REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 67167 del ruolo generale dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 3.7.2025 svolta mediante trattazione scritta, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli avv.ti Alessia Parte_1 C.F._1
NI e AO TR giusta procura in atti
ATTORE
E
P. IVA Controparte_1
)in qualità di società di gestione del fondo di investimento immobiliare denominato P.IVA_1
“Fondo Scoiattolo” e per essa e quale sua mandataria con rappresentanza in CP_2 persona del legale rapp.te pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Jasmine Asaad e Luca
Canevotti giusta procura in atti
CONVENUTA
(C.F. e P. IVA , in qualità di società di gestione del Fondo Controparte_3 P.IVA_2 comune di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso, denominato "Scoiattolo" e per essa e quale sua mandataria con rappresentanza in persona del legale rapp.te pro CP_2 tempore rappresentata e difesa dall'Avv. Pierluigi Ferrari
TERZA INTERVENUTA EX ART. 111 C.P.C.
1 Conclusioni per : “Piaccia all'On.le Tribunale adito, disattesa e respinta ogni Parte_1 contraria istanza e/o eccezione:
- accertare e dichiarare la sussistenza del contestato vizio afferente l'immobile sito in Roma, via della
Grande Muraglia n. 310, come descritto in narrativa e, per l'effetto,
- accertare e dichiarare che detto vizio comporta una diminuzione di valore dell'appartamento acquistato dalla parte attrice nella misura del 40% o nella maggiore o minore misura che vorrà quantificare l'Il.mo Giudice anche alla luce delle perizie che produrrà controparte e delle quali si chiede l'esibizione;
- ancora per l'effetto, condannare la parte convenuta al pagamento della suddetta somma in favore della parte attrice.
Voglia altresì l'Ill.mo Giudice ordinare a controparte l'esibizione in giudizio dei seguenti documenti:
- comunicazioni e/o relazioni complete inoltrate dal Geometra inerenti i sopralluoghi Controparte_4 del 28.2.2019 e del 21.3.2019 ed inerenti la problematica del fabbricato oggetto di causa;

- comunicazioni e/o relazioni complete inoltrate dal Prof. Ing. inerenti i sopralluoghi Persona_1 del 21.3.2019 ed inerenti la problematica del fabbricato oggetto di causa;

- tutti gli allegati all'atto di apporto del 21.12.2011, in particolare dell'allegato D (perizia di stima).
- Con vittoria di spese e compensi, oltre IVA, CPA e rimborso delle spese generali e del contributo unificato in favore dei procuratori antistatari, con condanna anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c..”

Conclusioni per Controparte_1
, per essa e quale sua mandataria con rappresentanza, “chiede di essere
[...] Controparte_2 estromessa dal presente giudizio, con liquidazione di spese, diritti e compensi professionali della presente procedura.
In ogni caso, la deducente società insta per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate e depositate in data 31.5.2022.” e quindi “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattese e respinte le avverse domande ed eccezioni, previe le declaratorie necessarie e consequenziali, così giudicare:
IN VIA PRELIMINARE


1. Dichiarare l'estromissione dal presente giudizio di quale precedente Controparte_5 società di gestione del Fondo Scoiattolo a seguito della cessione del ramo d'azienda intervenuta con contratto a Ministero Notaio Pasquini del 27/01/2021 a favore di quest'ultima Controparte_3 quale società di gestione del Fondo Scoiattolo.


2. Accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza di parte attrice dal diritto alla garanzia ex artt.
1490 e 1495 c.c. e dalle domande di riduzione del prezzo avanzate in citazione, per tutti i motivi in
2 fatto ed in diritto esposti in atti e per l'effetto pronunciare le opportune statuizioni anche di inammissibilità e/o improcedibilità.
IN VIA PRINCIPALE


1. Accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza di parte attrice dal diritto alla garanzia ex artt.
1490 e 1495 c.c. e dalle domande di riduzione del prezzo avanzate in citazione, per tutti i motivi in fatto ed in diritto esposti in atti e per l'effetto pronunciare le opportune statuizioni anche di inammissibilità e/o improcedibilità.


