REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 73969/2022 ha pronunziato la seguente SENTENZA
TRA
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Francesca Romana Tomaselli ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Corso Regina Maria Pia n. 3, come da procura in atti
ATTORE
E
(C.F. ) in persona Controparte_1 P.IVA_1 del suo amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Maria Cristina Rossi ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Tommaso Campanella n. 19, come da procura in atti
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti e precisamente,
PARTE ATTRICE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto, disattesa l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. avanzata da controparte poiché infondata in fatto ed in diritto e non provata: a. in via principale in ragione del rapporto di mandato intercorso tra il Sig. Pt_1
ed i condomini del , ai sensi
[...] CP_1 Parte_2 dell'art. 1720 c.c., accertare e dichiarare detto Condominio debitore nei confronti
pagina 1 di 8 dell'attore della somma di euro 13.431,47 a titolo di anticipazioni ed euro 3.160,50 (iva compresa) a titolo di compensi professionali per il periodo di gestione 01.01.2018 - 31.01.2019 di cui alla fattura n. 1 del 10.01.2019 e, per l'effetto, condannare il medesimo Controparte_2 in persona del suo amministratore pro tempore al pagamento in favore dell'attore delle somme sopra indicate e per i titoli dedotti, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, ovvero in quella somma maggiore o minore ritenuta comunque ritenuta di giustizia;
b. Condannare il convenuto alla refusione delle spese di lite.” CP_1
PARTE CONVENUTA: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito: 1) In via principale e nel merito, accertare che la domanda di condanna al pagamento delle dedotte anticipazioni del sig. è totalmente infondata in quanto sfornita di Pt_1 prova, come meglio precisato al punto 1 del presente atto, nonché accertare il grave e reiterato inadempimento nell'esecuzione del contratto, come meglio precisato al punto 2 del presente atto e, per l'effetto, rigettare tutte le domande proposte dall'attore nei confronti del convenuto. Con vittoria di spese e compensi di lite.” CP_1
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
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, in qualità di ex amministratore, ha citato in giudizio il Parte_1 [...] al fine di ottenere la condanna di quest'ultimo al pagamento dei Controparte_3 propri compensi nonché al rimborso delle anticipazioni. Ha esposto a sostegno:
- di aver ricoperto la carica di amministratore dal 29.9.2015 (data di nomina) e sino alla data del 23.1.2019, allorché il Tribunale di Roma nominava un amministratore giudiziario;

- che all'atto di nomina del 29.9.2015, l'assemblea approvava il compenso per la gestione annuale quantificato in euro 2.100,00, oltre oneri di legge;

- che in ragione di dissidi interni della compagine condominiale, i consuntivi riferiti agli esercizi 2016 e 2017 nonché il preventivo di spesa 2018, benché redatti e presentati per la deliberazione, non venivano approvati dall'assemblea né veniva deliberato sulla conferma e/o nomina di un nuovo amministratore;

- che, dunque, in ragione di tali oggettive difficoltà di gestione, l'attore presentava istanza al Tribunale per la nomina di un amministratore giudiziario, domanda che veniva accolta in data 23.1.2019;
pagina 2 di 8 - che a seguito di tale nomina, in data 1.2.2019, veniva formalizzato il passaggio di consegne in occasione del quale veniva consegnata dall'amministratore uscente tutta la documentazione riferita al condominio, tra cui i giustificativi di spesa per gli anni 2016 - 2017 e 2018 e la situazione patrimoniale aggiornata;

- che dalla situazione contabile emergeva un credito in proprio favore di euro 13.432,47 a titolo di anticipazioni ed euro 3.160,50 a titolo di compensi;

- che inutili erano stati i tentativi di ottenere in via bonaria il pagamento del compenso e la restituzione di quanto anticipato in favore del Condominio per cui l'attore era costretto ad adire l'organismo di mediazione;

