Pubblicato il 15/04/2026

N. 02381/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01260/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Ottava)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1260 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Mida 3 S.r.l. A Socio Unico, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Francesco Muscatello e Renato Rugiero, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

Comune di San Nicola La Strada, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe Ceceri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Soprintendenza Archeologica Provincia di Caserta e Benevento, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Napoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico in Napoli, via Diaz 11;
Ministero della Cultura, Consorzio per L’Area di Sviluppo Industriale della Provincia di Caserta – Consorzio A.S.I., non costituiti in giudizio.

nei confronti

Alba S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Marcello Fortunato, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Platani Società A R.L., non costituita in giudizio;

per l'annullamento

quanto al ricorso introduttivo notificato in data 13 marzo 2025:

— del Permesso di Costruire n. 23/2023, rilasciato in data 6 ottobre 2023 dal Responsabile dell'Area Tecnica del Comune di San Nicola La Strada alla società Alba S.r.l., avente ad oggetto la "ristrutturazione di un fabbricato esistente mediante demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d'uso" alla Via Appia Antica — Zona ASI agglomerato "Ponteselice" — nel Comune di San Nicola La Strada (CE), per la realizzazione di una media struttura di vendita di tipologia MA/M di mq 1.530;

— dell'autorizzazione paesaggistica n. 5 del 25 luglio 2023, rilasciata dalla competente Autorità ai sensi del D.lgs. n. 42/2004;

— del parere della Commissione Locale per il Paesaggio contenuto nel verbale n. 17 del 20 luglio 2021;

— del nulla osta del Consorzio ASI di Caserta n. 168/2023 del 7 giugno 2023;

— del parere favorevole con prescrizioni della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le province di Caserta e Benevento del 16 novembre 2021 (prot. n. 0020440-P);

— della delibera della Giunta Municipale del Comune di San Nicola La Strada n. 13 del 4 febbraio 2016, recante aggiornamento semplificato del SIAD (Strumento di Intervento per l'Apparato Distributivo), pubblicato sul B.U.R.C. n. 17 del 7 marzo 2016;

— di ogni altro atto presupposto, connesso o consequenziale, comunque lesivo degli interessi della ricorrente;

quanto ai motivi aggiunti notificati in data 18 aprile 2025:

— dell'autorizzazione amministrativa n. 3/2025 dell'11 aprile 2025, rilasciata dal SUAP del Comune di San Nicola La Strada alla società Alba S.r.l. per l'apertura di una media struttura di vendita di tipologia MA/M con superficie di vendita di mq 1.579,76, sita alla Via Appia Antica s.n.c. nel Comune di San Nicola La Strada (CE);

— dell'autorizzazione per l'esercizio dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande, rilasciata contestualmente o in connessione con l'autorizzazione n. 3/2025, di estremi non noti alla ricorrente al momento della notifica dei motivi aggiunti;

— della nota del SUAP del Comune di San Nicola La Strada prot. REP_PROV_CE/CE-SUPRO/0021457 del 6 marzo 2025, recante richiesta di integrazione documentale nell'ambito del procedimento di rilascio dell'autorizzazione commerciale;

— delle SCIA di subingresso presentate in data 17 aprile 2025 dalla società Platani S.r.l. per subentrare nelle autorizzazioni commerciali della società Alba S.r.l. in virtù di contratto di affitto di ramo d'azienda;

— di ogni altro atto presupposto, connesso o consequenziale, comunque lesivo degli interessi della ricorrente.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di San Nicola la Strada, dell’Alba S.r.l. e della Soprintendenza Archeologica Provincia di Caserta e Benevento;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 22 gennaio 2026 il dott. CO De AL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La MIDA 3 S.r.l. a socio unico, con sede in Trani, è società operante nella grande distribuzione organizzata di prodotti alimentari e non alimentari, facente parte del gruppo Megamark, associato al Consorzio "A&O Italiana" e al "Gruppo Commerciale Selex S.r.l.". La ricorrente gestisce nel territorio rilevante due punti vendita: il supermercato a insegna "famila", ubicato nel Comune di Caserta, viale Carlo III di Borbone, con accesso anche da viale Enrico Mattei n. 19, con 24 dipendenti; e il supermercato a insegna "dok", ubicato nel Comune di San Nicola La Strada, via SS. Cosma e Damiano, presso il Centro denominato "Leonardo", con 61 dipendenti.

Nel territorio del Comune di San Nicola La Strada, alla Via Appia Antica — Zona ASI agglomerato "Ponteselice" — la società Alba S.r.l., con sede in Capua, ha promosso un intervento di demolizione e ricostruzione di un preesistente fabbricato industriale dismesso (già destinato ad attività tipografica con annessi uffici e abitazione del custode, autorizzato con licenza edilizia n. 220 del 16 novembre 1972, di superficie coperta di mq 1.577 e volumetria di mc 8.829,50), finalizzato alla realizzazione di una media struttura di vendita di prodotti alimentari e non alimentari con annessa parafarmacia e punto ristoro. L'area di intervento, censita nel N.C.E.U. al foglio 1, particelle nn. 5006 (sub. 2, 3, 4 e 5) e 5072, 5073, 5074 e 5075, ricade in zona omogenea D1-Industriale, ricompresa nel piano ASI di Caserta, agglomerato "Ponteselice", nonché in parte in zona P.C.M. 2 e in parte in zona P.C.M. 3 del Piano Territoriale Paesistico.

