16.20, all'esito della Camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies
c.p.c. dandone lettura.
Verbale chiuso alle ore 16.25.
Il Giudice
dott.ssa DA SA
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa DA SA, oggi 5 dicembre 2025, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1226/2025 promossa da:
, (C.F.: ), rappresentata e difesa dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
NA DD e RL ET ed elettivamente domiciliata nel loro studio in Cagliari, via
Caboni 10, in virtù di procura speciale in atti
Attore-opposto contro
(C.F. ), residente in [...], CP_1 C.F._2 elett.te dom.to in Cagliari nella via Ciusa n.101, rappresentato e difeso dall'Avv. Maurizio Reccia del
Foro di Roma (Pec. ), in forza di procura in calce alla Email_1 comparsa di costituzione e risposta
Convenuto-opponente
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice-opposta:
“Voglia Il Giudice, contrariis rejectis, previo rigetto integrale delle eccezioni e domande avverse tutte ed in accoglimento delle nostre domande, A) Dichiarare risolto per grave inadempimento del conduttore, , il contratto di locazione in essere tra le parti;
B) Per l'effetto, confermare CP_1
l'ordinanza di rilascio del 24 febbraio 2025, dell'immobile sito in Quartu Sant'Elena al piano terra della Via Neapolis n. 26; C) Dichiarare tenuto l'intimato e, per l'effetto, condannarlo al pagamento in favore dell'intimante della somma di € 6.750,00 a titolo di canoni locatizi dal mese di luglio 2024 ad oggi. D) Vittoria di spese e competenze anche della fase della mediazione.”
Nell'interesse di parte convenuta-opponente:
“Voglia Ill.mo Tribunale Ordinario di Cagliari: pagina 2 di 5 accertare e dichiarare la improcedibilità e infondatezza delle domande avanzate e spinte dalla locatrice essendo il contratto locativo de quo agitur cessato e risolto con il favore delle spese e compenso unico professionale del presente giudizio oppositivo e di merito oltre rimborso spese generali in ragione del 15% ed addizionali di Legge da distrarsi. Ci si oppone sin da ora all'emissione dell'Ordinanza provvisoria di rilascio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con contratto stipulato in data 25/10/2021 ha concesso in locazione al signor Parte_1
l'immobile adibito ad abitazione sito in Quartu Sant'Elena alla via Neapolis n.26. CP_1
Il contratto di natura transitoria, regolarmente registrato in data 2 novembre giugno 2021, avrebbe avuto una durata di 18 mesi, decorrenti dal 01/11/2021.
Il canone di locazione (relativo a tutta la prevista durata della locazione) era stato convenuto in
€.8.100,00 complessivi, da corrispondersi in rate mensili di €.450,00 entro il giorno 1° di ogni mese.
La locatrice, preso atto della mancanza delle condizioni di legge per la validità della clausola di transitorietà, ha comunicato al conduttore la trasformazione del contratto da transitorio in 4+4, come da raccomandata del 24.07.2024.
Lamentando il mancato pagamento di €. 1.800,00 per canoni scaduti da luglio 2024 ad ottobre 2024, ha intimato al conduttore lo sfratto per morosità, citandolo contestualmente Parte_1 innanzi a questo Tribunale per la convalida.
L'intimato costituitosi in giudizio a mezzo del suo legale, si è opposto alla convalida dello sfratto, adducendo innanzitutto la nullità del contratto di locazione per inesistenza e/o mancata documentazione delle esigenze della transitorietà, deducendo inoltre che i canoni di locazione insoluti si riferivano al periodo successivo alla scadenza del contratto di locazione, contratto scaduto in data 30 aprile 2023 senza rinnovo.
Ha poi dedotto che a causa di tale mancata regolarizzazione del contratto di locazione avrebbe perso i benefici del bonus affitti e le altre provvidenze per gli invalidi previsti dal Comune di Quartu
Sant'Elena e dallo Stato, essendo il signor invalido e malato oncologico, come da CP_1 documentazione medica esibita e depositata.
L'intimante in udienza ha insistito per il rilascio dell'immobile locato.
Con ordinanza del 24/02/2025 è stato ordinato il rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni del convenuto ed è stato quindi disposto il mutamento del rito con assegnazione alle parti di un termine per il deposito di memorie integrative e documenti.
È stato espletato con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione.
***** pagina 3 di 5 La causa è stata istruita con le sole produzioni documentali delle parti.
All'odierna udienza, dopo una breve discussione orale, la causa è stata decisa ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c..
