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Sentenza 16 dicembre 2025
Sentenza 16 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Torino, sentenza 16/12/2025, n. 5477 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Torino |
| Numero : | 5477 |
| Data del deposito : | 16 dicembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 8816/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Simona
RT ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16730/2024 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Samuela Ferrero, presso il cui Pt_1 P.IVA_1 studio è elettivamente domiciliata in Torino, via Sant'Anselmo n. 14
ATTORE contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Azzurra Controparte_1 P.IVA_2
RO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Rivoli (TO), corso Susa n.
242
CONVENUTO
Oggetto: contratto di opzione
CONCLUSIONI
Per parte attrice: Ferme le istanze istruttorie, IN VIA PRINCIPALE:
1. accertare e dichiarare la natura di contratto preliminare di compravendita dell'accordo datato 28.5.2024 e modificato con successive pec di cui l'ultima in data 12.12.2024 con il quale ha promesso in vendita a o stabile sito in Comune di Controparte_1 Pt_1
TORINO, Via Vincenzo Gioberti civico numero 5 (cinque) angolo Via Magenta, come meglio identificato in atto,
2. accertato l'obbligo e dichiarata tenuta a concludere il contratto Controparte_1
Parte definitivo per atto pubblico in favore di la quale offre di pagare il prezzo di vendita,
e accertato e dichiarato l'inadempimento di per l'effetto emettere Controparte_1 sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo non
1 concluso e trasferisca in favore di codice fiscale e partita Iva , in Pt_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante , con sede in Torino, Via Roma, Controparte_2
101, la proprietà del bene immobile sito in Comune di TORINO, Via Vincenzo Gioberti civico numero 5 (cinque) angolo Via Magenta, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Torino, come segue:
- F. 1283 n. 108, sub. 3, Via Vincenzo Gioberti n. 5, p. S1 - z.c.
1 - cat. C/2 cl.
1 - cons. mq. 41 - sup. cat. mq. 50 - Rendita euro 116,46;
- F. 1283 n. 108, sub. 4, Via Vincenzo Gioberti n. 5, p. S1 - z.c.
1 - cat. C/2 - cl.1, cons. mq. 21 - sup. cat. mq. 25 - Rendita euro 59,65;
- F. 1283 n. 108, sub. 6, Via Vincenzo Gioberti n. 5, p. S1-T-1-2-3-4 - z.c.
1 - cat. D/8 -
Rendita euro 50.100,00, dandosi atto che relativamente a quest'ultimo è stata presentata denuncia di variazione per fusione degli originari subalterni 2 e 5 con cambio di destinazione d'uso, in data 2 aprile 2017, n. 36024.1/2017, con classamento e rendita già determinati,
3. condannare la convenuta a rilasciare in favore di 'immobile libero da persone Pt_1
e cose, Parte
4. dichiarare tenuta e condannare la convenuta al risarcimento in favore di dei danni anche per ritardata consegna dei beni oggetto del contratto preliminare che, ove possibile, verranno quantificati in corso di causa, anche attraverso eventuale CTU, riservata, in difetto, e ferma la condanna, la quantificazione con separato giudizio, Parte
5. disporre il termine entro cui dovrà versare il prezzo di € 2.850.000,00 sotto deduzione di quanto dovuto alla medesima dalla convenuta per i danni causati ed accertati, operando così la compensazione tra i due importi,
6. ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Torino di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità.
IN VIA SUBORDINATA E RICONVENZIONALE:
1. accertare e dichiarare l'inadempimento di e la violazione degli obblighi Controparte_1
Parte di buona fede con riferimento agli accordi intercorsi con per le ragioni tutte esposte Parte in narrativa e condannare al risarcimento dei danni in favore di Controparte_1 quantificati in € 4.028.602,50 o nel veriore importo che verrà accertato in corso di causa, anche attraverso idonea CTU.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari.
Per parte convenuta: IN VIA PRELIMINARE accertato che la modificazione della domanda spiegata da n sede di prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. introduce Pt_1
2 un processo totalmente diverso da quello prospettato dall'attore in citazione, dichiararsi Parte l'inammissibilità della domanda riconvenzionale e subordinata spiegata dalla per i motivi di cui in narrativa e, per l'effetto, non instaurarsi il contraddittorio sulla medesima;
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO accertata la scadenza del termine offerto al promissario per l'esercizio del diritto di opzione contenuto nel contratto del 28.05.24, accertato il mancato esercizio del diritto da parte della attrice e dichiarata per l'effetto
l'estinzione del contratto di opzione intercorso tra i contrenti in data 28.05.2024, accertato infine che non può essere fornita altra interpretazione del contratto del
28.05.24, se non quello della opzione, e che la stessa parte attrice riconosce che alla data del 28.02.25 le parti discutevano sulla conclusione di altro contratto di opzione in Parte luogo a quello oramai scaduto, rigettare la domanda della volta all'esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c. in quanto infondata in fatto e diritto per i motivi di cui in narrativa.
IN VIA SUBORDINATA nella denegata ipotesi in cui il Tribunale non si pronunci sulla inammissibilità della domanda riconvenzionale subordinata di richiesta di risarcimento del danno per inadempimento e violazione degli obblighi di buona fede della
[...]
Parte
rigettarsi la domanda riconvenzionale subordinata di perché infondata CP_1 in fatto e diritto per i motivi di cui in narrativa.
IN VIA ISTRUTTORIA, ai fini dell'eventuale appello, rigettarsi fin d'ora la richiesta generica di esperimento di CTU spiegata da parte attrice, poiché inammissibile ed esplorativa. Rigettarsi l'ulteriore istruttoria spiegata dall'attrice, prova per interpello e testi, e, in via di mero subordine, nell'ipotesi in cui si procedesse, ammettersi la prova contraria così come richiesta in III memoria del 03.10.25 di parte convenuta. Parte Constatato che la ha agito in giudizio in aperta mala fede e anche con colpa grave, non ravvisandosi nel corredo documentale alcun contratto eseguibile ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2932 c.c. invocato, condannare parte attrice al risarcimento del danno, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 96 c.p.c.. Con condanna in ogni caso dell'attrice alla rifusione delle spese ed onorari di causa, compresi rimborso forfettario,
IVA e CPA e successive occorrende.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1) Con atto di citazione notificato in data 18.4.2025, ha convenuto in giudizio Parte_1 rappresentando i fatti qui di seguito sintetizzati: Controparte_1
- è proprietaria del complesso immobiliare sito in Torino, via Gioberti n. 5 Controparte_1 censito al Catasto Fabbricati del medesimo comune al foglio 1283 n. 108 sub 3, 4 e 6;
3 Parte
- in data 28.5.2024 (quale opzionario) e (quale concedente) avevano Controparte_1
Parte sottoscritto un contratto di opzione, in base al quale la avrebbe dovuto depositare al competente ufficio tecnico del Comune di Torino, entro il 15.7.2024, istanza di parere favorevole per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile a residenziale;
erano poi previsti i seguenti ulteriori termini: 30.11.2024 per l'acquisizione del parere;
90 giorni dalla sottoscrizione del contratto preliminare per la stipulazione del rogito definitivo di compravendita al prezzo di € 2.850.000,00;
- erano seguiti scambi di corrispondenza, con cui le parti avevano prorogato i termini Parte indicati nell'opzione, per consentire a di ottenere il parere dall'ufficio tecnico, non ancora rilasciato per ragioni esclusivamente burocratiche;
più precisamente, era stato differito al 28.2.2025 il termine per il rilascio del parere, al 31.3.2025 il termine per il contratto preliminare, al 31.5.2025 il termine per la stipulazione del definitivo;
Parte
- il parere era stato rilasciato in data 15.1.2025 e in data 28.2.2025 aveva trasmesso alla controparte la bozza del contratto preliminare, ma aveva Controparte_1 comunicato di non voler più concludere la compravendita;
Parte
- era venuta a conoscenza che stava trattando l'affare con un Controparte_1 soggetto terzo.
