N. R.G. 21444/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Cozzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 21444/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. RUSSO ANGELO Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIA ARONA 6 20149 MILANO presso il difensore avv. RUSSO
ANGELO
ATTORE contro
(C.F. ), contumace Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per Parte_1
Parte_1
Conclude
Piaccia al Tribunale Illustrissimo, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, previe le più opportune declaratorie, nel merito in via principale:
- Accertarsi e dichiararsi, per tutte le ragioni in fatto e in diritto di cui in narrativa, la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c., del contratto di “vendita di credito ipotecario” concluso tra il sig.
e il sig. e sottoscritto in data 06/12/2021, per inadempimento Controparte_1 Parte_1 contrattuale del sig. ; Controparte_1
- conseguentemente, condannarsi il sig. a restituire immediatamente al sig. Controparte_1
la complessiva somma di € 90.000,00, oltre interessi legali sul capitale Parte_1 decorrenti dalla data dei singoli incassi (quanto ad € 15.000,00 dal 26/04/2021; quanto ad € 25.000,00 dal 06/12/2021 e quanto ad € 50.000,00 dal 26/01/2022) sino al saldo effettivo;

- conseguentemente, condannarsi il sig. al pagamento, a favore del sig. Controparte_1 [...]
, della complessiva somma di € 64.000,00, pari all'importo residuo del mutuo fondiario Pt_1 stipulato dal sig. e Cassa di Risparmio di AS S.p.A., a titolo di risarcimento del Parte_1 danno da inadempimento contrattuale, in termini di danno emergente, o quella somma diversa ritenuta di giustizia;

- conseguentemente, condannarsi il sig. al pagamento, a favore del sig. Controparte_1 [...]
, della complessiva somma di € 3.600,00, pari all'importo delle spese e dei pagamenti Pt_1
pagina 1 di 7 legittimamente sostenuti dall'attore per la vendita, o quella somma diversa ritenuta di giustizia. in via istruttoria: ammissione di prova per testimoni e per interrogatorio formale del convenuto sui seguenti capitoli:

1. Vero che nel 2020 il sig. , che all'epoca risiedeva in Cinisello Balsamo (MI), Testimone_1 Viale Partigiani n. 140, e svolgeva la propria attività lavorativa presso la “Siren Coffe S.r.l.”, con sede in Bergamo (BG), Via Paglia n. 1/D, con qualifica di responsabile del punto vendita avente sede distaccata in LA (MI), Via Durini n. 28, maturava l'idea di acquistare un immobile in un luogo più vicino all'occupazione e, nello specifico, nella zona del Comune di Sesto San Giovanni e dintorni?

2. Vero che nell'autunno del 2020 il sig. faceva la conoscenza del sig. Parte_1 CP_1
presentatosi come consulente immobiliare, inserito pure nel “giro” delle aste immobiliari
[...] giudiziarie?

3. Vero che nel dicembre del 2020 il sig. decideva di affidarsi al sig. Parte_1 CP_1
per la ricerca e l'individuazione di un immobile confacente alle necessità?
[...]

4. Vero che in data 26/04/2021 il sig. e il sig. stipulavano una Parte_1 Controparte_1 scrittura privata avente ad oggetto la promessa di vendita, da parte del sig. e di CP_1 acquisto, da parte del sig. , di un immobile sito in Sesto San Giovanni (MI), Via Pt_1
Risorgimento n. 300, al piano terzo, censito al N.C.E.U. del medesimo Comune al foglio 18, particella 72, sub. 39, per una somma complessiva pari ad € 120.000,00? (Si rammostri al teste il Doc. 1 di parte attrice)

5. Vero che al momento della sottoscrizione della scrittura privata del 26/04/2021 il sig.
[...]
versava al sig. un acconto di € 15.000,00, a mezzo assegno bancario n. Pt_1 Controparte_1
3119233302-03? (Si rammostri al teste il Doc. 2 di parte attrice)