*****
La domanda di risoluzione proposta dall'attrice è risultata fondata per i seguenti motivi.
E' emerso che il conduttore, odierno convenuto-opponente, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida, non aveva pagato i canoni di locazione per un importo di €.1.800,00, pari a quattro mensilità di canone;
inadempimento questo, peraltro, pacificamente ammesso.
Tale inadempimento si è aggravato in corso di causa poiché, come dedotto dall'attrice-opposta, il signor avrebbe omesso di pagare anche tutti gli ulteriori canoni maturati dal mese di CP_1 novembre 2024 fino alla data del rilascio (15 settembre 2025), incrementando così il proprio debito di ulteriori 11 mensilità.
Priva di pregio è la contestazione relativa alla invalidità del contratto o comunque la sua risoluzione e/o cessazione.
Occorre, infatti, osservare che essendo la clausola di transitorietà nulla per mancata indicazione e documentazione delle relative esigenze come peraltro riconosciuto dalla locatrice, il contratto si è automaticamente trasformato in un ordinario contratto di locazione di durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro, ai sensi dell'art. 2, comma 1, della Legge n. 431 del 1998 (legge che ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla Legge n.392/1978 conosciuta come legge sull'equo canone).
Il convenuto ha dedotto anche che a causa della mancata regolarizzazione del contratto di locazione avrebbe perso i benefici del bonus affitti e le altre provvidenze per gli invalidi previsti dal Comune di
Quartu Sant'Elena e dallo Stato, essendo il signor invalido. CP_1
Che il convenuto fosse effettivamente invalido è provato dalla documentazione medica depositata in atti;
ciò che è rimasta sprovvista di prova è la deduzione relativa alla perdita dei benefici succitati, ma anche della loro effettiva richiesta agli Enti competenti.
Occorre osservare che il mancato pagamento dei canoni di locazione, non emergendo l'impossibilità totale di godere del bene, alla luce del consolidato principio giurisprudenziale secondo cui “La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” ( in questi termini, da ultimo, Cass. N.18987 del 27/9/2016; Cfr. Cass n.1317 pagina 4 di 5 del 26/1/2015) - principio che si ritiene condivisibile -, costituisce fatto arbitrario del conduttore, illegittimo e contrario al principio di esecuzione del contratto secondo buona fede.
Pertanto, alla luce di quanto esposto, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti a cagione dell'inadempimento del conduttore, stante la gravità del suo inadempimento in ragione del combinato disposto degli artt.5 legge 392/1978, 1587 c.c., 1453 e 1455
c.c., considerato che l'inadempimento, al momento della notifica dell'intimazione di sfratto, ha avuto ad oggetto ben quattro canoni di locazione.
L'inadempimento si è poi protratto in corso di causa per ulteriori undici mesi, ossia fino al rilascio dell'immobile, per un ulteriore importo pari ad €.4.950,00 per le mensilità di canone maturate da novembre 2024 fino a settembre 2025.
Il signor deve essere, perciò, condannato al pagamento in favore dell'attrice CP_1 [...] della somma complessiva di €.6.750,00 a titolo di canoni di locazione e indennità per Parte_1 abusiva occupazione maturati fino al rilascio dell'immobile.
Le spese di lite si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, della semplicità delle questioni trattate e dell'attività istruttoria svolta.
Per Questi Motivi
il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra e Parte_1 CP_1
a cagione del grave inadempimento di quest'ultimo;
[...]
2) condanna al pagamento in favore di della somma di CP_1 Parte_1
€.6.750,00 a titolo di canoni di locazione e indennità per abusiva occupazione dovuti fino al rilascio dell'immobile.
3) condanna alla rifusione in favore dell'attrice-opposta delle spese del giudizio, che CP_1 si liquidano in €.2.800,00 per competenze al difensore, €.100,87 per spese vive ed €.199,32 per spese per la mediazione, oltre spese generali 15%, cpa ed iva, dovuti come per legge.
Cagliari, 5 dicembre 2025
Il Giudice dott.ssa DA SA
pagina 5 di 5
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1226/2025 tra
Parte_1
ATTORE/I e
CP_1
CONVENUTO/I
Oggi 5 dicembre 2025 ad ore 12.00 innanzi alla dott.ssa DA SA, sono comparsi:
- L'avv. NA DD, procuratore di parte attrice-opposta, la quale richiama i propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni come formulate nelle note conclusive depositate il 20/09/2025; fa presente che l'immobile è stato rilasciato spontaneamente in data
15/09/2025.
