Pubblicato il 07/03/2026

N. 00214/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00115/2017 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di Latina (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 115 del 2017, proposto da CE RU, rappresentato e difeso dagli avv. Guglielmo Aldo Giuffré Sandulli e Claudia Di Matteo, con domicilio digitale eletto presso gli indirizzi p.e.c. gagiuffre@pec.it e claudiadimatteo@ordineavvocatiroma.org;

contro

Comune di Sabaudia (LT), in persona del sindaco p.t. , non costituito in giudizio;
Regione Lazio, in persona del presidente della giunta p.t. , rappresentata e difesa dall’avv. Elisa Caprio con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo p.e.c. elisa.caprio@regione.lazio.legalmail.it;

per l’annullamento

1) della nota municipale prot. n. 28310 del 20 ottobre 2016, con la quale è stata respinta l’istanza di condono edilizio prot. n. 30045, fasc. n. 735, del 14 dicembre 2004, relativa all’avvenuta “ realizzazione di un manufatto in muratura in ampliamento dell’immobile ” di proprietà del ricorrente;

2) per quanto occorrer possa, della nota regionale prot. n. 184307 del 28 ottobre 2005.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio della Regione Lazio;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4- bis , cod. proc. amm.;

Relatore nell’udienza straordinaria di smaltimento del giorno 27 febbraio 2026 il dott. VA NO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto in fatto e considerato in diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – CE RU è proprietario di un immobile situato in Sabaudia e distinto nel locale catasto al foglio n. 84, particella n. 96, subalterni nn. 3 e 7 sul quale, in assenza di prescritti titoli abilitativi, ha costruito un manufatto in muratura in ampliamento.

In relazione a tale illecito, F.P. ha proposto al Comune di Sabaudia, ai sensi dell’art. 31, d.l. 30 settembre 2003 n. 269, conv. nella l. 24 novembre 2003 n. 326, istanza di condono edilizio assunta prot. n. 30045, fasc. n. 735, del 14 dicembre 2004; inoltre, in data 28 gennaio 2005 l’interessato ha chiesto al Comune di Sabaudia, alla Regione Lazio ed alla Soprintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio del Lazio l’accertamento di compatibilità paesaggistica del suddetto intervento edificatorio ex art. 1, comma 39, l. 15 dicembre 2004 n. 308.

L’amministrazione civica quindi, in applicazione dell’art. 10- bis , l. 7 agosto 1990 n. 241, con nota prot. n. 25513 del 14 ottobre 2015 ha comunicato a S.P. i motivi ostativi all’accoglimento della suddetta istanza, in relazione al disposto dell’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. 8 novembre 2004 n. 12, in quanto le opere de quibus ricadono in area soggetta a vincolo di tutela paesaggistica-ambientale ed a vincolo idrogeologico, oltre che inclusa nel perimetro di una zona di protezione speciale dalla delibera di giunta regionale n. 2146 del 19 marzo 1996. Successivamente, pur avendo l’interessato presentato la memoria partecipativa allibrata al prot. n. 27614 del 30 ottobre 2015, l’ente locale con nota n. 28310 del 20 ottobre 2016 ha definitivamente rigettato la citata domanda di condono perché, da un lato, gli immobili abusivi ricadono in area sottoposta a tutela paesaggistico-ambientale e sono compresi nel perimetro di una zona di protezione speciale e, dall’altro, perché non sono conformi alle norme e prescrizioni urbanistiche vigenti, sì che non sono suscettibili di sanatoria ex art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 del 2004, come interpretato dal parere della Regione Lazio prot. n. 184307 del 28 ottobre 2005.

Avuto riguardo a ciò, con il ricorso all’esame, notificato il 17 gennaio 2017 e depositato il 14 febbraio 2017, F.P. ha impugnato gli atti indicati in epigrafe lamentando:

I) eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione, dato che l’amministrazione avrebbe confuso l’istituto dell’accertamento di conformità (art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) con quello del condono edilizio (art. 32, d.l. n. 269 del 2003, conv. nella l. n. 326 del 2003), come fatto palese dal diffuso utilizzo dell’improprio termine di “ sanatoria ” operato nel provvedimento impugnato;

II) violazione degli artt. 10- bis e 21- octies , l. n. 241 del 1990, oltre ad eccesso di potere, non avendo l’amministrazione motivato in ordine alla non accoglibilità delle memorie partecipative fatte pervenire nel corso del procedimento;

III) violazione degli artt. 2, l. reg. n. 12 del 2004, 37, d.P.R. n. 380 del 2001, del d.m. 5 luglio 1975, oltre ad eccesso di potere, perché il manufatto da condonare avrebbe natura meramente pertinenziale e non sarebbe utilizzabile, per le sue caratteristiche costruttive, per scopi abitativi, sì che per la sua edificazione non sarebbe necessario il permesso di costruire;