- che anche la mediazione si concludeva senza accordo. Si è costituito in giudizio il impugnando e Controparte_1 contestando quanto dedotto e richiesto dall'attore e ne ha chiesto il rigetto. Ha rappresentato, quanto alle anticipazioni, come le deduzioni e richieste dell'attore fossero sfornite di prova sull'effettivo esborso da parte del sig. e che gli unici documenti Pt_1 posti a sostegno della pretesa fossero la dichiarazione unilaterale contenuta nel verbale di passaggio di consegne nonché i rendiconti di gestione 2016 e 2017 predisposti dall'ex amministratore ma non approvati dall'assemblea. Inoltre, quanto ai compensi, il convenuto ha evidenziato che la fattura CP_1 prodotta era relativa a competenze riferite alla gestione 2018 allorché l'ex amministratore ha operato in regime di prorogatio senza svolgere alcuna attività e per lo più disattendendo anche ai propri obblighi. Ha, infine, precisato che, in ogni caso, non era giustificato l'aumento unilaterale dei compensi come indicato in fattura per complessivi euro 3.160,50 poiché, all'atto di nomina, era stato convenuto il compenso minore di euro 2.100,00 annui, mentre le ulteriori voci indicate nella fattura erano da intendersi ricomprese nel compenso annuo concordato. La causa è stata istruita mediante la sola documentazione prodotta dalle parti ed è stata disposta c.t.u. dal precedente titolare della causa. All'esito, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni con modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127ter c.p.c.. Con ordinanza del 22 maggio 2025 l'odierno giudicante, subentrato nelle more, ha trattenuto la causa in decisione con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
****************** Ciò premesso, il Tribunale rileva quanto segue. Le pretese creditorie dell'attore per anticipazioni e compensi, pur nascendo dal medesimo rapporto di durata, hanno diversi presupposti. La pretesa relativa al compenso professionale è fondata sull'adempimento del mandato gestorio, mentre la pretesa relativa al rimborso delle anticipazioni è fondata sul presupposto che l'amministratore pagina 3 di 8 abbia pagato con denaro proprio debiti del Condominio, in relazione a spese gestionali approvate o ratificate dall'assemblea. Occorre premettere, in via generale, che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148). Inoltre, è noto che l'amministratore di condominio essendo organo esecutivo del condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa (non può decidere se e in che misura il condominio debba sostenere spese), in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 cod. civ. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (Cass. n. 14197/2011). La Cassazione ha inoltre precisato che, ai fini del riconoscimento delle spese anticipate dall'amministratore non basta la semplice delibera di approvazione del consuntivo essendo necessario che nei rendiconti l'approvazione di singole partite sia stata specifica, cioè deve essere stata oggetto di espresso esame e di altrettanto manifesta dichiarazione di volontà da parte dell'assemblea di fare proprie le risultanze del rendiconto. La conseguenza è che nell'ambito di un consuntivo - che in materia condominiale soggiace al criterio di cassa -, l'approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal per effetto dei versamenti eseguiti dai CP_1 condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente. Del resto potrebbe anche accadere che l'amministratore, per far fronte alla spesa, utilizzi provviste altrui di cui ha soltanto la disponibilità (ad esempio, fondi derivanti da altra gestione), mentre da un punto di vista prettamente giuridico, la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso (Cass. n. 10153/2011). pagina 4 di 8 Va osservato che la Cassazione ha ritenuto, in materia di anticipazioni effettuate dall'amministratore di condominio, che nei rendiconti l'approvazione di singole partite deve essere specifica, cioè formare oggetto di espresso esame e di altrettanto manifesta dichiarazione di volontà da parte dell'assemblea di fare proprie le risultanze del rendiconto. La domanda di pagamento non può, pertanto, esaurirsi nella mera indicazione numerica della somma pretesa, ma richiede