Tanto premesso in fatto, ha sostenuto, in diritto, che il contratto del 28.5.2024 Parte_1
e le successive modifiche concordate fra le parti possedevano tutti i requisiti per essere considerati un contratto preliminare;
ha quindi chiesto al Tribunale di pronunciare il relativo accertamento e di emettere sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. produttiva degli effetti del contratto di compravendita non concluso e di condannare la convenuta al risarcimento dei danni.
Si è costituita in giudizio contestando che le parti avessero raggiunto Controparte_1 degli accordi qualificabili in termini di contratto preliminare;
la convenuta ha sostenuto che le parti avevano stipulato un contratto di opzione la cui efficacia era scaduta al
30.11.2024, non essendo intervenuto in tale termine il parere favorevole del Comune di
Torino al cambio di destinazione d'uso; i successivi scambi di corrispondenza prodotti da parte attrice non erano esitati nella conclusione di un nuovo accordo vincolante per Parte le parti, poiché si era dichiarata indisponibile a versare l'importo di € 30.000,00 che invece considerava essenziale per addivenire ad un nuovo accordo Controparte_1 contrattuale;
, in ogni caso, aveva sottoscritto con terzo soggetto contratto Controparte_1 preliminare di compravendita dell'immobile di via Gioberti n. 5, trascritto prima della trascrizione della domanda giudiziale.
4 Su tali presupposti parte convenuta ha chiesto il rigetto della domanda.
Nella prima memoria ai sensi dell'art. 171 ter c.p.c., parte attrice, alla luce di quanto appreso successivamente alla notifica dell'atto di citazione circa la trascrizione di contratto preliminare con altro soggetto acquirente, ha modificato le proprie conclusioni, aggiungendo, alla domanda originariamente proposta, una domanda subordinata con cui ha chiesto accertarsi la violazione, da parte della società convenuta, dell'obbligo di buona fede nelle trattative e di condannare la stessa al risarcimento dei danni quantificati in complessivi € 4.028.602,50.
A sua volta, parte convenuta, nella sua prima memoria, ha eccepito l'inammissibilità di tale domanda poiché domanda nuova.
Alla prima udienza del 14.10.2025 non è stato possibile esperire il tentativo di conciliazione per l'assenza del legale rappresentante della società convenuta e le parti hanno insistito nelle rispettive istanze.
Con ordinanza riservata del 16.10.2025 il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione allo stato degli atti, ha rinviato all'udienza del 16.12.2025 per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
A tale udienza le parti hanno precisato le conclusioni come in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione.
2) Circa la domanda principale proposta da parte attrice, con cui la stessa ha chiesto emettersi sentenza traslativa della proprietà ai sensi dell'art. 2932 c.c., deve essere quanto meno posta, in via preliminare, una questione di interesse ad agire, essendo pacifico che la società convenuta abbia promesso in vendita l'immobile di via Gioberti
n. 5 a terzo soggetto, con contratto preliminare di permuta trascritto in data antecedente alla trascrizione della domanda giudiziale (docc. 5 e 6 parte attrice).
Ritiene la giudicante che l'interesse ad agire sussista, poiché il contratto trascritto è un contratto preliminare e non un contratto traslativo della proprietà; lo stesso prevede una condizione sospensiva (rilascio da parte del Comune di Torino di permesso di demolizione e ricostruzione) e un termine lungo per la stipulazione del contratto definitivo (non oltre tre anni dal rilascio del permesso di costruire); si tratta dunque di un affare che presenta dei margini specifici di aleatorietà, oltre a queLI propri di ciascuna contrattazione legati all'adempimento, sicché non può escludersi che il contratto medesimo resti improduttivo di effetti o si risolva. Conseguentemente, non può dirsi del tutto venuto meno l'interesse della parte attrice ad una pronuncia ai sensi dell'art. 2932
c.c.
5 Si dà corso, pertanto, alla trattazione della domanda nel merito.
Con la domanda proposta in via principale, parte attrice ha chiesto emettersi sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c., sul presupposto che il contratto “datato 28.5.2924 e modificato con successive pec di cui l'ultima in data 12.12.2024” (così testualmente nelle conclusioni) costituisca un contratto preliminare con cui avrebbe Controparte_1
Parte promesso in vendita alla lo stabile sito in Torino, via Gioberti n. 5.
Parte convenuta ha contestato che tra le parti sia mai stati sottoscritto un contratto preliminare suscettibile di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Si tratta, dunque, di analizzare la documentazione prodotta in giudizio da parte attrice, per stabilire se la stessa possa dirsi integrante un contratto preliminare di compravendita.
Il contratto prodotto come doc. 1 parte attrice, sottoscritto tra le odierne parti in causa in data 28.5.2024, è un contratto di opzione (già nel titolo, ma anche nei contenuti), avente ad oggetto il complesso immobiliare sito in Torino, via Gioberti n. 5 di proprietà della
[...]
(doc. 1 parte attrice). Il contratto prevede, per quel che qui interessa, Controparte_1 che la opzionaria, avrebbe dovuto presentare al competente ufficio tecnico Parte_1 del Comune di Torino richiesta di parere per il cambio di destinazione d'uso a residenziale entro il 15.7.2024; era poi concesso termine fino al 30.11.2024 per l'acquisizione del parere da parte dell'ufficio tecnico, scaduto il quale, testualmente,
“anche in assenza di riscontri, l'opzione dovrà intendersi decaduta e Parte Cedente sarà libera da ogni impegno contrattuale, senza possibilità di proroghe”. Parte E' incontroverso in causa che il primo termine sia stato rispettato da la quale presentò tempestivamente la richiesta di parere per il cambio di destinazione d'uso, così come è altrettanto pacifico che il termine del 30.11.2024 spirò senza che tale parere venisse rilasciato (il parere favorevole è successivamente pervenuto in data 15.1.2025, cfr. docc. 3 e 7 parte attrice).
In base alle pattuizioni intercorse, come visto, la scadenza del termine del 30.11.2024 senza alcun riscontro circa l'istanza di parere avrebbe comportato la decadenza dell'opzione ed avrebbe liberato da ogni vincolo la concedente . Controparte_1
Sostiene, tuttavia, la società attrice, che le parti, nell'imminenza della scadenza del suddetto termine e fino al 12.12.2024, avrebbero intrattenuto una corrispondenza, sfociata in un accordo contrattuale sulla proroga dei termini inizialmente stabiliti con l'opzione del 28.5.2024, in particolare il termine per il rilascio del parere tecnico sarebbe stato prorogato al 28.2.2025, contratto preliminare al 31.3.2025 e definitivo al 31.5.2025.
6 Parte I nuovi accordi sopravvenuti integrerebbero, secondo la un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, completo di tutti i necessari requisiti.
Tuttavia, l'esame della corrispondenza allegata sub doc. 2 di parte attrice smentisce la suddetta prospettazione.
In ordine cronologico, il 20.11.2024 l'agente immobiliare (a sua volta Controparte_3
Parte aggiornato da nella persona di ) informa l'avv. RO (che Controparte_2 rappresentava durante le trattative la ) che verosimilmente il parere Controparte_1 dell'ufficio tecnico non sarebbe arrivato entro il 30.11.2024 e che sarebbe stato
“necessario ragionare su una proroga del termine”. Il 21.11.2024 alle 16:50 il medesimo agente immobiliare scrive nuovamente all'avv. RO aggiornandola sull'andamento della pratica ed indicando come “indispensabile prorogare il termine del 30/11 (…)”.
L'avv. RO risponde lo stesso 21.11.2024 alle 21:44 ricordando le scadenze del contratto di opzione, in particolare, testualmente: “30.11 parere, in difetto decadenza Parte dall'opzione” e “tenuto conto del fondato ottimismo (dei tecnici incaricati da circa l'esito favorevole della richiesta ed il rilascio del parere al massimo entro il mese di Parte marzo, n.d.e.) la propone che eserciti l'opzione”. CP_1
Dunque, sin qui non può certo dirsi concordata alcuna proroga, dal momento che l'avv.
