Pubblicato il 13/04/2026

N. 02332/2026 REG.PROV.COLL.

N. 05559/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5559 del 2024, proposto da
TO CO, rappresentato e difeso dagli avvocati Settimio Di Salvo, Rocco Travaglino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Buonalbergo, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Eugenio Carbone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

EL CO;

per l'annullamento:

1) dell’ordinanza di demolizione, a firma del Responsabile dell’Area Tecnica del Comune di Buonalbergo, prot. 0003514, Reg. Gen. Ordinanze n. 016 del 22.07.2024, notificata il successivo 23 luglio, con la quale si ordinava all’odierno ricorrente “la demolizione a proprie spese, entro 90 (novanta), giorni dalla data di notifica della presente ordinanza, delle opere realizzate in assenza di titolo edilizio riguardanti la porzione di fabbricato iscritto in catasto al foglio 9, particelle 397 sub 4 composto da un solo livello ed addossato al prospetto sud-ovest del fabbricato principale ed in sua prosecuzione, adibito a laboratorio artigianale di FA, rappresentato con tratteggio giallo nella planimetria allegata”;

2) di ogni atto presupposto e/o connesso e/o conseguenziale all’ordinanza di demolizione.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Buonalbergo;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore la dott.ssa MA GR D'RI e uditi nell'udienza pubblica del giorno 12 febbraio 2026 per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il ricorso all’esame è controversa la legittimità dell’ordinanza epigrafata, recante l’ordine demolitorio afferente alla porzione di fabbricato, di proprietà del ricorrente, composto da un solo livello, addossato al prospetto sud-ovest del fabbricato principale, adibito a laboratorio artigianale di FA (in catasto foglio 9, particelle 397, sub 4).

1.1 Ha premesso in fatto il ricorrente che - a seguito di un lungo contenzioso successorio con il fratello, EL CO - è risultato assegnatario di detta abitazione su due livelli con annesso vano deposito, giusta sentenza del Tribunale di Benevento n. 1780/2022.

Sennonché, nel corso del giudizio civile, il CTU - chiamato a verificare il valore dell’asse ereditario a fini divisori - riteneva tale vano privo di titolo edilizio, collocandone la realizzazione in epoca successiva al 1977 e antecedente al 1984, sulla base della mancata rappresentazione nella planimetria del programma di fabbricazione e della presenza in aerofotogrammetria del 1984.

Sulla base di tali conclusioni, il fratello del ricorrente, pur avendo dichiarato in sede catastale, già nel 2013, che il manufatto risaliva al 1965, ha presentato denuncia al Comune chiedendone la demolizione, sull’asserito presupposto della sua abusività.

1.2 Il Comune, con nota del 22 aprile 2024 inviata ad entrambi i germani, evidenziava l’insufficienza degli elementi forniti per datare con certezza l’opera, ivi inclusa la stessa CTU in sede civile, richiamando:

- la possibile mancata rappresentazione del manufatto negli elaborati del 1968 per ragioni legate al contributo post-sisma di cui alla legge 5 ottobre 1962, n. 1431 relativa alla “Ricostruzione e la rinascita delle zone colpite dal terremoto dell’agosto 1962” (essendo possibile che il corpo di fabbrica “aggiuntivo”, non potendo beneficiare del suddetto contributo, non sia stato rappresentato nei grafici del progetto autorizzato);

- la scarsa attendibilità della planimetria allegata al Programma di Fabbricazione approvato nel 1977, in quanto redatta riportando a mano la sagoma dei fabbricati su una cartografia esistente;

- la dichiarazione catastale (Pratica n. BN0064186 in atti dal 6 maggio 2013) proveniente dallo stesso denunciante, fratello del ricorrente, attestante l’ultimazione dell’immobile al 31 dicembre 1965, quindi in epoca antecedente al 1967.

Non essendo stata accertata con certezza l’epoca di costruzione, il Comune ha richiesto integrazioni istruttorie alle parti e, ritenendo non essere stati prodotti ulteriori elementi idonei, aderendo alle conclusioni del CTU circa la realizzazione dopo il 1967, ha emanato l’ordinanza di demolizione oggetto di impugnazione, dunque, sul presupposto della abusività e non sanabilità del manufatto.

1.3 Il ricorrente contesta tale determinazione, evidenziando il contrasto con le precedenti valutazioni comunali e il difetto di istruttoria, anche in considerazione della complessità dell’accertamento e della possibilità di dimostrare l’epoca di costruzione mediante elementi presuntivi, come rilevato anche dalla consulenza tecnica prodotta in atti, e da dichiarazioni testimoniali.