tale dettaglio onde poter validamente fondare una corrispondente posizione di obbligo del , poiché CP_1 solamente in tal caso risulta possibile verificare se gli importi anticipati afferiscano effettivamente a una corrispondente legittima azione gestoria (Cass. n. 10153/2011 cit.). In sintesi, ai fini del riconoscimento delle anticipazioni, l'amministratore non ha diritto a recuperare le anticipazioni qualora le spese anticipate non siano state approvate dall'assemblea con la specifica indicazione delle singole voci di spesa, mentre il semplice saldo passivo al rendiconto tra entrate ed uscite non presuppone l'anticipazione dell'amministratore in quanto lo stesso potrebbe aver reperito i fondi altrove. Ciò comporta che l'amministratore deve dimostrare, da un lato, di aver anticipato la spesa in presenza di carenza di fondi sul conto corrente condominiale, dall'altro, di aver sopperito a tale carenza con pagamenti provenienti dal proprio patrimonio personale esibendo bonifici o comunque i titoli attraverso i quali i pagamenti sono avveduti. Va anche chiarito che il verbale di passaggio consegne non prova il credito dell'ex amministratore per le anticipazioni: la Suprema Corte ha più volte chiarito che la sottoscrizione del verbale da parte del nuovo amministratore non vale come riconoscimento di debito. Il nuovo amministratore, difatti, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili (Cfr. Cass. n. 8498/2012). Nella specie di causa, in merito alla domanda di restituzione delle anticipazioni la consulenza espletata dopo aver più volte chiarito che “non risultano in atti contabili di pagamenti bancari eseguiti dal Sig. per conto del condominio e provenienti dai Pt_1 propri conti personali.” ed aver riscontrato l'assenza del registro di cassa “dal quale riscontrare i movimenti in entrata e in uscita” (cfr. pagg. 8 e 14, relazione dott.ssa
[...]
), ha basato la ricostruzione contabile delle entrate, per gli esercizi 2016 e Per_1
2017, sulla rendicontazione elaborata dall'attore e, per l'esercizio 2018, sugli estratti del conto corrente, mentre per le uscite sui soli estratti del c/c del . CP_1
Il consulente d'ufficio, pertanto, sulla base di detta documentazione resagli disponibile, ha proceduto alla ricostruzione della contabilità condominiale in riferimento agli anni in pagina 5 di 8 cui l'incarico di amministrazione è stato affidato all'attore e ha riscontrato che le entrate ammontano ad euro 34.339,17 mentre le uscite ammontano ad euro 46.746,43 (dato poi corretto in euro 43.758,67) ed ha, quindi, indicato uno scostamento per anticipazioni, derivante dalla prevalenza delle uscite rispetto alle somme introitate, di euro 9.419,50. Tale dato, però, non è stato confermato dal consulente sulla base di documentazione giustificativa proveniente dall'attore idonea a dimostrare che gli esborsi sono stati effettuai con denaro proprio (ad es. con addebito sul conto corrente personale dell'attore) bensì in via del tutto deduttiva che non può essere condivisa, vale a dire sulla base dell'assunto, avallato dall'attore, per cui se l'ammontare delle spese pagate supera le somme incassate questo è stato reso possibile solo con le anticipazioni fatte dall'amministratore. Per lo più, oltre a mancare del tutto la prova degli esborsi personali (non è infatti emerso alcun trasferimento di denaro o giustificativo di pagamento da parte dell'attore a terzi), i consuntivi redatti dall'ex amministratore, ove è indicata la generica voce di spesa a titolo di “Amministrazione c/anticipi” ad inizio e fine gestione, non hanno neanche trovato l'approvazione dell'assemblea per cui non è neanche ipotizzabile, in via teorica, una ricognizione di debito da parte dei condomini. Ne consegue che, alla luce e per effetto di quanto argomentato, la domanda attorea per tale voce di credito va rigettata. Quanto ai compensi, è provato e non contestato che l'attore ha ricoperto la carica di amministratore dal 29.9.2015 (data di nomina) al 13.01.2019, allorché il Tribunale ha nominato un amministratore giudiziario. L'attore ha chiesto il pagamento della somma riportata nella fattura n. 1/2019 pari a complessivi euro 3.160,50 riferita al periodo di gestione 1.1.2018/1.1.2019. Il ha contestato il credito, oltre che nel suo ammontare (ritenendo che il CP_1 compenso spettante fosse inferiore come da offerta accettata in sede di nomina), anche sul presupposto che l'amministratore era in tale periodo in prorogatio e non avrebbe effettuato alcuna attività in favore del . CP_1