In data 1° giugno 2021, la società Sacogen S.r.l. — all'epoca proprietaria del compendio immobiliare — presentava al Comune di San Nicola La Strada la domanda di permesso di costruire prot. n. 13266, avente ad oggetto la "ristrutturazione di fabbricato esistente mediante demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d'uso". L'istanza era preordinata alla realizzazione, ai sensi dell'art. 7 bis della L.R. Campania n. 19/2009 (rubricato "Recupero dei complessi produttivi dismessi"), di una struttura commerciale con ampliamento volumetrico del 19,30% rispetto alla preesistenza, passando da mc 8.829,50 a mc 10.533,80, e con cambio di destinazione d'uso da produttiva-industriale a commerciale.

In data 16 novembre 2021, la Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le province di Caserta e Benevento rilasciava parere favorevole con prescrizioni (prot. n. 0020440-P), con riferimento a un intervento descritto come demolizione e ricostruzione "di pari volumetria, inferiore o contenuta nei limiti di previsione del piano ASI e PIP".

In data 22 dicembre 2022, la società Alba S.r.l. acquistava dalla società Sacogen S.r.l. la piena proprietà del compendio industriale e dai terreni contigui, divenendo titolare dell'iniziativa edificatoria.

In data 11 maggio 2023 veniva stipulato l'Atto di Convenzione Rep. ASI n. 20/2023 con il Consorzio ASI di Caserta, con cui il Consorzio assegnava alla società Alba S.r.l. il lotto per mq 11.143 e prendeva atto del cambio di destinazione d'uso da industriale a commerciale di mq 4.500 del medesimo lotto. Nella medesima convenzione la società si impegnava a destinare il lotto "esclusivamente alla gestione e manutenzione di opificio industriale."

In data 7 giugno 2023, il Consorzio ASI rilasciava il nulla osta n. 168/2023, espresso come parere favorevole "sulla richiesta di nulla osta al permesso di costruire per demolizione e ricostruzione, a parità di superficie coperta."

In data 25 luglio 2023 veniva rilasciata l'autorizzazione paesaggistica n. 5.

In data 4 ottobre 2023, avanti al Notaio Di Caprio di Caserta, Alba S.r.l. e il Comune di San Nicola La Strada stipulavano l'atto d'obbligo Rep. n. 10761, Racc. n. 8495, con cui la società si obbligava a cedere, attrezzare e manutenere, senza corrispettivo, mq 1.045 a parcheggio e mq 665 a verde quali standard urbanistici.

In data 6 ottobre 2023, il Responsabile dell'Area Tecnica del Comune di San Nicola La Strada rilasciava il Permesso di Costruire n. 23/2023 alla società Alba S.r.l., assentendo la "ristrutturazione di un fabbricato esistente mediante demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d'uso" per una struttura commerciale di mq 1.530 classificata MA/M ai sensi dell'art. 3, lett. f), L.R. n. 7/2020, con superficie coperta di mq 2.252 e volumetria di mc 10.533,80, altezza massima mt 7,00. Il permesso veniva pubblicato all'albo pretorio del Comune dal 10 al 25 ottobre 2023. I lavori venivano avviati in data 14 novembre 2023 con la comunicazione di inizio lavori.

Con delibera n. 13 del 4 febbraio 2016, la Giunta Municipale del Comune di San Nicola La Strada aveva in precedenza adottato un aggiornamento semplificato del SIAD (Strumento di Intervento per l'Apparato Distributivo), originariamente approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 44 del 14 luglio 2003, pubblicato sul B.U.R.C. n. 17 del 7 marzo 2016.

In data 7 novembre 2024 — circa un anno dopo l'inizio dei lavori e quando la struttura edilizia era pressoché ultimata nelle sue caratteristiche planivolumetriche essenziali — la MIDA 3 S.r.l. presentava al Comune di San Nicola La Strada istanza di accesso agli atti del procedimento conclusosi con il rilascio del P.d.C. n. 23/2023, richiedendo copia di tutti gli atti e degli elaborati grafici, nonché dell'eventuale autorizzazione commerciale o dell'istanza per il suo rilascio. Nell'istanza, la ricorrente dava atto di essere a conoscenza del permesso di costruire n. 23 del 26 ottobre 2023, affermava che il manufatto in corso di costruzione "appare oggi suscettibile di ospitare un'attività avente carattere commerciale" e che l'esecuzione delle opere "sembra idonea a determinare la nascita di un nuovo insediamento commerciale" con possibili ricadute negative sull'andamento della propria gestione. Formatosi il silenzio rigetto, la società proponeva separato ricorso ex art. 116 c.p.a. davanti a questo Tribunale avverso il diniego tacito. Il Comune in data 16 gennaio 2025 consentiva l'accesso documentale richiesto, rendendo improcedibile il ricorso ex art. 116 c.p.a. per cessata materia del contendere.

Ottenuti gli atti in esito all'accesso del 16 gennaio 2025, la MIDA 3 S.r.l. notificava in data 13 marzo 2025 il ricorso introduttivo del presente giudizio, chiedendo l'annullamento del P.d.C. n. 23/2023 e degli atti presupposti (autorizzazione paesaggistica n. 5/2023, parere CLP del 20 luglio 2021, nulla osta ASI n. 168/2023 del 7 giugno 2023, parere soprintendentizio del 16 novembre 2021, delibera G.M. n. 13/2016 di aggiornamento semplificato del SIAD), nonché dell'autorizzazione commerciale ove rilasciata. Il ricorso era corredato di istanza cautelare.

