R.G. 331/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRINDISI
- Sezione Civile -
Dott. Stefano MARZO ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta a n. 3331/21 R.G., passata in decisione all'udienza del 03.06.25.
Oggetto: - Risarcimento danni -
TRA
(c.f.: ) Parte_1 C.F._1
(c.f. ) Parte_2 CodiceFiscale_2
Rappresentati e difesi dall'Avv. E. G. Greco
ATTORI E
p.i. ) Controparte_1 P.IVA_1

Rappresentata e difesa dall'Avv. F. Abruzzi

CONVENUTA

(p.i. ) Controparte_2 P.IVA_2
Rappresentata e difesa dall'Avv. L. Semeraro
TERZA CHIAMATA IN GARANZIA

All'udienza del 25.09.2025 il procuratore della parte attrice precisava le conclusioni, riportandosi all'atto introduttivo e a tutti gli scritti difensivi e la causa veniva trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini ex art. 190 cpc. IN FATTO
e , con ricorso ex art. 702 bis cpc, riferivano Parte_1 Parte_2 quanto segue:
“a) con atto per notar avv. del 15.06.2018, reg. in Brindisi il Persona_1
15.06.2018 al n.4860 serie1T, rep.n.10534, racc.n.8522, e Parte_1 Parte_2
, hanno acquistato in comune, pro-indiviso ed in parti uguali tra loro, dalla
[...]
con sede in Brindisi, un Controparte_3 immobile per civile abitazione posto al piano primo, con locale garage e pertinenze, tutti di nuova costruzione, facenti parte di un più ampio corpo di fabbrica sito in Oria alla “via da denominare angolo via Dante Alighieri, senza numero civico”, distinti nel Catasto Fabbricati del Comune di Oria al foglio 25, particella 1650, subalterni 3 e 6. (cfr. doc.n.1) b) Per l'acquisto delle predette unità immobiliari è stato corrisposto un prezzo di € 190.320,00. (cfr. doc.n.5 fascicolo ATP) c) Nonostante i ricorrenti siano stati immessi nel possesso delle dette unità immobiliari contestualmente alla stipula del rogito, le stesse sono risultate inabitabili perché incomplete e mal costruite;
per di più, si è potuto constatare, e prontamente contestare, l'esistenza di tutta una serie di vizi e difetti che, a titolo meramente esemplificativo e non esaustivo, hanno determinato e determinano, copiosi fenomeni di infiltrazione d'acqua e di umidità, tutti dovuti a difetti e inadeguatezze costruttive. Manchevolezze che si estendono anche all'insufficiente insonorizzazione dei muri, alla presenza di lesioni, al pericoloso posizionamento di alcune tubature esterne ed all'incredibile approssimativa collocazione di tutta una serie di contatori per la registrazione dei consumi delle diverse forniture, all'interno di una parete perimetrale dell'immobile dei ricorrenti. d) Consapevole delle proprie responsabilità, la società venditrice ha, invano, provveduto a porre rimedio al malfatto, mediante interventi risultati inadeguati. e) Con comunicazione inviata e mezzo posta elettronica certificata in data 13.5.2020, i malcapitati ricorrenti, stanchi dei reiterati inviti, cui facevano eco altrettante false rassicurazioni, hanno diffidato la Controparte_3 all'immediata eliminazione dei lamentati vizi e difformità, oltre che al
[...] risarcimento dei danni patiti e patiendi. (cfr. doc. n.3 fascicolo ATP) f) Anche siffatta ultima diffida non ha sortito effetto alcuno, avendo la società costruttrice/venditrice assunto, addirittura, un comportamento di colpevole silenzio. g) i ricorrenti, dovendo risanare l'immobile de quo, quale unica residenza familiare, con l'affidamento dei lavori a una impresa che necessariamente andrebbe ad alterare lo stato dei luoghi, con ricorso in data 30.05.2020, hanno incoato un procedimento per accertamento tecnico preventivo dinanzi al Tribunale di Brindisi, al fine di far accertare lo stato dell'immobile in questione, descrivere i vizi e le difformità che lo inficiano, specificare le opere necessarie per la loro eliminazione, nonché, quantificare i relativi costi ed gli ulteriori crediti dei ricorrenti anche a seguito della mancata disponibilità degli immobili oggetto di accertamento. (cfr. doc.n.2) h) All'udienza del 21 luglio 2020, il Presidente del Tribunale di Brindisi, nel ritenere ammissibile la chiamata in causa dell' chiesta dalla società Controparte_2 costruttrice, ha disposto lo slittamento dell'udienza di comparizione, ove, ha ammesso l'invocata misura preventiva, conferendo incarico al nominato consulente, Ing.
[...]
(cfr. docc.n.3 e 4)) Per_2
i) L'indagine peritale, svolta dal C.T.U. designato, e tradotta nella relazione depositata il 02.07.2021, completa ed esauriente, ha specificatamente individuato i termini della controversia e nell'eseguire un'accurata indagine, ha scrupolosamente analizzato e determinato tutti i parametri e gli elementi di rilevanza ed ha eseguito una particolareggiata descrizione dei luoghi, raffigurata da copiose riproduzioni fotografiche. (cfr. doc.n.5) Sulla base di questo accertamento ed in esito ad una critica disamina di tutta la documentazione acquisita e degli accertamenti compiuti, il C.T.U., ha rappresentato analiticamente le circostanze che hanno caratterizzato la questione, constatando, così, la non corretta esecuzione, secondo la regola dell'arte, dei lavori compiuti dalla geom. Controparte_3 CP_3 Controparte_3
, operando con assoluto rigore logico e scientifico, ha accertato che: CP_4