Va osservato che a norma dell'art. 1129, comma 10, c.c. l'incarico di amministratore ha la durata di un anno e alla scadenza si intende rinnovato per uguale durata, ferma restando la possibilità per l'assemblea condominiale di disporre la revoca in ogni momento. Laddove non si tenga la riunione assembleare ovvero vi sia mancanza della deliberazione di nomina ovvero ancora non si raggiunga la maggioranza, come nel caso che ci occupa, l'incarico si proroga di un anno con la pienezza dei poteri e conseguente diritto al compenso anche per l'anno successivo (ovvero: il secondo anno dalla nomina iniziale) alle medesime condizioni.
pagina 6 di 8 Viceversa, al termine del “rinnovo” (ovvero: dal terzo anno dalla nomina iniziale), si esclude qualsiasi ultrattività della pattuizione iniziale relativamente all'incarico (che si
“riduce” alle attività di ordinaria amministrazione e a quella urgente), anche in relazione al compenso. L'art. 1129 c.c. è molto chiaro nel vietare all'amministratore in prorogatio il compenso per l'attività svolta. Tale interpretazione del dettato normativo è coerente con la dimensione annuale della gestione condominiale, evincibile dall'art. 1135 c.c., letto in combinato disposto con l'art. 66 disp. att. c.c., il quale stabilisce che l'assemblea debba essere convocata "annualmente" per deliberare sulle materie di cui all'art. 1135 c.c., fra le quali la nomina dell'amministratore, prevedendo l'art. 1129, co. 10, c.c. in caso di mancata riunione assembleare o di mancata deliberazione espressa, la proroga tacita per un solo anno dall'incarico. Spirato tale termine di proroga tacita, viene a mancare tanto la conforme volontà del condominio a mantenere in vita il rapporto (residuando il solo interesse alla continuità dell'amministrazione), quanto l'essenziale volontà negoziale sul compenso che legittima la nomina e/o conferma dell'amministratore. In conclusione, alla cessazione dall'incarico, per scadenza del termine annuale di proroga tacita dello stesso, l'amministratore non più in carica, in mancanza di pattuizione espressa che disponga diversamente, perde il diritto alla percezione del compenso essendo necessario, per espressa previsione normativa (v. art. 1129, co. 14, c.c.), un nuovo accordo negoziale. L'amministratore, quindi, in relazione al periodo in cui è stato in prorogatio pur avendo il perdurante dovere, fino alla nomina del nuovo amministratore, di compiere le attività urgenti in favore del - fra le quali anche la predisposizione dei rendiconti di CP_1 gestione - non ha diritto a compensi per tali attività ad eccezione delle spese vive e documentate che ha dovuto sostenere per il . CP_1
Risalendo, pertanto, all'atto di nomina avvenuto con delibera del 29.9.2015 l'attore non è stato riconfermato nelle assemblee successive per cui il diritto a percepire il proprio compenso si arresta al 28.9.2017. Poiché, dunque, la fattura richiamata fa riferimento a compensi riferiti al periodo di gestione 1.1.2018/1.1.2019 (oltre il biennio dalla nomina) e poiché l'attore non ha documentato spese che ha dovuto sostenere nell'interesse del convenuto, CP_4 anche tale ulteriore voce di credito richiesta dall'attore non è dovuta e la relativa domanda va rigettata. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di legge (tra i minimi e medi tariffari, ex D.M. n. 55/2014, aggiornato da D.M. n. 147/2022).
pagina 7 di 8 Le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, sono definitivamente a carico dell'attore soccombente.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta le domande;

- condanna alla refusione delle spese di lite in favore del Parte_1 [...]
che si liquidano in euro 4.200,00, oltre spese generali, i.v.a. Controparte_1
e c.p.a. nella misura di legge;

- spese di c.t.u. definitivamente a carico di parte attrice.
Così deciso in Roma il 19 settembre 2025
Il Giudice

Maria Grazia Berti
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