A sostegno dell'impugnazione venivano articolati nove motivi, riferiti: alla violazione dell'art. 7 bis, comma 2, L.R. Campania n. 19/2009 per insussistenza della compatibilità/complementarietà tra la destinazione industriale preesistente e quella commerciale assentita, nonché per erroneo computo della volumetria di riferimento includendovi uffici e alloggio del custode; alla qualificazione dell'intervento come nuova costruzione anziché ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), D.P.R. n. 380/2001, con conseguente violazione delle previsioni del PTP; alla violazione dell'art. 11, comma 2, D.P.R. n. 380/2001 per inclusione nel computo volumetrico del sub 4 della particella 5006, non di proprietà della controinteressata; alla violazione del D.P.R. n. 160/2010, art. 7, per mancato esperimento del procedimento unico edilizio-commerciale davanti al SUAP; alla illegittimità del P.d.C. per violazione del SIAD e della L.R. n. 7/2020, con riferimento alla localizzazione in zona D1, all'assenza di fasce alberate nelle aree di parcheggio e alla mancata contestualità del procedimento; alla violazione del nulla osta ASI n. 168/2023 per superamento della parità di superficie coperta e utilizzo dell'intera superficie di mq 11.143 anziché dei soli mq 4.500 assentiti per uso commerciale; alla violazione dell'Atto di Convenzione Rep. ASI n. 20/2023 per la riconversione commerciale nonostante l'obbligo di destinazione industriale; alla violazione del parere soprintendentizio del 16 novembre 2021 per l'incremento volumetrico del 19,30% rispetto alla "pari volumetria" ivi presupposta; alla violazione dell'Atto d'obbligo del 4 ottobre 2023 per l'assetto progettuale che asservirebbe le aree cedute al Comune alla fruizione privata del supermercato.

Si costituivano in giudizio il Comune di San Nicola La Stradae la società Alba S.r.l., eccependo rispettivamente l'irricevibilità per tardività del ricorso, l'inammissibilità per difetto di legittimazione e, in via gradata, l'infondatezza nel merito. Si costituiva altresì il Ministero della Cultura unitamente alla Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio, tramite l'Avvocatura Distrettuale dello Stato, producendo il testo del parere del 16 novembre 2021 e declinando ogni responsabilità per i profili edilizi-urbanistici rientranti nella competenza esclusiva del Comune.

All'esito dell'udienza cautelare del 3 aprile 2025, questo Tribunale, respingeva l'istanza sospensiva con ordinanza n. 691/2025 del 4 aprile 2025. Il Collegio rilevava che, impregiudicate tutte le delicate questioni anche di rito, il pregiudizio lamentato dalla ricorrente si riferiva all'interferenza dell'attività commerciale programmata nella struttura della controinteressata; che tale attività allo stato non risultava ancora concretamente abilitata, con la conseguenza che il pregiudizio era solo potenziale, fermi restando i meccanismi di tutela avverso la formazione del relativo titolo abilitativo; e che nel contemperamento degli interessi risultava prevalente quello della controinteressata, concreto e attuale.

In data 11 aprile 2025 il SUAP del Comune di San Nicola La Strada rilasciava l'autorizzazione amministrativa n. 3/2025 alla società Alba S.r.l. per l'apertura di una media struttura di vendita di tipologia MA/M con superficie di vendita di mq 1.579,76. La domanda di autorizzazione era stata presentata dalla controinteressata in data 10 febbraio 2025 e il SUAP aveva richiesto integrazione documentale con nota del 6 marzo 2025; la controinteressata aveva trasmesso documentazione integrativa in data 14 marzo 2025.

Ottenuti gli atti in sede di accesso documentale del 17 aprile 2025, la ricorrente notificava in data 18 aprile 2025 ricorso per motivi aggiunti, estendendo l'impugnazione all'autorizzazione n. 3/2025 e all'autorizzazione per la somministrazione di alimenti e bevande, alla nota di integrazione del 6 marzo 2025, nonché alle SCIA di subingresso presentate il 17 aprile 2025 dalla società Platani S.r.l. — costituita l'8 novembre 2023 e risultante dalla visura camerale come impresa inattiva — per subentrare nelle autorizzazioni commerciali di Alba S.r.l. a seguito di contratto di affitto di ramo d'azienda. La Platani S.r.l. veniva evocata in giudizio quale ulteriore controinteressata.

I motivi aggiunti si articolano in due gruppi distinti. Il primo gruppo (motivi sub A) investono vizi propri delle autorizzazioni commerciali: omessa verifica dei requisiti di onorabilità in capo ai soci persone giuridiche di Alba S.r.l. (PAC 2000A Società Cooperativa e Centro Alimentare Sportella Marini S.r.l.) ai sensi degli artt. 71 D.lgs. n. 59/2010 e 85 D.lgs. n. 159/2011; mancanza dell'impegno alla commercializzazione di prodotti extralimentari provenienti dal sistema produttivo regionale campano per almeno il cinque per cento degli articoli extralimentari venduti, previsto dall'Allegato B della L.R. n. 7/2020; mancanza dell'atto d'obbligo per la possibilità di uso del parcheggio da parte del Comune nei periodi di chiusura dell'esercizio commerciale, ai sensi dell'art. 35, comma 6, lett. i), L.R. n. 7/2020; illegittimità derivata del subingresso di Platani S.r.l.. Il secondo gruppo (motivi sub B) ripropone in via derivata, nei confronti delle autorizzazioni commerciali, tutti i nove motivi già articolati nel ricorso introduttivo avverso il P.d.C. n. 23/2023.