“successivamente all'acquisto, si sono verificate le prime problematiche relative a varie infiltrazioni di acqua sia al piano primo che al secondo che, sono state «tamponate» dalla ditta esecutrice con interventi visibili ad oggi e realizzati, a parere del sottoscritto, in maniera del tutto avulsa dalla cosiddetta regola dell'arte. Oltre alle problematiche da subito visibili e riscontrate, durante la prosecuzione del sopralluogo, sono state rilevate altre lavorazioni svolte in maniera non conforme quali la posa in opera delle vetrate dei prospetti, dei pannelli fotovoltaici che non risultano essere ben ancorati al lastrico solare, l'utilizzo di materiali inidonei quali i profili di alluminio lungo la parte bassa delle vetrate, l'errata posa in opera della guaina sul lastrico solare ove sono collocati i pannelli fotovoltaici e la mancanza totale della rete porta intonaco al di sotto delle murature”. (cfr. pag.2 e 3, perizia ATP). In particolare, l'indagine è stata condotta a partire dalla scala del pianoterra, nella quale sono state riscontrate “copiose infiltrazioni che hanno causato nell'arco del tempo il distaccamento e il rigonfiamento dell'intonaco”; si è poi proseguiti ad analizzare il primo piano che: “presentava, in sede di sopralluogo, fenomeni di infiltrazione diffusi, i quali hanno interessato buona parte dello stesso causando danni alle rifiniture di non poca entità”; si è dato atto che: “cospicui danni hanno interessato il solaio di copertura del balcone al piano primo causando addirittura il distaccamento dell'intonaco e delle rete porta intonaco”, e, sempre, riferito al ballatoio, “rifinito con prospetto in vetro montato con telaio in alluminio”, si è assodato che: “in molti punti risulta essere non allineato, alcuni vetri risultano scheggiati e uno addirittura completamente distrutto”; si è, pure, constatato, che “la maggior parte dei sanitari non sono stati fissati secondo la regola dell'arte”, e che i pannelli solari “non risultano zavorrati” sul lastrico solare, “ma semplicemente appoggiati”; sempre, riferito al lastrico solare, il C.T.U., ha riscontrato che la guaina posata “è risultata praticamente inesistente in quanto del tutto distaccata, fessurata ed usurata”, chiarendo che trattasi di “fenomeno derivante da un'errata posa in opera della stessa dovuto ad un errato calcolo della resa del materiale per singolo mq.”; inoltre, ha rilevato che “è presente un'errata realizzazione delle pendenze previste per lo smaltimento delle acque piovane”, e che “ciò causa l'accumulo di acqua meteoriche le quali si infiltrano nel solaio e causano danni irreversibili alla struttura”; Proseguendo nell'analitica e scrupolosa indagine, si è appurato che “tutti i copri-muro perimetrali non possiedono gocciolatoio e, questa mancanza, ha causato l'annerimento del prospetto dell'immobile oltre a contribuire ai fenomeni di infiltrazione già in atto”, “l'assenza di rete porta-intonaco che, ha causato quindi le lesioni succitate ed il conseguente rigonfiamento con successivo distaccamento dell'intonaco”. “È stata valutata anche un'errata posa in opera del battiscopa sia sui balconi che sui terrazzini, che ovviamente, ha aumentato i fenomeni di infiltrazione verso il basso”; infine, sono stati “evidenziati altri riscontri, per la precisione la tubazione di scolo che proviene dal piano interrato”, che “risulta essere stata sistemata in modo piuttosto grossolano, addirittura semplicemente poggiata su suolo e non interrata, tanto da costituire un pericolo per tutti i pedoni”. l) I chiarimenti resi dal CTU, in merito alle osservazioni formulate, peraltro tardivamente, dai resistenti, hanno confermato le conclusioni contenute nell'elaborato peritale. (cfr. docc.n.5 e 5a). m) Alla luce di un siffatto meticoloso lavoro, il C.T.U. ha individuando e descritto, nell'allegato computo metrico, i lavori necessari per l'eliminazione dei vizi e dei difetti accertati, ed ha quantificato i danni patiti dai malcapitati ricorrenti in complessivi € 62.431,14; (cfr. computo metrico allegato alla, perizia ATP). n) Il tecnico incaricato ha, altresì, sollevato forti dubbi circa la classe energetica “A3”, assegnata all'abitazione in questione. o) Nel corso delle operazioni peritali, la società costruttrice/venditrice, nell'evidente disperato tentativo di porre rimedio al malfatto, è giunta perfino ad alterare lo stato dei luoghi oggetto di indagine, eseguendo clandestinamente quanto abusivamente alcuni lavori sulla facciata dell'abitazione dei ricorrenti, alterando le prove dell'incoato procedimento giurisdizionale. (cfr. doc.n.6). Di tanto ne è stato dato atto nello stesso elaborato peritale, ove il C.T.U. ha evidenziato che: “durante il primo sopralluogo il sottoscritto notava anche le nicchie dei contatori che risultavano essere ancora allo stato grezzo e, le stesse, durante l'ultimo sopralluogo risultavano ultimate” Sic!! (cfr. pag.15 perizia ATP)”. Tanto premesso formulavano le seguenti conclusioni:
“1) dichiarare e riconoscere la presenza di gravi difetti dell'immobile, costruito e venduto dalla ai sig.ri Controparte_3 [...]
e , il tutto come meglio precisato nella narrativa che Pt_1 Parte_2 precede;
2) dichiarare e riconoscere la responsabilità della del geom. Controparte_3
in relazione alla mancata esecuzione a regola d'arte degli Controparte_3 immobili da essa realizzati e venduti ai ricorrenti, il tutto come meglio specificato nella premessa e nella perizia redatta in sede di accertamento tecnico preventivo da intendersi parte integrante del presente atto;
3) dichiarare e riconoscere il diritto dei sig.ri e ad Parte_1 Parte_2 ottenere, in ragione dei gravi vizi e difetti, dalla Controparte_3
il risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi, dati dalla spesa da
[...] sostenere per il ripristino del buono stato dell'immobile, dalla differenza tra il valore del bene integro e quello del bene viziato, e, comunque, il risarcimento di tutti danni patrimoniali (da lucro cessante e da danno emergente, diretti ed indiretti, mediati ed immediati), cagionati dalla Controparte_3 ai ricorrenti, con il proprio colpevole inadempimento, compresi quelli conseguenti alla mancata disponibilità dell'immobile dal momento dell'acquisto e sino alla esecuzione dei lavori riparatori, ed, infine, quelli derivati dalla mandata fruibilità delle agevolazioni fiscale previsti per la prima, da stimarsi nella somma come quantificata in sede di accertamento tecnico preventivo, ed, ancora, per le privazioni ed i disagi che i coniugi ed il loro nucleo familiare sono stati costretti a sopportare, Parte_3 quest'ultimi, da determinarsi in via equitativa ex art.1226 c.c.; 4) conseguentemente, per tutti i motivi e le causali innanzi specificati, condannare la in persona del legale Controparte_3 rappresentante pro-tempore, al pagamento in favore di e Parte_1 Parte_2
della complessiva somma di € 70.000,00, ovvero di quell'altro importo
[...] maggiore o minore che l'onorevole Tribunale adito riterrà di giustizia;

