N. R.G. 58895/2021
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA DECIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa IA ES, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 58895 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 vertente
TRA
(C.F. ), nata a [...] il [...] ed ivi Parte_1 C.F._1 residente in [...], elettivamente domiciliata in Viale B.
Bardanzellu, 77/N presso lo studio dell'avv. FABRIZIO CANNILLO che la rappresenta e difende in virtù di procura su foglio separato in atti
- attrice -
E
(C.F. ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1 con sede in Roma, Via Antonio Bertoloni, 12 ed ivi elettivamente domiciliata in Corso
Trieste, 90 presso lo studio dell'avv. LUCIA SOLDATI che la rappresenta e difende in virtù di procura su foglio separato in atti
- convenuto -
CONCLUSIONI
I procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni nelle note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza cartolare del 6/3/2025.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato a mezzo pec il 20/9/2021 la sig.ra Parte_1 ha convenuto dinanzi al Tribunale di Roma la al fine di sentire
[...] Controparte_1 accogliere le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, accertato l'inadempimento agli obblighi contrattuali di cui all'art. 4 dell'atto di compravendita del 04/02/2019, a rogito Notaio Dott. , rep. n. 8998, racc. n. 6247, da parte della Persona_1 CP_1

[...]
- condannare la società convenuta alla restituzione in favore dell'attrice dell'importo di
€ 41.331,13, pari al mutuo residuo per il quale è stata prestata la garanzia, versato
1 dalla Sig.ra per l'estinzione anticipata, quale danno emergente, o Parte_1 nella misura, maggiore o minore, che risulterà dagli atti di causa;

- condannare, inoltre, la a versare alla sig.ra Controparte_1 Parte_1
l'importo di € 30.000,00, quale mancato guadagno, pari alla differenza tra il prezzo di acquisto dell'immobile a suo tempo compravenduto tra le parti (€ 200.000,00), e quello stabilito nel contratto preliminare di compravendita del 21.5.2020 (€ 230.000,00) prodotto in allegato 5 per il quale è intervenuto recesso, o quella somma che il
Giudicante vorrà liquidare anche equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c.;
- stante, infine, la sussistenza della malafede o, al più, della colpa grave nella condotta omissiva della pronunciare condanna per responsabilità aggravata ai Controparte_1 sensi dell'art. 96 cod. proc. civ. nei confronti della società convenuta;

- il tutto con rivalutazione monetaria ed interessi e con vittoria di spese e compensi del presente giudizio ai sensi del D.M. n. 55/2014”.
L'attrice in punto di fatto, dopo aver premesso di aver acquistato in data 4/2/2019, con atto a rogito del notaio dott. di Roma, rep. n. 8998, racc. n. 6247 Persona_1
l'appartamento di proprietà della società convenuta sito in Roma, Via San Biagio
Platani, 347, int. 6, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 1021, particella 4682, subalterni 16 e 17 graffati con annesso locale autorimessa al piano interrato identificato al foglio 1021, particella 4682, subalterno 31 al prezzo di €
200.000,00 ha dedotto che:
- nell'atto di compravendita la parte venditrice si era impegnata ad estinguere, entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione, il residuo debito contratto con la
[...] ed a cancellare, a propria cura e spese, la formalità ipotecaria Controparte_2 iscritta a favore del predetto istituto di credito a garanzia del mutuo concessole;

- nonostante due diffide, la prima inviata con lettera racc. a.r. ricevuta il 3/10/2019 e la seconda a mezzo pec del 13/5/2020, la società convenuta non aveva provveduto ad estinguere il mutuo residuo ed a cancellare l'ipoteca sull'immobile;
- in data 23/5/2020 aveva stipulato un contratto preliminare con il quale si era impegnata a vendere l'appartamento in questione al prezzo di € 230.000,00;
- nel suddetto preliminare era previsto che alla data del rogito definitivo, fissata per il
30/8/2020, l'immobile avrebbe dovuto essere “libero da oneri, pesi, trascrizioni pregiudizievoli, liti in corso, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie”;
- permanendo, a causa dell'inerzia della convenuta, l'iscrizione ipotecaria ed essendo scaduto il termine stabilito nell'atto di compravendita, l'attrice contattava la
[...]