RO ricordò chiaramente quali fossero le scadenze contrattuali con le relative Parte conseguenze in termini di decadenza dall'opzione, tanto che sollecitò ad esercitare l'opzione.
Il 25.11.2024 per SGL scrive a (evidentemente in Controparte_2 Controparte_3 risposta ad una proposta di massima ricevuta) di essere disponibile ad “integrare di €
10.000,00 la penale prevista in caso di parere positivo e nostra volontà a non voler procedere, portando il totale ad € 30.000,00” indicando come “imperativo prorogare il termine del 30/11”. Tale mail viene da girata all'avv. RO, alla quale scrive CP_3
“sentiamoci ancora per trovare una soluzione di buon senso che vada bene per entrambi”.
Ancora, palesemente, non può dirsi raggiunto alcun accordo.
Il 26.11.2024 ore 9:56 l'avv. RO formalizza una proposta: “versamento della somma di euro 30.000,00 allo scambio della comunicazione di proroga. Proroga parere favorevole al 28.02, preliminare resta al 31.03 e definitivo come da opzione. Valgono, per il resto, le condizioni già concordate, ovvero se non arriva il parere favorevole restituisce gli euro 30.000,00 e decade tutto, con facoltà di vendita a terzi”. CP_1
7 Parte Alle ore 20:38 dello stesso 26/11 Italiano scrive di aver parlato con il cliente ( e che tutti i punti indicati gli vanno bene.
Le successive comunicazioni sono del 3 dicembre, quando ormai il termine del 30.11 era scaduto in assenza di accordi di proroga perfezionati, che sarebbero dovuti intervenire prima della scadenza. Il 3 dicembre l'avv. RO si fa portavoce, per
[...]
del costo che l'allungamento dei tempi comporta in termini di IMU e riassume CP_1 la proposta di : “Allo scambio pec proroga SGL versa euro 30.000,00 di Controparte_1 cui 10.000,00 che trattiene per le imputazioni di cui sopra e euro Controparte_1
20.000,00 a titolo di caparra (acconto prezzo); primo termine prorogato al 28.02.25 per il parere;
preliminare al 31.03.25; definitivo 60 giorni dopo, ovvero 31 maggio 2025”.
Conclude la mail scrivendo di attendere conferma per “procedere con la formulazione Parte della pec che dovrà inviare alla , la quale risponderà definendo la Controparte_1 modifica del contratto di opzione”. Parte Il 5 dicembre Italiano scrive di aver parlato con per il quale “mi ha CP_2 confermato che i termini vanno bene e che possiamo procedere. Restiamo quindi in attesa della lettera di proroga, che le parti potranno scambiarsi direttamente via pec”. Parte Il 10 dicembre ore 10:44 l'avv. RO invia la bozza di proposta che avrebbe dovuto inviare a per perfezionare l'accordo. Tale bozza contiene, in Controparte_1 particolare, la proroga al 28.2.2025 del termine per l'ottenimento del parere favorevole ed il seguente, rilevante passaggio: “Alla fine di evitare alla proprietà il nocumento derivante dall'incolpevole ritardo, si propone il versamento di euro 30.000,00 all'avvenuta accettazione della proposta (ovvero nel termine di giorni cinque dal ricevimento della comunicazione pec) mediante bonifico bancario alle note coordinate della F.LI EI (…)”.
Lo stesso 10 dicembre, alle 12:53, riscontra la mail dell'avv. RO chiedendo CP_3
Parte di apportare una modifica del termine entro cui avrebbe dovuto effettuare il bonifico di euro 30.000,00, portandolo da 5 a 10 giorni dal ricevimento della pec di Controparte_1 di accettazione della proposta di proroga.
L'avv. RO risponde alle 12:57: “Direi accettabile, anche perché se non dovesse avvenire il pagamento decade l'opzione”. Parte Il 12 dicembre ore 10:59 invia il testo della proposta di proroga con la modifica del termine di pagamento richiesta ed accolta dall'avv. RO.
8 Alle 11:11 perviene pec dell'avv. RO in rappresentanza di che Controparte_1 accetta la proposta “previo pagamento della somma di euro 30.000,00 proposta (…) entro e non oltre dieci giorni dalla data odierna”.
A questo punto, secondo gli accordi intercorsi tra le parti di cui sopra si è dato conto, Parte avrebbe dovuto effettuare entro 10 giorni il bonifico di € 30.000,00 a cui era condizionato il nuovo accordo. Perviene, invece, il 12 dicembre alle ore 13:00 email di Parte
per che scrive: “forse c'è stata un'incomprensione (…) noi non ci Testimone_1 esimiamo dal versamento della somma di € 30.000,00, ma non possiamo procedere al versamento di tale somma prima di avere il parere favorevole da parte del Comune, per noi prevista nel contratto al 28.2.2025”.
Segue email di del 13 dicembre in cui lo stesso scrive: “In merito al Controparte_2 versamento dell'importo di € 30.000,00 (…) era da noi sempre stato inteso a mezzo assegni non incassabili lasciati in custodia o allo studio dell'avv. RO o allo studio notarile . E' chiaro che c'è stato un fraintendimento. A seguito degli ultimi Per_1 sviluppi, siamo disponibili però a procedere nelle modalità di seguito indicate:
● versamento di € 10.000,00 a mezzo bonifico bancario ai sig. entro la CP_1 giornata di lunedì 16/12;
● versamento di € 20.000,00, a mezzo assegno bancario o bonifico, entro la data
30.01.2025”.
Risponde l'avv. RO per conto della proprietà lo stesso 13.12, la quale, riguardo all'ultima proposta di , scrive “ok” rispetto al bonifico di € 10.000,00 Controparte_2 entro il 16 dicembre, ma chiede che nello stesso termine venga effettuato anche il versamento della somma di € 20.000,00.
La corrispondenza prodotta da parte attrice come doc. 2 si interrompe qui ed è pacifico Parte che non abbia bonificato alcuna somma a . Controparte_1
Il carteggio riportato rende evidente, ad avviso di questo Giudice, che il termine del
30.11.2024 scadde senza che le parti avessero perfezionato alcun accordo di proroga;
i successivi contatti portarono alla formulazione di una proposta di proroga al 28.2.2025
(o sarebbe meglio dire, di un nuovo accordo di opzione) che era stata, però, condizionata sin dall'inizio da al pagamento dell'importo di € 30.000,00 Controparte_1 entro 5 giorni (poi divenuti 10) dalla pec di accettazione della (si veda in Controparte_1 particolare email del 10 dicembre dell'avv. RO che scrive: “Direi accettabile, anche perché se non dovesse avvenire il pagamento decade l'opzione”).
9 Parte prima accampò l'esistenza di un fraintendimento (sebbene le condizioni fossero state chiaramente messe per iscritto) per poi proporre il pagamento del solo importo di
€ 10.000,00 entro il 16 dicembre, a cui contropropose che anche i restanti Controparte_1
€ 20.000,00 avrebbero dovuto essere versati entro il 16 dicembre.
In ogni caso nessun pagamento venne effettuato, ma anche a prescindere da questo appare chiaro che nessun nuovo accordo venne perfezionato, poiché quando l'avv.
RO, per conto della , inviò il 12 dicembre alle ore 11:11 l'accettazione Controparte_1 della proposta di proroga, a cui avrebbe dovuto far seguito il pagamento di € 30.000,00 Parte da parte di e, successivamente, , risposero Testimone_1 Controparte_2 che evidentemente c'era stata un'incomprensione, lasciando quindi intendere che nessun accordo nei termini precedentemente discussi poteva dirsi raggiunto, ed avanzando il 13 dicembre una nuova variante alla proposta, che prevedeva il pagamento di € 10.000,00 entro il 16 dicembre ed € 20.000,00 entro il 30 gennaio, variante non accettata da . Controparte_1
D'altro canto, nelle trattative di cui alla corrispondenza esaminata, si fa sempre riferimento alla proroga del termine di validità dell'opzione, con indicazione di altro termine per la stipulazione del contratto preliminare;
anche tale aspetto appare in contrasto con la prospettazione di parte attrice che interpreta lo scambio di corrispondenza fino al 13.12.2024 come avente valore di contratto preliminare, emergendo invece come le parti stessero trattando per un nuovo contratto di opzione.
