allg. Verfahrensreg. Nr. 3664/2023

REPUBLIK ITALIEN
IM NAMEN DES ITALIENISCHEN VOLKES
DAS LANDESGERICHT BOZEN
ERSTE ZIVILSEKTION
erlässt, in der Person des Einzelrichters Michael Grossmann, folgendes
URTEIL
in der im allgemeinen Verfahrensregister unter Aktenzeichen 3664/2023 geführten
Streitsache, anhängig zwischen den Prozessparteien:
- (St.Nr. ), Controparte_1 C.F._1 [...]
und verteidigt und R.A. Controparte_2 Controparte_3
; Controparte_4
- als Kläger -
gegen
- (St.Nr. 94095290212), mit Sitz in Bozen, Parte_1
Schmiedgasse Nr. 2/A, in Person des Verwalters BRAUN JOACHIM, gemäß telematisch hinterlegter Vollmacht vertreten und verteidigt von R.A. und Persona_1
R.A. ; Persona_2
- als Beklagter -
Gegenstand des Rechtsstreits: Anfechtung des Protokolls der Kondominiumsversammlung
vom 24.08.2023 gemäß Art. 1137 ZGB.
***
1 Parte_2
der Prozessbevollmächtigten der klagenden Partei:
gem. schriftlichen Noten vom 25.03.2025
„Möge der ehrenwerte Richter des Landesgerichtes Bozen, alle gegenteiligen Anträge und
Einwendungen abweisend, wie folgt zu Recht befinden:
In der Hauptsache:
Aus den in der Klageschrift angeführten Gründen die Punkt, 2, 3, 4 und 6 (im Protokoll als
5 bezeichnet) des Versammlungsprotokolls der Miteigentümerversammlung des
Kondominiums vom 24.08.2023 annullieren bzw. für nichtig zu erklären Parte_1
Auf jeden Fall:
Die beklagte Partei Kondominium Villa zum Ersatz der Kosten und Spesen dieses Pt_1
Cont Verfahrens zzgl. und MwSt., einschließlich der Kosten des Mediationsverfahrens
verurteilen, während der gegnerische Antrag auf Verurteilung des Klägers abgewiesen
wird, da weder faktisch noch rechtlich begründet.“
der Prozessbevollmächtigten der beklagten Partei:
gem. schriftlichen Noten vom 26.03.2025
„Möge dieses Landesgericht Bozen, contrariis reiectis,


1. In der Hauptsache: die Klage des Herrn RA NO gegen das
[...]
als unzulässig bzw. sachlich und rechtlich unbegründet abweisen;
Parte_1


2. den Kläger, aus den ausgeführten Gründen, zum Schadenersatz im Sinne des Art. 96
ZPO verurteilen;



3. Auf jeden Fall: mit vollständigem Ersatz der Verfahrens- und Anwaltskosten,
einschließlich allgemeiner Spesen, Fürsorgebeitrag und “ CP_6
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE
1. Mit Klageschrift vom 22.11.2023 hat der Kläger NO RA das Parte_1
2 vor das Landesgericht Bozen geladen und beantragt, dass, nach Aussetzung Parte_1
der Beschlüsse der Miteigentümerversammlung des Kondominiums Villa Wolfram vom
24.08.2023 hinsichtlich der Punkte 2, 3, 4, 5 (im Protokoll als 4 bezeichnet) und 6 (im
Protokoll als 5 bezeichnet), dieselben annulliert bzw. für nichtig erklärt werden mögen.
Der Kläger hat insbesondere ausgeführt, dass:
- er grundbücherlicher Eigentümer des mat. Ant. 6 Bp. 2408 in E.Zl. 4127/II KG. Gries sei;

- der materielle Anteil 6 bis 2004 Teil des materiellen Anteils 3 gewesen sei, welche beide seit 06.12.2006 Teil des Kondominium Villa Wolfram bilden;

- ihm am 11.08.2023 mittels PEC die Einladung zur ordentlichen Versammlung der
Miteigentümer des Kondominiums Villa Wolfram zugestellt worden sei, welche in zweiter
Einberufung am 24.08.2023 stattfand;

- er an besagter Miteigentümerversammlung nicht teilgenommen habe;

- ihm am 28.08.2023 das Protokoll dieser Versammlung mittels PEC zugestellt worden sei;

- von ihm am 26.09.2022 das obligatorische Mediationsverfahren eingeleitet worden sei,
welches mit negativem Protokoll abgeschlossen worden sei;

- einige Beschlüsse der genannten Versammlung rechtswidrig seien;

