Pubblicato il 27/03/2026

N. 00614/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01881/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1881 del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto da
ME GR 1911 Società Agricola S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Diletta Lastraioli e Paolo Ceccherini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

il Comune di Pienza, in persona del Sindaco legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Pier Matteo Lucibello e Germana Parlapiano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- dell’ordinanza a firma del Responsabile Area Tecnica del Comune di Pienza del 12.09.2024, n. 58, notificata in data 20.09.2024, recante “Ordinanza di rimessione in pristino di opere eseguite in assenza di permesso di costruire – Loc. Podere Strozzavolpi (art. 196, comma 2, LR 65/2014)”;

- di ogni altro atto presupposto, connesso e/o conseguente al suddetto, ancorché incognito alla società ricorrente fra cui, in particolare, la relazione di inquadramento tecnico giuridico dell’Ufficio Tecnico del Comune di Pienza dell’08.08.2024;

nonchè

- per la determinazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 30 del D.Lgs. 02.07.2010, n. 104, dell’ammontare del danno conseguente alla demolizione delle opere presunte abusive descritte nell’atto impugnato, nella denegata ipotesi in cui essa dovesse intervenire prima dell’esito del presente giudizio;

per la conseguente condanna

del Comune di Pienza al pagamento del danno così determinato a favore della società ricorrente.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da AM RI 1911 SOCIETÀ AGRICOLA SRL il 22.01.2025:

- del provvedimento definitivo di diniego di permesso di costruire in sanatoria e riavvio dei termini di cui all’ordinanza del 12.9.2024, n. 58, del 13.11.2024, trasmesso per pec in data 19.1.2024, relativo alle seguenti opere: “modifiche interne e prospettiche di annesso agricolo, realizzazione di locale in muratura e recinzione eseguiti in Pienza” (Prat. SUAP 2644_2024) a firma del Responsabile del Servizio Edilizia privata del Comune di Pienza;

- nonché ogni altro atto presupposto, connesso e/o conseguente al suddetto, ancorché incognito alla società ricorrente fra cui, in particolare, il provvedimento di trasmissione del diniego di accertamento di conformità del 15.11.2024, inviato per pec in data 19.11.2024, a firma del Dirigente Area Amministrativa del Servizio SUAP associato dell’Unione dei Comuni Valdichiana Senese.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Pienza;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 marzo 2026 il dott. ID AB e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il ricorso introduttivo, parte ricorrente impugnava l’ordinanza del 12 settembre 2024, n. 58, con cui il Comune di Pienza le ingiungeva la demolizione di opere edilizie eseguite sine titulo e volte alla trasformazione di un annesso agricolo in civile abitazione nell’ambito di un compendio immobiliare in proprietà della medesima ricorrente.

2. Avverso detto provvedimento la ricorrente proponeva i seguenti mezzi di impugnazione:

- “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 99 e 196 della LRT 10.11.2014, n. 65. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 3 della L. del 20.2.2006, n. 96. Eccesso di potere per carenza di istruttoria. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e per carenza dei presupposti. Eccesso di potere per errore manifesto. ”.

- “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 136 e 196 della LRT 10.11.2014, n. 65. Violazione e/o falsa applicazione del D.M. 2.3.2018. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e per carenza dei presupposti. Eccesso di potere per errore manifesto. ”.

- “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 135 e 196 della LRT 10.11.2014, n. 65. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e per carenza dei presupposti. Eccesso di potere per errore manifesto. ”.

- “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 135 e 196 della LRT 10.11.2014, n. 65. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e per carenza dei presupposti. Eccesso di potere per errore manifesto. ”.

- “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 196 e 137 della L.R.T. 10.11.2014, n. 65. Eccesso di potere per illogicità dell’azione amministrativa. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto dei presupposti. Eccesso di potere per errore manifesto. ”.

3. All’esito della camera di consiglio del 18 dicembre 2024, la Sezione respingeva la richiesta di adozione di misure cautelari sulla base della seguente motivazione: “ Rilevato che parte ricorrente ha depositato in giudizio la determina del 13 novembre 2024, con cui il Comune di Pienza ha rigettato l’istanza di rilascio di permesso di costruire in sanatoria da essa proposta, con conseguente assegnazione di un nuovo termine per provvedere alla demolizione delle opere abusive, decorrente dalla data di notifica del predetto atto di diniego;

Ritenuto che, pertanto, l’ordinanza di demolizione impugnata è da ritenersi priva di effetto, in considerazione del riesercizio del potere da parte del Comune intimato esitato nel prefato diniego;

Ritenuto che, in ragione di ciò, la proposta istanza cautelare risulta carente del necessario requisito del periculum in mora; … ”.