Ed infine, sebbene parte attrice abbia indicato come “contratto preliminare” il contratto di opzione del 28.5.2024 più lo scambio di corrispondenza fino al 12.12.2024, anche l'esame della corrispondenza successiva (docc. da 8 a 15 parte attrice) non conforta la tesi di parte attrice;
a prescindere dalla circostanza che si tratta di scambi di messaggi o email che coinvolgono soggetti privi di poteri di rappresentanza della , Controparte_1 ancora una volta ciò che emerge sono mere trattative e contatti tra le parti, più che altro Parte su insistenza di per senza che sia individuabile alcun accordo Testimone_1 raggiunto. Vale la pena citare, per tutte, la mail dell'avv. RO del 28.1.2025 (doc. 8 parte attrice): il 27.1.2025 invia una email all'avv. RO, facendo Controparte_3 riferimento alla supposta circostanza che la stessa stesse lavorando alla bozza del preliminare e le chiede di inserire un punto in cui si attestasse che la compravendita era stata conclusa con l'intervento del mediatore;
ebbene, la risposta dell'avv. RO è la seguente: “in realtà la proprietà non ha accettato i nuovi termini contrattuali proposti da Parte e pertanto non è in corso altra trattativa per ora”.
10 Per i motivi esposti la domanda principale va rigettata.
3) Con la prima memoria ai sensi dell'art. 171 ter c.p.c. parte attrice ha modificato le sue conclusioni, aggiungendo una domanda subordinata non proposta nell'atto di citazione, con cui si chiede di accertare la violazione, da parte di , dell'obbligo di Controparte_1 buona fede nelle trattative e di condannarla al risarcimento dei danni quantificati in complessivi € 4.028.602,50.
La prospettazione alle pagine 12 e 13 è la seguente: “in forza di quanto appreso dalla lettura della comparsa di costituzione di controparte, la quale dà atto di aver concluso e trascritto contratto preliminare con terzo soggetto per la compravendita dell'immobile Parte promesso a nel denegato e non creduto caso in cui la domanda formulata al paragrafo precedente dovesse essere respinta e dunque nel denegato caso in cui gli accordi intercorsi non siano ritenuti sufficienti a pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., Parte si insiste per il risarcimento del danno subito da per l'interruzione degli accordi, posta in essere da unilateralmente, in mala fede e senza giustificato Controparte_1 motivo, che avevano fatto maturare in capo all'attrice il legittimo affidamento circa la prossima conclusione del contratto.
Tale comportamento costituisce violazione dell'obbligo di buona fede nello svolgimento delle trattative, ai sensi dell'art. 1337 c.c. e violazione dell'obbligo di buona fede nell'adempimento del contratto ex art. 1375 c.c., che ha determinato un danno in capo Parte a così quantificabile: (…)”.
Si tratta, innanzitutto, di una domanda nuova, non riconducibile alla figura della mera emendatio libeLI. La causa petendi della domanda subordinata si fonda, difatti, su elementi di fatto e di diritto del tutto diversi ed anzi incompatibili con queLI posti a fondamento della domanda principale: con quest'ultima, infatti, si sostiene che tra le parti sarebbe stato concluso un accordo avente valore di contratto preliminare, suscettibile di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.; con la domanda subordinata, invece, si prospetta la sola esistenza di trattative non esitate in un accordo contrattuale e l'ingiustificato recesso dalle stesse da parte della convenuta, in violazione dell'obbligo di buona fede di cui all'art. 1337 c.c.
Pur aderendo all'interpretazione più estensiva del concetto di emendatio libeLI, come adottata dalla giurisprudenza della Cassazione a partire dalla sentenza n. 12310/2015, non può parlarsi, nel caso di specie, di mera modificazione della domanda, poiché la
“vicenda sostanziale”, che nella prospettiva della giurisprudenza di legittimità deve risultare immutata per aversi mera emendatio, è totalmente diversa nelle due domande
11 formulate: nella prima, come detto, si assume l'esistenza di un accordo negoziale avente valore di contratto preliminare;
nella seconda, viene proposta una ricostruzione dei fatti in contraddizione con la precedente, e cioè l'esistenza di mere trattative precontrattuali, che si sarebbero arrestate per fatto e colpa della convenuta, in violazione dell'obbligo di buona fede.
Posto, dunque, che trattasi di domanda nuova, la domanda subordinata può giudicarsi ammissibile solo ove sia conseguenza delle eccezioni proposte dal convenuto.
Ed in effetti, come visto, parte attrice ha introdotto la domanda subordinata con il seguente inciso: “in forza di quanto appreso dalla lettura della comparsa di costituzione di controparte, la quale dà atto di aver concluso e trascritto contratto preliminare con terzo soggetto per la compravendita dell'immobile promesso a SGL…” Parte Va, tuttavia, rimarcato che già nell'atto di citazione parte attrice scriveva, a pag. 3: “ ha appreso che è in trattative con terzo soggetto per la vendita dell'immobile”. CP_1
Parte Dunque, già dall'atto di citazione era a conoscenza di trattative tra Controparte_1 ed altro soggetto ed avrebbe potuto formulare domande che tenessero conto del preliminare che avrebbe potuto sottoscrivere medio tempore. Controparte_1
In ogni caso, le nuova prospettazione introdotta con la prima memoria (ingiustificato recesso dalle trattative da parte di ) non appare conseguenza delle Controparte_1 eccezioni e difese di parte convenuta, che si è limitata a sostenere sin dall'inizio che i contatti intercorsi tra le parti non avevano mai raggiunto la consistenza di un nuovo accordo contrattuale, senza sollevare eccezioni in senso stretto né proporre domande riconvenzionali;
piuttosto si pone come una ricostruzione fattuale e giuridica alternativa ed in contraddizione con quella proposta con l'atto di citazione.
Per queste ragioni la domanda subordinata va giudicata inammissibile.
Appare comunque il caso di osservare che la responsabilità precontrattuale obbliga al risarcimento del solo interesse negativo, pertanto sono comunque da giudicarsi infondate le richieste di risarcimento per il mancato guadagno (€ 260.000,00 per il Parte mancato guadagno di ME Enginering;
€ 3.718.602,50 per il mancato guadagno di .
Né, d'altra parte, vi è in atti prova del pagamento dell'asserito danno emergente per €
50.000,00.
4) Alla soccombenza di parte attrice consegue, ai sensi dell'art. 91 c.p.c, la sua condanna alle spese di lite. La liquidazione viene effettuata secondo i seguenti criteri: il valore della causa è pari ad € 2.850.000,00; per le cause di valore superiore ad €
520.000,00 l'art. 6 del D.M. 55/2014 prevede degli incrementi percentuali fino al 30%
12 per scaglioni;
la presente causa si colloca nello scaglione € 2.000.000,00 – €
4.000.000,00; partendo dalla tabella da € 260.000,00 ad € 520.000,00, si liquidano €
14.170,00, utilizzando i minimi per la fase istruttoria e decisionale tenuto conto della limitata attività; seguono incrementi del 10% per gli scaglioni successivi (€ 520.000,00
– € 1.000.000,00; € 1.000.000,00 – € 2.000.000,00; € 2.000.000,00 – € 4.000.000,00) per l'importo finale di complessivi € 18.860,27, oltre rimborso forfetario al 15%, IVA e
CPA come per legge.
Non si ravvisano i presupposti della mala fede o colpa grave per pronunciare condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
P.Q.M.