di Roma, creditore ipotecario, la quale però le permetteva di Controparte_2 provvedere personalmente all'estinzione del mutuo solo in data 31/5/2021;

2 - nel frattempo, con scrittura privata del 23/3/2021, a causa della persistenza del vincolo ipotecario, veniva formalizzato il recesso dal contratto preliminare del promissario acquirente e la sig.ra gli restituiva la somma corrispostale a titolo di caparra. Pt_1
In diritto l'attrice invocava la tutela risarcitoria di cui all'art. 1453 c.c., quantificando il danno subito “in complessivi € 71.331,13, pari alla somma tra l'importo di mutuo residuo versato dall'attrice (€ 41.331,13), e per il quale è stata prestata la garanzia, e che costituisce in ogni caso correlativa diminuzione di valore dell'immobile all'atto originario di acquisto, o in quello che risulterà dagli atti di causa, oltre che in ulteriori
€ 30.000,00, pari alla differenza tra il prezzo di acquisto dell'immobile versato dalla
[...] alla (€ 200.000,00) e quello stabilito nel contratto preliminare Parte_1 CP_1 di compravendita (€ 230.000,00)” risolto a causa della mancata cancellazione dell'ipoteca.
Costituitasi, la chiedeva preliminarmente di essere autorizzata a Controparte_1 chiamare in causa il sig. inoltre chiedeva disporsi “la riunione per Controparte_3 connessione ex art 103 c.p.c. del presente giudizio a quello pendente innanzi a codesta sezione e Giudice Rg. n. 13123/20, da ultimo rinviato al 26/10/2022 per precisazione delle conclusioni”. Nel merito chiedeva di rigettare le domande attoree e, in subordine, di condannare o quantomeno dichiarare tenuto il sig. a tenere Controparte_3 indenne e/o a manlevare di quanto eventualmente fosse stata Controparte_1 condannata a pagare all'attrice.
Per contrastare la domanda di risarcimento del danno emergente, eccepiva innanzitutto l'invalidità del contratto di compravendita dell'immobile di Via San Biagio Platani, 347 in data 4/2/2019 in quanto stipulato in forza di una procura a vendere conferita al sig. da ritenere inefficace, essendo venuta meno la “causa sottostante Controparte_3 al rilascio della procura”. Opponeva altresì l'eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c. nei confronti del sig. Controparte_3
Circa il danno da lucro cessante asseritamente sofferto dall'attrice per la mancata vendita dell'immobile al prezzo di € 230.000,00 deduceva che non vi era prova del nesso di causalità tra la fallita vendita e la mancata estinzione del mutuo, posto che sarebbe stata la stessa attrice a recedere dal preliminare. Inoltre, avendo la Pt_1 estinto il mutuo in data 31/5/2021, l'attrice avrebbe potuto comunque vendere l'immobile.
Infine contestava che fosse dovuto il cumulo di interessi e rivalutazione monetaria e negava che sussistessero i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 c.p.c.
Con provvedimento reso fuori udienza del 22/12/2021, riservata ogni decisione sull'istanza di riunione, veniva respinta l'istanza di autorizzazione alla chiamata in causa del sig. Controparte_3
3 All'udienza di prima comparizione venivano concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.
La convenuta articolava prova diretta per interpello e per testi mentre l'attrice si opponeva alla sua ammissione e chiedeva in subordine ammettersi prova contraria sugli stessi capitoli. Inoltre l'attrice formulava istanza ex art. 186 bis c.p.c. ovvero ex art. 186 ter c.p.c. per il pagamento della somma non contestata di € 41.331,13.
Con ordinanza riservata in data 4-9/1/2023 veniva respinta sia la richiesta di emissione dell'ordinanza ex art. 186 bis o ter c.p.c. formulata dall'attrice, sia la richiesta di prova orale formulata dalla convenuta, sia la richiesta di riunione al procedimento R.G.
13123/2020 reiterata dalla convenuta, e la causa veniva rinviata per precisazione delle conclusioni.
