R.G. 23350/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 05/11/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 23350/2024 R.G.
TRA

Parte_1 Parte_2 Parte_3
,
[...] Parte_4 rappresentato e difeso dall'avv. SALVATORE PERROTTA MARCARELLI , come da procura in atti.
RICORRENTE
E

Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. SORRENTINO MICHELA, come in atti.
RESISTENTE
Nonché

CP_2
Rappresentato e difeso dall'avv. ROMANO FERDINANDO, come in atti
INTERVENUTO
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originario atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificati, le parti ricorrenti-locatrici hanno convenuto davanti a Questo Tribunale il conduttore al fine di vedere convalidato lo sfratto per morosità e per sentir emettere ingiunzione di pagamento per canoni di locazione non versati nonché per oneri condominiali.
A sostegno della propria domanda deducevano:
di essere eredi di una unità immobiliare adibita ad appartamento civile, sita in
Napoli (NA) al Corso Garibaldi n. 289, piano 1, int. 12, riportata in catasto fabbricati del Comune di Napoli alla Sez. VIC, foglio 10, p.lla 408, Sub 13, cat.
A/4;
che la de cuius, , concedeva in locazione la detta unità immobiliare Parte_5 con contratto del 30.11.2022, regolarmente registrato presso l'Ufficio del registro di Napoli 1, al n. 019954, serie 3T, in data 16.12.2022;
che in data 14.07.2023 la conduttrice manifestava la volontà di lasciare l'immobile nell'inosservanza del termine di preavviso, di mesi 6, di cui all'art. 2 del contratto di locazione;

che la de cuius si opponeva a tale decisione della conduttrice e chiedeva fosse fissata una data per la riconsegna delle chiavi e dell'immobile, richiesta cui non seguiva alcun riscontro;

che in data 16.12.2023 la decedeva e i legittimi eredi subentravano nel Pt_5 contratto di locazione;

che l'immobile non veniva rilasciato e la conduttrice si rendeva morosa nel pagamento dei canoni di locazione delle mensilità di luglio 2023, febbraio, aprile e giugno 2024, per l'importo complessivo di Euro 2.800,00;
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2 che vani sono risultati tutti i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“Voglia il Tribunale adito:
I) convalidare l'intimazione di sfratto per morosità, ordinando l'immediato rilascio dell'immobile locato;

II) in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.;
III) dichiarare, in ogni caso, risolto il contratto di locazione di cui in premessa per il grave inadempiente perpetrato dal conduttore con condanna del medesimo al rilascio;