5) condannare, la società resistente a tenere indenne i ricorrenti dal danno riveniente dalla perdita del potere di acquisto della moneta, nonché al pagamento degli interessi legali sulla somma rivalutata maturati dal dì dell'inadempimento e maturandi sino all'effettivo soddisfo;

6) condannare, ancora, la Controparte_3 in persona del legale rappresentante pro-tempore, alla rifusione delle spese e competenze del presente giudizio e di quelle relative all'incoato accertamento tecnico preventivo, da distrarsi, tutte, in favore del sottoscritto procuratore che se ne dichiara anticipatario, comprese le somme corrisposte al CTU, ing. come Persona_2 da documentazione in atti;
(cfr. doc.n.7)”.
Con comparsa di risposta del 26.02.2022 si costituiva la società convenuta, deducendo ed eccependo quanto segue:

1. con riferimento alle risultanze dell'ATP, del tutto errate e palesemente ultra quesiti, come meglio evidenziato in maniera circostanza e puntuale nella relazione peritale di parte dell'Ing. che si deposita, è essenziale disporre una Persona_3
Consulenza Tecnica d'ufficio la quale dimostrerà l'esiguità della presenza di vizi dell'immobile e conseguentemente escluderà come gli stessi non abbiano potuto rendere e/o rendano l'abitazione inidonea all'uso.

2. Da una attenta lettura della perizia si relaziona di danni lamentati consistenti da infiltrazioni di acqua, tuttavia, si precisa che le stesse sono state eliminate. A fronte di tali interventi di riparazione, ci si limita a definire inadeguati gli interventi di riparazione avvenuti per opera della società resistente, senza peraltro aggiungere alcuna informazione circa tale inadeguatezza. A ben esaminare i rilievi fotografici, e con riferimento particolare alle foto, si evidenzia chiaramente la inflorescenza salina tipica dell'asciugatura di infiltrazioni ormai terminate.

3. Ed ancora, il dissesto evidenziato nelle foto ha una estensione molto limitata e trovasi nel vano scala che, di certo non rappresenta né un disservizio né, rende inagibile l'abitabilità.

4. Lo strato di finitura, concordato tra venditore e acquirente e realizzato conformemente agli accordi, se non fosse stato di gradimento dell'acquirente questi, poteva e può sempre migliorarlo a sue spese, restando, tuttavia al più, a carico del venditore, poi gli oneri di manutenzione di tale strato, ad oggi efficiente (anche a dire da parte avversa, che non segnala alcun disservizio dello stesso).

5. Con riferimento alle altre categorie di danni lamentati e riscontrati, ci si riporta alle osservazioni alla CTU depositate dal CTP Ing. e si precisa come i copri Per_3 muro svolgono funzione ordinaria, lo sporco che si crea sulla facciata esterna, oltre a non causare affatto la inagibilità degli ambienti interni, sarebbe evitabile se si tenesse ordinariamente pulita la superficie di bordo, facilmente accessibile per la pulizia. Ovviamente, all'incuria consegue deposito di polvere e escrementi dei volatili, che crea sporcizia sulla superficie esterna immediatamente sottostante il copri muro in caso di pioggia, per dilavamento.