Con decreti del Presidente della Sezione n. 839 del 18 aprile 2025 e n. 137 del 23 aprile 2025, sono state respinte le istanze di misura cautelare monocratica ex art. 56 c.p.a.

La società Alba S.r.l. depositava memoria di resistenza ai motivi aggiunti, eccependo le medesime questioni di rito già sollevate avverso il ricorso introduttivo e contestando nel merito tutti i motivi propri e derivati. Il Comune di San Nicola La Strada depositava analoga memoria. La ricorrente depositava a sua volta memoria di replica.

All'udienza pubblica del 22 maggio 2025 il Collegio rinviava per lo svolgimento dell'udienza di merito al 22 gennaio 2026. Le parti depositavano memorie di merito e repliche finali nei termini di rito.

DIRITTO

Il Collegio procede all'esame delle eccezioni preliminari sollevate dalle parti resistenti, che rivestono carattere assorbente e devono essere esaminate in via prioritaria in applicazione del principio della ragione più liquida.

Il Comune di San Nicola La Strada e la società Alba S.r.l. hanno eccepito la tardività del ricorso introduttivo, notificato in data 13 marzo 2025, rispetto al permesso di costruire n. 23/2023 rilasciato in data 6 ottobre 2023.

L'eccezione è fondata.

Occorre muovere dal principio, consolidato nella giurisprudenza amministrativa, per cui il termine di sessanta giorni per l'impugnazione del permesso di costruire da parte di soggetti estranei al rapporto procedimentale decorre dal momento in cui le opere realizzate rivelano, in modo certo e univoco, le loro caratteristiche essenziali e la loro portata lesiva. In particolare, per le censure che attengono al quomodo dell'edificazione — come quelle che qui vengono in rilievo, concernenti il cambio di destinazione d'uso, l'entità dell'ampliamento volumetrico, le caratteristiche funzionali dell'insediamento — il dies a quo va fatto coincidere con il completamento dei lavori ovvero con il grado di sviluppo degli stessi, ove esso renda palese l'esatta dimensione, consistenza e finalità del manufatto (Consiglio di Stato, Sez. IV, 19 marzo 2025, n. 2270).

Il termine decadenziale non richiede la conoscenza integrale dell'atto con tutti i suoi allegati tecnici: è sufficiente la percezione dell'esistenza del provvedimento e degli aspetti che ne rendono evidente la lesività per la sfera giuridica del potenziale ricorrente, in misura tale da rendere attuale e riconoscibile l'interesse ad agire (Consiglio di Stato, Sez. IV, 19 aprile 2018, n. 3075; Sez. II, 5 ottobre 2020, n. 5864; Sez. IV, 22 agosto 2024, n. 7207).

Nel caso in esame, risulta dirimente il contenuto dell'istanza di accesso presentata dalla ricorrente in data 7 novembre 2024, dalla quale emerge con chiarezza che a quella data MIDA 3 S.r.l. possedeva già piena percezione sia dell'esistenza del permesso di costruire n. 23/2023 — che viene esplicitamente indicato con numero e data — sia della destinazione commerciale dell'intervento, sia della sua portata lesiva per la propria attività. Nell'istanza, la ricorrente afferma testualmente che "il manufatto in corso di costruzione appare oggi suscettibile di ospitare un'attività avente carattere commerciale", che l'esecuzione delle opere "sembra idonea a determinare la nascita di un nuovo insediamento commerciale" con "ricadute negative sull'andamento della gestione della Mida 3 S.r.l., già insediata sul territorio", e chiede espressamente l'accesso anche all'eventuale autorizzazione commerciale.

Il tentativo della ricorrente di sminuire la portata di tali affermazioni attraverso il carattere asseritamente dubitativo del tenore dell'istanza — il cui uso di forme verbali condizionali ("appare", "sembra") viene presentato come indice di incertezza genuina — non convince il Collegio. Si tratta di una scelta redazionale dettata da ragioni difensive, che non rispecchia la reale situazione di conoscenza di un operatore specializzato nella grande distribuzione organizzata, gestore di un supermercato ubicato a poco più di duecento metri dall'area di intervento, lungo il medesimo asse viario. Per un tale soggetto, la finalità commerciale di un'ampia struttura edilizia in zona ASI, pressoché ultimata nelle strutture portanti e negli esterni alla data dell'accesso — come confermato dalla documentazione fotografica e dal cronoprogramma dei lavori prodotti dalla controinteressata — era obiettivamente percepibile ben prima dell'autunno 2024, e la relativa lesività era riconoscibile in modo attuale e concreto.

