Pubblicato il 26/01/2026

N. 00053/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00325/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

Sezione Staccata di Reggio Calabria

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 325 del 2021, proposto da
Condominio “La Panoramica”, in persona dell’amministratore pro-tempore LI TI, rappresentato e difeso dall'avvocato Walter Tripodo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Villa San Giovanni, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Marianna Cariati, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Responsabile del S.U.A.P. del Comune di Villa San Giovanni, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

previa sospensione dell’efficacia:

della determina n. 159 del 19.03.2021, mai notificata al Condominio ricorrente e pubblicata all'Albo Pretorio del Comune di Villa San Giovanni fino al 3.04.2021, con cui veniva annullato in autotutela il parere di conformità urbanistica prot. n. 19809 del 25/6/2019, dichiarandosi, conseguentemente, “valida e producente i relativi effetti consequenziali” l’ordinanza di demolizione emanata in data 18/2/2019, prot. 5109;

nonché avverso ogni atto connesso, collegato, presupposto, precedente e consequenziale.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Villa San Giovanni;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 15 gennaio 2026 il dott. DO LI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1- Con ricorso notificato il 2.6.2021 e depositato il 25.6.2021 il Condominio “La Panoramica” in Villa San Giovanni, in persona dell’amministratore pro tempore TI LI, ha esposto:

-) con provvedimento n. 5109 del 18.02.2019 il Comune di Villa San Giovanni, avuto riguardo ad un intervento realizzato in difformità rispetto al provvedimento autorizzativo (rilasciato con licenza n. 15/70 dell’8.05.1970) e alla richiesta variante (rilasciata con Concessione edilizia in variante n. 13/76 del 24.02.1976), si ingiungeva al Condominio ricorrente la demolizione o la rimozione – entro 90 giorni - “ di una unità immobiliare di circa 76,00mq... ricavata all’interno del piano seminterrato ed adibita a locale per riunioni condominiali... ”;

-) invero, in data 18.4.1987 era stata depositata al Comune di Villa San Giovanni una relazione tecnica tesa all’ottenimento di provvedimento autorizzativo ad oggetto alcune variazioni nel condominio (allora, Cooperativa) riguardanti “i locali adibiti ad autorimessa condominiale prevedendo una chiusura ordinaria con mattoni...di una parte della stessa...”;

-) nel corso dei decenni, però, con la trasformazione della ragione sociale del ricorrente da Cooperativa a Condominio, riscontrata la difficoltà da parte del Comune di Villa San Giovanni al reperimento della documentazione relativa alla suddetta pratica, non si sarebbe più avuto alcun riscontro della pratica, ragion per cui veniva avanzata richiesta di permesso di costruire onde sanare quella che sarebbe stata la contestazione riportata nel citato ordine demolitivo;

-) con la nota prot. n. 19809 del 25.6.2019, avente preteso valore di provvedimentale, il Settore Tecnico del Comune di Villa San Giovanni esprimeva parere favorevole alla valutazione di conformità, consentendo così la prosecuzione dell’ iter urbanistico;

-) il successivo 3.4.2021 il Condominio ricorrente veniva a conoscenza dell’impugnato provvedimento di autotutela del citato parere (prot. 19809 del 25.06.2019) di conformità urbanistica del progetto in sanatoria, rilasciato dal precedente responsabile del Settore Tecnico Urbanistico, con conseguenziale riattivazione dell’efficacia dell’ordinanza ingiunzione n. 5109 del 18.02.2019.

1.1- Ritenendo illegittimo il predetto provvedimento se ne chiede l’annullamento per i seguenti motivi:

I) Illegittimità del provvedimento impugnato. Violazione delle garanzie partecipative. Violazione l. n. 241/1990

Viene contestata la violazione delle garanzie partecipative in sede procedimentale, essendo mancata la comunicazione di avvio del procedimento e le conseguenti garanzie partecipative poste a tutela del contraddittorio tra privato e pubblica amministrazione, in termini di presentazione di osservazioni e documenti, così precludendo al Condominio ricorrente di far conoscere alle altre amministrazioni coinvolte - in contraddittorio rispetto alle motivazioni da esse assunte in base agli esiti dell’istruttoria espletata – le ragioni, fattuali e giuridiche, che avrebbero potuto contribuire a far assumere agli organi competenti una diversa determinazione finale, aspetto viepiù rilevante nel caso controverso versandosi in ipotesi di provvedimenti di secondo grado.