6. Con riferimento alla paventata caduta del parapetto in vetro, questa è pura fantasia e catastrofismo. Inoltre, le foto che rilevano sul punto, mostrano il parapetto ed evidenziano i depositi di sporco, non evidenziando, però, assolutamente alcun pericolo di caduta. Appare più opportuno una corretta e dovuta manutenzione periodica dei beni acquistati per opera dei proprietari, che si appalesano alquanto trascurati.

7. Le foto riportate nella perizia, evidenziano un generale stato di sporcizia localizzata sul davanzale della finestra, presente di certo a causa del suo mancato lavaggio, mostrando evidentemente tracce di sporco dilavato dalla pioggia.

8. I contenuti della perizia fin qui esaminati, significano segni di una incuria diffusa, di cui è responsabile il proprietario;
sporcizia depositata e mancanza della minima manutenzione ordinaria.

9. La perizia stessa, con la stessa obiettività, mostra alcuni difetti di natura costruttiva, ben poco importanti, ben facilmente sistemabili, frutto di ultimissimi e recentissimi interventi sulle componenti impiantistiche, che nulla hanno a che vedere con la paventata inutilizzabilità del bene, trovandosi a piano terra (si ricorda che la abitazione è a piano primo e secondo) e all'esterno.
10. Le tubazioni come i contatori, sono normati da specifiche servitù anche negli atti di compravendita (con i signori e con gli altri proprietari delle abitazioni Pt_1 attigue). È pertanto corretto che siano in quelle posizioni ed in quella parete in cui si trovano.
11. Il ricorso elenca tra i vizi di umidità di risalita (fenomeno tipico delle murature calcaree ai piani terra, qui siamo a piano primo, con murature in laterizio, prive di umidità di risalita), si contesta il posizionamento dei contatori, tuttavia formalizzata dagli atti notarili e da servitù comunissime;
si contesta la classe energetica, in merito alla quale, lo stesso perito di parte non solleva alcun dubbio, sebbene riferisca di non aver potuto verificare, in quanto non ha trovato la relazione specifica nella pratica edilizia. Di contro, ci consta, che presso l'Ufficio tecnico del Comune di Oria, presso il quale lo stesso perito di parte si sia recato, gli sia stata esibita. Ad ogni modo non vi è alcuna argomentazione tecnica che possa far supporre che la classe non sia quella certificata. L'immobile è dotato di riscaldamenti a pavimento, anche nei locali tecnici a piano secondo, confina poi con il piano terra a sua volta riscaldato, ha infissi in PVC con vetro camera basso emissivo e persiane, privo di cassonetti e ponti termici, con murature a norma, impianto fotovoltaico e solare termico, caldaia a condensazione, pacchetto di coibentazione estradossale… etc. etc.).
12. Ed ancora, si pone l'accento sul punto della perizia che elenca delle opere di manutenzione, individuando lesioni nel vano letto, ma non si comprende di cosa si tratti.
13. Essa convenuta ha azionato la copertura assicurativa, senza riconoscimento di responsabilità, con la compagnia di assicurazioni in forza di contratto CP_5 di polizza che copriva l'esistenza di tali vizi costruttivi che questa difesa provvedeva a chiamare nel procedimento di ATP e che la stessa provvedeva alla costituzione con proprio difensore, nonché partecipava con proprio tecnici ai vari sopralluoghi che si sono succeduti in fase di CTU, pertanto, in via preliminare si chiede di essere autorizzati alla chiamata in causa per essere manlevati, in caso di soccombenza, dal pagamento anche parziale delle somme. Tanto premesso concludeva per il rigetto delle domande di parte attrice e in subordine chiedeva di essere garantita dalla compagnia di assicurazioni chiamata in causa.
Con comparsa di costituzione del 24.7.2022 si costituiva la terza chiamata
[...]
formulando le seguenti eccezioni: Controparte_2
1) Non v'è chi non veda, infatti, la duplicazione delle richieste. Se da un lato, infatti, si domanda la condanna per ottenere l'esecuzione delle opere (ritenute necessarie e corrette) sull'immobile di proprietà, dall'altro non si può domandare la condanna per la differenza di valore tra l'immobile integro e l'immobile viziato in quanto proprio la richiesta di adeguamento ad una esecuzione corretta delle opere, elimina in radice la differenza di valore tra il bene mal costruito ed il bene ripristinato secondo la corretta legge dell'arte. In sostanza, una volta ripristinato secondo le regole dell'arte, non vi sarebbe più un immobile privo delle qualità essenziali
1) Inammissibilità della domanda di garanzia: la convenuta impresa costruttrice non ha diritto di essere garantita e manlevata. L'impresa di costruzioni ha sostenuto d'essere garantita dalla società deducente da una polizza assicurativa, ma nulla ha affermato in ordine alle garanzie effettivamente sottoscritte. Anzitutto, non ha descritto il rischio assicurato ed il fatto che l'evento per cui è causa cada in tal perimetro. Non ha nemmeno rappresentato con quale atto sia venuta a conoscenza della richiesta risarcitoria, circostanza questa determinante per la corretta applicazione della polizza.
2) La convenuta chiamante in causa omette di indicare tutti i particolari invece determinanti per sostenere la domanda di garanzia. Omette infatti di riferire che l'immobile oggetto di causa è stato da essa costruito con un p.d.c. su pratica edilizia n. 47/2015 protocollo n. 126663/2015, al quale è seguito una variante al p.d.c. n. 70/2016 e la cui segnalazione di inizio attività in variante è datata 17.10.2017. La polizza sottoscritta con la deducente – che peraltro non viene neanche esibita – avente ad oggetto la “Costruzione di edificio per 4 civili abitazioni e 4 box auto” è stata invece sottoscritta in data 12.03.2018 alle ore 09:52, ossia quando la costruzione era già ultimata. Anche a voler considerare il periodo di efficacia (retrodatato) del 12.02.2018, rimane il fatto che l'immobile era già costruito (e non da costruire). Difatti, in data 12.02.2018 la CP_3
presentava segnalazione certificata per l'agibilità avente numero di
[...] protocollo 2800. Tanto è vero che, nel rogito notarile per la vendita dell'appartamento dei ricorrenti, stipulato in data 15.06.2018 (repertorio n. 10534, raccolta n. 8522), si sostiene che, contestualmente all'atto, i ricorrenti vennero immessi anche nel possesso degli immobili (tra l'altro si veda paragrafo c ricorso). La polizza odierna è quindi inapplicabile perché è stata stipulata quando ormai il rischio si era già avverato.
