REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 21746 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2020 tra
(c.f. ), in Parte_1 P.IVA_1 giudizio con gli avv.ti Emanuela Lucarelli ed Elisa Chiatroni
-parte ricorrente-
e
(c.f. ), in giudizio con gli avv. Controparte_1 C.F._1
GI di EN e ET ES IN
-parte convenuta-
OGGETTO: vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
- per parte ricorrente: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, Giudice designando, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione: Accertare e dichiarare
l'inadempimento della Sig.ra e conseguentemente dichiarare la Controparte_1 risoluzione del contratto preliminare di Compravendita, condannare la Sig.ra
[...] alla restituzione della somma di Euro 35.000,00 versata a titolo di CP_1 acconto, oltre interessi legali maturati dal 19.01.2005 sino al saldo. Con vittoria di spese e compensi professionali”;
1 - per parte convenuta: “Voglia l'ill.mo Tribunale Civile di Roma, rigettata ogni contraria istanza, 1) In via principale accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione della domanda di restituzione delle somme versate in favore della sig.ra da parte del in forza del contratto preliminare del 19 CP_1 Parte_1 gennaio 2005 e per l'effetto rigettare integralmente la domanda ex adverso formulata;
2) In via subordinata e nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, accertato l'inadempimento del contratto preliminare del 19 gennaio 2005 da parte del per non aver Parte_1 completato l'iter giudiziale per il conseguimento del titolo originario da parte della sig.ra su tutte le particelle costituenti il terreno promesso in vendita e, in CP_1 ogni caso, stante l'inesistenza di qualsiasi inadempimento ascrivibile alla sig.ra
rigettare la domanda di restituzione dell'acconto prezzo poiché priva di CP_1 causa petendi e di presupposti di legge e dichiarare il diritto della sig.ra a CP_1 trattenere la stessa somma a titolo di risarcimento del danno per l'inadempimento del contratto. Con vittoria di spese e onorari professionali del presente giudizio da distrarsi in favore dei procuratori costituiti.”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia ed elementi del processo rilevanti per la decisione.
1.1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 8.4.2020 e poi ritualmente notificato, il (di seguito, per brevità, anche Parte_1 solo ) ha convenuto in giudizio per ottenere: Parte_1 Controparte_1
- la risoluzione del contratto preliminare stipulato dalle parti il 19.1.2005;
- la conseguente restituzione della somma di euro 35.000,00, oltre agli interessi legali, versata alla parte convenuta a titolo di acconto.
Parte ricorrente ha infatti esposto:
- che in data 19.1.2005 lo stesso (in qualità di promissario acquirente) Parte_1 aveva sottoscritto con la convenuta (quale promittente venditrice) Controparte_1 un contratto preliminare di compravendita relativo al terreno sito nel Comune di
[...]
, distinto al catasto al foglio 61, particelle 18, 21, 22, 23, 31, 428; Pt_1
- che il , in forza del predetto contratto, aveva versato alla la Parte_1 CP_1 somma di euro 35.000,00 a titolo di acconto;

- che la aveva sottoscritto il preliminare in qualità di esclusivo e pacifico CP_1
2 possessore ultraventennale del terreno e con l'impegno ad instaurare il giudizio di usucapione al fine del riconoscimento giudiziale della proprietà;
- che le parti avevano anche convenuto che tutte le spese relative ai giudizi di usucapione sarebbero state a carico della parte acquirente;

- che, in data 19.4.2006, la aveva pertanto incardinato, innanzi al Tribunale CP_1 di Tivoli, i giudizi finalizzati ad ottenere l'accertamento dell'intervenuta usucapione dei terreni oggetto del preliminare;

- che, nei predetti giudizi, si erano costituiti i figli della ossia CP_1 CP_2
, e i quali si erano opposti al riconoscimento CP_3 CP_4 Controparte_5 dell'intervenuta usucapione in favore esclusivo della stessa in quanto CP_1 anch'essi possessori ultraventennali;

- che il Tribunale di Tivoli, con una pluralità di sentenze emesse a definizione dei giudizi di cui sopra, aveva dichiarato la ed i suoi figli pieni proprietari, per CP_1 intervenuta usucapione ventennale, dei terreni oggetto del preliminare;