Sostituito definitivamente il giudice assegnatario del procedimento, perché trasferito ad altro ufficio, con ordinanza riservata del 15/4/2025 la causa veniva trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sig.ra sull'assunto che la si fosse resa Parte_1 Controparte_1 inadempiente all'impegno assunto nel contratto di compravendita immobiliare inter partes, di estinguere il mutuo contratto con la e Controparte_2 di cancellare l'ipoteca gravante sull'immobile, ha chiesto di condannare la convenuta al risarcimento dei danni da essa patiti per detto comportamento omissivo sia a titolo di danno emergente che di lucro cessante.
Invero costituiscono circostanze non controverse tra le parti e documentalmente provate sia che la si fosse impegnata ad estinguere entro 30 giorni Controparte_1 dalla stipula del rogito il proprio debito nei confronti della
[...] ed a cancellare l'ipoteca volontaria iscritta sul bene in favore Controparte_2 della suddetta in data 27/1/2011 (v. art. 4 del contratto di compravendita del CP_2
4/2/2019 in atti) sia che la società convenuta, nonostante le diffide della sig.ra
[...] ricevute in data 3/10/2019 ed in data 13/5/2020 (docc. 3 e 4 del fascicolo Pt_1 dell'attrice), contravvenendo ai precisi obblighi assunti, sia rimasta del tutto inerte, costringendo così l'attrice a versare alla in data 31/5/2021 il residuo importo di CP_4
€ 41.331,13 necessario per estinguere anticipatamente il mutuo fondiario (cfr. doc. 13:
“quietanza della estinzione anticipata del mutuo intestato ad effettuata Controparte_1 da ”) e quindi ottenere la cancellazione della formalità pregiudizievole. Parte_1
A fronte, dunque, del pacifico inadempimento della , la convenuta ha CP_1 eccepito l'inesistenza/invalidità del contratto di compravendita stipulato con la sig.ra stante l'“inefficacia” della procura a vendere rilasciata dalla al Pt_1 CP_1 sig. per essere venuta meno “la causa sottostante al rilascio della Controparte_3
4 procura” medesima, non avendo costui estinto il proprio debito di € 26.000,00 nei confronti della convenuta.
Ha poi formulato nei confronti del sig. del quale però non è stata Controparte_3 autorizzata la chiamata in causa, l'exceptio inadempienti contractus di cui all'art. 1460 c.c.
Inoltre, a partire dalla seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. e nei successivi scritti difensivi, ha contraddittoriamente sostenuto che la procura a vendere fosse stata tacitamente revocata.
Infine, soltanto in sede di comparsa conclusionale, quindi ben oltre il termine delle preclusioni assertive, ha altresì tardivamente eccepito, quale ulteriore motivo di invalidità/inesistenza della compravendita immobiliare, “che non vi fu pagamento di prezzo da parte della pretesa acquirente”.
Il primo assunto difensivo, oltre ad essere palesemente infondato in diritto, è rimasto del tutto indimostrato.
In ogni caso si rileva che giammai l'ipotizzato - e non provato - inadempimento del sig. di per sé avrebbe potuto determinare, come dedotto dalla Controparte_3 convenuta, il venir meno della causa negoziale e la sopravvenuta “inefficacia” della procura a vendere l'immobile che in data 21/6/2018 la aveva conferito in CP_1 via congiuntiva al predetto ed alla sig.ra (v. procura speciale Pt_1 Persona_2 allegata all'atto di compravendita depositato come doc. 1 dall'attrice).
Neppure la tesi, peraltro tardivamente sostenuta, della tacita revoca della procura
(ammissibile, secondo il remoto precedente costituito da Cass. 18/8/1948 n. 1514, anche in caso di mandato a stipulare trasferimenti immobiliari) può giovare alla convenuta, posto che a mente del primo comma dell'art. 1396 c.c. “le modificazioni e la revoca della procura devono essere portate a conoscenza dei terzi con mezzi idonei. In mancanza, esse non sono opponibili ai terzi, se non si prova che questi le conoscevano al momento della conclusione del contratto”. Mentre nel presente giudizio non è stata fornita la benché minima prova (e neppure articolata prova orale su circostanze rilevanti) che l'acquirente fosse stata messa a conoscenza della presunta revoca.