3) Inammissibilità dell'azione di garanzia per omessa denuncia del sinistro.
4) Inoperatività della garanzia ai sensi dell'art. 1 del C.G.A.: “La Società si obbliga nei confronti del Contraente ed in favore dell' , in corrispettivo del Parte_4 premio convenuto ed anticipato, nei limiti, alle condizioni e con le modalità di cui alla presente polizza, a indennizzare l' per i danni materiali e Parte_4 diretti causati all'opera assicurata, durante il periodo di efficacia del contratto, da uno dei seguenti eventi purché derivanti da difetto di costruzione: a) rovina totale dell'opera; b) rovina e gravi difetti di parti dell'opera, destinate per propria natura a lunga durata, che compromettano in maniera certa ed attuale la stabilità dell'opera; c) certo ed attuale pericolo di rovina dell'opera o delle dianzi indicate parti di essa;
d) rovina di parti dell'opera non destinate per propria natura a lunga durata, solo se conseguente ad un evento previsto ai punti precedenti”. Come si nota, quindi, l'ambito della garanzia è espressamente delimitato alla rovina totale e/o alla rovina delle parti dell'opera che ne compromettano la stabilità. Nel caso di specie, né la stabilità dell'opera né le parti asseritamente viziate rientrano nel perimetro dell'oggetto assicurativo.
5) Inefficacia della garanzia: m.7; luce massima fra i pilastri per fabbricati civili m.6 e per capannoni industriali m.15.”. Ebbene, nessuna di queste condizioni si è verificata. L'assicurato non ha mai fornito la prova (come richiesto in polizza) dei risultati favorevoli di tutte le prove che la legge richieste, non ha mai presentato il certificato di collaudo (con esito positivo), il certificato di accettazione dell'opera, entrambi sottoscritti dal Committente, oppure non ha mai presentato il certificato di abitabilità rilasciato dalla P.A.
6) Limitazione della polizza. La polizza in oggetto prevede, ancora, alcune clausole di esclusione (art. 2 CGA). Poiché l'attore lamenta il danno da mancato godimenti dei beni, si tratta di una voce di danno che non ricade in polizza ed espressamente esclusa (ancor più esplicitamente escluso dall'art. 6 nella sezione responsabilità civile verso terzi). Quindi, anche ove mai detta voce di danno dovesse risultare legittima e provata, alcun indennizzo potrebbe pretendere l'assicurato stando alla polizza da esso sottoscritta. Sono, quindi, testualmente esclusi (dall'indennizzo) i danni derivanti da “... e) interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria;
danni conseguenti a mancata o insufficiente manutenzione;
f) danni di deperimento o logoramento che siano conseguenza naturale dell'uso o del funzionamento o causati dagli effetti graduali degli agenti atmosferici, causati da ruggine, corrosione, ossidazione, incrostazioni;
g) danni di difettosa impermeabilizzazione” (così art. 2).
7) L'esistenza di altre polizze. Un'altra limitazione. Al di là del valore e del peso che le dichiarazioni dell'assicurato avranno in tema di buona fede ed attendibilità delle dichiarazioni, v'è da rilevare che la polizza all'art. 17 preveda un'altra limitazione della garanzia. “Se al tempo del sinistro esistono altre assicurazioni stipulate dall'Assicurato, o da altri per suo conto, sulle stesse cose o per gli stessi rischi, la presente polizza è operante soltanto per la parte di danno eccedente l'ammontare che risulta coperto da tali altre assicurazioni”. Come già detto ed allegato, l'assicurato aveva già contratto un'altra polizza per assicurare il medesimo rischio. La garanzia odierna subisce quindi la limitazione così come appena illustrata.
8) Le clausole di polizza. Lo scoperto di polizza. Il massimale. La polizza prevede l'esistenza di uno scoperto pari al 10% con il limite minimo di € 5.000,00. Per ciò che concerna il massimale invece, esso è fissato in € 500.000,00.
9) L'inoperatività della polizza. In ordine alla domanda di garanzia, nonché delle pretese azionate con le domande stesse, restano a carico del contraente l'onere di provare che non ricorre una ipotesi di decadenza, di esclusione contrattuale della garanzia assicurativa, di perdita del diritto all'indennizzo per il vero già individuato in atti (Cass. Civ. sez. III n.4234 del 16/3/2012). La stessa polizza prevede espressamente che: “Art. 15 - ONERE DELLA PROVA A CARICO DELL'ASSICURATO In tutti i casi in cui la Società rileva la non indennizzabilità di un danno in dipendenza di qualche delimitazione generale o particolare dei rischi assicurati stabilita nella presente polizza, resta inteso che l'onere della prova che tale danno rientra nella garanzia della polizza è a carico dell' che intenda far valere un diritto all'indennizzo”. Parte_4
10) Il quantum debeatur. anche il quantum debeatur, assolutamente sfornito di prova. Relativamente al danno da preteso inutilizzo, manca ogni elemento a sostegno della richiesta. Gli immobili non sono mai stati impraticabili, né la tipologia e l'entità dei danni è in grado di compromettere la regolare fruibilità. La stima dei danni contenuta nella ctu è largamente benevola. Tanto premesso, concludeva per il rigetto della chiamata in garanzia con condanna del chiamante in causa alla rifusione delle spese processuali.
Disposo il passaggio al rito ordinario, da ultimo la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.
IN DIRITTO
La consulenza espletata in sede di A.T.P., a cura dell'Ing. Persona_2 ha consentito di accertare quanto segue:
“ERRATA POSA DEI PANNELLI FOTOVOLTAICI, IN QUANTO GLI STESSI NON SONO STATI ANCORATI BENSI' SOLAMENTE BLOCCATI CON TRAVETTI. L'immobile oggetto di controversia veniva valutato, così come richiesto dll'Ill.mo Giudice, nel suo stato complessivo e quindi oltre che dal punto di vista delle rifiniture anche da quello strutturale. Lo stesso, strutturalmente, risultava in buone condizioni e realizzato secondo la regola dell'arte in quanto non erano visibili fessurazioni, assestamenti o cedimenti in prossimità delle strutture portanti, a meno di un cedimento verificatosi sul solaio di copertura del balcone posto al primo piano che verrà descritto in seguito.