- insbesondere zu Pkt. 2 die Versammlung den Verwalter zur Vertretung im
Mediationsverfahren Nr. 203/2023 und nicht im Mediationsverfahren 206/2023 ermächtigt
habe;
- zu Pkt. 3, die Abrechnung 01.05.2022 – 30.04.2023 auch eine Rechtsschutzversicherung
beinhalte, was gegen Art. 1132 ZGB verstoße; darüber hinaus sei keine „nota sintetica“
gemäß Art. 1130-bis ZGB beigelegt worden;
mit der genannten Abrechnung seien dann
Kosten für die „Urbanistische Richtigstellung“, durchgeführt von Herrn AR. Per_3
in Höhe von € 4.226,00, die u.a. die planimetrischen Richtigstellungen von
[...]
exklusivem Privateigentum betreffen;
eine Änderung der brandschutzpflichtigen Tätigkeit
3 sei weiters nicht mit einer „urbanistischen Richtigstellung“ ohne Bauermächtigung
genehmigbar, sondern ausschließlich mit einer regulären Baukonzession bzw.
Bauermächtigung mit Brandschutzprojekt;
die Punkte „Steuern F24“, „Büro,-
Kopierspesen“, „Mod 770“, „Mod. CU“, „Bankspesen“ und „Stempelsteuer“ sowie
„Heizung“, „Strom Heizung“, „Kamin Heizung“, „Wasser“, „Müll“, „Gartenwasser“,
„Strom Stiegenhaus“ seien nicht nachvollziehbar;
die Arbeiten betreffend die
„Kanalreinigung“ seien privat verursacht worden;
die Position „Gartenwasser“ sei nicht nachvollziehbar;
der Punkt „Kaminkehrer“ betreffe Arbeiten die z.T. im Privateigentum
durchgeführt wurden und folglich in die individuellen Spesen fallen;
die Position
„Heizung“, welche auch die Abrechnung der Fa. sei nicht für den lt. Controparte_7
Bilanz angeführten Zeitraum vom 01.05.2022 bis 30.04.2023 gemacht worden, sondern vielmehr für den Zeitraum 01.06.2022 bis 31.05.2023, obwohl vertraglich mit CP_7
vom 01.05 bis 30.04 des darauffolgenden Jahres festgelegt worden sei;
die Position
„Abrechnung sei nicht nachvollziehbar, da nicht ersichtlich ist, welche Werte CP_7
abgelesen und welche nur geschätzt;
- zu Pkt. 4 in der Genehmigung Kostenvoranschlag 2023-2024 die Position
Rechtsschutzversicherung enthalten sei;
hinsichtlich der weiteren Punkte der Einladung der
Miteigentümerversammlung die entsprechenden Kostenvoranschläge nicht beigelegt worden seien;
die Kanalreinigung betreffe nur die unterirdischen mat. Ant. 1 (BE4) und 5
(BE5) und sei somit im Kostenvoranschlag nicht zu berücksichtigen; für die Punkte
„Heizung“, „Strom Heizung“, „Kamin Heizung“, „Strom Stiegenhaus“ „Wasser“ und
„Gartenwasser“ gelte das oben gesagte;
weiters sei eine Zahlung der 1. Rate bis zum
30.07.2023 vorgesehen, also vor dem Datum des angefochtenen Versammlungsprotokolls;

- zu Pkt. 5 (im Protokoll vom 24.08.2023 als Punkt 4 bezeichnet) die Annahme des
Angebots der Alperia Green Future S.r.l. für die Ecobonus-Arbeiten nichtig sei;
weiters sei
4 erst in dieser Versammlung die Errichtung eines Reservefonds beschlossen worden, was gegen die Bestimmung nach Art. 1135 ZGB verstoße, wonach der Reservefond bei der
Vergabe der Arbeiten bzw. bei Beginn der Arbeiten bereits bestehen muss;
die genannte
Begründung sei nicht in der Tagesordnung angeführt worden;
die Ernennung von AR.
LA zum verantwortlichen Techniker und Bauleiter sei ungültig, da die vorherige
Ernennung von IN. RO nie aufgehoben worden sei;
es sei darüber hinaus auch über
Arbeiten am Dach abgestimmt worden, obwohl der entsprechende Punkt nicht auf der
Tagesordnung war;
das Angebot, welches der Einladung zur Durchführung der
CP_ Miteigentümerversammlung vorliegt, stamme von der Fa. und nicht von CP_8
[...
Alperia Green Future S.r.l., welche eine andere juridische Person ist;
der Eingriff der durchzuführenden Arbeiten betreffe auch das exklusive von Herrn Per_4 [...]
die Autorisierung des Verwalters zur Unterschrift des Vertrages mit Alperia CP_1
Green Future sei ungültig, da zu diesem Zeitpunkt nicht die ausreichenden Mittel für die
Durchführung der Arbeiten vorlagen;
der entsprechende Vertrag sei der Einladung zur
Abhaltung der Versammlung nicht beigefügt worden;
der Bericht von IN. LA sehe auch den Austausch der gesamten zentralen Heizungsanlage (ohne
Warmwasseraufbereitung) vor, mit Eingriff in das alleinige Eigentum des Klägers, weshalb der entsprechende Beschluss einstimmig gefasst hätte werden müssen; der Beschluss regle darüber hinaus nicht die Zahlung des Gesamtbetrages von € 509.314,57 gemäß den beiden
Angeboten von Alperia, sondern lediglich die Zahlung von € 105.080,80; das Dach
befindet sich nicht im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer, sondern nur jener der mat. Ant. 1, 2, 3, 4 und 6; folglich sei der Miteigentümer des mat. Ant. 5 nicht stimmberechtigt gewesen;

