Pubblicato il 09/12/2025

N. 00762/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00218/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

Sezione Staccata di Reggio Calabria

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 218 del 2023, proposto dalla sig.ra RM DA BO, rappresentata e difesa dall'avv. Lorenzo Fascì, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Condofuri, in persona del Sindaco p.t., non costituito in giudizio;

per l'annullamento:

- dell’ordinanza di demolizione – iscritta al Registro delle Ordinanze n. 157 del 30.12.2022, adottata dal Comune di Condofuri in data 30.12.2022;

- di ogni atto presupposto, successivo, connesso e\o conseguente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 5 novembre 2025 la dott.ssa BE AZ e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso tempestivamente notificato e depositato, la ricorrente ha premesso di essere proprietaria di un fabbricato a tre piani f.t., costituito da due unità immobiliari, in Catasto al foglio n. 69, part. n. 328, sub 1 e 2 del Comune di Condofuri, il cui secondo piano sarebbe stato oggetto dell’istanza di Condono Edilizio ex L. 47/85, prot. 970 del 04/03/1986, ancora in fase di completamento. Nel redigere l’istanza in parola, per mera dimenticanza, la ricorrente non avrebbe inserito anche il modesto ampliamento della cucina ubicata al piano terra, munito di due aperture (una finestra e una porta d’ingresso in legno).

1.1 Mercè l’articolazione di plurimi motivi di gravame, la ricorrente ha, dunque, impugnato l’ordinanza n. 157 del 30.12.2022 con cui, viste le risultanze del verbale di accertamento prot. n. 17146 del 29.12.2022, il Comune di Condofuri, ai sensi dell’art. 31 D.P.R. n. 380/2001, le ha ordinato la demolizione del predetto ampliamento - avente dimensione all’incirca pari a m. 2,70 x 5,15 (12,85mq.) per un’altezza media pari a circa 2,70 e un volume pari a 35 mc. - giacché realizzato in assenza del necessario permesso di costruire oltre che dell’autorizzazione paesaggistica e sismica, trattandosi di area all’uopo vincolata.

2. L’impugnato ordine demolitorio, anche in forza dei rilievi cui alla relazione tecnica di parte (doc. all.) a cui il ricorso rinvia, sarebbe affetto dai vizi di legittimità appresso sintetizzati e raggruppati per censure omogenee.

- “ VIOLAZIONE DI LEGGE. VIOLAZIONE DEL CORRETTO ITER PROCEDIMENTALE PREVISTO DAGLI ARTT. 27 E 31 DEL D.P.R. 380\2001 ”;

- “VIOLAZIONE DELLA LEGGE 7.8.1990, N. 241. ECCESSO DI POTERE PER DIFETTO DI MOTIVAZIONE”;

L’ordinanza demolitoria sarebbe affetta da grave deficit motivazionale attesa la mancata indicazione degli eventuali sopralluoghi - da ritenersi per ciò stesso inesistenti - che avrebbero consentito la rilevazione dell’abuso, peraltro descritto in termini estremamente generici, stante l’utilizzo della locuzione all’incirca.

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. - ERRATO INQUADRAMENTO DELLA FATTISPECIE OGGETTO DI ORDINANZA. ERRATA APPLICAZIONE DELL’ART. 31 D.P.R. 380\2001 – OMESSA E/O ERRATA APPLICAZIONE DELL’ART. 23\TER E DELL’ART. 34\BIS D.P.R. 380\2001. - ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI”;

L’attività edilizia in contestazione avrebbe dimensioni plano-volumetriche così modeste da essere prive di rilevanza, ai fini urbanistico/edilizi, rientrando nel regime delle cd. tolleranze costruttive di cui all’art. 34 bis D.P.R. n. 380/2001, giacché contenute entro il limite del 2% rispetto all’intero assetto del più ampio fabbricato, totalmente coperto dall’istanza di condono edilizio risalente al 1986.

- “ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI”;

- “VIOLAZIONE DI LEGGE: VIOLAZIONE DEL D.M. 5 luglio 1975“Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all'altezza minima (G.U. n. 190 del 18 luglio 1975). ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI ED ILLOGICITA’ MANIFESTA”;

- “VIOLAZIONE DI LEGGE: ERRATA APPLICAZIONE DELLA LEGGE SISMICA. ERRATA APPLICAZIONE DELL’ART. 94 E 94\BIS D.P.R. 380\2001. VIOLAZIONE E\O ERRATA INTERPRETAZIONE L.G. CALABRIA 17 SETTEMBRE 2020, N. 16 E ALL. 3. - ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI ED ILLOGICITA’ MANIFESTA”;

