N. R.G. 4013/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
Sezione II Civile
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Ilaria Bradamante ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 4013 del Ruolo Generale dell'anno 2018 promossa da:
, nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...] (C.F. Parte_1
); rappresentato e difeso nel presente procedimento dall'avv.to C.F._1
Giovanni Mela, presso il cui studio in Sassari via Milano 27 è elettivamente domiciliato,
giusta procura rilasciata in calce all'atto di costituzione di nuovo difensore;

attore
contro
, in persona dell'amministratore pro tempore sig. Controparte_1
TA IV , elettivamente domiciliato in Sassari, Via Controparte_2 P.IV_1
Alghero n. 33, presso lo studio dell'avv. Luciano Manca che lo rappresenta per delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

convenuto
La causa è stata decisa sulle seguenti
conclusioni
nell'interesse dell'attore: come da atto di citazione e confermate nella comparsa pagina 1 di 8 conclusionale;
nell'interesse del convenuto: come da comparsa di risposta e confermate nella comparsa conclusionale.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, tempestivamente notificato, impugnava la deliberazione Parte_1
assembleare di data 25.10.2018, relativo all'approvazione dei bilanci degli anni dal 2013 al
2017, nonché il bilancio del 2018 relativo al Complesso Residenziale Gioia, sito in Sassari
compreso tra la via Pasca, via Padula e via Rubattu, i cui proprietari, oltre che la proprietà
esclusiva del loro immobile hanno anche quella relativa ai beni di pertinenza condominiale che, nell'insieme, costituiscono un unico Supercondominio, comprensivo di una porzione di area ottenuta in concessione dall'Amministrazione comunale di Sassari destinata prevalentemente a verde che illegittimamente sarebbero state ritenute come rientranti nel bilancio preventivo e consuntivo del , posto che le stesse aree sono di Parte_2
proprietà del e dallo stesso gestite. CP_3
In particolare, lamentava che l'assemblea si fosse tenuta senza la sua convocazione e che non gli fosse stata messa a disposizione la copia del rendiconto oggetto dell'assemblea,
almeno 10 giorni prima della stessa (come previsto dall'art. 7 del Regolamento di condominio dei comparti R4 e R5); evidenziava che, sebbene l'avesse richiesta con missiva del 05.11.2018 all'Amministratore , non avrebbe ancora ricevuto tutta la Controparte_2
documentazione richiesta e necessaria per valutare l'impugnazione della delibera. Esponeva,
inoltre, che nonostante non fosse specificamente previsto all'o.d.g. dell'assemblea convocata per il 25.10.2018 la "determinazione di un compenso per l'Amministratore relativo
all'incarico di effettuare la rendicontazione degli esercizi finanziari del 2016 e 2017”,
l'Assemblea lo avrebbe deliberato comunque per €. 300,00 nella voce “varie ed eventuali”.
Lamentava che sarebbe, anche, stata scelta la ditta cui affidare i lavori messa a norma nicchia contatori come da schema di per €. 6.800,00 + i.v.a., e che nel Parte_3
pagina 2 di 8 bilancio del Comparto R4 e R5 (del quale fa parte l'immobile del sarebbero state Pt_1
inserite spese relative alla manutenzione del verde e dei punti luce di illuminazione pubblica
(non spettanti al Condominio).
Chiedeva, pertanto, l'annullamento dell'impugnata delibera. Con vittoria di spese.
Si costituiva in giudizio il eccependo: CP_1
a) l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria;

b) la cessazione della materia del contendere in quanto il con delibera adottata CP_1
in data 24.01.2019, avrebbe ratificato la delibera del 25.10.2018;
Nel merito, esponeva:
c) che l'art. 7 del Regolamento di condominio dei comparti R4 e R5, si riferirebbe al bilancio consuntivo e non al bilancio preventivo;