- zu Pkt. 6 „varie“ (lt. 5) es sich um einen unbestimmten nicht näher CP_10
definierten Beschluss handle;
weiters sei unter diesem Punkt ein Beschluss getroffen
5 worden, der nicht auf der Tagesordnung war und unter Punkt „varie“ nicht getroffen werden hätte können.
Mit am 21.02.2024 hinterlegtem Einlassungsschriftsatz hat sich das Parte_1
in den Rechtsstreit eingelassen und beantragt, aus den folgenden Gründen
[...]
jegliches klägerische Begehren als unzulässig zu erklären bzw. abzuweisen:
- Zum angefochtenen Punkt 2: „Ermächtigung des Verwalters das Kondominium im
Mediationsverfahren Nr. 206/2023 zu vertreten und sich bei der Mediation vom Anwalt des
Kondominiums, Herrn Piccoli, unterstützen zu lassen“: Im angefochtenen Protokoll sei ein rein materieller Tippfehler betreffend die Nummer des Mediationsverfahrens enthalten;

- Zum angefochtenen Punkt 3: „Genehmigung der Abrechnung 01.05.2022 –30.04.2023“:
Der Abschluss der erst jetzt zum ersten Mal beanstandeten Rechtsschutzversicherung sei bereits 2017 erfolgt;
zudem sei die vom Kläger zitierte Rechtsprechung überholt; die mangelnde Beilegung einer kurzen Erläuterung („nota sintetica“) bewirke keine
Ungültigkeit, da aufgrund der Struktur des Kondominiums die Abrechnung nicht komplex sei und in der Regel keine besonderen enthalte;
in der beanstandeten CP_11
Abrechnung seien auf jeden Fall alle Kostenpunkte klar beschriftet und einzeln und verständlich angeführt und dann nach Tausendsteltabelle verrechnet worden;
zum einzigen besonderen Kostenpunkt, betreffend die Kosten für die urbanistische Richtigstellung im
Ausmaß von € 4.226,00, sei dessen Zusammensetzung spezifiziert worden;
für die kurze
Erläuterung seien zudem keine besonderen Formerfordernisse vorgeschrieben;
ungeachtet dessen habe die Rechtsprechung festgehalten, dass der Miteigentümer im Zuge einer gerichtlichen Anfechtung, nicht nur ausschließlich das Fehlen der kurzen Erläuterung
(„nota sintetica“) geltend machen kann: Um ein diesbezügliches Klageinteresse nach Art.
100 ZPO zu haben, müsse er auch konkret beweisen, dass Punkte in der Abrechnung nicht klar oder nachvollziehbar sind;
die urbanistische Richtigstellung habe ausschließlich die
6 gemeinschaftlichen Teile betroffen;
das diesbezüglich eingereichte und genehmigte Projekt
habe zudem, entgegen der Behauptung des Klägers, keine neue Brandschutzwand
vorgesehen; mit dem Projekt im Sinne von Art. 103, Abs. 8 des LG Nr. 9/2018 sei jedenfalls keine neue Brandschutztür errichtet worden, sondern eine seit bereits 1996
bestehende Tür, die zeitgleich mit der Installation der Erdölheizung errichtet worden war,
im Projekt angegeben;
zu den Punkten Ausgaben „Steuern F 24“, „Büro-, Kopierspesen“,
„Mod. 770“, „Mod. CU“, „Bankspesen“ und „Stempelsteuer“ es sich um logisch nachvollziehbare, seit Jahren angeführte, allgemeine Kosten, die für die Verwaltung des
Kondominiums anfallen und vorher vom Kläger nie beanstandet worden sind, handle;

Herrn – bzw. seiner ebenfalls bei den Versammlungen anwesenden Controparte_1
Lebensgefährtin Frau – sei auf Anfrage hin immer und laufend Persona_5
Einsicht in die entsprechenden Unterlagen gewährt worden;
zum Punkt „Heizung“, „Strom
Heizung“, „Kamin Heizung“, „Wasser“, „Müll“, „Gartenwasser“, „Strom Stiegenhaus“
handle es sich um bereits seit Jahren in der Abrechnung wiederkehrende Spesen;
zum
Punkt „Kanalreinigung“ seien die beiden Wohneinheiten im Untergeschoss nicht widerrechtlich;
zum Punkt „Gartenwasser“ gebe es für den gemeinschaftlichen Garten einen eigenen Wasserzähler; der Punkt „Kaminkehrer“ beziehe sich auf die Reinigung der
Schächte des Kamins des Heizkessels, die gemeinschaftlich sind;
zur Position „Heizung“
sei der Zeitpunkt der Ablesung der Werte von Seiten der Firma Oilcontrol GmbH
unerheblich, wobei es nicht zutreffe, dass die Werte geschätzt worden seien;

- Zum angefochtenen Punkt 4: „Genehmigung Kostenvoranschlag 2023 – 2024“ das bereits zum Punkt 3 Dargelegte bezüglich der Rechtsschutzversicherung gelte;
es sei darüber
hinaus nicht notwendig, dass alle Kostenvoranschläge beiliegen und für alle weiteren
Beanstandungen gelte das zum vorherigen Punkt diesbezüglich Ausgeführte; es sei die Frist
für die Zahlung der ersten Rate vom 30. Juli 2023 vermerkt worden, da der hier
7 angefochtene Beschluss bereits einmal im Juni 2023 gefasst worden war, musste aber wegen der darauffolgenden Beanstandungen des Klägers neu gemacht werden;