2. Rigettare e/o respingere le domande tutte formulate da parte attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto, per le motivazioni di cui in atti.
IN VIA ISTRUTTORIA
Ci si riporta e si richiamano espressamente le richieste istruttorie contenute nella memoria ex art.
183 co. 6 c.p.c. n. 2 depositata in data 3 dicembre 2020 e nella memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. n. 3 depositata in data 28 dicembre 2020.
IN OGNI CASO
Con vittoria di spese, diritti e compensi professionali della presente procedura, oltre IVA e CPA e con le più ampie riserve di variare, dedurre, produrre, ed integrare e fatto salvo ogni diritto.”

Conclusioni per per essa e quale sua mandataria con rappresentanza Controparte_3 [...]
: “ Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattese e respinte le avverse domande ed eccezioni, CP_2 previe le declaratorie necessarie e consequenziali, così giudicare:
IN VIA PRELIMINARE


1.Accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza di parte attrice dal diritto alla garanzia ex artt.
1490 e 1495 c.c. e dalle domande di riduzione del prezzo avanzate in citazione, per tutti i motivi in fatto ed in diritto esposti in atto e per l'effetto pronunciare le opportune statuizioni anche di inammissibilità e/o improcedibilità.


2. estromettere in qualità di precedente società di gestione del Fondo Controparte_6
Scoiattolo, stante l'intervento di a seguito di cessione di ramo d'azienda del 27 Controparte_3 gennaio 2021;
IN VIA PRINCIPALE


1. Accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza di parte attrice dal diritto alla garanzia ex artt.
1490 e 1495 c.c. e dalle domande di riduzione del prezzo avanzate in citazione, per tutti i motivi in fatto ed in diritto esposti in atto e per l'effetto pronunciare le opportune statuizioni anche di inammissibilità e/o improcedibilità.
3

2. Rigettare e/o respingere le domande tutte formulate da parte attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto, per le motivazioni di cui in narrativa.”

MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato conveniva in giudizio Parte_1 [...] dinanzi il Tribunale di Roma esponendo che: Controparte_1
- con rogito notarile del 18.10.2018 aveva acquistato l'appartamento in Via della Grande Muraglia n.
310, posto al piano 2 della scala A, interno 4, al prezzo di € 480.000,00 (All.1) e in pari data era stato immesso nel possesso del medesimo;

- detto immobile faceva parte del fondo comune di investimento di tipo chiuso denominato
“Scoiattolo” gestito dalla Controparte_1
- nel mese di luglio 2019 a seguito di comunicazione da parte dell'amministrazione condominiale si era confrontato con altri condomini e aveva appreso che nei mesi precedenti da alcuni di essi era stata denunciata al Fondo la sussistenza di un vizio strutturale del fabbricato consistente in una inclinazione del medesimo e che a seguito di tale contestazione il Fondo aveva avviato le attività di verifica strutturale;

- in data 11.7.2019, tramite i propri legali aveva informato il Fondo di aver preso atto della presenza di vizi strutturali mai comunicati e ritenendo la situazione incidente sul valore degli appartamenti aveva invitato il medesimo a concordare una congrua riduzione del prezzo di acquisto;

- essendo rimasta questa richiesta priva di riscontro aveva affidato all'Ing. Persona_2
l'incarico di verificare le condizioni dell'immobile nonché del proprio appartamento (All.4);
- che, con perizia del 7.10.2019, il tecnico aveva quindi concluso i propri accertamenti, rilevando che l'intero corpo di fabbrica presentava evidenti difetti di verticalità e orizzontalità.
Sulla base di tali premesse in fatto l'attore deduceva che la ricorrenza dei predetti difetti – di cui la parte venditrice aveva avuto conoscenza fin da prima della conclusione del contratto in quanto già segnalati da altri acquirenti – comportava il diritto dell'attore ad ottenere il risarcimento del danno/parziale restituzione del prezzo, da quantificare nella misura del 40% del prezzo di acquisto o nella diversa misura accertata all'esito del giudizio.
4 Si costituiva tempestivamente in data 4.3.2020 la convenuta, la quale chiedendo il rigetto delle domande di parte attrice deduceva che:
- l'attore all'art. 3 del contratto di compravendita, aveva dichiarato di ben conoscere e di trovare di proprio gradimento l'appartamento e di acquistarlo nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovava;