d) che l'avviso di convocazione soggiacerebbe al minor termine di 5 giorni, sia per regolamento (art. 12 comma 2) che per legge (ex art. 66 disp. att. c.c.);
e) l'amministratore avrebbe tempestivamente provveduto (in data 17.10.2018) a spedire al sig. l'avviso di convocazione e il rendiconto anche con raccomandata. La ricevuta Pt_1
postale riporta la data e l'ora di spedizione della raccomandata (17.10.2018 ore 8:27) e la data ed ora della tentata consegna al domicilio del sig. (17.10.2018 ore 10:35) e solo in Pt_1
data 02.11.2018 il sig. si sarebbe recato all'ufficio postale per ritirare il plico giacente;
Pt_1
f) che il sig. avrebbe, comunque, ricevuto tempestivamente il rendiconto delle gestioni Pt_1
Per
, inserito in cassetta dal collaboratore dell'amministratore, come dimostrerebbero i messaggi e la missiva del 05.11.2018, con cui l'attore avrebbe richiesto all'amministratore ulteriore documentazione (cioè, le ricevute alla base delle spese indicate in bilancio);
g) in realtà, l'approvazione dei bilanci del periodo 2013 – 2017 sarebbe relativa alla gestione della precedente amministratrice e non a quella del nuovo amministratore Parte_4 CP_2
pagina 3 di 8 (in carica dal 26.1.2018), al quale non si potrebbe imputare il mancato tempestivo deposito dei rendiconti della gestione altrui;