Il ricorrente ha articolato due motivi di ricorso con cui deduce l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione, asserendo la regolarità dal punto vista urbanistico ed edilizio del fabbricato di proprietà (ossia il volume adibito all’attività di FA, posto a ridosso del fabbricato ad uso abitativo), in quanto sarebbe stato realizzato in epoca precedente all’entrata in vigore della legge “Ponte”, per cui – ricadendo in zona ubicata al di fuori del perimetro urbano – non necessitava di alcun titolo edilizio.

2. Si è costituito per opporsi all’avverso dedotto il Comune di Buonalbergo, difendendo la legittimità dei propri atti e instando per la reiezione del ricorso.

3. Accolta l’istanza cautelare al fine di preservare, nel contemperamento dei contrapposti interessi, la res adhuc integra, all’udienza pubblica del 12 febbraio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

4. Con i due motivi di ricorso, che possono essere trattati congiuntamente stante l’evidente connessione logico-giuridica, il ricorrente contesta l’erroneità del presupposto da cui muove l’ordinanza impugnata, sostenendo che esisterebbero più elementi, tutti univoci e concordanti (del resto inizialmente valorizzati dallo stesso ente), che deporrebbero per una datazione del manufatto anteriore al 1° settembre 1967, sottolineando che il terremoto del 1962 costrinse il padre a lasciare la bottega di riparazione di biciclette che era posta nel centro abitato ad acquistare il terreno ove nel 1965 costruì l’officina e, in seguito, l’abitazione su 2 livelli, oggetto di sanatoria nel 1968.

5. Il ricorso è fondato e merita accoglimento, non essendo superate le censure di erroneità del presupposto, oltre che di difetto di motivazione e istruttoria, dedotte dal ricorrente.

5.1 Giova premettere che l'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 consente al privato di fornire la prova del c.d. "stato legittimo dell'immobile" attingendo, innanzitutto, al "titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa" ed a quello "che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, oppure per l’ipotesi in cui tale titolo non sia disponibile, lo stato legittimo è quello desumibile “dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza”. La richiamata disposizione consente agli interessati di provare anche “indirettamente” la data di realizzazione dell'opera, individuando alcuni atti anche di provenienza privata, il cui dato comune è che siano di natura documentale.

Secondo la costante giurisprudenza, “grava sulla parte privata l'onere di dimostrare lo stato legittimo dell'immobile avvalendosi degli strumenti previsti dall'art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. n. 380 del 2001”, nella fattispecie non risulta prodotto né il progetto originario, né la planimetria catastale di primo impianto (presente per tutti i restanti piani dell'edificio ma non per i locali di cui è causa).

5.2 Tuttavia, nella specie, il ricorrente ha fornito plurimi elementi di prova in base ai quali è possibile ritenere che l'incremento di superficie e di volumetria contestato risultino legittimamente realizzati in epoca anteriore al 1967.

Pertanto, soccorre l'insegnamento pretorio secondo cui, pur gravando sul privato l'onere di dar prova dell'ultimazione entro una certa data di un'opera edilizia di cui viene contestata la legittimità, nondimeno va ammesso "un temperamento secondo ragionevolezza nel caso in cui, il privato, da un lato, porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell'intervento prima di una certa data elementi rilevanti (aerofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione o altre certificazioni attestanti fatti che costituiscono circostanze importanti) e, dall'altro, il Comune non analizzi debitamente tali elementi e fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio" (Cons. St., sez. VI, n. 1924/2025).

È quanto può dirsi certamente verificato nel caso di specie in cui, già dall’esame visivo, come rimarcato condivisibilmente dalla consulenza di parte prodotta in giudizio, in parte qua rimasta incontestata, è possibile ritenere che la realizzazione dell’officina sia avvenuta prima dell’edificazione della contigua abitazione, risalente al periodo tra il 1965 e il 1967, oggetto di autorizzazione in sanatoria nel 1968.

Invero, da quanto si legge nella consulenza tecnica in atti, sotto il profilo dell’esame strutturale delle murature, “facendo un’attenta analisi sull’intera struttura si può vedere che il fabbricato basso adibito all’attività del proprietario è stato costruito prima del fabbricato dislocato su due livelli adibito ad abitazione, in quanto, visionandolo attentamente (vedi foto), sul fabbricato basso è stato realizzato l’intonaco e si può notare, come aderisce perfettamente, mentre è completamente staccato dal fabbricato alto e quindi quest’ultimo è stato realizzato appoggiandolo all’intonaco esistente”.

5.3 Il Collegio condivide le osservazioni di parte, rimaste in parte qua incontroverse, in ordine al fatto che in caso di anteriorità del fabbricato abitativo, quest’ultimo avrebbe avuto l’intonaco da tutti i lati mentre, in caso di costruzione coeva di entrambi, l’intonaco tra un edificio e l’altro non ci sarebbe stato affatto.