IV) violazione dell’art. 146, d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, oltre ad eccesso di potere, per non essere stato mai acquisito il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico;

V) violazione dell’art. 2, l. reg. n. 12 del 2004 ed eccesso di potere per difetto di motivazione in rapporto al tema della perimetrazione della zona di protezione speciale indicata;

VI) violazione degli artt. 3, comma 1, lett. a), b), c) e d), d.P.R. n. 380 cit., 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 cit., dell’art. 27, punto 3.1, del PTPR di cui alle delibere della Giunta regionale del Lazio n. 556 del 25 luglio 2007 e n. 1025 del 21 dicembre 2007, in tema di paesaggio degli insediamenti urbani.

Si è costituita in giudizio la Regione Lazio, la quale ha confermato che sull’area di sedime dell’abuso, consistente nella realizzazione di un manufatto in muratura ad uso non residenziale, insistono sia un vincolo di natura paesaggistica ex art. 134, comma 1, lett. a), d.lgs. n. 42 del 2004 e del d.m. 22 maggio 1985, pubblicato sulla GU n. 176 del 27 luglio 1985 (cd059_038 sulla tav. B del PTPR), sia un vincolo da zona di protezione speciale denominata Parco nazionale del Circeo (ID_RL 042 sulla tav. C del PTPR). Inoltre, ha fatto presente che, alla stregua di una giurisprudenza ormai consolidatasi, non è possibile il condono ex art. 32, d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., per illeciti edificatori consistenti in interventi di nuova costruzione realizzati in aree vincolate, posto che la sanatoria è possibile soltanto per abusi c.d. formali che abbiano comportato la realizzazione delle opere minori (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) di cui alle tipologie nn. 4, 5 e 6, all. 1, d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit. Ha, quindi, concluso che la sola presenza del vincolo paesaggistico è sufficiente di per sé a supportare il diniego impugnato.

All’udienza straordinaria di smaltimento del 27 febbraio 2026 la causa è stata trattenuta per la decisione.

2. – Il ricorso è complessivamente infondato e da rigettare.

2.1 Si premette che amente dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., “ 27. Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora: […] d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ;”. Invece, l’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 cit., dispone che: “ 1. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 27, del d.l. 269/2003 e successive modifiche, dall’articolo 32 della l. 47/1985, come da ultimo modificato dall’articolo 32, comma 43, del citato d.l. 269/2003, nonché dall’articolo 33 della l. 47/1985, non sono comunque suscettibili di sanatoria: […] b) le opere di cui all’articolo 2, comma 1, realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali ”. La disciplina regionale sul condono di opere realizzate in area vincolata, quindi, è ancora più restrittiva di quella statale perché preclude la sanatoria per i manufatti edificati anche prima dell’apposizione del vincolo, e ciò al fine di tutelare valori che presentano precipuo rilievo costituzionale, quali quelli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e archeologici (Cons. Stato, sez. IV, 24 dicembre 2025 nn. 10302 e 10303).

Fatta questa premessa, rileva il collegio che, come già affermato più volte in passato, ai sensi dell’art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269 del 2003, conv. nella l. n. 326 del 2003, che è mantenuto fermo dall’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 cit., la presenza di vincoli limita grandemente l’ammissibilità del condono, poiché per la sanatoria delle opere abusive è necessaria la concorrente sussistenza delle seguenti condizioni: a) che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo; b) che si tratti di opere conformi alle prescrizioni urbanistiche; c) che si tratti di opere minori rientranti nelle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’all. 1, l. n. 326 cit., senza quindi aumento di superficie; d) che vi sia il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo; pertanto, in difetto di anche una soltanto di esse è da escludere la possibilità di assentire la sanatoria anche laddove l’area sia sottoposta a vincolo di inedificabilità solo relativa (TAR Lazio, Latina, sez. I, 11 marzo 2025 n. 194; sez. I, 18 aprile 2023 n. 247; sez. I, 12 dicembre 2022 nn. 941 e 947; sez. I, 2 maggio 2022 nn. 400 e 401; sez. I, 2 marzo 2022 nn. 208 e 209; sez. I, 24 dicembre 2021 n. 699; sez. I, 8 maggio 2021 n. 313). La rigorosa impostazione sopra illustrata è stata riconfermata dal giudice superiore in occasione delle decisioni adottate sugli appelli proposti nei confronti di alcune suddette sentenze di prime cure, ribadendosi proprio che in base all’art. 32, commi 26, lett. a) e 27, lett. d), d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., “ non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 ” dell’all. 1 del medesimo decreto-legge (c.d. abusi maggiori) “ realizzate su immobili soggetti a vincoli a prescindere dal fatto che (ad anche se) si tratti di interventi pienamente conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, nonché a prescindere dal fatto che il vincolo comporti un’inedificabilità soltanto relativa dell’area ”, essendo invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (c.d. abusi minori) di cui ai numeri 4, 5, 6 del citato all. 1 (Cons. Stato, sez. VII, 22 ottobre 2025 n. 8211; in termini v. anche: Cons. Stato, sez. IV, 24 dicembre 2025 nn. 10302 e 10303; sez. VI, 17 novembre 2025 n. 8969; sez. II, 18 settembre 2025 n. 7371).