Il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa,
1) rigetta la domanda principale;
2) dichiara inammissibile la domanda subordinata;
3) condanna a rifondere a le spese di lite, liquidate in Parte_1 Controparte_1 complessivi € 18.860,27, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Torino, in data 16 dicembre 2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona RT
13
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Simona
RT ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16730/2024 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Samuela Ferrero, presso il cui Pt_1 P.IVA_1 studio è elettivamente domiciliata in Torino, via Sant'Anselmo n. 14
ATTORE contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Azzurra Controparte_1 P.IVA_2
RO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Rivoli (TO), corso Susa n.
242
CONVENUTO
Oggetto: contratto di opzione
CONCLUSIONI
Per parte attrice: Ferme le istanze istruttorie, IN VIA PRINCIPALE:
1. accertare e dichiarare la natura di contratto preliminare di compravendita dell'accordo datato 28.5.2024 e modificato con successive pec di cui l'ultima in data 12.12.2024 con il quale ha promesso in vendita a o stabile sito in Comune di Controparte_1 Pt_1
TORINO, Via Vincenzo Gioberti civico numero 5 (cinque) angolo Via Magenta, come meglio identificato in atto,
2. accertato l'obbligo e dichiarata tenuta a concludere il contratto Controparte_1
Parte definitivo per atto pubblico in favore di la quale offre di pagare il prezzo di vendita,
e accertato e dichiarato l'inadempimento di per l'effetto emettere Controparte_1 sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo non
1 concluso e trasferisca in favore di codice fiscale e partita Iva , in Pt_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante , con sede in Torino, Via Roma, Controparte_2
101, la proprietà del bene immobile sito in Comune di TORINO, Via Vincenzo Gioberti civico numero 5 (cinque) angolo Via Magenta, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Torino, come segue:
- F. 1283 n. 108, sub. 3, Via Vincenzo Gioberti n. 5, p. S1 - z.c.
1 - cat. C/2 cl.
1 - cons. mq. 41 - sup. cat. mq. 50 - Rendita euro 116,46;
- F. 1283 n. 108, sub. 4, Via Vincenzo Gioberti n. 5, p. S1 - z.c.
1 - cat. C/2 - cl.1, cons. mq. 21 - sup. cat. mq. 25 - Rendita euro 59,65;
- F. 1283 n. 108, sub. 6, Via Vincenzo Gioberti n. 5, p. S1-T-1-2-3-4 - z.c.
1 - cat. D/8 -
Rendita euro 50.100,00, dandosi atto che relativamente a quest'ultimo è stata presentata denuncia di variazione per fusione degli originari subalterni 2 e 5 con cambio di destinazione d'uso, in data 2 aprile 2017, n. 36024.1/2017, con classamento e rendita già determinati,
3. condannare la convenuta a rilasciare in favore di 'immobile libero da persone Pt_1
e cose, Parte
4. dichiarare tenuta e condannare la convenuta al risarcimento in favore di dei danni anche per ritardata consegna dei beni oggetto del contratto preliminare che, ove possibile, verranno quantificati in corso di causa, anche attraverso eventuale CTU, riservata, in difetto, e ferma la condanna, la quantificazione con separato giudizio, Parte
5. disporre il termine entro cui dovrà versare il prezzo di € 2.850.000,00 sotto deduzione di quanto dovuto alla medesima dalla convenuta per i danni causati ed accertati, operando così la compensazione tra i due importi,
6. ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Torino di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità.
IN VIA SUBORDINATA E RICONVENZIONALE:
1. accertare e dichiarare l'inadempimento di e la violazione degli obblighi Controparte_1
Parte di buona fede con riferimento agli accordi intercorsi con per le ragioni tutte esposte Parte in narrativa e condannare al risarcimento dei danni in favore di Controparte_1 quantificati in € 4.028.602,50 o nel veriore importo che verrà accertato in corso di causa, anche attraverso idonea CTU.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari.
Per parte convenuta: IN VIA PRELIMINARE accertato che la modificazione della domanda spiegata da n sede di prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. introduce Pt_1
2 un processo totalmente diverso da quello prospettato dall'attore in citazione, dichiararsi Parte l'inammissibilità della domanda riconvenzionale e subordinata spiegata dalla per i motivi di cui in narrativa e, per l'effetto, non instaurarsi il contraddittorio sulla medesima;
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO accertata la scadenza del termine offerto al promissario per l'esercizio del diritto di opzione contenuto nel contratto del 28.05.24, accertato il mancato esercizio del diritto da parte della attrice e dichiarata per l'effetto
l'estinzione del contratto di opzione intercorso tra i contrenti in data 28.05.2024, accertato infine che non può essere fornita altra interpretazione del contratto del
28.05.24, se non quello della opzione, e che la stessa parte attrice riconosce che alla data del 28.02.25 le parti discutevano sulla conclusione di altro contratto di opzione in Parte luogo a quello oramai scaduto, rigettare la domanda della volta all'esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c. in quanto infondata in fatto e diritto per i motivi di cui in narrativa.
IN VIA SUBORDINATA nella denegata ipotesi in cui il Tribunale non si pronunci sulla inammissibilità della domanda riconvenzionale subordinata di richiesta di risarcimento del danno per inadempimento e violazione degli obblighi di buona fede della
[...]
Parte
rigettarsi la domanda riconvenzionale subordinata di perché infondata CP_1 in fatto e diritto per i motivi di cui in narrativa.
IN VIA ISTRUTTORIA, ai fini dell'eventuale appello, rigettarsi fin d'ora la richiesta generica di esperimento di CTU spiegata da parte attrice, poiché inammissibile ed esplorativa. Rigettarsi l'ulteriore istruttoria spiegata dall'attrice, prova per interpello e testi, e, in via di mero subordine, nell'ipotesi in cui si procedesse, ammettersi la prova contraria così come richiesta in III memoria del 03.10.25 di parte convenuta. Parte Constatato che la ha agito in giudizio in aperta mala fede e anche con colpa grave, non ravvisandosi nel corredo documentale alcun contratto eseguibile ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2932 c.c. invocato, condannare parte attrice al risarcimento del danno, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 96 c.p.c.. Con condanna in ogni caso dell'attrice alla rifusione delle spese ed onorari di causa, compresi rimborso forfettario,
IVA e CPA e successive occorrende.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1) Con atto di citazione notificato in data 18.4.2025, ha convenuto in giudizio Parte_1 rappresentando i fatti qui di seguito sintetizzati: Controparte_1
- è proprietaria del complesso immobiliare sito in Torino, via Gioberti n. 5 Controparte_1 censito al Catasto Fabbricati del medesimo comune al foglio 1283 n. 108 sub 3, 4 e 6;
3 Parte
- in data 28.5.2024 (quale opzionario) e (quale concedente) avevano Controparte_1
Parte sottoscritto un contratto di opzione, in base al quale la avrebbe dovuto depositare al competente ufficio tecnico del Comune di Torino, entro il 15.7.2024, istanza di parere favorevole per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile a residenziale;
erano poi previsti i seguenti ulteriori termini: 30.11.2024 per l'acquisizione del parere;
90 giorni dalla sottoscrizione del contratto preliminare per la stipulazione del rogito definitivo di compravendita al prezzo di € 2.850.000,00;
- erano seguiti scambi di corrispondenza, con cui le parti avevano prorogato i termini Parte indicati nell'opzione, per consentire a di ottenere il parere dall'ufficio tecnico, non ancora rilasciato per ragioni esclusivamente burocratiche;
più precisamente, era stato differito al 28.2.2025 il termine per il rilascio del parere, al 31.3.2025 il termine per il contratto preliminare, al 31.5.2025 il termine per la stipulazione del definitivo;
Parte
- il parere era stato rilasciato in data 15.1.2025 e in data 28.2.2025 aveva trasmesso alla controparte la bozza del contratto preliminare, ma aveva Controparte_1 comunicato di non voler più concludere la compravendita;
Parte
- era venuta a conoscenza che stava trattando l'affare con un Controparte_1 soggetto terzo.