4. A seguito di riesercizio del potere, il Comune di Pienza denegava la richiesta di sanatoria nei seguenti termini: “ le opere realizzate in assenza di Permesso di costruire non risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente in quanto:

a) l’unità immobiliare, realizzata ai sensi dell’art. dell’art. 3, comma 11 della LR 64/1995, non può essere trasformata ovvero utilizzata ai fini agrituristici ai sensi dell’art. 18, comma 3, lettera b) della LR 30/2003;

b) l’unità immobiliare non raggiunge la minima superficie utile per essere adibita ad abitazione ai sensi dell’art. dall’art. 43, comma 4 delle vigenti NTA del Piano Operativo;

c) il nuovo manufatto, non essendo qualificabile come volume tecnico, costituisce nuovo volume, deve essere ricondotto alla Nuova Costruzione, e non è dimostrata la capacità edificatoria. ”.

Inoltre, il prefato diniego disponeva “ Il riavvio dei termini di cui all’Ordinanza di rimessione in pristino dello stato dei luoghi n. 58 del 12/09/2024 interrotti a seguito del deposito della richiesta dei Permesso di Costruire in Sanatoria che decorreranno dalla data di ricevimento della presente; … ”.

5. Avverso il predetto provvedimento, parte ricorrente interponeva i seguenti motivi aggiunti:

- “ (I -Relativamente alla parte del provvedimento di diniego che assume che il nuovo manufatto non sia qualificabile come volume tecnico e costituisca nuovo volume) Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 e dell’art. 209 della LRT 10.11.2014, n. 65. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto dei presupposti. Eccesso di potere per illogicità dell’azione amministrativa ed errore manifesto. ”.

Con il primo motivo, la ricorrente contesta l’assunto comunale secondo cui con l’edificazione del piccolo manufatto in muratura sarebbe stato creato un nuovo volume da ricondurre alla categoria della nuova costruzione senza dimostrazione della capacità edificatoria.

Secondo la ricorrente, la circostanza secondo cui al momento del sopralluogo il predetto manufatto fosse privo di impiantistica non esclude che il volume con esso realizzato sia inquadrabile nell’alveo dei volumi tecnici, atteso che la verifica del volume tecnico attiene ad una caratteristica oggettiva ed intrinseca del manufatto e non all’uso particolare impresso dal proprietario.

- “(II -Relativamente alla parte del provvedimento di diniego che assume che il manufatto principale non possa essere trasformato ovvero utilizzato ai fini agrituristici) Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 209 della LRT 10.11.2014, n. 65. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 18, comma 3, lett. b), della L.R.T. 23.6.2003, n. 30. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto dei presupposti. Eccesso di potere per illogicità dell’azione amministrativa ed errore manifesto. ”.

Con il secondo motivo, parte ricorrente censura il provvedimento di diniego di sanatoria nella parte in cui esso assume l’illegittimo mutamento di destinazione d’uso dell’annesso agricolo edificato nel 2005, ai sensi dell’art. 18, comma 3, lett. b), della LRT n. 30/2003.

In detta prospettiva, la ricorrente assume che, a seguito della sottoscrizione dell’atto d’obbligo del 6 novembre 2004, il Comune ha rilasciato la concessione edilizia n. 96 del 31 gennaio 2005 per la realizzazione dell’annesso agricolo in esame.

In particolare, il predetto manufatto avrebbe dovuto essere destinato “ … a rimessa macchine, rimessa attrezzi, pollaio. ”; inoltre la ricorrente si è impegnata “ ad astenersi da utilizzazioni incompatibili con le suddette previsioni, anche solo in parte o in via temporanea ” e “ a non modificare le destinazioni d’uso delle costruzioni ” per un periodo di “ anni 10 a partire dalla data del rilascio della concessione ”.