Nella specie, come confermato dalla Regione Lazio, la sanatoria richiesta riguarda un abuso non ascrivibile alle tipologie nn. 4, 5 e 6, perché consistente nell’edificazione senza titolo di un ampliamento del corpo di fabbrica originario sia pur non avente destinazione abitativa, e collocato in zona attinta da due diversi vincoli. Da ciò consegue che, come anche rilevato dall’ente territoriale costituitosi in giudizio, l’amministrazione resistente del tutto legittimamente ha indicato la presenza di detti vincoli come circostanza ostativa di per sé sola sufficiente ad escludere la condonabilità dell’illecito di cui è causa che, come detto, non consiste in un’opera minore non comportante un incremento di superficie.

2.2 Tale constatazione comporta automaticamente l’irrilevanza di ogni ulteriore questione sollevata da parte ricorrente nei singoli motivi di impugnazione dedotti, che non possono trovare accoglimento a fronte di tale ineludibile dato fattuale e giuridico ostativo alla condonabilità del manufatto edificato sine titulo .

Più precisamente, il primo ordine di censure è manifestamente privo di fondatezza, posto che non v’è alcun dubbio in ordine alla natura del potere esercitato dal Comune di Sabaudia, non presentando alcuna particolare rilevanza l’utilizzo del termine “ sanatoria ” nel provvedimento impugnato, atteso che, a ben vedere, anche il condono altro non è se non una speciale sanatoria edilizia.

Infondato è anche il secondo ordine di censure, dato che la motivazione addotta dell’amministrazione si incentra sull’esistenza di una causa radicalmente ostativa, la cui esistenza ed i cui effetti non sono stati in alcun modo confutati per effetto del contributo partecipativo fornito nel corso del procedimento, il quale non ha dimostrato né che l’abuso da sanare è riconducibile a una tipologia di illecito compatibile con il condono richiesto, né che è erroneo l’accertamento relativo all’esistenza dei già citati vincoli.

Non condivisibile è, poi, il terzo motivo, dato che, a fronte della natura di intervento di nuova costruzione dell’abuso da condonare, appare del tutto irrilevante il fatto che il bene sia di piccole dimensioni o non abbia vocazione abitativa, considerato che non sono perseguibili ed eventualmente sanabili i soli illeciti consistenti nella costruzione di immobili da adibire ad abitazione.

Il rigetto del quarto motivo di ricorso consegue direttamente da quanto sopra chiarito in ordine alla non sanabilità della tipologia di abuso realizzato, dato che il parere di compatibilità paesaggistica va richiesto per gli illeciti di tipologia nn. 4, 5 e 6 che possono eventualmente accedere al condono.

Anche il quinto mezzo di gravame non è favorevolmente delibabile, perché l’incontroversa sussistenza del vincolo paesaggistico in argomento è sufficiente a supportare la legittimità del provvedimento impugnato, essendo irrilevante ogni questione sulla perimetrazione della zona di protezione speciale che, ad ogni buon conto, parte ricorrente non ha dimostrato essere erronea.

Da ultimo, il sesto motivo di ricorso è infondato perché, come confermato dalla Regione Lazio, sull’area di sedime del bene insiste con certezza il vincolo censito sulla tav. B del PTPR con il codice identificativo cd059_038; ne consegue che, a termini della disciplina speciale introdotta dall’art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., soltanto gli abusi minori possono essere oggetto di condono edilizio. Tale restrittiva conclusione è valida a prescindere dalla considerazione di quelli che, a termini dell’art. 27, punto 3.1, del PTPR, sarebbero gli interventi legittimamente realizzabili dopo aver previamente richiesto ed ottenuto i titoli abilitativi edilizi e paesaggistici prescritti dalla legge, posto che a venire in rilievo è un abuso maggiore che come tale, per esplicita volontà di legge, non può essere condonato.

In definitiva, per le ragioni sopra esposte il ricorso è complessivamente infondato e da respingere.

3. – Sussistono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di lite tra le parti costituite.

P.Q.M.

Il Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione staccata di Latina, sezione prima, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 27 febbraio 2016 con l’intervento dei magistrati:

TO RI HI, Presidente

VA NO, Primo Referendario, Estensore

Caterina Lauro, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
VA NO	TO RI HI

IL SEGRETARIO