- Nessuno è comparso per la parte convenuta-opponente.
Dopo breve discussione orale, alle ore 12.35, il Giudice autorizza l'avv. DD ad allontanarsi dall'aula d'udienza e si ritira in Camera di consiglio per la decisione della causa.
L'avv. DD presta il proprio consenso alla lettura del dispositivo in sua assenza.
Alle ore 16.20, all'esito della Camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies
c.p.c. dandone lettura.
Verbale chiuso alle ore 16.25.
Il Giudice
dott.ssa DA SA
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa DA SA, oggi 5 dicembre 2025, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1226/2025 promossa da:
, (C.F.: ), rappresentata e difesa dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
NA DD e RL ET ed elettivamente domiciliata nel loro studio in Cagliari, via
Caboni 10, in virtù di procura speciale in atti
Attore-opposto contro
(C.F. ), residente in [...], CP_1 C.F._2 elett.te dom.to in Cagliari nella via Ciusa n.101, rappresentato e difeso dall'Avv. Maurizio Reccia del
Foro di Roma (Pec. ), in forza di procura in calce alla Email_1 comparsa di costituzione e risposta
Convenuto-opponente
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice-opposta:
“Voglia Il Giudice, contrariis rejectis, previo rigetto integrale delle eccezioni e domande avverse tutte ed in accoglimento delle nostre domande, A) Dichiarare risolto per grave inadempimento del conduttore, , il contratto di locazione in essere tra le parti;
B) Per l'effetto, confermare CP_1
l'ordinanza di rilascio del 24 febbraio 2025, dell'immobile sito in Quartu Sant'Elena al piano terra della Via Neapolis n. 26; C) Dichiarare tenuto l'intimato e, per l'effetto, condannarlo al pagamento in favore dell'intimante della somma di € 6.750,00 a titolo di canoni locatizi dal mese di luglio 2024 ad oggi. D) Vittoria di spese e competenze anche della fase della mediazione.”
Nell'interesse di parte convenuta-opponente:
“Voglia Ill.mo Tribunale Ordinario di Cagliari: pagina 2 di 5 accertare e dichiarare la improcedibilità e infondatezza delle domande avanzate e spinte dalla locatrice essendo il contratto locativo de quo agitur cessato e risolto con il favore delle spese e compenso unico professionale del presente giudizio oppositivo e di merito oltre rimborso spese generali in ragione del 15% ed addizionali di Legge da distrarsi. Ci si oppone sin da ora all'emissione dell'Ordinanza provvisoria di rilascio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con contratto stipulato in data 25/10/2021 ha concesso in locazione al signor Parte_1
l'immobile adibito ad abitazione sito in Quartu Sant'Elena alla via Neapolis n.26. CP_1
Il contratto di natura transitoria, regolarmente registrato in data 2 novembre giugno 2021, avrebbe avuto una durata di 18 mesi, decorrenti dal 01/11/2021.
Il canone di locazione (relativo a tutta la prevista durata della locazione) era stato convenuto in
€.8.100,00 complessivi, da corrispondersi in rate mensili di €.450,00 entro il giorno 1° di ogni mese.
La locatrice, preso atto della mancanza delle condizioni di legge per la validità della clausola di transitorietà, ha comunicato al conduttore la trasformazione del contratto da transitorio in 4+4, come da raccomandata del 24.07.2024.
Lamentando il mancato pagamento di €. 1.800,00 per canoni scaduti da luglio 2024 ad ottobre 2024, ha intimato al conduttore lo sfratto per morosità, citandolo contestualmente Parte_1 innanzi a questo Tribunale per la convalida.
L'intimato costituitosi in giudizio a mezzo del suo legale, si è opposto alla convalida dello sfratto, adducendo innanzitutto la nullità del contratto di locazione per inesistenza e/o mancata documentazione delle esigenze della transitorietà, deducendo inoltre che i canoni di locazione insoluti si riferivano al periodo successivo alla scadenza del contratto di locazione, contratto scaduto in data 30 aprile 2023 senza rinnovo.
Ha poi dedotto che a causa di tale mancata regolarizzazione del contratto di locazione avrebbe perso i benefici del bonus affitti e le altre provvidenze per gli invalidi previsti dal Comune di Quartu
Sant'Elena e dallo Stato, essendo il signor invalido e malato oncologico, come da CP_1 documentazione medica esibita e depositata.
L'intimante in udienza ha insistito per il rilascio dell'immobile locato.