In sostanza, la ricorrente, con il mezzo in esame, assume che il vincolo di destinazione dell’immobile ad annesso agricolo sussisterebbe per il solo periodo di 10 anni dal rilascio della concessione edilizia; una volta scaduto il predetto termine potrebbe essere modificata la destinazione d’uso, come previsto dall’art. 18, comma 3, lett. a) della LRT n. 30/2003, ed esso potrebbe essere utilizzato per l’esercizio dell’attività agrituristica.

- “ (III -Relativamente alla parte del provvedimento di diniego che assume che il manufatto principale non raggiunga la superficie minima utile per essere adibita ad abitazione) Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 e dell’art. 209 della L.R.T. 10.11.2014, n. 65. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto dei presupposti. Eccesso di potere per illogicità dell’azione amministrativa ed errore manifesto. ”.

Con il mezzo in esame, parte ricorrente contesta il diniego nella parte in cui assume che il fabbricato in esame, avendo una superficie di 43 mq, non avrebbe i requisiti minimi di superficie per l’abitabilità così come prescritta dall’art. 43, comma 4, delle NTA del Piano Operativo del Comune di Pienza pari a 50 mq.

Deduce in particolare la ricorrente che, dato che l’immobile è destinato a fini agrituristici, e dunque all’esercizio dell’attività agricola lato sensu intesa, non sarebbe ad esso applicabile il limite di quadratura sopra indicato.

- “ (IV -Relativamente alla parte del provvedimento impugnato espressione di riesercizio del potere sanzionatorio) Illegittimità derivata per: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 99 e 196 della L.R.T. 10.11.2014, n. 65; violazione e/o falsa applicazione dell’art. 3 della L. del 20.2.2006, n. 96; eccesso di potere per carenza di istruttoria; eccesso di potere per travisamento dei fatti e per carenza dei presupposti; eccesso di potere per errore manifesto. ”.

Con il quarto motivo, parte ricorrente ritorna sull’ordinanza di demolizione, nella parte in cui essa si riferisce alla illecita trasformazione di destinazione d’uso dell’annesso agricolo in abitazione.

Assume la ricorrente che, atteso che le opere eseguite sono compatibili con la destinazione agrituristica, non vi sarebbe stata una modifica di destinazione d’uso tra categorie disomogenee; nel caso di specie, ricorrerebbe una ipotesi di mutamento di destinazione d’uso orizzontale, cioè ricadente nell’ambito della stessa categoria funzionale rappresentata dall’attività agricola, di cui l’attività agrituristica costituirebbe una species .

- “ (V -Relativamente alla parte del provvedimento impugnato espressione di riesercizio del potere sanzionatorio) Illegittimità derivata per: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 136 e 196 della LRT 10.11.2014, n. 65; violazione e/o falsa applicazione del D.M. 2.3.2018; eccesso di potere per travisamento dei fatti e per carenza dei presupposti; eccesso di potere per errore manifesto. ”.

Con il mezzo in esame, parte ricorrente censura l’ordinanza di demolizione e il conseguente diniego di sanatoria perché, a suo dire, detti atti avrebbero erroneamente qualificato gli ulteriori interventi edilizi eseguiti dalla ricorrente.

In sostanza, con un approccio parcellizzato, la ricorrente assume come la pavimentazione, il BBQ e l’area destinata a parcheggio siano interventi rientranti nell’ambito dell’edilizia libera.

- “ (VI -Relativamente alla parte del provvedimento impugnato espressione di riesercizio del potere sanzionatorio) Illegittimità derivata: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 135 e 196 della LRT 10.11.2014, n. 65; eccesso di potere per travisamento dei fatti e per carenza dei presupposti; eccesso di potere per errore manifesto. ”.

Con il sesto motivo, parte ricorrente ritiene che i provvedimenti impugnati abbiano erroneamente qualificato anche la recinzione, l’accesso pedonale e carraio in muratura e del manufatto per contatori.

Dette opere rientrerebbero nell’alveo degli interventi di “ manutenzione straordinaria ”.

- “ (VII -Relativamente alla parte del provvedimento impugnato espressione di riesercizio del potere sanzionatorio) Illegittimità derivata: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 135 e 196 della LRT 10.11.2014, n. 65; eccesso di potere per travisamento dei fatti e per carenza dei presupposti; eccesso di potere per errore manifesto. ”.