II) Illegittimità dell'ordinanza di demolizione. Eccesso di Potere

Viene contestato al Comune resistente di aver leso le prerogative della Soprintendenza preposta al rilascio del competente parere, non avendo atteso la conclusione dell’ iter amministrativo in corso. A seguito del rilascio del parere favorevole n. 19809 del 25.6.2019, l’autorità tutoria dei vincoli avrebbe potuto chiarire che l’intervento in questione non incide sui prospetti paesaggistico-ambientali, trattandosi di un’opera edilizia posta al pianto interrato del fabbricato condominiale, senza aumento volumetrico rispetto alla concessione edilizia in variante n. 13/76 del 24.02.1976.

III) Illegittimità del provvedimento di annullamento in autotutela. Violazione dell’art. 21 nonies della legge 241/1990.

Viene dedotta la violazione del limite temporale di 18 mesi di cui all’art. 21 nonies L. n. 241/90. Ciò in quanto il 16.5.2019 veniva presentata istanza di permesso di costruire in sanatoria delle opere eseguite, il 25.6.2019 veniva rilasciato dal Comune di Villa San Giovanni il parere favorevole e soltanto il 3.4.2021 veniva notificato l’impugnato provvedimento in autotutela, privo, peraltro, di motivazione concreta e attuale, quanto a ponderazione degli interessi coinvolti ed eventuale prevalenza dell’interesse pubblico.

2- Resiste il Comune di Villa San Giovanni.

3- Con ordinanza n. 191 del 16.7.2021, resa alla camera di consiglio del 15.7.2021 e non appellata, è stata rigettata l’istanza cautelare.

4- In vista della trattazione del merito il Comune resistente ha depositato memoria ex art. 73 c.p.a. All’udienza straordinaria di smaltimento del 15.1.2026 il ricorso è stato spedito in decisione.

DIRITTO

5- Il ricorso è infondato.

6- Per quanto di interesse del presente contenzioso, il provvedimento impugnato:

-) dà conto dell’intervenuta espressione di un parere urbanistico, a firma del Responsabile del procedimento, favorevole sull’istanza di sanatoria presentata da parte ricorrente, rilasciato il 25.6.2919 e al quale non aveva fatto però seguito il rilascio di alcun titolo in sanatoria;

-) precisa che il predetto parere era viziato in quanto asseriva la conformità urbanistica di volumetria in area paesaggisticamente vincolata, in palese difformità dalle prescrizioni di cui all’art. 167, comma 4 lettera a) del d.lgs. n. 42/2003;

-) osserva che i lavori oggetto di istanza di sanatoria hanno comportato un aumento di volumetria in area sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale, non legittimato da alcuna disposizione legislativa e regolamentare;

-) ritiene che i vizi di legittimità del provvedimento finale rendono rilevante e prevalente l’interesse pubblico da tutelare rispetto alla conservazione del parere originario;

-) precisa che non si procede a comunicazione di avvio del procedimento in quanto la natura del provvedimento in questione e il suo contenuto non potrebbero essere diversi da quelli concretamente adottati;

-) dichiara di annullare in autotutela il parere di conformità urbanistica rilasciato a prot. n. 19809 del 25.6.2019 e di ritenere pertanto valida e producente i relativi effetti consequenziali l’ordinanza di demolizione prot. n. 5109 del 18.2.2019.

Per completezza, con la pregressa ordinanza di demolizione del 18.2.2019, da ultimo citata, il Comune di Villa San Giovanni, ritenendo le opere abusive in questione realizzate senza alcuna autorizzazione in area sottoposta a vincolo paesaggistico ambientale e sismico, ne aveva ingiunto la demolizione.

7- Orbene, premesso che il giudice, in base al principio iura novit curia , ha il potere di valutare e qualificare gli atti sottoposti al suo giudizio sulla base dei relativi elementi sostanziali e, dunque, a prescindere dal relativo nomen iuris (Consiglio di Stato, Sez. IV, 23.7.2025, n. 6538), da una lettura complessiva dell’atto impugnato emerge che, nel caso controverso, non si versa nell’ipotesi di esercizio di un potere di autotutela (ossia di un procedimento “di secondo grado”).