- l'attore, nonostante l'immobile fosse affetto, a loro dire, da vizi evidenti, aveva atteso nove mesi dalla stipula del contratto per denunciarne alla convenuta l'esistenza ed erano pertanto decaduti dalla garanzia per vizi;

- l'attore, in ogni caso, non aveva specificamente allegato e provato l'esistenza di vizi tali da compromettere il godimento del bene acquistato;

- come invece accertato da una perizia fatta predisporre dalla convenuta, il complesso immobiliare in cui insisteva l'appartamento acquistato non presentava fenomeni fessurativi rilevanti, né rischi, anche solo futuri, per l'incolumità di persone o beni e, di conseguenza, per la sua agibilità;
- che tali conclusioni era state confermate dal tecnico anche a gennaio 2020, quando era terminata la campagna di monitoraggio del fabbricato eseguita a scopo precauzionale ed il tecnico stesso aveva concluso rilevando che i fenomeni fessurativi rilevati non erano “in alcun modo associabili a problematiche di dissesto strutturale” e che le strutture risultavano “correttamente progettate e dimensionalmente adeguate a fornire le prestazioni richieste”;
- che l'idoneità dell'immobile ad assolvere la propria funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità, era inoltre attestata dall'intervenuto rilascio del certificato di agibilità.
All'udienza del 7.10.2020 il Giudice assegnava i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. e rinviava all'udienza per l'ammissione dei mezzi istruttori.
Con ordinanza del 1.4.2021 il giudice rigettava tutte le istanze istruttorie e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
In data 22.6.2021 spiegava intervento ex art. 111 c.p.c. allegando di essere Controparte_3 successore a titolo particolare della convenuta (per aver acquistato da quest'ultima, tramite cessione di ramo d'azienda del 27 gennaio 2021, l'attività di gestione del fondo comune d'investimento immobiliare di tipo chiuso “Scoiattolo”) e facendo proprie le difese già svolte dalla cedente.
5 Assegnata la causa a questo Giudice, per trasferimento ad altro ufficio del giudice designato e persistente vacanza del ruolo , in data 13.6.2024 era assunta in decisione con assegnazione dei termini ex art.190 c.p.c. .
Con ordinanza dell'11.11.2024 la causa era rimessa sul ruolo istruttorio , in quanto necessaria disporre
CTU al fine di “ accertare , previo accesso ai luoghi di causa e descrizione degli stessi nonché eventuale acquisizione presso uffici pubblici di documentazione ritenuta necessaria per
l'espletamento dell'incarico, la sussistenza ed entità dei vizi denunciati nell'atto di citazione , indicando se incidano ed in che misura sul valore commerciale dell'immobile sito in via della Grande
Muraglia 310 piano 2 int A scala 4” nominava CTU l'ingegner e fissava per il Persona_3 conferimento dell'incarico l'udienza del 28.11.2024.
All'udienza del 28.11.2024, l'attore ha aderito alla istanza di estromissione formulata dalla convenuta e dalla terza intervenuta.
Espletato l'incombente, la causa era assunta in decisione in data 3.7.2025 sulle conclusioni delle parti come in epigrafe riportate con assegnazione del termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica.
2. In ragione del consenso manifestato dalle altre parti, va in primo luogo disposta, ai sensi dell'art. 111, comma 3, c.p.c., l'estromissione dal giudizio della convenuta
[...]
Controparte_1