Con il settimo motivo, la ricorrente deduce che il locale di modeste dimensioni dovrebbe essere considerato un volume tecnico ovvero esso dovrebbe essere annoverato tra gli “ interventi pertinenziali ” di cui all’art. 135, comma 2, lett. e) della LRT n. 65/2014, la cui esecuzione è soggetta a scia.

- “ (VIII -Relativamente alla parte del provvedimento impugnato espressione di riesercizio del potere sanzionatorio) Illegittimità derivata: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 196 e 137 della L.R.T. 10.11.2014, n. 65; eccesso di potere per illogicità dell’azione amministrativa; eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto dei presupposti; eccesso di potere per errore manifesto. ”.

In ultimo, anche il pergolato sarebbe stato erroneamente qualificato dall’amministrazione.

Invero, secondo la ricorrente il pergolato rientrerebbe nell’ambito delle “ Opere, interventi e manufatti privi di rilevanza edilizia ” di cui all’art. 137 della L.R.T. 10.11.2014, n. 65, non necessitanti di titolo edilizio.

6. Si è costituito in giudizio il Comune di Pienza.

7. Con ordinanza del 13 febbraio 2025, n. 81, la Sezione ha respinto l’istanza cautelare sulla base della seguente motivazione: “ Rilevato che, all’esito della sommaria delibazione tipica della presente fase cautelare, il ricorso appare sguarnito del necessario fumus boni iuris;

Ritenuto che, invero, ad una considerazione necessariamente unitaria e globale degli abusi oggetto dell’ordinanza di demolizione e del conseguente diniego di sanatoria, la ricorrente ha perpetrato una complessiva modificazione di destinazione d’uso dell’annesso agricolo in civile abitazione in difetto della superficie minima prevista dall’art. 43, comma 4, delle NTA del Piano Operativo Comunale applicabili ratione temporis; … ”.

7. In vista dell’udienza di merito, il Comune di Pienza ha depositato decreto di citazione diretta a giudizio emesso dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Siena in data 6 ottobre 2025 a carico, tra gli altri, dell’amministratore della società ricorrente, per avere eseguito interventi unitari di trasformazione edilizia del territorio, in zona sismica, e consistenti nella realizzazione del complesso di opere contestate con i provvedimenti impugnati.

8. All’udienza del 4 marzo 2026 la causa è stata posta in decisione.

9. In via preliminare, va dichiarata l’improcedibilità del ricorso introduttivo per sopravvenuta carenza di interesse, atteso che il Comune di Pienza ha riesercitato il proprio potere con l’adozione del diniego di sanatoria e con l’assegnazione di un nuovo termine per provvedere al ripristino dello stato dei luoghi.

10. Ciò posto, il ricorso per motivi aggiunti è infondato sulla base delle seguenti ragioni.

10.1 Deve premettersi che il dante causa della ricorrente, sig. TI VI, nella qualità di proprietario del terreno agricolo e del fabbricato rurale su di esso insistente, siti in Pienza, Loc. Podere Strozzavolpi, in data 20 ottobre 2004 sottoscriveva un atto unilaterale d’obbligo finalizzato al rilascio di una concessione edilizia per l’edificazione di un annesso agricolo, ai sensi dell’art. 3, comma 11, della LRT n. 64/1995, che consentiva la realizzazione di annessi agricoli “ eccedenti le capacità produttive del fondo ovvero riferiti a fondi aventi superficie inferiori ai minimi di cui al comma 2 … solo se prevista e disciplinata dagli strumenti urbanistici comunali ”.

Pertanto, il Comune di Pienza rilasciava la concessione edilizia n. 96 del 31 gennaio 2005 per la “ costruzione di annesso agricolo e realizzazione recinzione terreni ”.

Sennonché, in data 28 aprile 2023, la società ricorrente inoltrava al SUAP dell’Unione dei Comuni della Valdichiana Senese, una SCIA per l’esercizio dell’attività agrituristica nel fabbricato rurale identificato al catasto al fg. 41, p.lla 71, per una superficie di mq 121, con servizio di accoglienza per n. 10 ospiti, con la predisposizione di n. 5 camere con relativi servizi igienici.

È nel predetto contesto fattuale che il Comune di Pienza ha accertato, con il sopralluogo del 20 maggio 2024, la realizzazione di un complesso di opere edilizie che hanno interessato il predetto annesso agricolo, con conseguente sua trasformazione in edificio ad uso abitativo con le relative pertinenze ad esso funzionalmente connesse.