6. Vero che, nonostante entro il termine pattuito del 01/09/2021 il sig. e il sig. Parte_1
non avevano stipulato alcun contratto definitivo di vendita, nessuna somma Controparte_1 veniva restituita al sig. da parte del sig. ? Parte_1 Controparte_1

7. Vero che in data 06/12/2021 il sig. e il sig. concludevano un Parte_1 Controparte_1 nuovo contratto, denominato “vendita di credito ipotecario”, mediante il quale il sig. CP_1
“si impegna[va] a procurare l'acquisto all'Acquirente del Credito Ipotecario” di proprietà di
[...]
(già NC ? (Si rammostri al teste il Doc. 3 di parte attrice) CP_2 Controparte_3

8. Vero che in data 06/12/2021, contestualmente alla sottoscrizione del contratto di “vendita di credito ipotecario”, il sig. versava al sig. € 25.000,00 mediante Parte_1 Controparte_1 consegna di assegno bancario n. 3119233304-05 BNL? (Si rammostri al teste il Doc. 4 di parte attrice)

9. Vero che il sig. in data 29/12/2021 stipulava, avanti al Notaio Parte_1 Persona_1 di Bergamo, un contratto di mutuo con Cassa di Risparmio di AS S.p.a., al fine di versare al sig.
€ 50.000,00 entro il 31/12/2021? (Si rammostri al teste il Doc. 5 di parte attrice) Controparte_1
10. Vero che in data 26/01/2022 il sig. consegnava al sig. , a saldo delle Tes_1 Controparte_1 proprie obbligazioni assunte, l'assegno bancario n. 9021841412-12 di importo pari ad € 50.000.00? (Si rammostri al teste il Doc. 7 di parte attrice)
11. Vero che, nonostante il decorso del termine ultimo fissato consensualmente dalle parti per addivenire al trasferimento della proprietà del Credito Ipotecario in capo al sig. Parte_1 del 30/04/2022, le parti non stipulavano alcun contratto definitivo di vendita e il sig.
[...]
non riceveva più notizie del sig. ? Pt_1 Controparte_1
12. Vero che, nonostante che in data 16/03/2023 il sig. aveva intimato al sig. Parte_1
di adempiere nel termine di quindici giorni alle obbligazioni assunte con la Controparte_1 stipulazione del contratto di “vendita di credito ipotecario”, pena la risoluzione di diritto del contratto, il sig. si rendeva inadempiente? (Si rammostri al teste il Doc. 11 di Controparte_1
pagina 2 di 7 parte attrice)
Si indicano a testimoni: la sig.ra di LA (su tutti i capitoli di prova), la sig.ra Tes_2 di ER (MB) (sui capitoli dal 4 all'11), il Notaio di Bergamo Testimone_3 Persona_1
(sul cap. 9), il sig. di LA (su tutti i capitoli di prova), il dott. , Testimone_4 Testimone_5 Direttore della filiale di Sesto San Giovanni di NC di AS (sui capitoli dal 4 all'11). in ogni caso:
- con vittoria di spese e compensi di lite, per la causa di merito e per quella relativa al sequestro cautelare, oltre accessori come per legge.
Motivazione
ha convenuto in giudizio chiedendo di dichiarare la “risoluzione, ai Parte_1 Controparte_1 sensi dell'art. 1453 c.c., del contratto di “vendita di credito ipotecario” concluso tra il sig CP_1
e il sig. e sottoscritto in data 06/12/2021, per inadempimento contrattuale del
[...] Parte_1
sig. ; Controparte_1
- conseguentemente, condannarsi il sig. a restituire immediatamente al sig. Controparte_1 [...]
la complessiva somma di € 90.000,00, oltre interessi legali sul capitale decorrenti dalla data Pt_1 dei singoli incassi (quanto ad € 15.000,00 dal 26/04/2021; quanto ad € 25.000,00 dal 06/12/2021 e quanto ad € 50.000,00 dal 26/01/2022) sino al saldo effettivo;