IV) condannare, infine, il convenuto al pagamento delle spese, compensi professionali e rimborso spese forfettarie con attribuzione ai sottoscritti procuratori.”
Si costituiva in giudizio la conduttrice che, con svariate argomentazioni, contestava l'altrui pretesa. Precisava, in particolare, che conviveva presso quell'abitazione con padre dei suoi due figli minori. Che la CP_2 convivenza tra i due si interrompeva e nei primi mesi del 2023, si allontanava da quell'abitazione e proponeva ricorso davanti al Tribunale di Napoli per regolamentare affido e mantenimento dei figli minori;
precisava che l' CP_2 restava a vivere nell'immobile con l'accordo che entro il successivo mese di gennaio si sarebbe trovato una diversa sistemazione e facendosi carico del canone di locazione. Deduceva che dal mese di gennaio 2024 aveva CP_2 contattato gli eredi della de cuius ed aveva sottoscritto con tutti loro un nuovo contratto di locazione a suo nome. Riteneva, pertanto, l'improcedibilità della domanda nei propri confronti, stante il recesso della stessa dal contratto, perfezionatosi nel gennaio 2024, per ammissione della stessa, e stante Pt_5 il nuovo contratto, per il medesimo immobile, stipulato tra l' e gli eredi CP_2 della nel successivo mese di febbraio 2024, con regolare pagamento dei Pt_5 canoni fino alla cessazione del contratto stesso.
Rassegnava, come in atti, le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza,
- Rigettare la domanda proposta nei propri confronti per improcedibilità della stessa.
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3 - Con vittoria di spese e competenze di giudizio.”
Spiegava atto di intervento volontario il quale, preliminarmente CP_2 contestava in fatto e in diritto le pretese attoree. Precisava di aver sottoscritto con gli eredi della un nuovo contratto di locazione e di aver provveduto Pt_5 al pagamento del canone. Deduceva l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda per dubbia legittimazione degli attori non essendo provata la loro qualità di eredi nonché per mancanza della registrazione del contratto di locazione.
Concludeva, come in atti: “Voglia l'ill.mo Giudice unico investito della domanda di convalida, respingere la stessa ed ogni connessa o conseguente richiesta di condanna, disporre il mutamento del rito con estromissione della convenuta per sussistenza della CP_1 locazione tra l'antecessore degli attori e l'odierno interveniente con vittoria di spese e competenze, con distrazione.”
Questo Magistrato concedeva ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento di rito per la trattazione del merito, assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento parti ricorrenti nel riportarsi a tutti i propri scritti e atti difensivi precisavano che l'immobile veniva rilasciato in data
12.09.2025 e insistevano pertanto nell'accoglimento della propria domanda.
Parte resistente e parte interventrice non depositavano memorie.
All'odierna udienza ascoltata la discussione di parte ricorrente, unica che partecipa all'udienza, il Giudice, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
In via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, è stata esperita la cd mediazione, obbligatoria per la materia de qua, pertanto, la domanda è procedibile (cfr. allegati in atto).
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs 28/2010 può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
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4 Ancora in via preliminare occorre rilevare che la stessa parte resistente non ha depositato memorie integrative, a seguito del disposto mutamento del rito, e non ha articolato, dunque, nel rispetto dei termini previsti dall'ordinanza di mutamento, la richiesta di una specifica attività istruttoria.
Analizzate le questioni preliminari può passarsi al vaglio del merito.
La domanda è fondata e merita di essere accolta per le motivazioni che saranno immediatamente enucleate.
In omaggio al principio di chiarezza si impone una trattazione analitica delle singole questioni.
In primo luogo, deve dichiararsi cessata la materia del contendere circa la domanda attorea di rilascio dell'immobile occupato dalla convenuta.
In proposito alcun dubbio ragionevole sussiste al Tribunale circa il verificarsi di un evento generatore della cessazione della materia del contendere atteso che nelle more del giudizio l'immobile veniva rilasciato (cfr. verbale di rilascio in atti).
La declaratoria di cessazione della materia del contendere circa la domanda di rilascio non esonera il Tribunale, anche in ragione dell'espressa domanda, dal vagliare la questione relativa alla risoluzione del contratto di locazione.
Nel perimetrare l'Odierna Cognizione va detto che la parte ricorrente richiede la risoluzione del contratto di locazione, attesa la morosità nel pagamento del canone di locazione.
In proposito occorre prendere le mosse dall'onere probatorio circa l'inadempimento contrattuale come tracciato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte. Va detto, a tal fine, che colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
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5 è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” tra le numerosissime Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
A ciò si aggiunga, con particolare, riguardo alla locazione ad uso abitativo, che la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore trova riferimento nell'applicazione dell' art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge
27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi:
l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo
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6 superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al Giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
In primo luogo va detto che il rapporto inter partes è stato documentalmente provato attraverso il deposito del contratto di locazione regolarmente registrato.
Del pari la stessa parte ricorrente ha dedotto l'inadempimento della primaria obbligazione del conduttore connesse al mancato pagamento dei canoni.
Orbene, premesso che l'odierna Cognizione ha ad oggetto esclusivo la domanda di risoluzione non essendo proposta alcuna azione relativa alla pretesa al pagamento dei canoni ad opera di parte ricorrente come fatto palese dalle conclusioni rassegnate, non può non evidenziarsi la palese fondatezza della pretesa attorea a fronte della complessiva genericità delle deduzioni di parte resistente e interventrice circa l'esistenza di fatti impeditivi al pagamento del canone.
Occorre, in proposito, evidenziare che parte resistente non ha fornito alcuna prova del pagamento dei canoni come intimati, né ha fornito la prova di fatti estintivi od impeditivi rispetto alla pretesa creditoria.
Anche la deduzione circa la volontà presunta di stipulare un nuovo contratto ad opera del , intervenuto, la stessa è rimasta confinata nei limiti CP_2 della mera asserzione non avendo la parte che eccepiva la presunta sussistenza dello stesso provato l'incontro di volontà necessario per la vicenda negoziale. Per quanto attiene poi, all'eccezione di presunto difetto di legittimazione degli attori basterà ricordare che secondo costante
Giurisprudenza della Suprema Corte ( si veda in proposito Cassazione civile sez. III, 22/10/2014, n.22346 che richiama ulteriori precedenti )- il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore
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7 ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente.
In forza di tali riflessioni, considerato l'arco temporale di inadempimento e l'inesistenza di ragioni giustificatrici dello stesso, nel vaglio di merito proprio della Presente Sede, ed in ragione di quanto già dedotto circa la rilevanza del parametro di cui agli artt. 5 e 55 legge 392/1978, appare - senza alcun ragionevole dubbio - sufficiente per addivenirsi ad una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del contratto di locazione.
Resta da analizzare il tema del governo delle spese di lite.
Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e 147/2022 ai fini della piena ed immediata intellegibilità della pronuncia anche in relazione al governo delle spese di lite, in relazione allo “scaglione di valore di riferimento”, considerando la natura delle questioni affrontate.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-dichiara risolto per inadempimento grave del conduttore –compiutamente identificato in atti - il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli, al Corso Garibaldi n. 289 - compiutamente individuato in atti;

-dichiara cessata la materia del contendere circa il rilascio dell'immobile confermando, in ogni caso, l'ordinanza di provvisorio rilascio;

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8 -condanna la parte resistente e la parte interventrice in solido tra loro al pagamento delle spese processuali che si liquidano nella complessiva somma di
€ 76,00 per spese ed € 1700,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti come per legge con attribuzione ai difensori dichiaratisi antistatari.
Napoli, 05/11/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
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