3. La domanda attorea va accolta nei limiti di seguito indicati.
3.1. La domanda deve essere qualificata come azione di riduzione del prezzo proposta ai sensi dell'art. 1492 c.c..
Inducono a questa conclusione, in particolare, il fatto che l'importo oggetto di domanda sia parametrato unicamente avendo riguardo alla dedotta incidenza dei vizi sul valore dell'immobile (v. pag. 10 dell'atto di citazione, ove di legge: “Ebbene, incontestabile la sussistenza del vizio, si ritiene che il medesimo comporti una riduzione del valore dell'appartamento di circa il 40% o della maggiore o minore misura che vorrà quantificare il Giudice anche alla luce delle perizie che produrrà controparte e delle quali si è chiesta l'esibizione”) ed il fatto che non siano stati specificamente allegati, prima ancora che provati, ulteriori elementi di fatto tali far emergere profili di pregiudizio destinati a rimanere, pur in caso di riduzione del prezzo, privi di ristoro.

3.2 L'eccezione di inoperatività della garanza per vizi sollevata dalla convenuta sulla base dell'art. 3 del contratto di compravendita risulta infondata. Clausola quest'ultima con cui l'acquirente odierno
6 attore ha dichiarato di ben conoscere e di trovare di proprio gradimento l'appartamento e di acquistarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della conclusione del contratto.
Va infatti ricordato (v. fra le altre Cass. 21204/2016) che, in tema di compravendita, la clausola contrattuale "vista e piaciuta", che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede. Sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell'equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente l'acquisto.
Nel caso in esame, la natura dei vizi che vengono in rilevo – rilevabili nella loro esatta consistenza solo tramite un accertamento di natura tecnica, non risultando peraltro gli attori dotati di specifiche competenze al riguardo – porta, dunque, ad escludere che la predetta clausola valga ad esonerare il venditore dalla garanzia di cui all'art. 1490 c.c..