Ciò è ulteriormente confermato da una serie di elementi convergenti: il P.d.C. era stato pubblicato all'albo pretorio del Comune dal 10 al 25 ottobre 2023, ai sensi dell'art. 20, comma 6, D.P.R. n. 380/2001; il cartello di cantiere era affisso dal novembre 2023; i lavori erano stati avviati il 14 novembre 2023 e risultavano, alla data del giugno 2024, in uno stato di avanzamento tale da rendere palese la consistenza planivolumetrica dell'opera, come emerge dalla relazione tecnica e dalla documentazione fotografica prodotte dalla controinteressata; la comunicazione di fine lavori risulta depositata il 5 febbraio 2025, il che rende ragionevole, secondo canoni di comune esperienza, collocare il raggiungimento dello stadio di percepibilità dell'opera molto prima del gennaio 2025.

Avendo la ricorrente, sulla base del proprio stesso atto del 7 novembre 2024, già compiutamente percepito l'esistenza del permesso di costruire, la natura commerciale dell'insediamento e la sua portata lesiva, il termine di sessanta giorni per la proposizione del ricorso decorreva da tale data al più tardi. Il ricorso introduttivo è stato notificato il 13 marzo 2025, vale a dire a distanza di circa centoventisei giorni: risulta pertanto irricevibile per tardività.

Non è di contrario avviso la considerazione che il Comune abbia tardato a riscontrare l'istanza di accesso. La giurisprudenza è costante nel ritenere che l'esercizio del diritto di accesso non sospende né differisce il termine decadenziale per l'impugnazione del titolo edilizio. La parte che intende contestare un provvedimento edilizio ha l'onere di attivarsi con l'accesso documentale senza indugio, non appena abbia contezza o ragionevole sospetto della lesività dell'intervento; il tardivo o ritardato esercizio del diritto di accesso non è idoneo a procrastinare il dies a quo , pena la rimessione del termine nelle mani del potenziale ricorrente e la creazione di una situazione di incertezza contraria ai principi dell'ordinamento (Consiglio di Stato, Sez. IV, 19 aprile 2018, n. 3075; Sez. II, 5 ottobre 2020, n. 5864). Avendo la ricorrente percepito la lesività sin dal 7 novembre 2024, avrebbe dovuto proporre il ricorso entro il sessantesimo giorno da tale data, eventualmente con riserva di motivi aggiunti successiva all'ostensione documentale.

Il Collegio ritiene di dover pronunciarsi anche sull'eccezione di inammissibilità per difetto di legittimazione attiva, in applicazione del principio della ragione più liquida, al fine di definire compiutamente il quadro delle condizioni dell'azione.

L'eccezione è fondata.

Secondo l'insegnamento dell'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato (sentenza 9 dicembre 2021, n. 22), nei casi di impugnazione di un titolo edilizio è necessario che il giudice accerti, anche d'ufficio, la sussistenza sia della legittimazione sia dell'interesse al ricorso quali condizioni distinte e autonome dell'azione. Non può affermarsi che il criterio della vicinitas valga da solo e in automatico a dimostrare la sussistenza dell'interesse, che va inteso come specifico pregiudizio derivante dall'atto impugnato.

La vicinitas commerciale — intesa come insistenza dei rispettivi insediamenti nel medesimo bacino d'utenza — non è idonea a fondare la legittimazione all'impugnazione di un permesso di costruire. Affermare il contrario significherebbe consentire un uso strumentale della tutela accordata ai soggetti terzi in materia di provvedimenti urbanistico-edilizi, finalizzato in realtà ad ostacolare la realizzazione di uno stabilimento concorrente (Consiglio di Stato, Sez. IV, 10 marzo 2025, n. 1946; Sez. VI, 2 marzo 2016, n. 1156).

Nel caso di specie, la ricorrente non è proprietaria degli immobili nei quali esercita l'attività commerciale e non vanta quindi alcun diritto dominicale che possa essere pregiudicato sul piano urbanistico-edilizio dall'incremento del carico urbanistico ricollegabile all'intervento impugnato. MIDA 3 S.r.l. agisce nella qualità di operatore commerciale che percepisce la nuova iniziativa come potenzialmente concorrenziale, non come soggetto direttamente inciso nelle proprie facoltà di godimento di un bene immobile dal nuovo insediamento edilizio. La distanza di duecento metri in linea d'aria, pur rilevante ai fini della vicinitas commerciale, non trasforma l'operatore economico in titolare di una posizione giuridica differenziata e qualificata sul piano urbanistico-edilizio.

Il ricorso introduttivo è pertanto inammissibile per difetto di legittimazione, in via alternativa e concorrente rispetto alla già dichiarata irricevibilità per tardività.

Con i motivi aggiunti sub B.1-B.9, la ricorrente ha riproposto in via derivata, nei confronti delle autorizzazioni commerciali, i medesimi vizi già articolati nel ricorso introduttivo avverso il P.d.C. n. 23/2023. Avendo il Collegio dichiarato irricevibile e comunque inammissibile il ricorso introduttivo, il permesso di costruire n. 23/2023 è divenuto definitivamente inoppugnabile. L'omessa o tardiva impugnazione dell'atto presupposto rende inammissibile il ricorso proposto avverso l'atto consequenziale nella parte in cui ne deduce l'illegittimità derivata, non essendo consentita al giudice amministrativo la disapplicazione incidenter tantum di un atto non avente natura normativa che sia divenuto inoppugnabile ( ex multis Consiglio di Stato, Sez. IV, 12 marzo 2025, n. 2058). I motivi aggiunti sub B sono pertanto inammissibili.