- conseguentemente, condannarsi il sig. al pagamento, a favore del sig. Controparte_1 [...]
, della complessiva somma di € 64.000,00, pari all'importo residuo del mutuo fondiario Pt_1
stipulato dal sig. e Cassa di Risparmio di AS S.p.A., a titolo di risarcimento del Parte_1
danno da inadempimento contrattuale, in termini di danno emergente, o quella somma diversa ritenuta di giustizia;

- conseguentemente, condannarsi il sig. al pagamento, a favore del sig. Controparte_1 [...]
, della complessiva somma di € 3.600,00, pari all'importo delle spese e dei pagamenti Pt_1 legittimamente sostenuti dall'attore per la vendita, o quella somma diversa ritenuta di giustizia.
In ogni caso:
- Con vittoria di spese e compensi di lite, oltre accessori come per legge”.
L'attore esponeva:
- di aver sottoscritto il 26.4.2021, quale promissario acquirente, un contratto preliminare con il quale promittente venditore, per l'acquisto di un immobile di proprietà di terzi e CP_1
gravato da ipoteca, e di aver versato la somma di € 15.000,00 con assegno bancario a favore del
(doc. n 1 e n 2); CP_1
- che il suddetto contratto veniva risolto consensualmente dalle parti con la sottoscrizione di un nuovo accordo il 6.12.2021, in forza del quale il si obbligava a procurare l'acquisto del CP_1 credito ipotecario gravante sullo stesso immobile all' , che versava la somma di € Pt_1
pagina 3 di 7 25.000,00, con assegno bancario a favore del alla sottoscrizione del contratto e la CP_1 somma di € 50.000,00 con assegno bancario a favore del emesso in data 26.1.2022 CP_1
(doc. n 3 e n 4);
- che il si rendeva irreperibile, non risultava iscritto in alcun albo e/o elenco di CP_1
professionisti;
- in data 16.3.2023 l'attore inviava una diffida ad adempiere al che restava infruttuosa CP_1
(doc. n 11);
- l'immobile risultava acquistato in data 22.7.2022 da un terzo con decreto di trasferimento del
Tribunale di Monza (doc. n 13).
L'attore chiedeva quindi di accertare la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c., del contratto di “vendita di credito ipotecario” concluso tra e in data 06/12/2021, per Controparte_1 Parte_1
inadempimento contrattuale di e di condannare il alla restituzione della Controparte_1 CP_1
somma di € 90.000,00 a titolo di ripetizione dell'indebito, oltre al risarcimento del danno di €
64.000,00, pari all'importo residuo del mutuo fondiario stipulato da e Cassa di Parte_1
Risparmio di AS S.p.A. per l'operazione e di € 3.600,00, pari all'importo delle spese sostenute per l'operazione.
non si costituiva in giudizio e veniva dichiarato contumace. Controparte_1
In corso di causa l'attore otteneva il sequestro conservativo, sino alla concorrenza di € 90.000,00, di tutti i beni del debitore , mobili e immobili, delle somme e cose a lui dovute, nei limiti Controparte_1
in cui la legge ne consente il pignoramento.
Le domande dell'attore devono essere accolte nei limiti e per i motivi di seguito indicati.
Occorre innanzitutto osservare che l'attore ha richiamato in citazione (e prodotto sub doc. 11) una diffida ad adempiere inviata al ma ha proposto la domanda di risoluzione del contratto del CP_1