- Zum angefochtenen Punkt 5 „Genehmigung des Angebotes der Alperia Green Future srl
für die Ecobonus-Arbeiten und Ratifizierung des Ausschreibungsvertrags vom 8.7.2023
sowie Festlegung der außerordentlichen Vergütung des Verwalters“ der Streitgegenstand
weggefallen sei;
das sei nämlich aufgrund der vom Kläger Parte_1
unternommenen Initiativen vom Vertrag mit der Alperia Green Future S.r.l. zurückgetreten;
die Ausführungen des Klägers seien auf jeden Fall in der Sache selbst unbegründet;
- Unter dem angefochtenen Punkt 6: „Allfälliges“ keine Beschlüsse gefasst worden seien,
da es sich hier lediglich um Festhaltungen handle, die mit Punkt 5, sprich der Annahme des
Angebotes der Alperia Green S.r.l. verbunden waren und dieser Punkt auf der
Tagesordnung angeführt war.
Mit Beschluss vom 29.05.2024 hat der Instruktionsrichter die Streitsache ohne Aufnahme
von Beweismittel als entscheidungsreif erachtet. Es ist somit die Verhandlung für die
Verweisung der Streitsache zur Entscheidung vom 29.05.2025 festgesetzt worden, die nach
Art. 127-ter ZPO mit der Hinterlegung von schriftlichen Noten ersetzt worden ist, und den
Parteien sind die Fristen gemäß Art. 189 ZPO erteilt worden.
Mit Beschluss vom 01.07.2025 ist die Streitsache zur Entscheidung verwiesen worden.
2. Die klägerischen Anträge sind unbegründet und demzufolge abzuweisen.
Der Kläger hat im vorliegenden Verfahren die von der Versammlung des Kondominiums
Villa Wolfram am 24.08.2023 gefassten Beschlüsse unter den Punkten 2, 3, 4, 5 (im
Protokoll als 4 bezeichnet) und 6 (im Protokoll als 5 bezeichnet) des Protokolls (s. Dok. 5
Akte des Beklagten) im Sinne von Art. 1137 ZGB angefochten.
Es ist daher angebracht, im Folgenden gesondert auf die einzelnen Punkte einzugehen.
2.1. Der Beschluss unter Punkt 2 des Protokolls bezieht sich auf die Ermächtigung des
8 Verwalters, das Kondominium im Mediationsverfahren Nr. 203/2023 zu vertreten. Hierzu
beanstandet der dass das genannte Mediationsverfahren nicht das Kondominium CP_12
Villa Wolfram betrifft und das auf der Tagesordnung das Mediationsverfahren Nr.
206/2023 angeführt war.
Es ist anzumerken, dass es sich hierbei lediglich um einen materiellen Fehler handelt, der keine Auswirkungen auf die Gültigkeit des Beschlusses haben kann. Die Angabe der richtigen Nummer in der Tagesordnung (s. Dok. 4 Akte des Beklagten) sowie die unter
Punkt 5 des Protokolls enthaltenen Ausführungen zum Mediationsverfahren verdeutlichen,
dass die Versammlung Bescheid wusste, welches Mediationsverfahren den Gegenstand des
Beschlusses bildete. Es ist somit auch klar, dass sich die erteilte Ermächtigung auf das
Mediationsverfahren Nr. 206/2023 zwischen dem Kläger und demselben Kondominium
bezieht.
2.2. Mit dem Beschluss unter Punkt 3 des Protokolls hat die Versammlung die Abrechnung
für den Zeitraum 01.05.2022-30.04.2022 genehmigt.
Hierzu rügt der Kläger die Ungültigkeit verschiedener Positionen der Abrechnung sowie die mangelnde Beilegung der gemäß Art. 1130-bis ZGB vorgesehenen kurzen Erläuterung
der Verwaltungsvorgänge („nota sintetica“).
2.2.1. Nach Auffassung des Klägers sei insbesondere der Beschluss zum Abschluss bzw.
, da er gegen Art. 1132 ZGB verstoße. Controparte_13
Der Anfechtungsgrund ist als haltlos zu verwerfen.
Der Oberste Gerichtshof hat nämlich klargestellt, dass die in Controparte_14
Ausübung ihrer Befugnisse laut Art. 1135 ZGB, den Verwalter zum Abschluss einer
Rechtsschutzversicherung ermächtigen kann (s. KassGH, II Zivilsektion, Beschluss
20.08.2021, Nr. 23254: „L'assemblea di condominio, nell'esercizio dei poteri di gestione di
cui all'art. 1135 c.c., può validamente autorizzare l'amministratore a stipulare una polizza
9 assicurativa per la tutela legale, volta a coprire le spese processuali per tutte le azioni
concernenti le parti comuni dell'edificio, promosse da o nei confronti del condominio, al
fine di evitare pregiudizi economici ai condomini, non potendo siffatta deliberazione
intendersi contraria all'art. 1132 c.c., stante la pressoché totale divergenza di contenuti e
di funzione tra l'oggetto del contratto in esame e la menzionata norma, giacché
quest'ultima: 1) esclude l'onere del dissenziente di partecipare alla sola rifusione delle
spese del giudizio in favore della controparte nel caso d'esito della lite sfavorevole per il
condominio, lasciandone tuttavia immutato, nell'inverso caso d'esito della lite favorevole,