Ciò nella misura in cui, la nota prot. n. 19809 del 25.6.2019, a firma del Responsabile del procedimento, costituisce null’altro che mero parere interno, di natura istruttoria, privo di rilevanza esterna in quanto inidoneo ad impegnare la volontà dell’amministrazione e, come tale, insuscettibile di divenire oggetto di un provvedimento amministrativo di secondo grado, quale l’autotutela.

Tale parere risulta, dunque, essere stato motivatamente superato in sede di conclusione del procedimento di sanatoria, ossia proprio con l’adozione del provvedimento oggetto di gravame, in occasione del quale il Responsabile del Servizio ha, nel contempo, confermato l’efficacia dell’originaria ordinanza di demolizione del 18.2.2019.

Quanto sopra in conformità con l’orientamento giurisprudenziale secondo cui “ In assenza di un provvedimento esplicito di accertamento di conformità in sanatoria, ai sensi dell'art. 36 d.P.R. n. 380/2001” e, quindi, a fortiori, come nel caso in esame, in presenza di un rigetto esplicito, l'ordinanza di demolizione e suoi effetti sono pienamente efficaci ” (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. II, 22.4.2025, n. 7848).

8- Alla luce della ricostruzione dianzi esposta, il provvedimento impugnato resiste alle doglianze di parte ricorrente.

Ed invero, per consolidata giurisprudenza, “ In tutti i casi in cui la violazione paesistica si riferisce ad abuso che comporta incremento di volume (non sanabile in quanto rimane al di fuori delle ipotesi di cui all'art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004), non si può riconoscere la sussistenza del requisito della doppia conformità e l'opera non è sanabile e xartt. 36 o 37, T.U. Edilizia, in quanto il rilascio del titolo edilizio presuppone l'intervenuta autorizzazione paesaggistica ” (così T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 07/03/2024, n.4648).

9- Orbene, nella fattispecie controversa non risulta adeguatamente contestato da parte ricorrente, che ne ha l’onere, che gli interventi oggetto dell’ordine demolitorio:

- sono stati realizzati in zona vincolata paesaggisticamente;

- hanno comportato l’aumento di volumetria (aumento che, di contro, è evincibile dagli esiti del sopralluogo menzionati nell’ordinanza di demolizione del 19.2.2019, laddove si dà conto della modifica di destinazione d’uso del locale, originariamente adibito a garage, come non suscettibile di creare cubatura, in una unità abitativa di 76 mq. circa, determinante nuova volumetria e, quindi, aggravio del carico urbanistico);

- che non è stata rilasciata alcuna preventiva autorizzazione paesaggistica, come sopra evidenziato condizionante la sanabilità dell’abuso, ex art. 36 T.U.E., dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Ragion per cui correttamente e doverosamente, con il provvedimento – di primo grado - n. 159 del 19.03.2021, è stata negata la sanatoria, ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001 e reiterato l’ordine demolitorio, non essendo consentita alcuna sanatoria postuma ai sensi dell’art. 167 d.lgs. n. 42/2004.

Senza contare che l’istanza ex art. 36 TUE, allegata al ricorso, non dà conto (cfr. quadro riepilogativo della documentazione allegata) né dell’esistenza di vincoli né del deposito di documentazione funzionale ad una valutazione di compatibilità paesaggistica postuma ex art. 167 D.lgs. n. 42/2004.

10- Tanto premesso, devono ritenersi infondate tutte le censure poste a base del gravame, siccome riguardanti un potere di autotutela, giammai esercitato. Ciò se solo si considera che, il mero ritiro di un atto interno ad un procedimento amministrativo non ancora concluso, non comporta un onere di comunicazione rispetto ai soggetti interessati.

11- Principiando, in dettaglio, dal secondo motivo, esso è infondato, dal momento che parte ricorrente non ha fornito alcun elemento di prova innanzitutto in ordine all’intervenuta richiesta di una autorizzazione paesaggistica in sanatoria, ex art. 167 D.lgs. n. 42/2004 e, men che meno, in ordine alla mancata realizzazione di nuova volumetria in area vincolata in assenza di titoli di compatibilità paesaggistica.