A tale rilievo si aggiungono ulteriori elementi che consentono di ritenere non contraddetta la ricostruzione in fatto svolta dal ricorrente, secondo la quale il padre svolgeva a Buonalbergo la sua attività di riparazione di biciclette nel centro storico già dal 1951 (come da certificazione della Camera di Commercio) e poi, a causa del terremoto del 1962, fu costretto a spostarsi dal centro, duramente colpito dal sisma, e nel 1965 acquistò un terreno in contrada del Verricello (oggi via della Resistenza), dove iniziò immediatamente la realizzazione della sua nuova officina, trasferendovi la sede della ditta individuale, per poi procedere in seguito all’edificazione del fabbricato su due livelli, oggetto della concessione in sanatoria del 1968.

A comprova della superiore ricostruzione milita la stessa dichiarazione resa dal fratello del ricorrente, in sede di accatastamento dell’immobile in questione, nel 2013, che pone la costruzione del manufatto nel 1965, ovverosia dopo l’acquisto del terreno da parte di SE CO.

Sul punto va richiamata condivisa giurisprudenza per cui “L'onere della prova della risalenza del manufatto deve essere considerato assolto laddove da un lato il privato porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell'intervento edilizio prima di una certa data elementi rilevanti e non equivoci (aerofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione o altre certificazioni attestanti fatti che costituiscono circostanze importanti) e dall'altro il Comune non valuti debitamente tali elementi e fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio. Infatti, a fronte di un principio di prova del privato, secondo l'id quod plerumque accidit o, secondo il parametro del più probabile che non, di preesistenza dell'immobile anche al 1967, deve considerarsi ribaltato sul Comune l'onere probatorio (altrimenti gravante sul proprietario) di dimostrare il contrario ( cfr . T.A.R. Campania Napoli, Sez. III, Sentenza, 18 luglio 2025, n. 5406).

Invero, la giurisprudenza attenua il rigore dell'onere probatorio “secondo ragionevolezza” non escludendo il ricorso della prova per presunzioni quando il privato porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell'intervento prima di una certa data elementi rilevanti (come le aerofotogrammetrie), quando la pubblica Amministrazione non analizzi debitamente tali elementi o, ancora, quando vi siano elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio ( cfr . Cons. Stato, Sez. VI, 13 novembre 2018 n. 6360, 19 ottobre 2018 n. 5988 e 18 luglio 2016n. 3177). Inoltre, in presenza di altri elementi nuovi, precisi e concordanti, idonei a rendere un quadro probatorio rilevante della data di realizzazione dell'abuso, anche le dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà sono ritenute utilizzabili (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 4 gennaio 2021 n. 80).

Nella specie, a fronte della dimostrazione fornita dal privato basata su plurimi elementi fattuali, il Comune ha finito per appiattirsi sulla CTU nel giudizio civile - peraltro redatta solo allo scopo di procedere alla valutazione e divisione della massa ereditaria - senza spiegare le ragioni del mutamento di orientamento né confutare gli elementi favorevoli al ricorrente già acquisiti agli atti.

In tal modo, a ben vedere, l’amministrazione contraddice del tutto immotivatamente le precedenti valutazioni, sulla cui base aveva in un primo momento espressamente escluso la decisività degli elementi posti a base della stessa CTU nel giudizio divisorio, anche evidenziando l’inattendibilità della planimetria del programma di fabbricazione del 1977 e riconoscendo la presenza di elementi documentali contrastanti, tra cui, appunto, la stessa dichiarazione catastale del fratello del ricorrente, circa la data di realizzazione ante 1967.

5.4 Va inoltre evidenziato che, in presenza di un quadro ricostruttivo complesso come nella specie, l’Amministrazione ben avrebbe potuto e dovuto svolgere ulteriori approfondimenti, non potendo fondare un provvedimento così gravoso su un quadro probatorio incerto, tanto più in considerazione della risalenza nel tempo dei fatti oggetto di indagine, e dei puntuali e coerenti rilievi su cui si fonda la consulenza tecnica di parte, dalla cui considerazioni, si ribadisce, è possibile desumere, sia pure indirettamente, la realizzazione del locale adibito ad officina prima del 1967, in ragione della preesistenza rispetto all’edificio principale, incontestatamente edificato tra il 1965 e il 1967 (cfr. pag. 3 consulenza tecnica in atti), oggetto di sanatoria nel 1968.

5.5 In definitiva, quindi, il ricorso va accolto e, conseguentemente, va annullata la determinazione gravata.

6. Il complesso della vicenda giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania – Napoli (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 12 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

MA AU DA, Presidente

MA GR D'RI, Consigliere, Estensore

Viviana Lenzi, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MA GR D'RI	MA AU DA

IL SEGRETARIO