3.3. Anche l'eccezione di decadenza dalla garanzia per vizi, sollevata dalla convenuta ai sensi dell'art. 1495, comma 1, c.c., deve essere disattesa.
Sul punto, occorre infatti premettere che il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui detta scoperta si sia completata (così Cass. 40814/2021).
Nella specie, si ritiene che l'attore di ciò onerato a fronte della avversa eccezione di decadenza, abbia dato adeguata prova della tempestività della denuncia del vizio.
Considerando la natura del vizio dedotto (difetti di verticalità e orizzontalità dell'immobile acquistato, tali nella specie da rendere necessaria una verifica di carattere strutturale ed estesa all'intero fabbricato), la compiuta consapevolezza della sua esatta consistenza risale solo al 7.10.2019, ossia quando l'attore ha preso visione della perizia redatta dal tecnico da lui incaricato (cfr. doc.4 del fascicolo di parte attrice) e potuto quindi verificare, all'esito delle misurazioni effettuate dal tecnico e delle valutazioni da quest'ultimo espresse, la portata, le cause e l'incidenza (anche in termini di valore del bene) del vizio.
La denuncia del vizio, effettuata tramite comunicazione via PEC nella stessa data del 7.10.2019, (cfr. doc. 5 di parte attrice) è dunque intervenuta prima della scadenza del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c..
7 3.4. La CTU disposta in corso di causa (v. relazione depositata in data 14.6.2025) ha confermato la sussistenza e la portata del vizio lamentato dall'attore.
Il CTU Ing. – sulla base di motivazioni logiche, congrue e dunque da intendersi qui Persona_3 richiamate e condivise, anche nella parte in cui si è replicato alle osservazioni delle parti – ha infatti rilevato che“ I vizi denunciati nell'atto di citazione sono oggettivamente presenti in generale nel fabbricato di Via della Grande Muraglia 310 e, in particolare, nell'immobile sito al piano 2 interno
n. 4 scala A, di proprietà del Ricorrente;
I vizi sono legati alla rotazione rigida dell'intero fabbricato, originatasi presumibilmente subito dopo la realizzazione dello stesso, avvenuta a causa del cedimento differenziato delle opere di fondazione, che ha provocato l'inclinazione dell'edificio verso una ben precisa direzione;
la misura di tale inclinazione è di circa 0,80 cm/mt lungo la diagonale
del fabbricato e di tutti gli appartamenti in esso ospitati, tra cui quello del Ricorrente.” (cfr. CP_7 pag. 45 della relazione tecnica)
Il CTU ha inoltre rilevato che “Pur se il movimento si è ormai esaurito e gli effetti non pregiudicano la sicurezza del fabbricato, il macroscopico difetto a cui è soggetto l'edificio, implica un ovvio deprezzamento degli appartamenti in esso ospitati.” (cfr. pag. 41 della relazione).
3.5. Quanto poi alla determinazione della incidenza del vizio sul valore dell'immobile, si osserva che il legislatore, all'art. 1492 c.c., non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all'origine e alla tradizione storica dell' "actio quanti minoris", sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell'art. 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno (così Cass.
13332/2000).
Nella specie si presentano quindi del tutto condivisibili i criteri adottati dal CTU per quantificare l'entità del deprezzamento dell'immobile, determinata in complessivi € 48.000,00 (“lo scrivente ritiene che il valore dell'immobile in esame possa essere ragionevolmente ridotto, rispetto al valore di un analogo immobile non affetto dalle problematiche oggettivamente riscontrate, di circa il 10%.
Considerando che l'immobile è stato compravenduto in data 18/10/2018 al prezzo di 481.000,00 €
(cfr. doc. 01 allegato all'Atto di Citazione), la riduzione del suo prezzo di acquisto se fosse stato palese il difetto palesatosi, potrebbe valutarsi in circa 48.000,00 €.” V. relazione pag. 41).
8 3.6. In accoglimento della domanda proposta dall'attore, va dunque disposta la riduzione del prezzo di compravendita nella misura di € 48.000,00 e, stante il già avvenuto pagamento integrale del prezzo, condannata la convenuta alla restituzione, in favore dell'attore, del predetto importo.
In difetto di apposita domanda (cfr. Cass. 1087/2007), nulla è dovuto a titolo di interessi sulla somma riconosciuta a titolo di riduzione del prezzo (quest'ultima costituente debito di valuta;
cfr. Cass.
2060/2013).
4. Le spese di lite seguono la soccombenza (e vanno quindi poste a carico della terza intervenuta, stante la disposta estromissione della convenuta) e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo e con distrazione ai sensi dell'art. 93 c.p.c. facendo applicazione dei parametri di cui al
D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia ricompreso fra
26.000,00 e 52.000,00 euro;
importi medi per le fasi di studio, introduzione, istruttoria e decisione).
Per la stessa ragione, le spese di CTU, liquidate come da decreto del 27.6.2025, vengono in via definitiva poste a carico della terza intervenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) dispone l'estromissione dal giudizio, ai sensi dell'art. 111, comma 3, c.p.c., di
[...]
Controparte_1
2) dispone la riduzione, nella misura di € 48.000,00, del prezzo pattuito con il contratto di compravendita del 18.10.2018, atto pubblico a rogito del notaio rep. 20434, Persona_4 racc. 10198 e, per l'effetto, condanna alla restituzione, in favore di Controparte_3 Pt_1
dell'importo complessivo di euro 48.000,00;
[...]
3) condanna al rimborso, nei confronti di e con distrazione ex Controparte_3 Parte_1 art. 93 c.p.c. in favore degli avv.ti Alessia NI e AO TR, delle spese di lite, che si liquidano in euro 7.616,00 per compenso professionale ed euro 786,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA e IVA come per legge;

4) pone in via definitiva le spese di CTU, come liquidate con decreto del 27.6.2025 a carico di
Controparte_3
Roma ,15.11.2025
Il Giudice
dott.ssa Raffaella Tronci
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