quello di partecipare alle spese affrontate dal condominio per la propria difesa, ove
risultino irripetibili dalla controparte;
2) opera per le sole controversie eccedenti dalle
attribuzioni demandate all'amministratore ex artt. 1130 e 1131 c.c., supponendo come
condizione essenziale una specifica delibera di autorizzazione o ratifica dell'assemblea alla
costituzione in giudizio dell'amministratore da cui estraniarsi;
3) postula una rituale
manifestazione di dissenso del singolo rispetto alla singola lite deliberata Parte_3
dall'assemblea, dissenso che, ad un tempo, non è impedito dalla stipula di una polizza per
la tutela legale del condominio, né può impedire la conclusione di un tale contratto;
4)
lascia comunque il condomino dissenziente identicamente esposto verso i terzi per le
conseguenze negative della responsabilità del condominio, fornendogli soltanto un
meccanismo di rivalsa.“; s. auch KassGH, II Zivilsektion, Beschluss 03.05.2024, Nr.
11891; KassGH, VI Zivilsektion, Beschluss 07.04.2022, Nr. 11349).
2.2.2. Zur beanstandeten mangelnden Beilegung der kurzen Erläuterung der
Verwaltungsvorgänge („nota sintetica“) ist ebenfalls auf die ständige Rechtsprechung des
Obersten Gerichtshofes zu verweisen. Diese hat geklärt, dass für die Gültigkeit der
Genehmigung der Rechnungslegung die strenge Einhaltung der Formpflichten für den
Jahresabschluss der Gesellschaften nicht erforderlich ist. In Anwendung des Grundsatzes
10 des Überwiegens der Substanz vor der Form reicht es nämlich, dass in der
Rechnungslegung die Einnahmen und Ausgaben samt deren Aufteilungsquoten und
Begründung ersichtlich sind (s. KassGH, II Zivilsektion, 29.05.2025, Nr. 14428: „In tema
di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto
non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una
contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle
società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della
sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di
spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle
somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni
altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da parte
dell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.”). Der
Beschluss ist demzufolge nur in jenen Fällen ungültig, in denen die Missachtung der
Abfassungsvorgaben laut Art. 1130-bis ZGB das Interesse der Kondominiumsmitglieder
zur über die tatsächlichen Vorgänge verletzt oder eine Abweichung in Persona_6
Bezug auf die tatsächliche Vermögenslage des Kondominiums verbirgt (s. KassGH, II
Zivilsektion, Beschluss 09.10.2023, Nr. 28257: „Il rendiconto condominiale, a norma
dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di
uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di
numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e
nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione
patrimoniale del , con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni Parte_3
pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio
annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la
deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo
11 compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c.,
occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che
dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una
divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione
patrimoniale del e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che Parte_3
comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa
della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza
concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle
voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.”).
In der von der Versammlung vom 24.08.2023 01.05.2022- Persona_7
30.04.2023 (s. Dok. 8 Akte des Klägers) ist in einer einfachen, aber klaren und verständlichen Weise der Betrag und die Begründung der getätigten Ausgaben angeführt.
Es wird weiters verdeutlicht, ob es sich um „Allgemeinspesen“ oder „persönliche Spesen“
handelt, und aufgrund dieser Unterscheidung und der Tausendsteltabelle wird die
Aufteilung zwischen den Miteigentümern durchgeführt. Die einzelnen Posten haben auf jeden Fall wiederkehrende Spesen zum Gegenstand („Versicherung“, „Verwaltung“,
„Steuern F24“, „Büro-Kopierspesen“, „Mod. 770“, „Bankspesen“, „Stempelsteuer“,