In sostanza, il complesso degli interventi edilizi in esame è funzionalmente diretto alla trasformazione dell’annesso agricolo in immobile ad uso abitativo, perché, come risulta anche dalla documentazione fotografica depositata dal Comune, essi sono tutti funzionalmente avvinti dal fine di determinare la trasformazione della destinazione d’uso del resede.

In tale contesto, la condivisibile giurisprudenza amministrativa afferma pacificamente che: “ la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non già atomistica delle opere realizzate, dovendosi valutare l’insieme delle opere realizzate nel loro contestuale impatto edilizio e non il singolo intervento (cfr., da ultimo, C.d.S., N. 03387/2024 REG.RIC. Sez. VII, 21 gennaio 2026, n. 501). Ed invero, la considerazione atomistica degli abusi non consente di comprenderne in modo adeguato l’impatto complessivo, mentre il loro apprezzamento globale è funzionale a valutarne l’incidenza sull’assetto del territorio (C.d.S., Sez. II, 7 luglio 2025, n. 5831): infatti, il pregiudizio arrecato all’assetto del territorio deriva non da ciascun intervento in sé considerato, ma dall’insieme dei lavori nel loro contestuale impatto edilizio e paesistico e nelle reciproche interazioni (C.d.S., Sez. II, 22 gennaio 2025, n. 494; Sez. VII, 2 aprile 2024, n. 2990). ” ( ex pluris : Consiglio di Stato, VII Sezione, sentenza del 11 marzo 2026, n. 1991).

10.2 Nella delineata prospettiva, non è condivisibile la ricostruzione di parte ricorrente, nella parte in cui essa ha assunto che l’annesso agricolo costituirebbe manufatto di esercizio dell’attività agrituristica, atteso che la scia corrispondente si riferisce in via esclusiva all’edificio principale per l’esercizio della predetta attività, con esclusione del resede oggetto degli interventi di trasformazione edilizio-urbanistica.

Del pari non condivisibile è il rilievo secondo cui dopo dieci anni dalla sottoscrizione dell’atto d’obbligo l’annesso agricolo avrebbe potuto essere trasformato in edificio ad uso residenziale per l’esercizio della predetta attività di accoglienza.

L’annesso agricolo in esame è stato edificato ai sensi dell’art. 18, comma 3, lett. b), della LRT n. 30/2003, che esclude expressis verbis l’utilizzabilità ai fini agrituristici degli annessi così edificati, ammessa unicamente per i manufatti realizzati sulla base delle diverse ipotesi indicate nella lett. a) dello stesso comma 3, a cui non è ascrivibile l’immobile in esame.

11. Da tutto quanto precede deriva che correttamente il Comune di Pienza ha denegato il rilascio del permesso di costruire per mancanza della superficie minima per l’abitabilità ai sensi dell’art. 43 delle NTA del Piano Operativo comunale, atteso che il manufatto in esame ha una superficie di 43 mq a fronte di una superficie minima prevista di 50 mq.

D’altronde, la ricorrente non ha mai contestato il difetto del predetto requisito, limitandosi a contestare, a monte, l’applicabilità della disposizione recata dal citato art. 43 delle NTA, secondo un argomentare che, per le ragioni viste, non può essere condiviso.

11.1 In sostanza, ci si trova in presenza di una serie unitaria di opere che hanno comportato l’illegittima trasformazione urbanisticamente rilevante dell’annesso agricolo in immobile ad uso abitativo, con le relative pertinenze edilizie, che, per ciò solo, seguono la stessa sorte, stante l’inscindibilità funzionale delle opere edilizie come realizzate, a nulla rilevando che esse, singolarmente considerate, fossero eseguibili senza titolo ovvero tramite il ricorso a regimi amministrativi differenziati.

12. In definitiva, il ricorso per motivi aggiunti è infondato e da respingere.

13. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti:

- dichiara il ricorso introduttivo improcedibile per carenza sopravvenuta di interesse;

- rigetta il ricorso per motivi aggiunti;

- condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di Pienza, che liquida in complessivi euro 4.000,00, oltre oneri di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 4 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

TO RI CH, Presidente

Raffaello Gisondi, Consigliere

ID AB, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ID AB	TO RI CH

IL SEGRETARIO