6.12.2021 per inadempimento ex art. 1453 c.c., non chiedendo l'accertamento della risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. (come risulta dalle conclusioni precisate come da citazione e prima memoria).
Sulla diversità delle domande di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. e risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. si riporta l'ordinanza della Cass. sez. 6 - 2, Ordinanza n. 36918 del 26/11/2021 “La pronuncia di risoluzione del contratto può avere natura costitutiva o meramente dichiarativa, in conseguenza della causa di scioglimento del rapporto prospettata ed accolta;
in particolare, l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c., è volta ad ottenere una pronuncia costitutiva diretta a sciogliere il vincolo contrattuale, previo accertamento da parte del giudice della gravità dell'inadempimento, e differisce perciò sostanzialmente dall'azione di risoluzione di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., poiché in tali ipotesi l'azione intende conseguire una pronuncia
pagina 4 di 7 dichiarativa dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto, a seguito del verificarsi di un fatto obiettivo previsto dalle parti come determinante lo scioglimento del rapporto.”
Deve pertanto essere esaminata la domanda di risoluzione richiesta per inadempimento del convenuto ex art. 1453 c.c., che deve essere accolta essendo provato l'inadempimento grave del convenuto ex art. 1455 c.c..
Il grave inadempimento del all'obbligazione assunta con il contratto denominato “vendita di CP_1 credito ipotecario”, concluso tra le parti in data 06/12/2021 (doc. n 3), è provato dal trasferimento dell'immobile gravato dall'ipoteca ad un terzo, avvenuto con decreto del Tribunale di Monza in data
22.7.2022 (visura catastale = doc. n 13).
Infatti il contratto di “vendita di credito ipotecario” era finalizzato all'acquisto del bene immobile indicato nel contratto, come espresso alla lett. A delle premesse del medesimo contratto, ed il CP_1 non ha procurato all' l'acquisto del credito ipotecario e del bene immobile, che è stato, invece, Pt_1
trasferito ad un terzo nella procedura esecutiva immobiliare.
Ai sensi dell'art. 1458 c.c., la risoluzione ha effetto retroattivo tra le parti, pertanto l'attore ha diritto alla restituzione delle somme versate al che sono state provate documentalmente per CP_1
complessive euro 90.000,00 come segue:
-la somma di € 15.000,00 risulta pagata con assegno bancario al momento della sottoscrizione del contratto preliminare poi risolto (doc. n 1 e n 2), come riconosciuto dalle parti nel secondo contratto del
6.12.2021 (doc n 3);
-la somma di euro 25.000,00 risulta pagata con assegno bancario a favore del alla CP_1
sottoscrizione del contratto 6.12.2021;
-la somma di € 50.000,00 risulta pagata con assegno bancario a favore del emesso in data CP_1
26.1.2022 (doc. n 3, n 4 e n 7).
Secondo le norme sulla ripetizione dell'indebito oggettivo (art. 2033 c.c.), sulla somma di euro
90.000,00 maturano gli interessi di mora dalla domanda giudiziale, ossia dalla notifica della citazione del 3.6.2023, al saldo. Infatti la buona fede dell'accipiens al momento dei pagamenti si presume
(secondo il principio generale di cui all'art. 1147 ult. comma c.c.) e non vi è prova che il abbia CP_1
agito con mala fede al momento della sottoscrizione del contratto del 6.12.2021 e del pagamento del corrispettivo (l'ultimo assegno è del gennaio 2022), considerato che la procedura esecutiva era all'epoca pendente e che il decreto di trasferimento ha data successiva di diversi mesi (luglio 2022).
Con gli scritti conclusivi l'attore ha allegato “come l'intera operazione, possa essere inquadrato nell'alveo di una truffa (civile). La condotta del si connota infatti per un uso ingannevole CP_1 delle dichiarazioni e delle promesse fatte all'attore, inducendolo in errore e determinando un ingiusto
pagina 5 di 7 profitto ai danni dello stesso, in evidente violazione dei principi di correttezza e buona fede contrattuale.” ma nessuna prova è stata dedotta sulla condotta truffaldina del CP_1
Infatti i capitoli di prova si confermano inammissibili ed influenti - in quanto vertono su circostanze documentali, generiche e valutative - e la contumacia del convenuto non vale quale non contestazione dei fatti allegati dall'attore.
