REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 24 novembre 2025, la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al numero 14252 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
in persona del legala rappresentante pro tempore, rappresentata e Parte_1
difesa dall'avvocato Roberto Pirozzi ed elettivamente domiciliata presso il di lui studio sito in Roma, viale Giulio Cesare, 61
PARTE RICORRENTE
E
in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore rappresentata e difesa dall'Avvocato Claudio Basili Controparte_1
ed elettivamente domiciliata presso il di lui studio, sito in Roma, via Democrito, 33
PARTE CONVENUTA

OGGETTO: risoluzione per inadempimento.
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato conveniva in giudizio la ditta individuale Parte_1 Controparte_1
affinché venisse convalidato la sfratto per morosità nel pagamento dei canoni inerenti il rapporto locatizio ad uso diverso da quello abitativo intercorrente tra queste stesse parti con riferimento all'immobile sito in Roma, via Eschilo n. 76/C e
76/D in base al contratto di locazione avente decorrenza 1 marzo 2017, debitamente registrato e versato in atti.
Segnatamente, parte intimante deduceva una morosità della società convenuta per un importo di € 23.338,48 I.V.A. compresa a titolo di canoni di locazione previsti da contratto nella misura mensile di € 2.250,00 oltre I.V.A. perché corrisposti con un residuo differenziale dovuto di € 62,51 per ciascuna delle mensilità di marzo e aprile 2024 e totalmente omessi nel loro pagamento nelle successive mensilità di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2024 e gennaio dell'annualità 2025.
Parte intimante deduceva, altresì, un'ulteriore morosità per € 2.894,49 a titolo di non documentati oneri condominiali.
Tuttavia, nelle sue conclusioni non formulava alcuna richiesta di Parte_1
condanna al pagamento dei suddetti canoni di locazione, pur facendo “salvo ed impregiudicato ogni altro diritto”.

2. Si è costituita la con apposita Controparte_1
comparsa in cui si è opposta alla convalida dell'intimato sfratto, osservando come
“nell'atto di intimazione, il locatore ha (n.d.r.: avesse) erroneamente calcolato gli importi pretesi per il periodo da marzo 2024 a gennaio 2025, applicando due volte l'IVA del 22% sul canone mensile di euro 2.250,00” ed eccependo l'assenza di giustificazione causale per gli importi di € 62,51 richiesti per ciascuna delle mensilità di marzo e aprile 2024 nonché l'assenza di corredo probatorio in ordine alla morosità dedotta per oneri condominiali.
2 3. Autorizzato il deposito di note in queste la società intimante ha dato dell'errore in cui era incorsa nel calcolo, quanto alla morosità dedotta per canoni di locazione nell'atto di intimazione nella misura di € 23.338,48, dell'I.V.A. (computata
2 volte) e precisato, pertanto riducendone la misura, la stessa morosità – quanto a quella maturata nelle mensilità di cui allo stesso atto di intimazione – con l'indicazione dell'importo di € 19.215,00, peraltro, ulteriormente aggravatosi nelle more dell'udienza fissata per la definizione della fase sommaria sino a giungere a quello di € 24.705,00.
Alla suddetta udienza fissata per la definizione della fase sommaria questa è stata definita con la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio per le ragioni espresse nella stessa e, in particolare, al riguardo, “rilevato che l'opposizione non appare fondata su prova scritta (in particolare, in ordine al mancato pagamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità intercorrenti da luglio dell'annualità 2024 a gennaio dell'anno 2025 - sia pure nella misura epurata dall'errore di calcolo riconosciuto dalla stessa parte intimante nelle note autorizzate depositate – per complessivi € 19.215,00, oltre che riguardo all'assenza di corresponsione del canone di locazione anche nelle mensilità successive ulteriormente dedotta dalla società attrice nel corso della fase sommaria)”.