Prima di procedere all'esame dei motivi propri, il Collegio verifica la sussistenza della legittimazione della ricorrente con riferimento all'impugnazione dell'autorizzazione commerciale n. 3/2025.

La giurisprudenza del Consiglio di Stato ha progressivamente definito in termini rigorosi i requisiti necessari affinché un operatore economico concorrente sia legittimato a contestare l'autorizzazione commerciale rilasciata a un competitor. Occorre che: a) sussista la vicinitas commerciale, basata sulla insistenza di entrambi gli insediamenti nel medesimo bacino di utenza, la cui individuazione implica l'utilizzo di criteri specialistici non surrogabili attraverso la comune esperienza o la scienza privata del giudice; b) sia invocata la lesione di interessi concernenti la tutela della salute, dei lavoratori, dell'ambiente — ivi incluso l'ambiente urbano — e dei beni culturali, al fine di evitare che l'interesse oppositivo del terzo si risolva in un mero interesse anticoncorrenziale di natura emulativa; c) sia fornita in modo rigoroso la prova di un pregiudizio significativo derivante dall'insediamento contestato (Consiglio di Stato, Sez. V, 19 marzo 2025, n. 2273; Sez. IV, 16 aprile 2025, n. 3307; Sez. IV, 30 luglio 2025, n. 6753).

Con riferimento al punto vendita "famila", ubicato nel Comune di Caserta all'intersezione tra viale Enrico Mattei e viale Carlo III, il Collegio ritiene che la legittimazione possa ritenersi sussistente nei suoi elementi minimi, alla stregua delle seguenti considerazioni riferite a ciascuno dei tre requisiti.

Quanto al requisito sub a), la sovrapposizione dei bacini d'utenza risulta documentata anzitutto dalla stessa documentazione prodotta dalla controinteressata a corredo della domanda di autorizzazione del 10 febbraio 2025: nello Studio sull'impatto della struttura sull'apparato distributivo dell'area di attrazione commerciale — allegato ai sensi dell'Allegato B, punto B1, n. 4, della L.R. n. 7/2020 — Alba S.r.l. ha espressamente elencato il punto vendita "famila" tra le strutture di grandi/medie dimensioni "che possono limitare il bacino del PV di progetto o che gli si sovrappongono", indicandone la distanza in ml 600 percorrendo gli assi stradali di collegamento. Si tratta di un'ammissione proveniente dalla stessa parte controinteressata, avente valore confessorio sulla sovrapposizione, almeno parziale, del bacino di utenza.

Quanto al requisito sub b), la ricorrente non si è limitata ad allegazioni generiche di natura meramente concorrenziale. Ha prodotto una consulenza tecnica di ingegneria dei trasporti (doc. 28, redatta dall'ing. Claudio Troisi, docente a contratto in Pianificazione dei Trasporti) che documenta, mediante modelli matematici di macro-simulazione del traffico, che il sistema stradale della rotatoria tra via Appia Antica e viale Carlo III presentava già, allo stato ante-operam, livelli di congestione superiori all'80% del rapporto flusso/capacità nelle ore di punta mattutine e serali, con elevata probabilità di fenomeni di saturazione e code rigurgitanti lungo i bracci stradali convergenti, e che qualunque incremento di domanda attratto dalla struttura commerciale avrebbe ulteriori ricadute in termini di inquinamento atmosferico e acustico sull'area circostante. Tali allegazioni, riferite a interessi concernenti la tutela della salute e dell'ambiente urbano, soddisfano il requisito di cui alla lettera b) nella misura in cui ancorano l'interesse oppositivo della ricorrente a valori non meramente anticoncorrenziali.

Quanto al requisito sub c), la medesima consulenza fornisce — attraverso il modello di macro-simulazione con software T-Model applicato alla rete stradale dell'area — un principio di prova tecnica del pregiudizio significativo: la struttura, attraendo veicoli che dovranno attraversare via Appia Antica per accedere al parcheggio, si innesta su un sistema viario già prossimo alla saturazione, determinando una prevedibile degradazione delle condizioni di circolazione che ricade anche sull'accessibilità del punto vendita "famila" collocato sul medesimo asse viario a ml 600. Si tratta di un pregiudizio non meramente ipotetico ma ancorato a dati tecnici specifici riferiti all'area di interesse, sufficiente a integrare il requisito nella valutazione sommaria propria del giudizio di ammissibilità.

Il Collegio non manca di rilevare che la consulenza di parte ricorrente segnala altresì l'assenza, nella documentazione trasmessa al SUAP a corredo della domanda di autorizzazione commerciale del 10 febbraio 2025, dello studio di impatto sul traffico richiesto dall'Allegato B, punto 8, della L.R. n. 7/2020. Tale rilievo, che attiene a un possibile vizio proprio dell'autorizzazione commerciale n. 3/2025, non è stato tuttavia dedotto come motivo aggiunto autonomo nell'atto di motivi aggiunti notificato il 18 aprile 2025, nel quale i motivi propri si sono limitati ai profili di cui ai punti A.1-A.4. Il Collegio non può pertanto esaminarlo d'ufficio, non trattandosi di questione rilevabile ex officio ma di vizio che avrebbe dovuto essere fatto valere mediante specifica censura di parte.