h) che, comunque, tutta la corposa documentazione relativa a 5 anni non avrebbe potuto essere consegnata in copia, tanto che l'amministratore avrebbe invitato il a recarsi Pt_1
presso il proprio studio per visionare tutti i documenti ed estrarne copia (cfr. comunicazione del sig. del 07.12.2018); Controparte_2
g) che, quanto alle spese di pulizia e manutenzione del verde di complessivi €. 326,40 (solo per l'anno 2017), che inciderebbero sul per € 11,39 annue, nulla avrebbe vietato al Pt_1
di deliberare un intervento straordinario all'anno di pulizia supplementare CP_1
(anche se di aree comunali), con lo scopo di avere davanti alle abitazioni un'area decorosamente pulita.
Concludeva per la declaratoria dell'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, per l'estinzione del procedimento per cessata materia del contendere, nel merito per il rigetto della domanda in quanto infondata. Con vittoria di spese.
All'udienza del 02.07.2019 il Giudice riuniva al presente procedimento, quello sub R.G.
724/2019, promosso sempre da nei confronti del medesimo convenuto e Parte_1
impugnando la delibera assembleare del 24.01.2019, di approvazione del bilancio preventivo per l'anno 2019, perché vi sarebbero state inserite spese relative alla manutenzione di verde pubblico e spese di illuminazione di punti luce di competenza del Comune di Sassari (oltre a una serie di altre contestazioni già esposte nell'atto introduttivo del procedimento madre).
In tale procedimento si costituiva il , esponendo che, trattandosi di bilancio CP_1
preventivo, vi sarebbero inserite previsioni di spesa solo ipotizzate dall'amministratore, e,
quanto alle spese di illuminazione, si tratterebbe solo di spese di esclusiva competenza del comparto R4- R5. Quanto alle spese di manutenzione del verde, nulla avrebbe vietato al di deliberare un intervento straordinario all'anno di pulizia supplementare CP_1
pagina 4 di 8 (anche se di aree comunali), con lo scopo di avere davanti alle abitazioni un'area decorosamente pulita. Concludeva chiedendo il rigetto della domanda con vittoria di spese di lite.
La causa veniva istruita tramite produzioni documentali e prova per testi e trattenuta in decisione sulla base delle conclusioni in atti.
***
Preliminarmente, deve rilevarsi quanto segue:
a) deve essere rigettata l'eccezione di improcedibilità, poiché risulta depositato in atti il verbale di mediazione esperita con esito negativo in data 21.05.2019;
b) la declaratoria di cessata materia del contendere è impedita dall'avvenuta riunione al presente procedimento, del procedimento sub R.G. n. 724/2019, promosso sempre da Pt_1
nei confronti del convenuto, avente ad oggetto la delibera assembleare
[...] CP_1
del 24.01.2019 di ratifica della delibera del 25.10.2018;
c) soprattutto, deve evidenziarsi che, al di là di tutte le contestazioni mosse dal sig. sui Pt_1
lavori appaltati su indicazione di sul conto corrente condominiale, sulla modifica Pt_3
del contratto con Enel, sulla messa in sicurezza sul quadro elettrico condominiale, oltre alle contestazioni sui criteri di redazione dei bilanci e nei rendiconti, nelle conclusioni di tutte queste questioni non vi è traccia, poiché con la domanda si chiede di dichiarare nullo e/o annullabile il deliberato assembleare (sia del 25.10.2018 che del 24.01.2019) relativo all'approvazione dei bilanci 2013-2017 e del 2018 del deliberato assunto Controparte_1
“con palese violazione del regolamento del ” (ove possono rientrare le Parte_2
questioni relative alle modalità di convocazione dell'assemblea e all'o.d.g. […], e per l'unico specifico vizio consistente nel fatto che le spese di gestione “dei beni di pertinenza
condominiale, comprensivi di una porzione di area ottenuta in concessione dal Comune di
Sassari destinata prevalentemente a verde, […] siano illegittimamente state ritenute come
pagina 5 di 8 rientranti nel bilancio preventivo e consuntivo del , posto che le stesse aree Parte_2
sono di proprietà del e dallo stesso gestite”. Tuttavia, ciò non vizia di illegittimità CP_3
l'opposizione, poiché, secondo la giurisprudenza, “non vi è omessa indicazione dei profili di
presunta illegittimità della delibera condominiale impugnata, se dalla complessiva lettura
dell'atto introduttivo del giudizio, anche in assenza di un espresso enunciato, si evince la
contestazione da parte dell'opponente” (Tribunale Taranto, 03/07/2024, n.1943).
Passando, quindi, all'esame delle contestazioni mosse dall'opponente, va preliminarmente disegnato il quadro dei vizi che possono intaccare le delibere assembleari, così come ricostruito dalla giurisprudenza. In particolare, in tema di condominio degli edifici,
“debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi
essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla
morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza
dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o
sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in
relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi
alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a
quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali,
in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento
di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da
irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti
qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Tribunale Bologna, sez. III, 14/03/2024,
n. 2174).
Ne consegue che la censura relativa ai vizi di convocazione dell'assemblea del 25.10.2018
deve dirsi assorbita dall'approvazione della successiva delibera del 24.01.2019. In ogni caso,
risulta documentalmente provato che l'attore abbia ricevuto in tempo utile la raccomandata pagina 6 di 8 di convocazione già per la prima assemblea in data 17.10.2018; anche la lamentata indisponibilità dei documenti relativi all'approvazione dei bilanci è stata superata dalla circostanza che l'attore ha ricevuto la bozza del rendiconto ed è stato invitato a prendere visione di tutti gli atti giustificativi delle poste di bilancio dall'Amministratore prima dell'assemblea del 24.01.2019, che ha ratificato la precedente.
Quanto alla presunta delibera su argomenti non presenti all'o.d.g., va rilevato che “in sede di
impugnazione di una delibera condominiale, l'omessa indicazione di un argomento, poi
deliberato, all'ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel
merito che non ha eccepito la irregolarità della convocazione in sede assembleare”, e il sig.
all'assemblea del 24.01.2019 non era nemmeno presente, né personalmente, né in Pt_1
delega (Cassazione civile, sez. II, 19/11/2009, n.24456). Inoltre, “il sindacato del giudice in
materia di impugnazione di delibere condominiali è limitato al controllo di legittimità e non
può estendersi al merito, alla convenienza o all'opportunità della decisione, non potendo il
giudice interferire nella libera valutazione dell'assemblea, che è organo sovrano della
volontà dei condòmini. Peraltro, l'annullabilità di una delibera per ragioni di merito è
configurabile solo nel caso di vizio di eccesso di potere, ossia quando la decisione sia
finalizzata a realizzare scopi diversi da quelli propri del ”. (Tribunale Patti, sez. CP_1
VIII, 13/03/2023, n. 23499).
Ne consegue che, una volta accertato che il procedimento di convocazione e di svolgimento dell'assemblea del 24.01.2019 sia avvenuto correttamente, il sindacato di questo Giudice
non può procedere oltre e che le lamentele circa il contenuto di quanto deliberato in
Assemblea debbano essere fatte valere in altro giudizio (tenuto anche conto che gli ulteriori profili lamentati dall'attore non rientrano tra gli eventuali vizi che possano dare luogo a nullità della delibera e nemmeno alla sua annullabilità, così come ricostruito dalla giurisprudenza citata.
pagina 7 di 8 A tale stregua, le domande dell'attore devono essere rigettate.
Le spese di lite seguono la soccombenza, con applicazione del D.M. vigente, valore indeterminabile – complessità bassa, parametri medi per tutte le fasi.


P.Q.M.


il Tribunale definitivamente pronunciando:
- rigetta le domande dell'attore;
- condanna alla rifusione, in favore di , Parte_1 Controparte_1
delle spese processuali che si liquidano in complessivi €. 7.616,00, oltre rimborso c.u. e spese vive, rimborso forfettario 15%, iva e cnpa, oltre oneri di legge.
Così deciso in Sassari il 10.01.2025.
Il Giudice
Ilaria Bradamante
pagina 8 di 8