Quanto alla ulteriore deduzione, anch'essa tardiva e perciò comunque inammissibile, in ordine al mancato pagamento del prezzo, si osserva ad abundantiam che, secondo quanto asserito dalla stessa società convenuta, il prezzo dell'immobile era stato anticipatamente corrisposto per intero alla dal sig. CP_1 Controparte_3 padre dell'attrice, mediante due assegni bancari di € 100.000,00 ciascuno, regolarmente incassati diversi anni prima della stipula del rogito del 4/2/2019 (la circostanza è pacifica: cfr. pag. 4, terzo periodo, della comparsa conclusionale di
). CP_1
5 Alla luce delle superiori considerazioni va pertanto senz'altro accolta la domanda di condanna al pagamento del danno emergente derivato alla sig.ra Pt_1 dall'accertato inadempimento della convenuta (è appena il caso di ricordare che la domanda risarcitoria ex art. 1453 c.c. può essere proposta autonomamente rispetto a quella di adempimento o di risoluzione), danno costituito dall'aver dovuto estinguere anticipatamente, in luogo della , il mutuo ipotecario da questa acceso con CP_1 un esborso di € 41.331,13. Su tale importo sono dovuti, come espressamente richiesto dall'attrice, trattandosi di debito di valore (tale è l'obbligazione di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale), la rivalutazione monetaria secondo gli indici
ISTAT dal 31/5/2021, (data in cui risulta essere stato estinto il mutuo dall'attrice) sino alla data dell'odierna pronuncia, oltre gli interessi legali calcolati sulla somma rivalutata anno per anno dal 31/5/2021 sino all'effettivo soddisfo.
A sostegno dell'ulteriore domanda risarcitoria a titolo di lucro cessante, ammontante ad € 30.000,00, somma pari alla differenza tra il prezzo di acquisto dell'immobile (€
200.000,00) e l'importo che avrebbe ricavato l'attrice rivendendolo (€ 230.000,00), la sig.ra ha prodotto: la “proposta di acquisto-preliminare di compravendita” Pt_1 del 21/5/2020 (doc. 5) con la quale essa, per il tramite della L.A. Casa Invest S.r.l., si era impegnata a vendere entro il 30/8/2020 l'immobile di Via San Biagio Platani, 347 con l'annesso locale autorimessa “libero da oneri, pesi, trascrizioni pregiudizievoli, liti in corso, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie” al sig. al prezzo di € Controparte_5
230.000,00; il “preliminare di vendita” del 20/7/2020 (doc. 6) che prevedeva che il contratto definitivo dovesse essere stipulato entro e non oltre il 20/10/2020; le missive del 4/1/2021 a firma del notaio di Roma e dell'1/3/2021 a firma dell'avv. Persona_1
ZI LL (docc. 7 e 8) indirizzate alla Controparte_2 con le quali l'attrice chiedeva al creditore ipotecario, stante la colpevole persistente inerzia della , di predisporre i conteggi per procedere essa stessa CP_1 all'estinzione anticipata del mutuo e poter quindi cancellare l'ipoteca ancora gravante sull'immobile; la scrittura privata del 23/3/2021 con cui le parti, a causa del permanere dell'ipoteca, avevano consensualmente risolto il contratto preliminare e conseguentemente l'attrice si era impegnata a restituire al promissario acquirente l'importo di € 5.000,00 che questi le aveva corrisposto a titolo di acconto/caparra.
Di contro la convenuta ha sostenuto che non fosse stata fornita “prova del nesso di causalità tra la mancata vendita e la mancata estinzione del mutuo”, giacché dalla documentazione prodotta dalla stessa attrice non risultava esser stato il promissario acquirente ad aver dichiarato di volere recedere dal preliminare bensì la stessa
[...]
(peraltro il giorno successivo a quello in cui la Pt_1 Controparte_2 di Roma aveva chiesto a mezzo pec alla Aedificare di manifestare, ai sensi dell'art. 6 1180, comma 2, c.c., la sua eventuale formale opposizione all'estinzione anticipata del mutuo ad opera dell'attrice).