Tanto premesso in fatto, ha sostenuto, in diritto, che il contratto del 28.5.2024 Parte_1
e le successive modifiche concordate fra le parti possedevano tutti i requisiti per essere considerati un contratto preliminare;
ha quindi chiesto al Tribunale di pronunciare il relativo accertamento e di emettere sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. produttiva degli effetti del contratto di compravendita non concluso e di condannare la convenuta al risarcimento dei danni.
Si è costituita in giudizio contestando che le parti avessero raggiunto Controparte_1 degli accordi qualificabili in termini di contratto preliminare;
la convenuta ha sostenuto che le parti avevano stipulato un contratto di opzione la cui efficacia era scaduta al
30.11.2024, non essendo intervenuto in tale termine il parere favorevole del Comune di
Torino al cambio di destinazione d'uso; i successivi scambi di corrispondenza prodotti da parte attrice non erano esitati nella conclusione di un nuovo accordo vincolante per Parte le parti, poiché si era dichiarata indisponibile a versare l'importo di € 30.000,00 che invece considerava essenziale per addivenire ad un nuovo accordo Controparte_1 contrattuale;
, in ogni caso, aveva sottoscritto con terzo soggetto contratto Controparte_1 preliminare di compravendita dell'immobile di via Gioberti n. 5, trascritto prima della trascrizione della domanda giudiziale.
4 Su tali presupposti parte convenuta ha chiesto il rigetto della domanda.
Nella prima memoria ai sensi dell'art. 171 ter c.p.c., parte attrice, alla luce di quanto appreso successivamente alla notifica dell'atto di citazione circa la trascrizione di contratto preliminare con altro soggetto acquirente, ha modificato le proprie conclusioni, aggiungendo, alla domanda originariamente proposta, una domanda subordinata con cui ha chiesto accertarsi la violazione, da parte della società convenuta, dell'obbligo di buona fede nelle trattative e di condannare la stessa al risarcimento dei danni quantificati in complessivi € 4.028.602,50.
A sua volta, parte convenuta, nella sua prima memoria, ha eccepito l'inammissibilità di tale domanda poiché domanda nuova.
Alla prima udienza del 14.10.2025 non è stato possibile esperire il tentativo di conciliazione per l'assenza del legale rappresentante della società convenuta e le parti hanno insistito nelle rispettive istanze.
Con ordinanza riservata del 16.10.2025 il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione allo stato degli atti, ha rinviato all'udienza del 16.12.2025 per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
A tale udienza le parti hanno precisato le conclusioni come in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione.
2) Circa la domanda principale proposta da parte attrice, con cui la stessa ha chiesto emettersi sentenza traslativa della proprietà ai sensi dell'art. 2932 c.c., deve essere quanto meno posta, in via preliminare, una questione di interesse ad agire, essendo pacifico che la società convenuta abbia promesso in vendita l'immobile di via Gioberti
n. 5 a terzo soggetto, con contratto preliminare di permuta trascritto in data antecedente alla trascrizione della domanda giudiziale (docc. 5 e 6 parte attrice).
Ritiene la giudicante che l'interesse ad agire sussista, poiché il contratto trascritto è un contratto preliminare e non un contratto traslativo della proprietà; lo stesso prevede una condizione sospensiva (rilascio da parte del Comune di Torino di permesso di demolizione e ricostruzione) e un termine lungo per la stipulazione del contratto definitivo (non oltre tre anni dal rilascio del permesso di costruire); si tratta dunque di un affare che presenta dei margini specifici di aleatorietà, oltre a queLI propri di ciascuna contrattazione legati all'adempimento, sicché non può escludersi che il contratto medesimo resti improduttivo di effetti o si risolva. Conseguentemente, non può dirsi del tutto venuto meno l'interesse della parte attrice ad una pronuncia ai sensi dell'art. 2932
c.c.
5 Si dà corso, pertanto, alla trattazione della domanda nel merito.
Con la domanda proposta in via principale, parte attrice ha chiesto emettersi sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c., sul presupposto che il contratto “datato 28.5.2924 e modificato con successive pec di cui l'ultima in data 12.12.2024” (così testualmente nelle conclusioni) costituisca un contratto preliminare con cui avrebbe Controparte_1
Parte promesso in vendita alla lo stabile sito in Torino, via Gioberti n. 5.
Parte convenuta ha contestato che tra le parti sia mai stati sottoscritto un contratto preliminare suscettibile di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Si tratta, dunque, di analizzare la documentazione prodotta in giudizio da parte attrice, per stabilire se la stessa possa dirsi integrante un contratto preliminare di compravendita.
Il contratto prodotto come doc. 1 parte attrice, sottoscritto tra le odierne parti in causa in data 28.5.2024, è un contratto di opzione (già nel titolo, ma anche nei contenuti), avente ad oggetto il complesso immobiliare sito in Torino, via Gioberti n. 5 di proprietà della
[...]
(doc. 1 parte attrice). Il contratto prevede, per quel che qui interessa, Controparte_1 che la opzionaria, avrebbe dovuto presentare al competente ufficio tecnico Parte_1 del Comune di Torino richiesta di parere per il cambio di destinazione d'uso a residenziale entro il 15.7.2024; era poi concesso termine fino al 30.11.2024 per l'acquisizione del parere da parte dell'ufficio tecnico, scaduto il quale, testualmente,
“anche in assenza di riscontri, l'opzione dovrà intendersi decaduta e Parte Cedente sarà libera da ogni impegno contrattuale, senza possibilità di proroghe”. Parte E' incontroverso in causa che il primo termine sia stato rispettato da la quale presentò tempestivamente la richiesta di parere per il cambio di destinazione d'uso, così come è altrettanto pacifico che il termine del 30.11.2024 spirò senza che tale parere venisse rilasciato (il parere favorevole è successivamente pervenuto in data 15.1.2025, cfr. docc. 3 e 7 parte attrice).
In base alle pattuizioni intercorse, come visto, la scadenza del termine del 30.11.2024 senza alcun riscontro circa l'istanza di parere avrebbe comportato la decadenza dell'opzione ed avrebbe liberato da ogni vincolo la concedente . Controparte_1
Sostiene, tuttavia, la società attrice, che le parti, nell'imminenza della scadenza del suddetto termine e fino al 12.12.2024, avrebbero intrattenuto una corrispondenza, sfociata in un accordo contrattuale sulla proroga dei termini inizialmente stabiliti con l'opzione del 28.5.2024, in particolare il termine per il rilascio del parere tecnico sarebbe stato prorogato al 28.2.2025, contratto preliminare al 31.3.2025 e definitivo al 31.5.2025.
6 Parte I nuovi accordi sopravvenuti integrerebbero, secondo la un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, completo di tutti i necessari requisiti.
Tuttavia, l'esame della corrispondenza allegata sub doc. 2 di parte attrice smentisce la suddetta prospettazione.
In ordine cronologico, il 20.11.2024 l'agente immobiliare (a sua volta Controparte_3
Parte aggiornato da nella persona di ) informa l'avv. RO (che Controparte_2 rappresentava durante le trattative la ) che verosimilmente il parere Controparte_1 dell'ufficio tecnico non sarebbe arrivato entro il 30.11.2024 e che sarebbe stato
“necessario ragionare su una proroga del termine”. Il 21.11.2024 alle 16:50 il medesimo agente immobiliare scrive nuovamente all'avv. RO aggiornandola sull'andamento della pratica ed indicando come “indispensabile prorogare il termine del 30/11 (…)”.
L'avv. RO risponde lo stesso 21.11.2024 alle 21:44 ricordando le scadenze del contratto di opzione, in particolare, testualmente: “30.11 parere, in difetto decadenza Parte dall'opzione” e “tenuto conto del fondato ottimismo (dei tecnici incaricati da circa l'esito favorevole della richiesta ed il rilascio del parere al massimo entro il mese di Parte marzo, n.d.e.) la propone che eserciti l'opzione”. CP_1
Dunque, sin qui non può certo dirsi concordata alcuna proroga, dal momento che l'avv.