Diversamente, con riferimento al punto vendita "dok", ubicato nel Comune di San Nicola La Strada a circa ml 1.800 dall'insediamento contestato, la giurisprudenza ha già chiarito che tale distanza non è idonea a configurare il requisito della vicinitas tra insediamenti della medesima tipologia (Consiglio di Stato, Sez. IV, 16 aprile 2025, n. 3307, che ha escluso la vicinitas già a 600 metri). Ne consegue l'inammissibilità dei motivi sub A nella parte in cui la legittimazione viene invocata con riferimento al punto vendita "dok".

Vale infine precisare che l'ordinanza cautelare n. 691/2025, nell'accertare la natura solo potenziale del pregiudizio al momento della camera di consiglio del 3 aprile 2025 — quando l'autorizzazione commerciale non era ancora stata rilasciata — aveva espressamente fatto salve "tutte le delicate questioni anche di rito", rinviandone l'esame alla sede della cognizione piena. Ne consegue che le statuizioni rese in quella sede, attenendo esclusivamente al bilanciamento degli interessi ai fini cautelari, non producono alcun effetto preclusivo sul giudizio di merito, che peraltro si svolge sulla base di un quadro fattuale parzialmente mutato per effetto del sopravvenuto rilascio dell'autorizzazione n. 3/2025.

Il Collegio procede pertanto all'esame dei motivi sub A limitatamente alla posizione legittimante del punto vendita "famila".

La ricorrente lamenta che il Comune abbia rilasciato l'autorizzazione commerciale senza verificare il possesso dei requisiti di onorabilità in capo ai soci persone giuridiche di Alba S.r.l. (PAC 2000A Società Cooperativa e Centro Alimentare Sportella Marini S.r.l.).

Il motivo è infondato.

L'art. 71, comma 6, del D.lgs. n. 59/2010 prescrive che in caso di società i requisiti morali siano posseduti dal legale rappresentante, dalla persona preposta all'attività commerciale e dai soggetti individuati dall'art. 2, comma 3, del D.P.R. n. 252/1998. Quest'ultima disposizione, con riferimento alle società di capitali, richiede la verifica in capo al legale rappresentante e agli eventuali altri componenti dell'organo di amministrazione. L'art. 85 del D.lgs. n. 159/2011, per le società con numero di soci pari o inferiore a quattro, richiede altresì la verifica in capo al socio di maggioranza o socio unico.

Nel caso di specie, il legale rappresentante e amministratore unico di Alba S.r.l. ha reso la dichiarazione relativa al possesso dei requisiti, e risulta che analoga dichiarazione sia stata resa dai legali rappresentanti delle due società socie. Il Comune ha successivamente acquisito le certificazioni pertinenti. La circostanza che tali verifiche siano state completate in un momento prossimo al rilascio del titolo non determina di per sé l'illegittimità dell'autorizzazione, non avendo la ricorrente fornito prova della effettiva assenza dei requisiti in capo ad alcuno dei soggetti interessati, né dimostrato che i precedenti penali eventualmente risultanti dalle certificazioni abbiano carattere ostativo ai sensi della normativa vigente. Il motivo è infondato.

Si osserva peraltro che la circostanza — posta in luce dalla ricorrente in sede di replica — che le certificazioni antimafia risultino essere state richieste dal Comune in data 29 aprile 2025, ossia successivamente al rilascio dell'autorizzazione commerciale dell'11 aprile 2025, potrebbe in astratto configurare un'irregolarità procedimentale nell'ordine degli adempimenti istruttori. Tuttavia, per un verso la ricorrente non ha dimostrato che al momento del rilascio del titolo i requisiti difettassero in concreto, e per altro verso, l'acquisizione postuma di documenti attestativi di requisiti comunque sussistenti al momento dell'adozione del provvedimento non ne determina l'illegittimità, potendo al più configurarsi una mera irregolarità non invalidante. Il motivo è pertanto infondato.

La ricorrente sostiene che l'autorizzazione commerciale sia stata rilasciata in assenza dell'impegno alla commercializzazione di prodotti extralimentari provenienti dal sistema produttivo regionale campano per almeno il cinque per cento degli articoli extralimentari venduti, che sarebbe obbligatorio ai sensi dell'Allegato B della L.R. n. 7/2020 per strutture miste con superficie superiore a mq 1.500.

Il motivo è infondato.

Il regime normativo della clausola in questione è stato chiarito da questo Tribunale con sentenza n. 2950 del 28 maggio 2015, pronunciata in relazione all'analoga previsione contenuta nella previgente L.R. Campania n. 1/2014 — il cui Allegato B riproduceva una struttura normativa sostanzialmente identica a quella della L.R. n. 7/2020 sul punto in esame. Il Collegio ha affermato che l'impegno alla commercializzazione di prodotti regionali non costituisce un requisito di ammissibilità della domanda bensì un fattore di premialità: la previsione contenuta all'art. 20, comma 6, della L.R. n. 1/2014 (disposizione di premialità) e quella dell'Allegato B (documentazione da produrre) devono essere lette in modo coerente, nel senso che la seconda non può introdurre, attraverso un allegato documentale, un obbligo più stringente di quanto previsto dalla norma sostanziale. Una diversa interpretazione si porrebbe in contrasto con i principi eurounitari di libertà di stabilimento e di libera concorrenza, in quanto imporrebbe agli operatori l'obbligo di commercializzare una quota di prodotti regionali come condizione per l'accesso al mercato, limitando le scelte imprenditoriali di approvvigionamento. La medesima ratio si applica alla disciplina della L.R. n. 7/2020, la cui struttura normativa sul punto non muta nella sostanza.