Peraltro, ancor più nello specifico condivisibile giurisprudenza (T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 13/03/2023, n.557) ha osservato che: “ Come da ultimo ribadito dalla giurisprudenza (Cons. Stato Sez. VII, 29 dicembre 2022, n. 11607), volta però a confermare un orientamento consolidato (cfr., tra le altre, Cons. Stato, Sez. VI, 30 maggio 2014 n. 2806; id. 20 giugno 2013, n. 3373), l'accertamento dell'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 167 comma 4 D.lgs. n. 42/2002, discendente dalla realizzazione di incrementi di superficie/volumetria, legittima l'Ente comunale a denegare de plano la valutazione di compatibilità paesaggistica postuma, ai sensi del D. Lgs. n. 42 del 2004, senza all'uopo interpellare l'autorità tutoria dei vincoli. Ed invero, ai sensi dell'art. 167, comma 4, lett. a), Codice dei beni culturali e del paesaggio, l'accertamento postumo della compatibilità paesaggistica è consentito esclusivamente in relazione a quei lavori che non abbiano determinato "creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati" (evenienza esclusa nel caso concreto, atteso che l'intervento in contestazione, oltre a ricadere in zona vincolata, ha comportato un aumento di volume). Quindi, in presenza di incrementi di superficie o cubatura - persino di modesta entità - la norma impedisce tassativamente il rilascio della sanatoria paesaggistica, per cui la reiezione della relativa istanza assume carattere vincolato (Cons. Stato, Sez. VI, 19 ottobre 2020, n. 6300), con conseguente superfluità dell'acquisizione del parere della Soprintendenza (v. Cons. Stato, Sez. VI, 12 ottobre 2022, n. 8713 che richiama Cons. Stato, Sez. I, parere n. 1305/2019 del 29 aprile 2019; TAR Campania, Salerno, sez. II, 23 gennaio 2023, n. 141; Tar Campania, Napoli, sez. VI, 2 dicembre 2016 n. 5574). La determinazione del Comune trova del resto fondamento nei principi e nelle disposizioni della legge n. 241 del 1990 (artt. 1 e 2) che vietano all'amministrazione di aggravare inutilmente il procedimento e di adottare, ove si ravvisi (come nella fattispecie) la manifesta inammissibilità, improcedibilità, infondatezza della domanda, decisioni in forma semplificata.

L'impossibilità di procedere alla compatibilità paesaggistica postuma degli interventi edilizi in contestazione ha, dunque, obbligato il Comune a rigettare la richiesta di sanatoria ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001, mediante l'adozione del provvedimento gravato il quale risulta, pertanto, immune dalle censure spiegate in ricorso.

Ciò in conformità a quel consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui "la disciplina di cui all'art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001, non è suscettibile di applicazione in caso di opere realizzate in violazione di un vincolo paesaggistico, in quanto tale norma disciplina una modalità di regolarizzazione formale dell'abuso, che è espressamente limitata alle sole violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia" (così Consiglio di Stato sez. VI, 18/10/2022, n. 8859; T.A.R. Campania, Napoli, sez. VII, 16/06/2022, n. 4077) ”.

12- Il terzo motivo è infondato in quanto fondato sull’erronea premessa dell’esercizio del potere di annullamento in autotutela, mentre, con riferimento in generale al decorso del tempo e alla valutazione degli interessi coinvolti, costante giurisprudenza è nel senso che “L'ordine di demolizione di opere edilizie realizzate in assenza di valido titolo abilitativo ha natura di atto vincolato, fondato unicamente sull'accertamento dell'abuso. Non è richiesta una motivazione specifica sul concreto interesse pubblico, poiché tale interesse è già definito a monte dal legislatore nel dovere di ripristinare la legalità urbanistico-edilizia violata. Il mero decorso del tempo dalla commissione dell'abuso non incide sulla legittimità né sull'esercizio del potere repressivo, che può essere legittimamente esercitato anche tardivamente” (Consiglio di Stato, Sez. II, 9.12.2025, n. 9688).

13- Da ultimo, in tema di garanzie partecipative (primo motivo) il Consiglio di Stato ha ribadito che " la violazione del contraddittorio procedimentale è idonea ad inficiare la legittimità del provvedimento anche nei procedimenti vincolati, quale quello di sanatoria, quando il contraddittorio procedimentale con il privato interessato avrebbe potuto fornire all'Amministrazione elementi utili ai fini della decisione, ad esempio in ordine alla ricostruzione dei fatti o all'esatta interpretazione delle norme da applicare (Consiglio di Stato, sez. VI, 1 marzo 2018, n. 1269) " (Cons. Stato, Sez. VI, 12 aprile 2023, n. 3672; v. anche T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 08/07/2025, n.5127).