- che, in data 19.7.2007 e nelle more dei giudizi di usucapione, il aveva Parte_1 presentato una formale denuncia-querela nei confronti della per avere CP_1 quest'ultima dichiarato, falsamente, di aver avuto il possesso esclusivo ultraventennale dei terreni oggetto del preliminare di compravendita;

- che, in data 11.9.2008, il notaio aveva dichiarato di non aver potuto Persona_1 stipulare l'atto definitivo di compravendita a causa della mancata presenza dei figli della convenuta e del rifiuto di quest'ultima a trasferire quantomeno la sua quota di proprietà;
- che, pertanto, il , con una missiva del 24.4.2018, aveva diffidato la Parte_1
a restituire quanto ricevuto a titolo di acconto. CP_1
1.2. si è tempestivamente costituita in giudizio, concludendo Controparte_1 per il rigetto delle domande attoree.
Quanto alla ricostruzione dei fatti, ha infatti a sua volta allegato:
- che la stessa con specifica nota inserita al punto 1 della premessa del CP_1 contratto preliminare oggetto di causa, aveva dichiarato di essere “venditrice in forza di un possesso ultraventennale nelle more del procedimento di usucapione”; motivo per cui, contrariamente a quanto affermato dalla ricorrente, non aveva mai dichiarato di avere un possesso esclusivo ultraventennale delle dette particelle;

3 - che, sempre con la stipula del preliminare, la si era inoltre impegnata “a CP_1 collaborare fattivamente al raggiungimento del requisito”, ossia all'acquisizione della proprietà a titolo di usucapione;

- che il contratto definitivo di compravendita avrebbe dovuto essere stipulato entro il
31 dicembre 2005 e che tale termine non era mai stato prorogato dalle parti;

- che la in adempimento di quanto pattuito, aveva conferito CP_1 immediatamente procura alle liti al legale indicato dal , affinché Parte_1 incardinasse i giudizi volti ad ottenere il riconoscimento dell'usucapione;
- che il Tribunale di Tivoli, sezione distaccata di Palestrina, con tre distinte sentenze, aveva accertato l'intervenuto acquisto per usucapione, in favore, congiuntamente, della e dei suoi figli, in relazione alle particelle 21, 18, 23 e 428 CP_1
(“Procedimento R.G. n. 369/06 usucapione particella 21 fg. 61- sentenza n. 81/2008 depositata il 20 febbraio 2008”; “Procedimento R.G. n. 310/06 usucapione particelle
18 e 23 fg. 61 – sentenza n. 188/2008 depositata in data 30 aprile 2008”;
“Procedimento R.G. n. 309/06 usucapione particella 428 fg. 61 – sentenza n.
210/2008 depositata in data 5 giugno 2008”), mentre un quarto giudizio, introdotto per ottenere l'affrancazione delle particelle 31 e 22, non era stato coltivato (perché proposto sull'erroneo presupposto che la fosse livellaria, anziché CP_1 possessore), né riproposto nelle forme corrette;

- che la non aveva mai avuto notizia della proposizione della querela CP_1 richiamata dal . Parte_1
Su queste premesse, la convenuta ha quindi eccepito:
- la prescrizione del diritto alla restituzione dell'acconto sul prezzo, posto che: (i) il primo atto interruttivo della prescrizione risaliva al 27 aprile 2018 (ossia quando il aveva diffidato la alla restituzione) e quindi a tredici anni di Parte_1 CP_1 distanza dalla scadenza del termine pattuito per la stipulazione del definitivo (31 dicembre 2005); (ii) in ogni caso, la prima sentenza di usucapione era stata pubblicata in data 20.2.2008, momento nel quale era dunque venuta meno la possibilità di realizzazione della condizione sospensiva apposta al contratto preliminare;
(iii) anche a voler qualificare la domanda come volta ad ottenere la ripetizione di un indebito ex art. 2033 c.c., il diritto sarebbe stato prescritto, dovendo il dies a quo essere individuato al momento dell'intervenuto pagamento e quindi al 20 gennaio 2005;