„Kanalreinigung“, „Strom Stiegenhaus“, „Gartenwasser“, „Gartenarbeiten“, „Trink-
Abwasser“, „Kaminkehrer“, „Oilcontrol“, „Strom“, „Heizöl“), die üblicherweise in einem getätigt werden und die keiner näheren Erläuterung bedürfen. Der einzige Parte_1
besondere Kostenpunkt, betreffend die „urbanistische Richtigstellung“ ist im Zuge der
Versammlung erläutert worden. Im Versammlungsprotokoll wird nämlich gesondert auf die
Rechnung von AR. LA für die genannte Richtigstellung eingegangen. Es ist aus diesen Gründen auszuschließen, dass die mangelnde Abfassung der kurzen Erläuterung den
Informationszweck der Abrechnung und das Informationsrecht der Miteigentümer
12 eingeschränkt hat. Hierzu ist anzumerken, dass die vom Kläger bemängelte
Unvollständigkeit der Angaben zu den Heizkosten nicht zu erkennen ist. Die genannten
Kosten sind nämlich in klarer Weise in unterschiedliche Kostenpunkte gegliedert und gemäß den von der Versammlung vom 26.11.2007 beschlossenen Kriterien aufgeteilt (s.
Dok. 24 Akte des Beklagten: „Mehrheitlich wird beschlossen, den Fixkostenanteil für die
Heizkosten auf 25% fest zu legen, während die restlichen Kosten nach Heizkostenzählern
umgelegt werden sollen“). Die Spezifizierung letzterer ist demzufolge überflüssig. Darüber
hinaus ist eine Abweichung zwischen der und den tatsächlich erfolgten Persona_8
Vorgängen nicht nachgewiesen worden.
2.2.3. Zum Punkt „urbanistische Richtigstellung“ behauptet der Kläger, dass die betreffenden Kosten u.a. die planimetrische Richtigstellung von exklusivem Privateigentum
zum Gegenstand hätten. Der Kläger fügt weiters hinzu, dass „eine Änderung der
brandschutzpflichtigen Tätigkeit mit Genehmigung einer Brandschutzwand im Heizraum
zur Bildung einer Brandschneise im Tiefparterre nicht mit einer „urbanistischen
Richtigstellung“ ohne Bauermächtigung genehmigbar“ sei, „sondern ausschließlich mit
einer regulären Baukonzession bzw. mit Brandschutzprojekt für besagte CP_15
brandschutzpflichtige Tätigkeit.“
Die Behauptung, wonach die in der Abrechnung angegebenen Kosten für die urbanistische
Richtigstellung auch die planimetrische Richtigstellung von exklusivem Privateigentum
beinhalten würden, ist im Anlassfall ohne jeglichen Beweis geblieben und wird durch die
Rechnungen von AR. LA widerlegt (s. Dok. 15 und 16 Akte des Beklagten). Aus
denselben ist zu entnehmen, dass die in Rechnung gestellten Leistungen sich auf die urbanistische Richtigstellung der gemeinschaftlichen Teile beziehen.
Mit der weiteren Rüge wird die Korrektheit der von AR. LA geleisteten Tätigkeit in
Frage gestellt. Hierzu ist jedoch anzumerken, dass eine eventuelle Nichterfüllung des
13 Freiberuflers keine Auswirkungen auf die entstandene Verpflichtung des Kondominiums
und auf die Notwendigkeit, dieselbe in der Rechnungslegung anzuführen, haben kann. Aus
den vom Beklagten hinterlegten Unterlagen (s. Dok. 19) ergibt sich auf jeden Fall, dass das
Projekt von AR. LA von der Gemeinde Bozen angenommen worden ist.
2.2.4. Mit Bezug auf die Punkte „Steuern F 24“, „Büro-, Kopierspesen“, „Mod 770“, „Mod
CU“, „Bankspesen“ und „Stempelsteuer“ bringt der Kläger vor, dass dieselben nicht nachvollziehbar sind, auch da sich der Verwalter geweigert hätte, dem Kläger die entsprechenden Unterlagen zur Verfügung zu stellen.
Hierbei handelt es sich um wiederkehrende Spesen, die mit der Kondominiumsverwaltung
verbunden sind und die keiner weiteren Erläuterung bedürfen.
Der Beweis über die angebliche Weigerung des Verwalters, die entsprechenden Unterlagen
zur Verfügung zu stellen, ist auf jeden Fall nicht erbracht worden. Diesbezüglich ist nämlich lediglich der Zeugenbeweis angeboten worden, wobei das formulierte
Beweiskapitel aufgrund dessen Allgemeinheit und der damit zusammenhängenden
Unzulässigkeit nicht zugelassen werden konnte. Der Beklagte hat hingegen mit verschiedenen Versammlungsprotokollen belegt, dass der Verwalter dem Kläger mehrmals
Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewährt hat (s. Dok. 8, 17, 18 und 38 Akte des
Beklagten). Eine etwaige Weigerung, Unterlagen zur Verfügung zu stellen, kann auf jeden
Fall eine Regelwidrigkeit in der Erfüllung der Verwaltungsaufgaben zur Folge haben, aber nicht einen Ungültigkeitsgrund eines Beschlusses darstellen.
2.2.5. Die Betrachtungen laut vorherigem Punkt gelten auch für die beanstandete mangelnde Nachvollziehbarkeit der Punkte „Heizung“, „Strom Heizung“, „Kamin