PORZIONE DEL SOLAIO CEDUTA Oltre all'abitazione, con lo stesso rogito, veniva acquistato da parte convenuta anche un box auto posto al piano seminterrato dichiarato diretta pertinenza dell'immobile ad uso residenziale acquistato dai sig.ri e come Parte_1 Parte_2 prima casa. Catastalmente, l'immobile ad uso residenziale è identificato nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano del comune di Oria al foglio 25, particella 1650, subalterno 3, mentre il box auto pertinenziale contraddistinto al foglio 25, particella 1650, subalterno 6 avente superficie pari a mq 20,00. Immediatamente prima del rogito, la “ geom. Controparte_3 [...]
presentava Segnalazione Certificata per l'Agibilità avente numero Controparte_6 di protocollo 2800, precisamente in data 12.02.2018. Con la presentazione dell'apposito modello per l'agibilità venivano, come di consueto, fatte le opportune dichiarazioni relative soprattutto alla salubrità degli ambienti, alla prosciugatura delle murature ed all'ultimazione dei lavori. Con Attestato di Prestazione Energetica redatto dall'ing. in Persona_4 data 19.01.2018 veniva dichiarata una classe energetica della stessa compresa tra A2 ed A3 quindi con un livello di efficienza energetica abbastanza elevato.

DESCRIZIONE FABBRICATO Il fabbricato residenziale si articola su due livelli e, precisamente, un piano primo ed un piano secondo;
al primo livello si accede per mezzo di scala esclusiva ed al piano secondo tramite scala di collegamento posta all'interno dell'abitazione. Il piano primo risulta essere composto da un vano letto con cabina armadio integrata avente superficie complessiva pari a mq 23,50, una camera da letto singola con superficie pari a mq 9,41, un vano adibito a W.C. di mq 5,06, un disimpegno di mq 3,43 ed un ambiente unico composto da cucina, soggiorno ed ingresso di mq 44,07, oltre a terrazzino coperto di mq 12,69. Al piano secondo invece è allocata una zona lavanderia comprendente una piccola porzione tramezzata adibita a centrale termica;
dal vano lavanderia si possono raggiungere, per mezzo di porte finestre collocate rispettivamente a sud ed ovest, i due terrazzini di proprietà. Di questi ultimi, quello avente esposizione a sud presenta una piccola porzione coperta da solaio piano. Per completezza si riporta di seguito la rappresentazione grafica dell'immobile con tutti gli ambienti precedentemente descritti al fine di meglio comprendere l'articolazione del fabbricato ed i punti ove il sottoscritto ha riscontrato i vizi che di seguito si descrivono...

ANALISI DEI VIZI RISCONTRATI E DELLO STATO DEI LUOGHI L'analisi relativa allo stato dei luoghi è stata condotta dal sottoscritto nel modo più accurato possibile al fine di far conoscere al Giudice quanto riscontrato e rilevato in sedi di sopralluogo.

Si è partiti dalla scala che dal piano terra collega al piano primo e, come si evince dal rilievo fotografico allegato, la stessa presenta copiose infiltrazioni che hanno causato nell'arco del tempo il distaccamento e il rigonfiamento dell'intonaco.