4 - la mancata verificazione della condizione prevista nel contratto preliminare
(conseguimento, da parte della del diritto pieno ed esclusivo di proprietà CP_1 sui terreni oggetto di contratto) e comunque di un inadempimento imputabile (posto che la stessa aveva diligentemente introdotto i giudizi volti a far accertare CP_1
l'usucapione, nominando a tal fine il legale indicato dal e sostenendone le Parte_1 spese).
1.3. Disposto il mutamento del rito, fissata l'udienza ex art. 183 c.p.c., assegnati i termini ex art 183, comma 6 c.p.c. e rigettate le istanze le istanze istruttorie delle parti come da ordinanza del 26.7.2022, la causa, istruita mediante produzioni documentali,
è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. L'eccezione di prescrizione formulata dalla convenuta è fondata e giustifica il rigetto delle domande della ricorrente.
Al riguardo, valgono infatti le seguenti considerazioni.
2.1. Il contratto preliminare di compravendita concluso dalle parti in data
19.1.2005 (doc. 1 del fascicolo di parte ricorrente) ha ad oggetto l'impegno al trasferimento della piena proprietà delle porzioni immobiliari ivi indicate e non anche
– come invece sostenuto dalla convenuta – delle sole quote di proprietà della promittente venditrice.
Inducono infatti a questa conclusione sia la circostanza che il contratto non contenga alcuna indicazione in ordine alla proprietà solo pro quota della promittente venditrice (indicata invece, senza ulteriore specificazione, come proprietaria dei terreni e impegnatasi pertanto alla loro vendita in favore del Consorzio promissario acquirente), sia la successiva condotta della stessa promittente venditrice (condotta rilevante ai sensi dell'art. 1362, comma 2, c.c.), avendo quest'ultima poi agito in giudizio sul presupposto di essere nel possesso esclusivo dei beni oggetto di domanda e, dunque, per far accertare l'intervenuto acquisto, per effetto di usucapione ed in proprio favore, della proprietà esclusiva (v. atti introduttivi dei giudizi, prodotti dalla stessa parte convenuta come allegato 3).
2.2. Non è poi condivisibile neanche l'ulteriore assunto della convenuta, secondo cui il contratto preliminare sarebbe qualificabile come sospensivamente condizionato al positivo esito dei giudizi di usucapione.
5 Il contratto, infatti, non contiene elementi sufficienti a far emergere l'inequivoca volontà dei contraenti di condizionarne sospensivamente l'efficacia al verificarsi del predetto evento.
Depongono anzi in senso contrario sia l'immediato pagamento dell'acconto dell'importo di euro 35.000,00 (a conferma dell'immediata idoneità del contratto preliminare a produrre effetti), sia la pattuizione del termine di stipulazione del definitivo, accompagnata dalla previsione di una sua proroga (fino all'esito dei giudizi) come mera “possibilità” (mentre, ove l'esito dei giudizi fosse stato inteso come evento condizionante, le parti avrebbero dovuto in ogni caso attendere tale esito), sia, infine, il rilievo che, in linea generale, il mancato preventivo accertamento giudiziale dell'intervenuto acquisto della proprietà, in capo al promittente venditore, non costituisce di per sé impedimento né alla stipulazione di un contratto preliminare immediatamente ed incondizionatamente efficace (posto che, pur a fronte di un bene altrui, il promittente venditore può comunque adempiere alle proprie obbligazioni, procurando l'acquisito al promissario acquirente), né alla conclusione di un valido contratto di compravendita (comportando invece il difetto della proprietà, se del caso, la responsabilità del venditore nei confronti dell'acquirente e l'obbligo per il notaio rogante di dare adeguata evidenza della circostanza;
in tema cfr. Cass. 11186/2021).
2.3. Il diritto potestativo ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, in mancanza di diversa previsione, è soggetto all'ordinario termine di prescrizione decennale di cui all'art. 2946 c.c..
Eguale termine va applicato anche all'azione di ripetizione proposta – come nel caso in esame – sul presupposto che, in ragione degli effetti retroattivi della pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento (cfr. art. 1458 c.c.), le prestazioni già effettuate (nella specie, il pagamento di un acconto sul prezzo) siano divenute indebite.
2.4. Ai fini della decorrenza del termine di prescrizione, da individuare ai sensi dell'art. 2935 c.c. e quindi tenendo conto che la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, occorre poi considerare che, in tema di prescrizione del diritto potestativo alla risoluzione del contratto per inadempimento, il termine decorre non dal momento in cui si verifica un qualunque inadempimento, ma soltanto da quello in cui si realizza un inadempimento di non scarsa importanza avuto