Heizung“, „Wasser“, „Müll“, „Gartenwasser“ und „Strom Stiegenhaus“.
2.2.6. Zum Punkt „Kanalreinigung“ beanstandet der Kläger, dass „diese Arbeiten privat
verursacht wurden, da die Räume des materiellen Anteils 5 und des materiellen Anteils 1
14 im Kellergeschoß widerrechtlich zu Wohnzwecken umfunktioniert wurden, ohne dass der
entsprechende Kanalanschluss dieser beiden sich im Untergeschoß befindlichen Einheiten
genehmigt worden ist“.
Hierzu ist anzumerken, dass der Kläger weder die widerrechtliche Umfunktionierung noch dessen Kausalzusammenhang mit den Kanalreinigungsspesen nachgewiesen hat. Aus dem
Erhebungsprotokoll der Gemeinde Bozen ist hingegen zu entnehmen, dass keine widerrechtliche Umfunktionierung stattgefunden hat (s. Dok. 20 Akte ). CP_16
2.2.7. Der Punkt „Gartenwasser“ ist nach Ansicht des Klägers nicht nachvollziehbar, zumal es im Kondominium 4 genehmigte Wasseranschlüsse gibt, aber insgesamt 7 montierte
Wasserzähler.
Das Bestehen von nur 4 genehmigten Wasseranschlüssen, das mittels Urkunden
nachgewiesen hätte sollen, ist aus der hinterlegten Rechnung nicht zu entnehmen (s. Dok.
22 . Die Angabe „Wohneinheiten 4“ bedeutet nämlich nicht, dass es nur 4 Parte_4
genehmigte Wasseranschlüsse gibt. 21 Akte des Beklagten Controparte_17
ersichtlich und vom Kläger selbst anerkannt, sind im 7 Wasserzähler Parte_1
montiert. Wie vom Beklagten dargelegt und vom Kläger nicht bestritten, bezieht sich einer dieser Zähler auf das Eine Fehlerhaftigkeit dieser Position ist demzufolge Persona_9
nicht zu erkennen.
2.2.8. Mit Bezug auf den Punkt „Kaminkehrer“ bemängelt der Kläger, dass dieser zum Teil
im Privateigentum durchgeführte Arbeiten betrifft.
Der besagte Umstand ist durch die Erklärung des Kaminkehrers vom 28.03.2024 widerlegt
(s. Dok. 35 Akte ). In derselben ist Folgendes zu lesen: „Die jährlichen CP_16
Kaminkehrerarbeiten, welche in der Schmiedgasse 2 im „Villa “ Parte_1 Pt_1
ausgeführt werden, betreffen die Zentralheizung welche das gesamte also Parte_1
alle Wohneinheiten heizt“.
15 Nachdem es sich um Kosten handelt, die mit der Heizung verbunden sind, ist deren
Aufteilung gemäß dem oben erwähnten Beschluss der Versammlung vom 26.11.2007 als korrekt anzusehen. Es liegt demnach keine Duplizierung vor, da die Kosten zu 25% allen
Miteigentümern und zu 75% in Verhältnis zum Heizungsverbrauch angelastet worden sind.
2.2.9. Die mangelnde Übereinstimmung Persona_10
(01.05.2022-30.04.2023) und dem Zeitraum der von der Firma Oilcontrol durchgeführten
Abrechnung der Heizkosten (01.06.2022-31.05.2023) ist hingegen als unerheblich zu bewerten. Es ist nämlich nicht bestritten, dass es sich um tatsächlich entstandene Spesen
handelt. Weiters ist nicht nachgewiesen worden, dass die fehlende Übereinstimmung zu einer doppelten oder fehlerhaften Anlastung der Kosten geführt hat.
2.2.10. In diesem Zusammenhang ist zum Punkt Abrechnung der Firma Oilcontrol
anzumerken, dass aus derselben die abgelesenen Werte sehr wohl ersichtlich sind. Der
Umstand, wonach in der Abrechnung Oilcontrol unter Dok. 9 Akte des Klägers die Werte
der Ablesung Null betragen, wird durch die mangelnde Nutzung der Wohnung von Seiten
des Klägers erklärt. Die Beteiligung des Klägers an den Fixkostenanteil der
Heizungsspesen trotz fehlender Nutzung ist auf jeden Fall aufgrund des bereits genannten
Beschlusses vom 26.11.2007 als gerechtfertigt anzusehen.
2.3. Der Kläger hat weiters den Beschluss unter Punkt 4 des Protokolls betreffend die
Genehmigung des Kostenvoranschlag 2023-2024 angefochten.
2.3.1. Mit Bezug auf die Position Rechtsschutzversicherung ist aus den unter vorherigem
Punkt 2.2.1. jegliche auszuschließen. Controparte_18 Persona_11
2.3.2. Zur mangelnden Beilegung von Kostenvoranschlägen ist darauf hinzuweisen, dass diese von keiner Bestimmung vorgeschrieben wird.
2.3.3. Die Rechtmäßigkeit der weiteren Positionen („Kanalreinigung“, „Heizung“, Strom
Heizung“, „Kamin Heizung“, „Strom Stiegenhaus“, „Wasser“ und „Gartenwasser“) ergibt
16 sich aus den Betrachtungen laut vorherigen Punkten dieses Urteils.
2.3.4. Es ist darüber hinaus anzumerken, dass die Festlegung der Zahlungsfrist der ersten
Rate bis zum 30.07.2023, also vor dem Datum des angefochtenen
Versammlungsprotokolls, keine Ungültigkeit des Beschlusses bewirkt.
Es handelt sich hier nämlich um eine Genehmigung des vorherigen Beschlusses der