Inoltre la convenuta ha dedotto che nel contratto preliminare le parti avessero convenuto che il mutuo ipotecario dovesse essere “estinto con il ricavato della vendita”, ragion per cui “se la vendita non è stata effettuata, non [fu] certo per la mancata estinzione del mutuo da parte di ”. CP_1
Orbene, questo capo di domanda non appare meritevole di accoglimento. Infatti, alla luce della documentazione prodotta dall'attrice, deve escludersi che sussista il nesso di causalità tra l'inadempimento della convenuta all'obbligo di estinguere il residuo mutuo e cancellare l'ipoteca e la mancata stipula del definitivo tra la sig.ra Parte_1 ed il sig. .
[...] Controparte_5
Infatti, come è stato correttamente evidenziato dalla società convenuta, nel contratto preliminare stipulato tra la sig.ra ed il sig. in data 20/7/2020 (che in Pt_1 CP_5 quanto atto successivo alla proposta di acquisto supera e sostituisce le previsioni negoziali in essa contenute) non era stato affatto stabilito quale condizione per la stipula del contratto definitivo di compravendita che il mutuo dovesse essere estinto e quindi cancellata l'ipoteca sull'immobile prima del rogito, essendo invece stato previsto che esso dovesse essere “estinto con il ricavato della vendita”.
Inoltre nella successiva scrittura privata transattiva del 23/3/2021, con la quale la sig.ra ed il sig. si sono consensualmente e reciprocamente sciolti Pt_1 CP_5 dagli impegni assunti con la promessa di vendita, viene semplicemente dato atto che
“la signora vista l'attuale situazione ipotecaria, è impossibilitata a Parte_1 procedere con la vendita dei suddetti immobili”. Affermazione quest'ultima che peraltro appare scarsamente intelligibile alla luce della pattuizione negoziale appena richiamata e che comunque non conferma affatto che sia stato il promissario acquirente - come dedotto dall'attrice - a non voler acquistare l'immobile a causa dell'ipoteca insistente sul cespite compromesso in vendita.
Parimenti non può trovare accoglimento la domanda formulata dall'attrice ex art. 96
c.p.c., in quanto la condanna per responsabilità aggravata presuppone, oltre alla prova dell'altrui mala fede ovvero della colpa grave nell'agire o nel resistere in giudizio, che la controparte risulti totalmente soccombente (cfr., ex multis, Cass. 13/5/2024 n.
13120; Cass. 18/1/2023 n. 1461; Cass. 31/8/2018 n. 21472; Cass. 14/4/2016 n. 7409;
Cass. 2/3/2001 n. 3035), situazione non verificatasi nel caso in esame.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nei termini indicati nel dispositivo, avuto riguardo ai criteri tutti stabiliti dall'art. 4 del D.M. n. 55/2014, con applicazione dei nuovi parametri ex D.M. 13/8/2022 n. 147 entrati in vigore a decorrere dal 23/10/2022, secondo i parametri medi previsti dalla Tabella 2 per controversie di valore compreso tra € 26.000,01 ed € 52.000,00 (il valore della
7 controversia, stante il parziale accoglimento della domanda, è infatti determinato secondo il criterio del decisum e non del disputatum) per le fasi di studio, introduttiva e decisoria e secondo i parametri minimi per la fase istruttoria (che non è stata svolta).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione ed istanza disattesa o assorbita, così provvede:
- condanna la a pagare alla sig.ra l'importo di € Controparte_1 Parte_1
41.331,13 a titolo di danno emergente oltre rivalutazione monetaria ed interessi come specificato in parte motiva;

- respinge l'ulteriore domanda risarcitoria a titolo di lucro cessante formulata dall'attrice nei confronti della convenuta;

- respinge la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dall'attrice nei confronti della convenuta;

- condanna la a rifondere alla sig.ra le spese Controparte_1 Parte_1 processuali che liquida in € 6.713,00 oltre 15% spese forfettarie ex art. 2 D.M. n.
55/2014, CPA ed IVA ed in € 786,00 per esborsi.
Così deciso in Roma in data 22 ottobre 2025
Il G.o.p.
IA ES
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