L'attore ha anche diritto al risarcimento del danno causato dall'inadempimento contrattuale del convenuto, che è provato come di seguito specificato.
Dal contratto del 6.12.2021 emerge che l'attore ha richiesto un mutuo, garantito da ipoteca su un immobile dei genitori, per il pagamento della somma di euro 50.000,00, che era quindi finalizzato all'operazione poi sfumata.
Costituiscono quindi un danno risarcibile gli oneri del mutuo e le spese sostenute dall'attore per la sua erogazione.
L'attore, in relazione al mutuo, ha quantificato il danno in euro 64.000,00, dato dalla differenza tra l'importo per cui è stata iscritta l'ipoteca volontaria dei genitori di € 114.000,00 e la somma di euro
50.000,00 che è oggetto della domanda restitutoria.
Invero dal contratto di mutuo (doc. n 5) risulta che la somma erogata all'attore è di euro 57.000,00 e che l'attore si è obbligato a rimborsare il mutuo in 240 mesi con rate mensili di Euro 310,44, pertanto la perdita subita è pari alla differenza tra il debito restitutorio di euro 74.505,60 (euro 310,44 x 240) e la somma ottenuta di euro 57.000, che risulta pari a euro 17.505,60 (74.505,60 - 57.000).
Inoltre integrano danni risarcibili le spese sostenute per il mutuo di complessivi € 3.600,00, di cui:
- € 1.000,00 per la stipulazione del contratto di mutuo con ipoteca del 29/12/2021 (fattura del Notaio = doc. 8);
-€ 600,00 per la stipulazione della procura speciale costituita da parte dei genitori dell'attore in suo favore per intervenire quale parte datrice di ipoteca nel contratto di mutuo predetto (doc. 9)
-€ 2.000,00 per la consulenza relativa al suddetto mutuo rilasciata da (fattura = Testimone_3
doc. 10)
Il convenuto deve quindi essere condannato al risarcimento del danno patrimoniale subito dall'attore a causa dell'inadempimento pari alla somma di euro 21.105,60. Sulla somma predetta maturano gli interessi moratori dalla domanda giudiziale (notifica della citazione del 3.6.2023) al saldo, in assenza di allegazione del maggior danno, non essendo configurabile alcun automatismo nel riconoscimento della rivalutazione e degli interessi compensativi.
pagina 6 di 7 Nel corso del processo è stato autorizzato il sequestro conservativo, con riferimento a tutti i beni del convenuto, mobili e immobili, somme o cose a lui dovute, nei limiti in cui la legge ne consente il pignoramento, sino alla concorrenza di € 90.000,00 (ordinanza ex art 671 c.p.c. del 23.10.2023).
Il sequestro conservativo si converte in pignoramento con la sentenza di condanna esecutiva ex art. 686
c.p.c. (Cass. Sentenza n.35365 del 18/12/2023).
Le spese di lite seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano come da dispositivo, ex DM
147/22, tenuto conto del valore della causa compreso nello scaglione da euro 52.001 a euro 260.000, con l'applicazione dei valori minimi del compenso per tutte le fasi della causa di merito, stante la non complessità delle questioni trattate, l'assenza di istruttoria orale e la mancata costituzione del convenuto, e per le sole prime due fasi processuali del procedimento cautelare, stante l'assenza della fase istruttoria e la decisione alla prima udienza con discussione orale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1.dichiara la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c., per inadempimento del convenuto, del contratto del
06/12/2021 di “vendita di credito ipotecario” tra e e condanna Controparte_1 Parte_1
a restituire a la complessiva somma di € 90.000,00, oltre agli interessi Controparte_1 Parte_1
legali ex art. 1284 IV comma c.c. decorrenti dal 3.6.2023 sino al saldo effettivo;

2.condanna al risarcimento del danno patrimoniale a favore di , che Controparte_1 Parte_1 liquida nella complessiva somma di € 21.105,60, oltre agli interessi legali ex art. 1284 IV comma c.c. decorrenti dal 3.6.2023 al saldo effettivo;

3.condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di , che si Controparte_1 Parte_1
liquidano per la causa di merito in € 7.052 per compenso, € 759,00 per spese, oltre 15 % per spese forfetarie, c.p.a. e i.v.a. e per il procedimento cautelare in € 1.727,00 per compenso, € 379,50 per spese, oltre 15 % per spese forfetarie, c.p.a. e i.v.a.
LA, 24 aprile 2025
La Giudice dott.ssa Antonella Cozzi
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