Versammlung von 05.06.2023, die, wie vom Beklagten vorgebracht und vom Kläger nicht bestritten, Gegenstand von Beanstandungen des Klägers gewesen war (s. Dok. 34 Akte
[...]
). CP_16
2.4. Mit Bezug auf die Anfechtung des Punkts 5, im Protokoll als Punkt 4 bezeichnet, wird festgehalten, dass der Kläger im ersten Schriftsatz gemäß Art. 171-ter ZPO auf den diesbezüglichen Antrag verzichtet hat.
2.5. Zum Beschluss unter Punkt 6, im Protokoll als Punkt 5 bezeichnet, bemängelt der
Kläger, dass dieser nicht auf der Tagesordnung war und im Punkt „Allfälliges“ keine derartigen Beschlüsse gefällt werden können.
Aus der Überprüfung des besagten Punktes ist zu entnehmen, dass unter demselben reine
Erwägungen der anwesenden Miteigentümer angeführt worden sind. Der Punkt enthält in anderen Worten keinen Beschluss der Versammlung. Er bringt hingegen die Betrachtungen
und den Willen der einzelnen anwesenden Miteigentümer zum Ausdruck („I proprietari
fanno le seguenti osservazioni anche in vista della mediazione in data 28.08.2023: (…).
(…) I proprietari danno la possibilità a di usufruire delle migliorie a Controparte_1
costo zero accollandosi i suoi millesimi dell'ECOBONUS se dichiara esplicitamente e per
iscritto che né lui né un suo consulente impugneranno la presente delibera e si asterranno
da qualsiasi attività che possa ostacolare o impedire la realizzazione dei lavori di
Ecobonus. Nel caso in cui insista ad opporsi ai lavori previsti a costi Controparte_1
agevolati come l'ecobonus, i condomini presenti convengono che i lavori vanno fatti
17 comunque anche pagandoli a costo pieno poiché necessari.”). Gegenstand sind die
Ecobonus-Arbeiten, die bereits unter Punkt 5 der (s. Dok. 2 Akte des CP_19
Klägers) aufscheinen, weshalb eine Beschlussfassung auf jeden Fall als rechtmäßig
anzusehen wäre.
3. Aus der Unbegründetheit sämtlicher Anfechtungsgründe folgt die Abweisung der klägerischen Anträge.
4. Schlussendlich ist der vom Beklagten gestellte Antrag auf Verurteilung des Klägers im
Sinne des Art. 96 ZPO abzuweisen.
Diesbezüglich muss darauf hingewiesen werden, dass die Anwendung dieser Bestimmung
die Feststellung des subjektiven Tatbestandes der bösen Absicht oder der groben
Fahrlässigkeit voraussetzt.
Im vorliegenden Verfahren ist eine böse Absicht oder eine grobe Fahrlässigkeit seitens des
Klägers nicht zu erkennen. Obwohl die vom Kläger erhobenen Beanstandungen sich als ungeeignet erwiesen haben, die Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse zu bewirken, ist nämlich festgellt worden, dass tatsächlich bei der Genehmigung der Vertretung im
Mediationsverfahren ein materieller Fehler unterlaufen ist und der Abrechnung keine kurze
Erläuterung beigelegt worden ist.
5. Die Spesenentscheidung folgt dem Ausgang des Verfahrens, weswegen der unterliegende Kläger NO RA dem obsiegenden Beklagten Kondominium Villa
Wolfram die Verfahrenskosten zu erstatten hat (Art. 91 ZPO).
Die Bestimmung der Verfahrenskosten erfolgt nach den Kriterien des Ministerialdekretes
vom 10. März 2014, Nr. 55.
Im vorliegenden Fall finden die in der dem Ministerialdekret Nr. 55/2014 beigelegten
Tabelle 2 (Bezugsrahmen gemäß Art. 5, Abs. 6, MD. Nr. 55/2014: von Euro 26.000,01 bis
Euro 260.000,00): Studienphase Euro 2.127,00, einleitende Phase Euro 1.416,00,
18 Beweisphase Euro 1.869,00, Entscheidungsphase Euro 3.579,00, mit Erhöhung um 20%
gemäß Art. 4, Abs. 1-bis M.D. 55/2014, also insgesamt Euro 10.789,20, zzgl. der pauschalen Abgeltung der allgemeinen Unkosten zum Satz von 15%, zzgl. Fürsorgebeitrag
und in gesetzlicher Höhe, zzgl. weiterer gegebenenfalls notwendig CP_6
werdender Spesen.
URTEILSSPRUCH
Mit prozessabschließender Entscheidung und unter Abweisung, Absorbierung oder
Unzulässigkeitserklärung jedes gegensätzlichen Antrages,
spricht das Landesgericht wie folgt zu Recht:
1) Die klägerischen Anträge werden abgewiesen.
2) Der im Sinne des Art. 96 ZPO vom Beklagten gestellten Antrag wird abgewiesen.
3) Der Kläger NO ND wird dazu verurteilt, dem Beklagten
die Kosten dieses Verfahrens zu ersetzen, die wie Parte_1
folgt bestimmt werden: Euro 10.789,20 für Entgelt, zzgl. allg. Spesen im Ausmaß von 15%,
sowie Anwaltsfürsorgebeitrag und MwSt. auf die damit Beträge, soweit Per_12
gesetzlich geschuldet, und allfälliger Folgekosten;

So befunden in Bozen, am 21.07.2025
Der
[...]

Persona_13

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