4. E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.

5. Solo la parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, resistente ha depositato una memoria (di cui la resistente eccepiva la tardività) in cui ha insistito nella sua opposizione e per il rigetto delle domande della ricorrente alla luce dei suddetti errori di calcoli presenti nella quantificazione della morosità per canoni di locazione, osservando segnatamente al riguardo che, “come Parte_2
nell'atto di opposizione, l'importo effettivamente dovuto dalla ditta Controparte_1
ammonta a € 19.215,00, significativamente inferiore ai € 23.338,48 erroneamente richiesti dalla società locatrice a causa della duplicazione dell'IVA e dell'applicazione di maggiorazioni non
3 giustificate dal contratto di locazione”.
Deduceva, altresì, la Ditta individuale AR anche nelle sue CP_1
memorie integrative l'assenza di documentazione comprovante la debenza degli oneri condominiali richiamati nell'atto di intimazione introduttivo del procedimento speciale di sfratto, sebbene la relativa domanda fosse stata già – come esposto – rinunciata sin dalla fase sommaria.
Infine, alla luce, quanto al dedotto fumus boni iuris, dei suddetti rilievi chiedeva la revoca o sospensione dell'emessa ordinanza di rilascio con istanza che veniva rigettata, per assenza dei relativi presupposti, all'udienza del 20 giugno 2025.

6. Esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria, la causa, a seguito di provvedimento riservato, è stata ritenuta matura per la decisione e all'odierna udienza del 24 novembre 2025, trattenuta al riguardo, viene decisa alla luce della seguente motivazione.

7. Le domande di parte ricorrente di risoluzione contrattuale e di condanna della resistente al rilascio dell'unità immobiliare locata si ritiene debbano trovare accoglimento mentre alcuna altra condanna può essere disposta – neanche con riferimento al pagamento dei canoni di locazione - nei confronti della parte resistente in assenza di ulteriori domande ritualmente proposte.
Ciò alla luce delle ragioni già esposte nell'ordinanza di rilascio e nella precedente esposizione in fatto e che si ritiene debbano essere confermate e poste a fondamento anche della decisione del giudizio di merito cui ha dato luogo l'opposizione dispiegata dall'originaria parte intimata.
A ciò aggiungasi che questo giudicante non ignora l'orientamento – che peraltro condivide – della giurisprudenza di legittimità per cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il
4 legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento” (così Cassazione Civile, 13 dicembre 2011, n. 26709).
Sennonché il mancato pagamento dei canoni di cui già alla morosità (anche nella misura epurata dagli errori di calcolo, comunque, importante di € 19.215,00) dedotta nella fase sommaria nonché, secondo le dichiarazioni della ricorrente, di quelli successivi comportano, per l'ufficio, una connotazione dell'inadempimento dell'obbligazione avente ad oggetto il pagamento del canone in termini di gravità tali da determinare la risoluzione in base alla disciplina codicistica di cui agli artt. 1453
c.c. e ss., trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo, del rapporto contrattuale su cui la medesima è venuta ad incidere.
Del resto, quasi pleonastico appare osservare che l'obbligazione inerente il pagamento dei canoni ha carattere primario ex art. 1587 c.c. nell'ambito dei contratti di locazione, sicché il suo mancato rispetto, anche sotto il profilo temporale, non può, appunto, che incidere sul sinallagma in termini idonei a giustificare, ex art. 1455
c.c., l'interesse del locatore alla risoluzione contrattuale.
Sono, dunque, queste le ragioni della decisione.

7. Da ciò consegue la conferma dell'ordinanza di rilascio depositata in data 27 marzo 2025.

8. Le spese legali seguono la soccombenza e si ritiene debbano essere liquidate nella misura di € 2.954,00, di cui € 174,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge da distrarsi in favore del patrocinante di parte ricorrente dichiaratosi, nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio, antistatario.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:
5 1. dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo intercorso tra la locatrice e la conduttrice ditta individuale Parte_1 [...]
avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Eschilo CP_1
n. 76/C e 76/D;

2. conferma l'ordinanza di rilascio depositata in data 27 marzo 2025;

3. condanna la convenuta al pagamento a favore della ricorrente delle spese di lite, liquidandole nella misura di € 2.954,00, di cui € 174,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge da distrarsi in favore del patrocinante di parte ricorrente dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Roma il giorno 24 novembre 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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