Con ordinanza del 24/02/2025 è stato ordinato il rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni del convenuto ed è stato quindi disposto il mutamento del rito con assegnazione alle parti di un termine per il deposito di memorie integrative e documenti.
È stato espletato con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione.
***** pagina 3 di 5 La causa è stata istruita con le sole produzioni documentali delle parti.
All'odierna udienza, dopo una breve discussione orale, la causa è stata decisa ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c..
*****
La domanda di risoluzione proposta dall'attrice è risultata fondata per i seguenti motivi.
E' emerso che il conduttore, odierno convenuto-opponente, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida, non aveva pagato i canoni di locazione per un importo di €.1.800,00, pari a quattro mensilità di canone;
inadempimento questo, peraltro, pacificamente ammesso.
Tale inadempimento si è aggravato in corso di causa poiché, come dedotto dall'attrice-opposta, il signor avrebbe omesso di pagare anche tutti gli ulteriori canoni maturati dal mese di CP_1 novembre 2024 fino alla data del rilascio (15 settembre 2025), incrementando così il proprio debito di ulteriori 11 mensilità.
Priva di pregio è la contestazione relativa alla invalidità del contratto o comunque la sua risoluzione e/o cessazione.
Occorre, infatti, osservare che essendo la clausola di transitorietà nulla per mancata indicazione e documentazione delle relative esigenze come peraltro riconosciuto dalla locatrice, il contratto si è automaticamente trasformato in un ordinario contratto di locazione di durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro, ai sensi dell'art. 2, comma 1, della Legge n. 431 del 1998 (legge che ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla Legge n.392/1978 conosciuta come legge sull'equo canone).
Il convenuto ha dedotto anche che a causa della mancata regolarizzazione del contratto di locazione avrebbe perso i benefici del bonus affitti e le altre provvidenze per gli invalidi previsti dal Comune di
Quartu Sant'Elena e dallo Stato, essendo il signor invalido. CP_1
Che il convenuto fosse effettivamente invalido è provato dalla documentazione medica depositata in atti;
ciò che è rimasta sprovvista di prova è la deduzione relativa alla perdita dei benefici succitati, ma anche della loro effettiva richiesta agli Enti competenti.
Occorre osservare che il mancato pagamento dei canoni di locazione, non emergendo l'impossibilità totale di godere del bene, alla luce del consolidato principio giurisprudenziale secondo cui “La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” ( in questi termini, da ultimo, Cass. N.18987 del 27/9/2016; Cfr. Cass n.1317 pagina 4 di 5 del 26/1/2015) - principio che si ritiene condivisibile -, costituisce fatto arbitrario del conduttore, illegittimo e contrario al principio di esecuzione del contratto secondo buona fede.
Pertanto, alla luce di quanto esposto, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti a cagione dell'inadempimento del conduttore, stante la gravità del suo inadempimento in ragione del combinato disposto degli artt.5 legge 392/1978, 1587 c.c., 1453 e 1455
c.c., considerato che l'inadempimento, al momento della notifica dell'intimazione di sfratto, ha avuto ad oggetto ben quattro canoni di locazione.
L'inadempimento si è poi protratto in corso di causa per ulteriori undici mesi, ossia fino al rilascio dell'immobile, per un ulteriore importo pari ad €.4.950,00 per le mensilità di canone maturate da novembre 2024 fino a settembre 2025.
Il signor deve essere, perciò, condannato al pagamento in favore dell'attrice CP_1 [...] della somma complessiva di €.6.750,00 a titolo di canoni di locazione e indennità per Parte_1 abusiva occupazione maturati fino al rilascio dell'immobile.
Le spese di lite si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, della semplicità delle questioni trattate e dell'attività istruttoria svolta.
Per Questi Motivi
il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra e Parte_1 CP_1
a cagione del grave inadempimento di quest'ultimo;
[...]
2) condanna al pagamento in favore di della somma di CP_1 Parte_1
€.6.750,00 a titolo di canoni di locazione e indennità per abusiva occupazione dovuti fino al rilascio dell'immobile.
3) condanna alla rifusione in favore dell'attrice-opposta delle spese del giudizio, che CP_1 si liquidano in €.2.800,00 per competenze al difensore, €.100,87 per spese vive ed €.199,32 per spese per la mediazione, oltre spese generali 15%, cpa ed iva, dovuti come per legge.
Cagliari, 5 dicembre 2025
Il Giudice dott.ssa DA SA
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