Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE
VERBALE D'UDIENZA
R.G. 15843/2025
Oggi 18/12/2025 sono comparsi:
Per l'avv.to/l'avv.ta GORETTI ANDREA;
Parte_1
Per l'avv.to/l'avv.ta LEROSE JOSEPH Parte_2
Drssa TI UR OS in tirocinio
L'Avv.to Goretti precisa le conclusioni come da memoria integrativa
L'Avv.to Lerose precisa le conclusioni come da memoria integrativa
I procuratori danno atto dell'avvenuto pagamento canone dicembre
2025.
I procuratori discutono la causa riportandosi ai propri scritti.
Rinunciano alla lettura della sentenza
Il giudice dà lettura del verbale di udienza, quindi si ritira in camera di consiglio al cui esito pronuncia sentenza omessane la lettura per la rinuncia delle parti a presenziarvi.
Il giudice
LO SI
1 Repubblica Italiana
Tribunale Ordinario di Bologna
In Nome del Popolo Italiano
all'udienza del 18/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa n. 15843/2025 tra le parti:
Parte Attrice: in persona della o del legale Parte_1 rappresentante pro-tempore, con l'Avv. GORETTI ANDREA Parte Convenuta: in persona della o del legale Parte_2 rappresentante pro-tempore, con l'Avv. LEROSE JOSEPH
Ritenuto in fatto e in diritto

1. allega: Parte_1
- di essere subentrata in data 1 aprile 2025 quale parte locatrice nel contratto di locazione uso diverso dall'abitativo 8 marzo 1999 rinnovato il 18 febbraio 2010 con avente ad oggetto il godimento dell'immobile meglio indicato in Parte_2 atti;

- l'inadempimento di , che ha pagato in ritardo i canoni dei mesi di Parte_2 aprile e maggio 2025 per complessivi euro 17.111,00;
- la risoluzione di diritto in forza di clausola risolutiva espressa.
Pertanto, chiede che sia dichiarata la risoluzione del contratto di locazione e Parte_1 che condannata al rilascio dell'immobile. Controparte_1
si difende eccependo: Parte_2
- che la morosità non sussiste in quanto dal 28/5/25 all'11/6/25 ha provveduto a saldare quanto dovuto, corrispondendo in favore di la somma Parte_1 richiesta di 17.111,00 € per i canoni di aprile e maggio e la somma di 16.200,00 € per la cauzione;

- che il canone dovuto è inferiore a quello richiesto (8.100,00 € al posto di 8.555,00
€) perché la clausola (art. 3 del contratto di locazione bis) che prevede
2 l'aggiornamento ISTAT del canone è affetta da nullità parziale ex art. 32 l. 392/1978 perché non prevede la richiesta espressa da parte del locatore;