In ogni caso, dalla documentazione in atti emerge che la società Alba S.r.l. ha incluso nella domanda di autorizzazione la documentazione di cui all'Allegato B e che l'autorizzazione n. 3/2025 richiama integralmente i documenti prodotti in sede di istanza. Il motivo è pertanto infondato.

La ricorrente lamenta inoltre che l'autorizzazione commerciale sia stata rilasciata in assenza dell'atto d'obbligo previsto dall'art. 35, comma 6, lett. i), L.R. n. 7/2020, relativo alla disponibilità del parcheggio per il Comune nei periodi di chiusura dell'esercizio.

Il motivo è infondato.

L'atto d'obbligo notarile Rep. n. 10761, Racc. n. 8495, stipulato in data 4 ottobre 2023 avanti al Notaio Di Caprio, già imposto come condizione per il rilascio del P.d.C. n. 23/2023, prevede espressamente l'impegno di Alba S.r.l. a destinare i mq 2.960 dell'"area parcheggio 1" all'utilizzo "nei giorni di chiusura dell'attività." Tale atto è stato espressamente richiamato nell'autorizzazione commerciale n. 3/2025. La richiesta di integrazione del 6 marzo 2025, con cui il SUAP aveva sollecitato la produzione dell'atto d'obbligo, è stata riscontrata e l'Amministrazione ha ritenuto soddisfatto il requisito mediante il rinvio al preesistente vincolo convenzionale. Si tratta di una valutazione discrezionale che non risulta affetta da vizi logici o istruttori. Le obiezioni della ricorrente circa la pretesa natura meramente "preliminare" degli impegni assunti con l'atto d'obbligo del 2023 costituiscono una censura nuova — non dedotta nell'atto di motivi aggiunti, nel quale si lamentava la totale assenza dell'atto d'obbligo — che, come tale, è inammissibile per tardività.

Il motivo è infondato.

Il motivo deduce l'illegittimità delle SCIA di subingresso di Platani S.r.l. per derivazione dall'illegittimità dell'autorizzazione n. 3/2025. Avendo il Collegio accertato la legittimità dell'autorizzazione n. 3/2025 sotto tutti i profili propri dedotti, il motivo è infondato per trasmissione dell'infondatezza dall'atto presupposto.

Quanto alla autorizzazione per la somministrazione di alimenti e bevande — indicata nell'epigrafe dei motivi aggiunti come distinto oggetto di impugnazione, seppure di estremi non noti alla ricorrente al momento della notifica — atto non è stato specificamente censurato con vizi propri nell'atto di motivi aggiunti. La ricorrente si è limitata a includere tale titolo nell'epigrafe dell'impugnazione senza articolare, nel corpo dell'atto, alcun motivo di censura autonomo nei suoi confronti: nessun vizio proprio è stato dedotto sub A con riferimento specifico all'autorizzazione di somministrazione, e i motivi sub B — che avrebbero potuto in astratto investire in via derivata anche tale titolo — sono stati dichiarati inammissibili per inoppugnabilità dell'atto presupposto. In assenza di qualsiasi censura riferibile specificamente a questo provvedimento, il giudice è impossibilitato a svolgere qualsiasi scrutinio di merito, restando l'impugnazione priva del necessario contenuto argomentativo. L'impugnazione dell'autorizzazione per la somministrazione di alimenti e bevande è pertanto inammissibile per genericità assoluta delle censure.

Avuto riguardo alla nota del 6 marzo 2025, con cui il SUAP richiedeva integrazione documentale, costituisce atto endoprocedimentale privo di autonoma efficacia lesiva, il cui interesse all'impugnazione è venuto meno con il sopravvenire dell'autorizzazione definitiva n. 3/2025, che costituisce il provvedimento conclusivo del procedimento e l'unico dotato di autonoma lesività. L'impugnazione della nota è inammissibile per difetto di interesse.

In definitiva il ricorso per motivi aggiunti deve essere respinto.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura di cui in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Ottava), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, così provvede:

— dichiara irricevibile e comunque inammissibile il ricorso introduttivo;

— dichiara inammissibili i motivi aggiunti nella parte in cui deducono, in via derivata, i vizi del permesso di costruire n. 23/2023;

— dichiara inammissibile l'impugnazione dell'autorizzazione per la somministrazione di alimenti e bevande per genericità assoluta delle censure;

— dichiara inammissibile l'impugnazione della nota del 6 marzo 2025 per difetto di interesse;

— rigetta nel merito i motivi aggiunti nella parte in cui deducono vizi propri dell'autorizzazione commerciale n. 3 dell'11 aprile 2025 e delle SCIA di subingresso di Platani S.r.l..

Condanna la ricorrente MIDA 3 S.r.l. a socio unico al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in € 2.000,00 (duemila/00) in favore del Comune di San Nicola La Strada, in € 2.000,00 (duemila/00) in favore della società Alba S.r.l. e in € 1.000,00 (mille/00) in favore del Ministero della Cultura e della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le province di Caserta e Benevento, oltre accessori di legge per ciascuna delle parti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 22 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

PA RC, Presidente

Paola Palmarini, Consigliere

CO De AL, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CO De AL	PA RC

IL SEGRETARIO