6 riguardo all'interesse della controparte. Sicché, nell'ipotesi di obbligazione a termine incerto e non immediatamente eseguibile, tale momento coincide con quello in cui il ritardo nell'adempimento eccede ogni limite di tolleranza (così Cass. 11640/2003).
2.5. Occorre inoltre considerare che, mentre la domanda giudiziale è atto che vale a spiegare efficacia interruttiva della prescrizione rispetto a qualsiasi diritto soggetto ad estinguersi per l'inerzia del titolare, la costituzione in mora del debitore può avere tale efficacia limitatamente ai diritti cui corrisponde un obbligo di prestazione della controparte e non anche rispetto ai diritti potestativi, quali sono quelli miranti alla pronuncia di inefficacia, di annullamento o di risoluzione di un atto ai quali corrisponde nella controparte una posizione di mera soggezione all'iniziativa altrui.
Con la conseguenza che, per le predette azioni di inefficacia, annullamento e risoluzione, la domanda giudiziale costituisce l'unico strumento per realizzare l'interesse protetto dall'ordinamento, restando irrilevante ogni atto stragiudiziale di costituzione in mora ai sensi dell'art. 2943 c.c. (cfr. Cass. 25468/2010; in senso conforme v. Cass. 8417/2016, secondo cui, in tema di esercizio dei diritti potestativi - nella specie, l'esperimento dell'azione volta alla risoluzione di un contratto preliminare avente ad oggetto la promessa dell'obbligazione o del fatto del terzo - l'effetto interruttivo della prescrizione consegue unicamente alla proposizione della relativa domanda giudiziale, risultando al contrario inidoneo qualsiasi atto stragiudiziale di costituzione in mora, la cui efficacia, ai fini di quanto previsto dall'art. 2943, comma
4, c.c., è limitata ai diritti cui corrisponde un obbligo di prestazione della controparte e non anche ai diritti potestativi, cui si collega una posizione di mera soggezione della controparte all'iniziativa altrui).
2.6. Poste queste premesse, nel caso di specie il diritto potestativo del Parte_1 ricorrente ad ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare è sorto in data non successiva al momento in cui è stata attestata la mancanza di volontà, da parte della promittente venditrice, di provvedere al trasferimento
(quantomeno) della quota di sua spettanza e, quindi, alla data del 10.9.2008 (come da documento 4 del fascicolo di parte ricorrente), ossia quando erano già intervenute le sentenze che avevano accertato, nei soli predetti limiti, il diritto di proprietà della stessa promittente venditrice.
Nel successivo decennio, il ricorrente non ha tuttavia intrapreso Parte_1
7 l'azione giudiziale volta a far valere il proprio diritto potestativo ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento. Non ha quindi posto in essere alcun atto idoneo a provocare l'interruzione della prescrizione.
Per le ragioni già esposte (v. precedente par. 2.5), tali non possono infatti essere considerate le diffide inviate dal Consorzio ricorrente l'11.9.2009 ed il 24.4.2018
(doc. 2 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. di parte ricorrente e doc. 5 allegato al ricorso), trattandosi di meri atti stragiudiziali.
2.7. La prescrizione del diritto alla risoluzione del contratto per inadempimento comporta, a sua volta, il rigetto della domanda volta ad ottenere la ripetizione dell'importo corrisposto a titolo di acconto.
Come già osservato, infatti, la domanda di ripetizione è stata formulata dal ricorrente sul presupposto che il contratto preliminare debba risolversi per inadempimento e, quindi, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1453 e ss. c.c..
Il prospettato indebito deriva dunque, in tesi, dall'effetto costitutivo e retroattivo della sentenza di accoglimento della domanda di risoluzione.
Presupposto questo la cui ricorrenza va qui tuttavia esclusa, in ragione dell'insussistenza, per i motivi già esposti, dei requisiti per l'accoglimento della domanda di risoluzione.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia compreso nello scaglione da euro 26.001,00 a euro 52.000,00, valori medi per le fasi di studio ed introduzione;
minimi per la fase istruttoria e per quella decisoria, in ragione della ridotta attività difensiva resasi necessaria nel corso delle stesse).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando così provvede:
1) rigetta le domande proposte dal nei Parte_1 confronti di Controparte_1
2) condanna il al rimborso, in favore di Parte_1
delle spese di lite, che si liquidano in euro 5.261,00 per compenso Controparte_1 professionale, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA ed IVA come
8 per legge.
Così deciso in Roma, il 28 agosto 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
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