- che la controparte ha esercitato abusivamente la clausola risolutiva espressa, in quanto aspettava di ricevere la fattura prima di effettuare il Parte_2 pagamento delle mensilità, come da prassi consolidata con la precedente parte locatrice.
Pertanto, chiede il rigetto delle domande attoree e, via riconvenzionale, la Parte_2 condanna di alla restituzione di 3.604,00 € per la somma pagata in Parte_1 eccedenza rispetto al canone dovuto.
2.
La domanda principale è infondata.
Parte intimante allega a sostegno della sua pretesa la clausola risolutiva espressa, che a seguito del rinnovo contrattuale del 2010 ha ampliato il suo ambito, nel senso che al mancato pagamento dei canoni si è aggiunto anche la mancata prestazione della fideiussione in sostituzione del deposito cauzionale e, quindi, a seguire la prospettazione P di , anche il mancato versamento del deposito cauzionale.
Parte intimata mostra con lo storico dei pagamenti con il precedente locatore che in effetti le singole mensilità venivano corrisposte solo a seguito di emissione della fattura e, quindi, in ritardo rispetto al pagamento anticipato previsto dal contratto (si veda per esempio l'anno 2025: gennaio viene pagato a marzo, febbraio ad aprile, marzo a maggio).
Occorre muovere dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni” (Cassazione, ord. n. 14508/2018).
Premesso che nella missiva 5 aprile 2025 non vi è un'intimazione di pagamento (a seguito di un asserito inadempimento), ma solo la comunicazione del subentro e dell'IBAN dove eseguire i pagamenti, anche ammettendo che parte intimante non fosse a conoscenza della tolleranza della precedente parte locatrice, nella missiva 14 aprile 2025
ne dà un indice, nel momento in cui chiede la previa emissione della fattura. Parte_2
A questo punto, a maggior ragione se si considera che il rapporto contrattuale non prevedeva che il pagamento fosse subordinato all'emissione della fattura, parte intimante ben avrebbe potuto richiamare alla stretta osservanza delle previsioni Parte_2 pattizie (senza arrivare a dire che avrebbe potuto dichiarare di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, di cui la sua dante causa non si era avvalsa;
per inciso, il fatto che “il precedente proprietario non sia stato in grado di fornire chiarimenti” circa il
3 regolare pagamento dei canoni, come si legge nella missiva 5 aprile 2025, non può andare a detrimento di , che ben poteva rappresentarsi che il precedente Parte_2 proprietario comunicasse al suo avente causa questo aspetto del rapporto di locazione, P così come del resto la medesima poteva aspettarsi che avvenisse).
Nessuna comunicazione è però seguita, prima della notifica dell'intimazione di sfratto il 12 maggio 2025.
P Pertanto, in relazione agli inadempimenti allegati da in atto di intimazione, la clausola risolutiva espressa non può considerarsi operante (neppure con riferimento all'integrazione del deposito cauzionale, per cui, anche ammettendo che la clausola risolutiva possa in astratto operare solo per la mancata integrazione a seguito di aggiornamento del canone, la mancata richiesta della precedente parte locatrice rendeva subito evidente la rinuncia ad avvalersi della clausola, per cui questa poteva tornare ad operare solo con un'univoca manifestazione di volontà in tal senso, che la missiva 5 aprile 2025 non contiene).
P Nella memoria integrativa, menziona ulteriori ritardi negli ultimi mesi, ma dal suo doc. 10 si evince solo il pagamento mensile di fatture (non si comprende però a quali mensilità si riferiscano) sempre nei primi giorni del mese.
3.
La domanda di ripetizione è fondata.
Se è vero che nell'atto di intimazione parte intimante formula la sua richiesta di aggiornamento, è altresì vero che, secondo la giurisprudenza di legittimità, “in base all'art. 32 della legge n. 392 del 1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9, sexies del DL 7 febbraio 1985, n. 12, convertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta” (da ultimo, Cassazione, sent. n. 27287/2021).
Nel caso di specie, il rapporto contrattuale non prevede questa pattuizione, cioè la pattuizione in ordine alla facoltà per il locatore di chiedere l'aggiornamento (bensì un meccanismo di adeguamento automatico con richiesta da intendersi per tutta la durata del rapporto, in contrasto con la giurisprudenza di legittimità sopra menzionata).
Pertanto, parte intimante dovrà restituire euro 3.604,00 oltre interessi ex art. 1284 comma IV dalla domanda non essendoci prove della malafede dell'accipiens.
4.
P La domanda ex art. 96 cpc deve essere rigettata perché non ha ecceduto dal diritto di agire a tutela delle proprie posizioni giuridiche.
4 Le spese di lite, ivi compresa la fase sommaria, seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri di cui al DM n. 147/2022 (valore dell'importo ottenuto in restituzione, poiché i canoni pagati prima del mutamento del rito erano comunque dovuti), tenuto conto che non si è svolta attività istruttoria.


P. Q. M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando,
1) rigetta la domanda di Parte_1
2) condanna a restituire ad euro 3.604,00 oltre interessi Parte_1 Parte_2 ex art. 1284 comma IV dalla domanda;

3) rigetta la domanda ex art. 96 cpc;

4) condanna a rifondere ad le spese di lite, liquidate in Parte_1 Parte_2 euro 2.690,32 (di cui 190,32 per esborsi e il resto per compensi) oltre spese generali, imposta e contributi.
Bologna, 18/12/2025
Il giudice
LO SI
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