Successivamente, è stato accuratamente analizzato il piano primo che, presentava in sede di sopralluogo, fenomeni di infiltrazione diffusi, i quali hanno interessato buona parte dello stesso causando danni alle rifiniture di non poca entità.

Cospicui danni hanno interessato il solaio di copertura del balcone al piano primo causando addirittura il distaccamento dell'intonaco e della rete porta intonaco. Questo si è verificato in quanto l'acqua, scorrendo all' interno del solaio, è andata a confluire nel punto di maggior pendenza, appesantendo l' intonaco e causandone il suo cedimento. Il tutto è visibile nelle allegate immagini.

Il medesimo balcone, rifinito con prospetto in vetro montato con telaio in alluminio a sua volta fissato sulla struttura portante sottostante, in molti punti risulta essere non allineato, alcuni vetri risultano scheggiati e uno addirittura completamente distrutto, oltre al fatto che il telaio in alluminio è visibilmente distaccato, mal rifinito e non sigillato. Si fa presente che in alcuni vetri costituenti il prospetto sono presenti bolle d' aria che ne inficiano la rigidezza e l'estetica.

Sempre al piano primo, la maggior parte dei sanitari non sono stati fissati secondo la regola dell'arte, in effetti gli stessi si muovono come verificato dal sottoscritto.

In ultimo è stato analizzato il piano secondo con i due terrazzini di pertinenza ed il lastrico solare di copertura ove sono alloggiati i pannelli dell'impianto fotovoltaico e dell'impianto solare termico.

All'interno della zona lavanderia, così come in altri punti dell'immobile, sono presenti gli stessi fenomeni di infiltrazione, mentre la zona compromessa è risultata essere proprio quella soggetta alle intemperie ed alle variazioni climatiche.

Partendo dal lastrico solare che ospita i pannelli fotovoltaici, si è notato immediatamente che gli stessi non risultano zavorrati sullo stesso, ma semplicemente appoggiati, e, per contrastare l'azione del vento, sulle strutture in alluminio sono stati appoggiati dei travetti prefabbricati in calcestruzzo che, a parere del sottoscritto, non risultano idonei.

La guaina posata sul lastrico solare è risultata praticamente inesistente in quanto del tutto distaccata, fessurata ed usurata;
fenomeno derivante da un'errata posa in opera della stessa dovuto ad un errato calcolo della resa del materiale per singolo mq. Inoltre è presente un'errata realizzazione delle pendenze previste per lo smaltimento delle acque piovane, ciò causa l'accumulo di acque meteoriche le quali si infiltrano nel solaio e causano danni irreversibili alla struttura.

Tutti i copri-muro perimetrali non possiedono gocciolatoi e, questa mancanza, ha causato l'annerimento del prospetto dell'immobile oltre a contribuire ai fenomeni di infiltrazione già in atto.

Le murature perimetrali dei terrazzini risultano superficialmente lesionate e, a seguito di verifiche effettuate direttamente dal sottoscritto e documentate con apposito rilievo fotografico, si è potuto constatare l'assenza di rete porta-intonaco che, ha causato quindi le lesioni succitate ed il conseguente rigonfiamento con successivo distaccamento dell'intonaco.

La mancanza di gocciolatoio lungo le soglie delle finestre ha provocato l'annerimento della facciata così come visibile nelle allegate fotografie.

E' stata valutata anche un'errata posa in opera del battiscopa sia sui balconi che sui terrazzini che, ovviamente, ha aumentato i fenomeni di infiltrazione verso il basso.

Per la stima dei danni il sottoscritto preferisce rimandare all'allegato computo metrico estimativo il quale comprende anche le misurazioni.

Inoltre, si evidenziano altri riscontri, per la precisione la tubazione di scolo che proviene dal piano interrato risulta essere stata sistemata in modo piuttosto grossolano, addirittura semplicemente poggiata su suolo e non interrata, tanto da costituire un pericolo per tutti i pedoni. Per il succitato intervento si stima una spesa a corpo pari ad € 5000,00 circa oneri comprensivi.

Durante il primo sopralluogo il sottoscritto notava anche le nicchie dei contatori che risultavano essere ancora allo stato grezzo e, le stesse, durante l'ultimo sopralluogo risultavano ultimate.