RO ricordò chiaramente quali fossero le scadenze contrattuali con le relative Parte conseguenze in termini di decadenza dall'opzione, tanto che sollecitò ad esercitare l'opzione.
Il 25.11.2024 per SGL scrive a (evidentemente in Controparte_2 Controparte_3 risposta ad una proposta di massima ricevuta) di essere disponibile ad “integrare di €
10.000,00 la penale prevista in caso di parere positivo e nostra volontà a non voler procedere, portando il totale ad € 30.000,00” indicando come “imperativo prorogare il termine del 30/11”. Tale mail viene da girata all'avv. RO, alla quale scrive CP_3
“sentiamoci ancora per trovare una soluzione di buon senso che vada bene per entrambi”.
Ancora, palesemente, non può dirsi raggiunto alcun accordo.
Il 26.11.2024 ore 9:56 l'avv. RO formalizza una proposta: “versamento della somma di euro 30.000,00 allo scambio della comunicazione di proroga. Proroga parere favorevole al 28.02, preliminare resta al 31.03 e definitivo come da opzione. Valgono, per il resto, le condizioni già concordate, ovvero se non arriva il parere favorevole restituisce gli euro 30.000,00 e decade tutto, con facoltà di vendita a terzi”. CP_1
7 Parte Alle ore 20:38 dello stesso 26/11 Italiano scrive di aver parlato con il cliente ( e che tutti i punti indicati gli vanno bene.
Le successive comunicazioni sono del 3 dicembre, quando ormai il termine del 30.11 era scaduto in assenza di accordi di proroga perfezionati, che sarebbero dovuti intervenire prima della scadenza. Il 3 dicembre l'avv. RO si fa portavoce, per
[...]
del costo che l'allungamento dei tempi comporta in termini di IMU e riassume CP_1 la proposta di : “Allo scambio pec proroga SGL versa euro 30.000,00 di Controparte_1 cui 10.000,00 che trattiene per le imputazioni di cui sopra e euro Controparte_1
20.000,00 a titolo di caparra (acconto prezzo); primo termine prorogato al 28.02.25 per il parere;
preliminare al 31.03.25; definitivo 60 giorni dopo, ovvero 31 maggio 2025”.
Conclude la mail scrivendo di attendere conferma per “procedere con la formulazione Parte della pec che dovrà inviare alla , la quale risponderà definendo la Controparte_1 modifica del contratto di opzione”. Parte Il 5 dicembre Italiano scrive di aver parlato con per il quale “mi ha CP_2 confermato che i termini vanno bene e che possiamo procedere. Restiamo quindi in attesa della lettera di proroga, che le parti potranno scambiarsi direttamente via pec”. Parte Il 10 dicembre ore 10:44 l'avv. RO invia la bozza di proposta che avrebbe dovuto inviare a per perfezionare l'accordo. Tale bozza contiene, in Controparte_1 particolare, la proroga al 28.2.2025 del termine per l'ottenimento del parere favorevole ed il seguente, rilevante passaggio: “Alla fine di evitare alla proprietà il nocumento derivante dall'incolpevole ritardo, si propone il versamento di euro 30.000,00 all'avvenuta accettazione della proposta (ovvero nel termine di giorni cinque dal ricevimento della comunicazione pec) mediante bonifico bancario alle note coordinate della F.LI EI (…)”.
Lo stesso 10 dicembre, alle 12:53, riscontra la mail dell'avv. RO chiedendo CP_3
Parte di apportare una modifica del termine entro cui avrebbe dovuto effettuare il bonifico di euro 30.000,00, portandolo da 5 a 10 giorni dal ricevimento della pec di Controparte_1 di accettazione della proposta di proroga.
L'avv. RO risponde alle 12:57: “Direi accettabile, anche perché se non dovesse avvenire il pagamento decade l'opzione”. Parte Il 12 dicembre ore 10:59 invia il testo della proposta di proroga con la modifica del termine di pagamento richiesta ed accolta dall'avv. RO.
8 Alle 11:11 perviene pec dell'avv. RO in rappresentanza di che Controparte_1 accetta la proposta “previo pagamento della somma di euro 30.000,00 proposta (…) entro e non oltre dieci giorni dalla data odierna”.
A questo punto, secondo gli accordi intercorsi tra le parti di cui sopra si è dato conto, Parte avrebbe dovuto effettuare entro 10 giorni il bonifico di € 30.000,00 a cui era condizionato il nuovo accordo. Perviene, invece, il 12 dicembre alle ore 13:00 email di Parte
per che scrive: “forse c'è stata un'incomprensione (…) noi non ci Testimone_1 esimiamo dal versamento della somma di € 30.000,00, ma non possiamo procedere al versamento di tale somma prima di avere il parere favorevole da parte del Comune, per noi prevista nel contratto al 28.2.2025”.
Segue email di del 13 dicembre in cui lo stesso scrive: “In merito al Controparte_2 versamento dell'importo di € 30.000,00 (…) era da noi sempre stato inteso a mezzo assegni non incassabili lasciati in custodia o allo studio dell'avv. RO o allo studio notarile . E' chiaro che c'è stato un fraintendimento. A seguito degli ultimi Per_1 sviluppi, siamo disponibili però a procedere nelle modalità di seguito indicate:
● versamento di € 10.000,00 a mezzo bonifico bancario ai sig. entro la CP_1 giornata di lunedì 16/12;
● versamento di € 20.000,00, a mezzo assegno bancario o bonifico, entro la data
30.01.2025”.
Risponde l'avv. RO per conto della proprietà lo stesso 13.12, la quale, riguardo all'ultima proposta di , scrive “ok” rispetto al bonifico di € 10.000,00 Controparte_2 entro il 16 dicembre, ma chiede che nello stesso termine venga effettuato anche il versamento della somma di € 20.000,00.
La corrispondenza prodotta da parte attrice come doc. 2 si interrompe qui ed è pacifico Parte che non abbia bonificato alcuna somma a . Controparte_1
Il carteggio riportato rende evidente, ad avviso di questo Giudice, che il termine del
30.11.2024 scadde senza che le parti avessero perfezionato alcun accordo di proroga;
i successivi contatti portarono alla formulazione di una proposta di proroga al 28.2.2025
(o sarebbe meglio dire, di un nuovo accordo di opzione) che era stata, però, condizionata sin dall'inizio da al pagamento dell'importo di € 30.000,00 Controparte_1 entro 5 giorni (poi divenuti 10) dalla pec di accettazione della (si veda in Controparte_1 particolare email del 10 dicembre dell'avv. RO che scrive: “Direi accettabile, anche perché se non dovesse avvenire il pagamento decade l'opzione”).
9 Parte prima accampò l'esistenza di un fraintendimento (sebbene le condizioni fossero state chiaramente messe per iscritto) per poi proporre il pagamento del solo importo di
€ 10.000,00 entro il 16 dicembre, a cui contropropose che anche i restanti Controparte_1
€ 20.000,00 avrebbero dovuto essere versati entro il 16 dicembre.
In ogni caso nessun pagamento venne effettuato, ma anche a prescindere da questo appare chiaro che nessun nuovo accordo venne perfezionato, poiché quando l'avv.
RO, per conto della , inviò il 12 dicembre alle ore 11:11 l'accettazione Controparte_1 della proposta di proroga, a cui avrebbe dovuto far seguito il pagamento di € 30.000,00 Parte da parte di e, successivamente, , risposero Testimone_1 Controparte_2 che evidentemente c'era stata un'incomprensione, lasciando quindi intendere che nessun accordo nei termini precedentemente discussi poteva dirsi raggiunto, ed avanzando il 13 dicembre una nuova variante alla proposta, che prevedeva il pagamento di € 10.000,00 entro il 16 dicembre ed € 20.000,00 entro il 30 gennaio, variante non accettata da . Controparte_1
D'altro canto, nelle trattative di cui alla corrispondenza esaminata, si fa sempre riferimento alla proroga del termine di validità dell'opzione, con indicazione di altro termine per la stipulazione del contratto preliminare;
anche tale aspetto appare in contrasto con la prospettazione di parte attrice che interpreta lo scambio di corrispondenza fino al 13.12.2024 come avente valore di contratto preliminare, emergendo invece come le parti stessero trattando per un nuovo contratto di opzione.