Nel caso di specie, premessa la violazione dell'art. 10-bis menzionato, da quanto finora esposto si può ritenere con certezza che, in caso di preavviso di rigetto e conseguente partecipazione degli interessati, l'Amministrazione sarebbe comunque pervenuta al medesimo esito di diniego dell'istanza di parte.

14- Più in generale, va osservato che “ Fermo restando che la valutazione circa l'incidenza delle opere sul patrimonio paesistico spettano all'amministrazione, va detto che ai sensi dell'art. 167, comma 4, lett. a), D.Lgs. 42/2004, l'accertamento postumo della compatibilità paesaggistica è consentito esclusivamente in relazione a quei lavori che non abbiano determinato "creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati" (cfr., nel quadro del costante orientamento giurisprudenziale che ha escluso l'operatività dell'anzidetta disposizione, nel caso di creazione od aumento di superfici utili o di volumi, ex multis,Cons. Stato, Sez. VI, 30 maggio 2014 n. 2806; id. 20 giugno 2013, n. 3373).

È ben vero che l'istituto dell'accertamento di conformità (disciplinato dagli artt. 36 e 45 del testo unico dell'edilizia n. 380 del 2001), può eccezionalmente trovare applicazione anche in caso di opere eseguite su aree soggette a vincolo paesaggistico, rimanendo, in tale caso, comunque subordinato al rilascio dell'autorizzazione paesaggistica ex art. 146 del D.Lgs. n. 42 del 2004. Ma poiché tale rilascio deve normalmente intervenire prima dell'inizio dei lavori (tant'è che l'art. 146, comma 4, del D.Lgs. 42 del 2004 stabilisce che l'autorizzazione paesaggistica "non può essere rilasciata in sanatoria successivamente alla realizzazione, anche parziale, degli interventi"), la disposizione ha limitato la possibilità dell'acquisizione dell'autorizzazione "in sanatoria" alle sole ipotesi di cui ai commi 4 e 5 del successivo art. 167: escludendo che ciò possa avvenire nel caso in cui, come in quello in esame, siano stati illegittimamente realizzati nuovi volumi.

"Ciò è strettamente connesso con la particolare rilevanza costituzionale dal legislatore attribuita ai beni ambientali, in quanto la garanzia degli stessi non sarebbe solo fine a sé stessa, ma anche strumentale alla preservazione di beni fondamentali come la salute e la vita. Nel confronto tra interesse pubblico all'utilizzazione controllata del territorio e interesse del privato alla sanatoria deve, quindi, ritenersi senz'altro prevalente l'interesse pubblico a che lo stato dei luoghi sia ripristinato" (Cons. Stato, Sez. II, 24 giugno 2020, n. 4045).

Ne consegue che, ove le opere risultino diverse da quelle sanabili e indicate nell'art. 167, le autorità non possono che emanare un atto dal contenuto vincolato e cioè esprimersi nel senso della reiezione dell'istanza di sanatoria. Quindi, in presenza di incrementi di superficie o cubatura, anche di modesta entità, la norma impedisce tassativamente il rilascio della sanatoria paesaggistica, per cui la reiezione della relativa istanza assume carattere vincolato (Cons. Stato, Sez. VI, 19 ottobre 2020, n. 6300) con conseguente superfluità dell'acquisizione del parere della Soprintendenza (v. Cons. Stato, Sez. VI, 12 ottobre 2022, n. 8713 che richiama Cons. Stato, Sez. I, parere n. 1305/2019 del 29 aprile 2019)” (Consiglio di Stato. Sez. VII, 29.12.2022, n.11607; v. anche T.A.R. Campania, Salerno, Sez. II, 26/04/2021, n.1046).

15- Il ricorso va pertanto rigettato.

16- Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria Sezione Staccata di Reggio Calabria definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna il Condominio “La Panoramica” in persona del legale rappresentante pro-tempore, alle spese processuali in favore del Comune di Villa San Giovanni, liquidate in complessivi euro 1.000,00, oltre rimborso forfettario spese legali, IVA e CPA come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Reggio Calabria nella camera di consiglio del giorno 15 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

OB AZ, Presidente

DO LI, Primo Referendario, Estensore

Guido Gabriele, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
DO LI	OB AZ

IL SEGRETARIO