REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LOCRI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Antonella Lupis ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G.983/2024 promossa da:
, nata a [...] il [...], residente in [...]
ND NZ n. 36, C.F.: , rappresentata e difesa, in virtù di C.F._1 mandato in atti, dall' Avv. Anna Maria Speziale, con studio in Locri, in via Candida 6, ove è elettivamente domiciliata;
RICORRENTE contro
nato a [...] il [...], C.F.: , ed ivi Controparte_1 CodiceFiscale_2 residente in [...], quale procuratore di;
Persona_1
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Parte ricorrente ha precisato come da ricorso introduttivo e successivi verbali di causa.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art.281 undecies cpc la sig.ra evocava in Parte_1 giudizio il sig. , nella sua qualità di procuratore speciale del sig. Controparte_1
, per sentire dichiarare che il contratto del 10.5.2018, concluso tra la Persona_1 ricorrente e il sig. , e per esso con il suo procuratore ha prodotto gli Persona_1
CP_ effetti e dispone il trasferimento in favore della signora , dei Parte_2 diritti in ragione di un terzo in proprietà sul seguente immobile: terreno, sito in Siderno in contrada Arona, riportato al foglio 17 particella 253, seminativo arborato di cl.1, esteso mq. 410, R.D. €. 2,54 R.A. €. 3,85, limitante con la proprietà di essa acquirente e con proprietà con l'ulteriore specificazione che detta cessione comprende Per_2 anche tutte le servitù attive e passive esistenti sul fondo. All'esito della notifica del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza di comparizione delle parti, il resistente non si costituiva.
Chiesti i termini per il deposito di memorie integrative, la causa all'udienza del
25.09.2025 veniva rinviata per la decisione ai sensi dell'art.281 sexies quarto comma cpc.
Va in via preliminare dichiarata la contumacia del resistente.
Occorre tuttavia osservare quanto segue.
In primo luogo la domanda è stata erroneamente introdotta perché promossa solo nei confronti del procuratore speciale del venditore inadempiente.
Come noto, l'azione proposta ai sensi dell'art.2932 c.c. ha effetti costitutivi in quanto si chiede al giudice di emettere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso a causa dell'inadempimento di una delle parti contraenti. Gli effetti della pronuncia giudiziale incidono quindi su chi è il titolare del diritto e non su chi lo rappresenta.
Dall'esame della scrittura privata del 10.05.2018 con cui l'odierno resistente ha trasferito il terreno contraddistinto in NCT al fol.17 p.lla 253 all'odierna attrice immettendola nell'immediato possesso, si evince che aveva agito in Controparte_1 virtù di una procura speciale notarile rilasciata dal proprietario all'interno della quale era stata conferita anche la procura a costituirsi in un giudizio di usucapione da promuovere verso il germano riguardante anche la stessa particella Parte_3 oggetto della scrittura privata di compravendita. ha agito pertanto Controparte_1 in virtù di una procura speciale e non generale.
La domanda formulata dalla ricorrente ai sensi dell'art.2932 c.c. non può pertanto essere proposta nei confronti del procuratore speciale a cui il mandante ha conferito soltanto il potere di vendere a “chiunque” e a qualsiasi prezzo il bene oggetto della scrittura privata. In realtà nella procura non è neppure riconosciuto al procuratore il potere di incassare in nome e per conto del rappresentato il corrispettivo della compravendita, per cui l'assegno rilasciato dall'acquirente direttamente al procuratore non comprova l'esatto adempimento della sua prestazione, in relazione ai requisiti previsti per l'azione ex art.2932 c.c.
pag. 2 di 4 Non solo, ma ciò che rileva in particolar modo è che, sempre dalla lettura della scrittura privata e per stessa ammissione della parte ricorrente, si evince che gli effetti della vendita sono stati già prodotti, in quanto il procuratore del venditore ha venduto il terreno dietro il pagamento dell'intero corrispettivo. L'acquirente è stata anche immessa già nel possesso e nel pieno godimento del bene oggetto della vendita. Il contratto concluso mediante la suddetta scrittura privata non è un preliminare di vendita perché manca l'obbligo per entrambe le parti di concludere il contratto, in quanto lo hanno già concluso. Sono sintomatiche le espressioni usate nella scrittura privata laddove il procuratore “trasferisce tutti i diritti di proprietà (in ragione di un terzo)” intestati al rappresentato all'acquirente che paga l'intero corrispettivo. La clausola che prevede la data entro cui andrà stipulato il rogito notarile ha soltanto quindi effetti di natura pubblicitaria in quanto solo l'atto pubblico di compravendita immobiliare è trascrivibile.
Di recente la Corte di Cassazione ha stabilito che una scrittura privata di vendita può costituire un contratto definitivo con effetto traslativo immediato, e non un mero preliminare, anche se le parti prevedono un successivo atto notarile (cfr. Cass. Ord.
N.10454/2025 che ha cassato la decisione d'appello che, valorizzando la previsione di un futuro rogito e la mancata trascrizione, aveva erroneamente qualificato l'accordo come preliminare, senza considerare la chiara volontà delle parti di trasferire subito la proprietà, manifestata con l'uso di termini come 'cede e vende' e il pagamento integrale del prezzo). La Corte con questa pronuncia ha chiarito un punto fondamentale, ovvero che l'impegno a ripresentarsi davanti a un notaio non trasforma automaticamente una vendita in un preliminare. Spesso, questo impegno ha il solo scopo di 'formalizzare' un accordo già perfetto, creando un titolo (l'atto pubblico) idoneo alla trascrizione. La trascrizione, a sua volta, non serve a validare la vendita tra le parti, ma a renderla opponibile ai terzi, proteggendo l'acquirente da eventuali pretese altrui.
In altri termini, c'è una bella differenza tra “concludere” un contratto per il quale le parti si obbligano con una scrittura privata e che li legittima, in caso di inadempimento di una delle parti, ad agire ai sensi dell'art.2932 c.c, e “formalizzare” un contratto già concluso per il quale non è percorribile l'azione prevista dall'art.2932 c.c.
La domanda va quindi dichiarata inammissibile.
pag. 3 di 4 Le spese, considerata la contumacia del convenuto, vanno interamente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, sentito il procuratore dell'attrice, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n.983/2024 R.G. promossa da nei confronti di , disattesa ogni Parte_1 Controparte_1 contraria istanza, così provvede:
a) Dichiara la contumacia di;
Controparte_1
b) Dichiara inammissibile la domanda;

c) Compensa le spese. Provvedimento redatto con l'applicativo consolle del magistrato il 24.10.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Antonella Lupis

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