Ed infine, sebbene parte attrice abbia indicato come “contratto preliminare” il contratto di opzione del 28.5.2024 più lo scambio di corrispondenza fino al 12.12.2024, anche l'esame della corrispondenza successiva (docc. da 8 a 15 parte attrice) non conforta la tesi di parte attrice;
a prescindere dalla circostanza che si tratta di scambi di messaggi o email che coinvolgono soggetti privi di poteri di rappresentanza della , Controparte_1 ancora una volta ciò che emerge sono mere trattative e contatti tra le parti, più che altro Parte su insistenza di per senza che sia individuabile alcun accordo Testimone_1 raggiunto. Vale la pena citare, per tutte, la mail dell'avv. RO del 28.1.2025 (doc. 8 parte attrice): il 27.1.2025 invia una email all'avv. RO, facendo Controparte_3 riferimento alla supposta circostanza che la stessa stesse lavorando alla bozza del preliminare e le chiede di inserire un punto in cui si attestasse che la compravendita era stata conclusa con l'intervento del mediatore;
ebbene, la risposta dell'avv. RO è la seguente: “in realtà la proprietà non ha accettato i nuovi termini contrattuali proposti da Parte e pertanto non è in corso altra trattativa per ora”.
10 Per i motivi esposti la domanda principale va rigettata.
3) Con la prima memoria ai sensi dell'art. 171 ter c.p.c. parte attrice ha modificato le sue conclusioni, aggiungendo una domanda subordinata non proposta nell'atto di citazione, con cui si chiede di accertare la violazione, da parte di , dell'obbligo di Controparte_1 buona fede nelle trattative e di condannarla al risarcimento dei danni quantificati in complessivi € 4.028.602,50.
La prospettazione alle pagine 12 e 13 è la seguente: “in forza di quanto appreso dalla lettura della comparsa di costituzione di controparte, la quale dà atto di aver concluso e trascritto contratto preliminare con terzo soggetto per la compravendita dell'immobile Parte promesso a nel denegato e non creduto caso in cui la domanda formulata al paragrafo precedente dovesse essere respinta e dunque nel denegato caso in cui gli accordi intercorsi non siano ritenuti sufficienti a pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., Parte si insiste per il risarcimento del danno subito da per l'interruzione degli accordi, posta in essere da unilateralmente, in mala fede e senza giustificato Controparte_1 motivo, che avevano fatto maturare in capo all'attrice il legittimo affidamento circa la prossima conclusione del contratto.
Tale comportamento costituisce violazione dell'obbligo di buona fede nello svolgimento delle trattative, ai sensi dell'art. 1337 c.c. e violazione dell'obbligo di buona fede nell'adempimento del contratto ex art. 1375 c.c., che ha determinato un danno in capo Parte a così quantificabile: (…)”.
Si tratta, innanzitutto, di una domanda nuova, non riconducibile alla figura della mera emendatio libeLI. La causa petendi della domanda subordinata si fonda, difatti, su elementi di fatto e di diritto del tutto diversi ed anzi incompatibili con queLI posti a fondamento della domanda principale: con quest'ultima, infatti, si sostiene che tra le parti sarebbe stato concluso un accordo avente valore di contratto preliminare, suscettibile di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.; con la domanda subordinata, invece, si prospetta la sola esistenza di trattative non esitate in un accordo contrattuale e l'ingiustificato recesso dalle stesse da parte della convenuta, in violazione dell'obbligo di buona fede di cui all'art. 1337 c.c.
Pur aderendo all'interpretazione più estensiva del concetto di emendatio libeLI, come adottata dalla giurisprudenza della Cassazione a partire dalla sentenza n. 12310/2015, non può parlarsi, nel caso di specie, di mera modificazione della domanda, poiché la
“vicenda sostanziale”, che nella prospettiva della giurisprudenza di legittimità deve risultare immutata per aversi mera emendatio, è totalmente diversa nelle due domande
11 formulate: nella prima, come detto, si assume l'esistenza di un accordo negoziale avente valore di contratto preliminare;
nella seconda, viene proposta una ricostruzione dei fatti in contraddizione con la precedente, e cioè l'esistenza di mere trattative precontrattuali, che si sarebbero arrestate per fatto e colpa della convenuta, in violazione dell'obbligo di buona fede.
Posto, dunque, che trattasi di domanda nuova, la domanda subordinata può giudicarsi ammissibile solo ove sia conseguenza delle eccezioni proposte dal convenuto.
Ed in effetti, come visto, parte attrice ha introdotto la domanda subordinata con il seguente inciso: “in forza di quanto appreso dalla lettura della comparsa di costituzione di controparte, la quale dà atto di aver concluso e trascritto contratto preliminare con terzo soggetto per la compravendita dell'immobile promesso a SGL…” Parte Va, tuttavia, rimarcato che già nell'atto di citazione parte attrice scriveva, a pag. 3: “ ha appreso che è in trattative con terzo soggetto per la vendita dell'immobile”. CP_1
Parte Dunque, già dall'atto di citazione era a conoscenza di trattative tra Controparte_1 ed altro soggetto ed avrebbe potuto formulare domande che tenessero conto del preliminare che avrebbe potuto sottoscrivere medio tempore. Controparte_1
In ogni caso, le nuova prospettazione introdotta con la prima memoria (ingiustificato recesso dalle trattative da parte di ) non appare conseguenza delle Controparte_1 eccezioni e difese di parte convenuta, che si è limitata a sostenere sin dall'inizio che i contatti intercorsi tra le parti non avevano mai raggiunto la consistenza di un nuovo accordo contrattuale, senza sollevare eccezioni in senso stretto né proporre domande riconvenzionali;
piuttosto si pone come una ricostruzione fattuale e giuridica alternativa ed in contraddizione con quella proposta con l'atto di citazione.
Per queste ragioni la domanda subordinata va giudicata inammissibile.
Appare comunque il caso di osservare che la responsabilità precontrattuale obbliga al risarcimento del solo interesse negativo, pertanto sono comunque da giudicarsi infondate le richieste di risarcimento per il mancato guadagno (€ 260.000,00 per il Parte mancato guadagno di ME Enginering;
€ 3.718.602,50 per il mancato guadagno di .
Né, d'altra parte, vi è in atti prova del pagamento dell'asserito danno emergente per €
50.000,00.
4) Alla soccombenza di parte attrice consegue, ai sensi dell'art. 91 c.p.c, la sua condanna alle spese di lite. La liquidazione viene effettuata secondo i seguenti criteri: il valore della causa è pari ad € 2.850.000,00; per le cause di valore superiore ad €
520.000,00 l'art. 6 del D.M. 55/2014 prevede degli incrementi percentuali fino al 30%
12 per scaglioni;
la presente causa si colloca nello scaglione € 2.000.000,00 – €
4.000.000,00; partendo dalla tabella da € 260.000,00 ad € 520.000,00, si liquidano €
14.170,00, utilizzando i minimi per la fase istruttoria e decisionale tenuto conto della limitata attività; seguono incrementi del 10% per gli scaglioni successivi (€ 520.000,00
– € 1.000.000,00; € 1.000.000,00 – € 2.000.000,00; € 2.000.000,00 – € 4.000.000,00) per l'importo finale di complessivi € 18.860,27, oltre rimborso forfetario al 15%, IVA e
CPA come per legge.
Non si ravvisano i presupposti della mala fede o colpa grave per pronunciare condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
P.Q.M.
Il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa,
1) rigetta la domanda principale;
2) dichiara inammissibile la domanda subordinata;
3) condanna a rifondere a le spese di lite, liquidate in Parte_1 Controparte_1 complessivi € 18.860,27, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Torino, in data 16 dicembre 2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona RT
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