Si evidenzia che l'immobile, così come riportato in atto di compravendita, è stato acquistato come prima casa e, ad oggi, l'immobile non risulta abitato, pertanto, i ricorrenti non hanno goduto dell'esenzione del pagamento IMU.
Questi ulteriori danni arrecati sono quantificabili “a corpo” dal sottoscritto in € 600,00 circa al mese, comprensivi di costi di affitto di altro immobile e mancato godimento di quello acquistato. A parere del sottoscritto, andrebbe verificata la classe energetica dell'immobile con prove da effettuare direttamente sull'involucro edilizio al fine di confermarla o meno” Dopo avere individuato i vizi e difetti di costruzione, come innanzi evidenziati, il CTU ha proceduto a redigere il computo metrico degli interventi edilizi necessari per l'eliminazione dei vizi e difetti predetti, determinandone il costo complessivo, che è risultato pari ad euro 62.431,14. Il computo metrico, con l'analitica specificazione degli interventi necessari e dei relativi costi, viene richiamato integralmente a fare parte integrante della presente sentenza.
La perizia risulta immune da vizi logici e tecnici e deve essere condivisa anche alla luce delle risposte fornite dal CTU alle osservazioni del CTP di parte convenuta, geom. risposte che di seguito si riportano: Persona_5
“In merito allo “stato manutentivo” dell'unità immobiliare si non comprende quali avrebbero dovuto essere gli interventi manutentivi da effettuare su una nuova costruzione atteso che la stessa è stata ultimata e resa agibile in data 12.02.2018; Riguardo il sig. , titolare della ditta che ha effettuato i lavori, il Controparte_7 sottoscritto precisa che tra i quesiti posti dall'Ill.mo Giudice ma vi è quello riguardante la responsabilità di eventuali ditte affidatarie, subappaltatrici ed esecutrici. Infine, per quanto concerne la stima del danno, il sottoscritto, avendo applicato il Prezziario della ritiene che la stessa sia congrua al danno riscontrato CP_8 evidenziando che il totale stimato ammonta ad euro 32.831,14 a fronte del totale stimato da l Geom. ammontante ad euro 25.342,35 e che, è vero che non sono Per_5 stati emessi provvedimenti di inagibilità dell'immobile ma, requisito fondamentale affinché una struttura possa essere resa agibile è che le murature della stessa risultino convenientemente prosciugate e che gli ambienti siano salubri”.
Alla luce di tali inequivocabili e coerenti emergenze tecniche, in ordine ai vizi dell'immobile acquistato dagli attori, ad essi ceduto dalla società convenuta, nonché in ordine ai costi degli interventi necessari per ovviare ai vizi costruttivi, deve essere disposta, in forza del combinato disposto degli artt. 1490 e 1494 cc, la condanna di Geo. al risarcimento dei danni da Controparte_3 Controparte_3 inadempimento contrattuale in favore degli attori in solido, nella misura di euro 62.431,14, oltre agli interessi legali di mora dalla notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio fino al soddisfo.
La domanda di risarcimento dei danni corrispondenti alla differenza tra il valore del bene integro e quello del bene viziato non può essere accolta, in quanto costituirebbe duplicazione della liquidazione del risarcimento del danno relativo ai costi da sostenere per l'eliminazione dei vizi. Non merita accoglimento la domanda di risarcimento dei danni relativi alle privazioni che gli attori ed il loro nucleo familiare avrebbero patito per la mancata fruizione dell'immobile, non essendo stata fornita la prova delle spese che sarebbero state sostenute per il soggiorno presso altra residenza. La domanda di garanzia proposta dalla società convenuta contro la compagnia di assicurazioni chiamata in causa deve essere rigettata, in quanto la polizza assicurativa dedotta indica quale periodo di copertura “dalle ore 24 del 12.02.2018Xalle ore 24 del 12.02.2028” cioè a partire da epoca successiva all'ultimazione dei lavori di costruzione dell'immobile oggetto (con vizi e i difetti costruttivi individuati dal CTU), tenuto conto che in data 12.02.2018 la CP_3
aveva già presentato segnalazione certificata per l'agibilità avente numero di
[...] protocollo 2800. Pertanto, come fondatamente eccepito dalla compagnia di assicurazioni, la polizza assicurativa è inapplicabile alla fattispecie in esame perché stipulata quando ormai il rischio si era già avverato.
Alla soccombenza segue la condanna della Controparte_3 al pagamento delle spese di consulenza espletata in sede
[...] di Accertamento Tecnico Preventivo, nonché alla rifusione delle spese processuali in favore delle parti attrici in solido, che vengono liquidate nella misura complessiva per le due fasi (cautelare e di merito) di euro 18.600,00 di cui euro 600,00 per spese ed euro 18.000,00 per compensi di avvocato (di cui euro 6.000,00 per il procedimento di A.T.P. ed euro 12.000,00 per il giudizio ordinario), oltre spese generali al 15%, IVA e Cassa, con distrazione in favore del difensore costituito;
segue altresì la condanna della alla rifusione delle spese Controparte_3 processuali in favore di , nella misura di euro 12.000,00 per Controparte_2 compensi di avvocato, oltre spese generali al 15%, IVA e Cassa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica, definitivamente pronunciandosi, in parziale accoglimento delle domande di risarcimento proposta da e contro la Parte_1 Parte_2 Controparte_3
condanna detta società convenuta, in persona del legale
[...] rappresentante pro tempore, al pagamento in favore degli attori in solido della somma di euro 62.431,14 oltre agli interessi legali di mora con decorrenza dall'ottobre 2021 fino al soddisfo. Inoltre, condanna la Controparte_3
in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento delle spese
[...] di consulenza espletata in sede di Accertamento Tecnico Preventivo, nonché alla rifusione delle spese processuali in favore delle parti attrici in solido, nella misura complessiva per le due fasi (cautelare e di merito) di euro 18.600,00 di cui euro 600,00 per spese ed euro 18.000,00 per compensi di avvocato (euro 6.000,00 per il procedimento di A.T.P. ed euro 12.000,00 per il giudizio ordinario), oltre spese generali al 15%, IVA e Cassa, con distrazione in favore del difensore costituito. Condanna, infine, la alla Controparte_3 rifusione delle spese processuali in favore di , nella misura di Controparte_2 euro 12.000,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali al 15%, IVA e Cassa. Brindisi, 27.12.2025
IL GIUDICE
Dott. Stefano Marzo