La misurazione delle dimensioni del manufatto, per come riportata nell’impugnato provvedimento sanzionatorio, sarebbe inesatta, così da determinare l’erroneo computo della superficie abusiva, corrispondente a 12,85 mt. in luogo degli 11,50 metri lineari, più correttamente rilevati dal tecnico di parte, previa rilevazione di una altezza media utile interna (2,66 mt.) del tutto inferiore a quella prescritta dalla normativa vigente per l’abitabilità del vano in parola (2,70 mt.). Tale ultima circostanza, ossia la rilevazione di un’altezza inferiore a quella imposta per l’utilizzabilità a fini residenziali, renderebbe l’opera edilizia (siccome realizzata in ampliamento al preesistente fabbricato, per effetto della chiusura in muratura ordinaria di una piccola porzione del cortile) complessivamente non rilevante sia ai fini paesaggistico-ambientali che ai fini sismici. Ne conseguirebbe l’erroneità dell’addebito consistente nel mancato preventivo rilascio dell’autorizzazione paesaggistica e dell’autorizzazione sismica.

La ricorrente, in ogni caso, avrebbe avviato l’integrazione della domanda di condono illo tempore presentata avuto riguardo al secondo piano, al fine di includere l’ampliamento del piano terra che, per mero errore materiale, non sarebbe stato contemplato nell’istanza, così far rientrare nell’alveo della “legalità” anche questa piccola porzione di manufatto (pag. 13 del ricorso, ultimo v.).

3. Il Comune di Condofuri, benché ritualmente evocato in giudizio, non si è costituito.

4. Con memoria conclusiva del 4.10.2025, preceduta dal deposito di documentazione (in data 23.09.2025), l’odierna istante, oltre a ribadire ed ulteriormente argomentare i motivi di ricorso, ha evidenziato di avere, in data 17.09.2025, presentato il progetto in sanatoria di cui all’istanza prot. n. 681311/2025, avanzata ai sensi della legge n. 105/2024, avente ad oggetto l’ampliamento per cui è causa. Ne discenderebbe l’ineseguibilità dell’impugnato ordine demolitorio, di cui, in ogni caso, è stata ribadita la domanda giurisdizionale di annullamento.

5. In occasione della pubblica udienza del 5 novembre 2025, audito il procuratore di parte ricorrente, la causa è stata trattenuta in decisione.

6. Preliminarmente, il Collegio rileva la procedibilità dell’odierno gravame.

Ed invero, dalla documentazione versata agli atti del giudizio non è dato comprendere ai sensi di quale delle disposizioni normative introdotte dalla Legge n. 105/2024 – che hanno modificato le fattispecie di regolarizzazione di cui agli artt. 36, 36 bis e 37 del Testo Unico dell’Edilizia – sia stata presentata l’istanza prot n. 681311/2025 del 17.09.2025, in atti.

Non è, quindi, possibile apprezzare la tipologia di iter procedimentale avviato dalla ricorrente e, quindi, le relative modalità di definizione, risultando le stesse variamente tipizzate dal Legislatore con le disposizioni sopra citate, nel testo innovato dalla summenzionata L. n. 105/2024.

In assenza di ulteriori deduzioni, cui la parte era onerata, l’efficacia del provvedimento sanzionatorio in epigrafe - del quale la ricorrente ha, in ogni caso, ribadito, in sede di memoria conclusiva, la richiesta di annullamento - deve ritenersi persistente.

7. Nel merito, il ricorso è infondato e, come tale, merita di essere rigettato.

8. Innanzitutto, il provvedimento impugnato risulta emesso a valle di una istruttoria compiuta, per come disvelato dalla predisposizione di un impianto motivazionale tutt’altro che generico.

Ed invero, diversamente da quanto sostenuto in ricorso, esso rinvia, per relationem , al contenuto del verbale di constatazione di abuso edilizio prot. n. 17146 del 29-12-2022 redatto da questo Ufficio col quale è stata accertata la realizzazione di un manufatto a un piano fuori terra, avente dimensione all’incirca pari a m. 2,70 x 5,15 (mq. 12,85) per un’altezza media pari a circa 2,70 e un volume pari a mc 35. Di questo fabbricato non risultano richiesti o rilasciati titoli edilizi. Tale verbale ben avrebbe potuto essere osteso, se solo la ricorrente ne avesse fatto richiesta, con conseguente inconsistenza delle censure dalla stessa formulate.

8.1 L’ordine ripristinatorio consente, infatti, di individuare in modo inequivocabile l’opera edilizia oggetto di demolizione, stante la predisposizione di una motivazione circostanziata, non vulnerata dalla descrizione delle misure del vano abusivo mediante l’utilizzo del termine all’incirca. Trattasi, invero , di una locuzione tradizionalmente utilizzata, dal punto di vista tecnico, nell’attività di indicazione delle grandezze plano-volumetriche delle opere edilizie rilevate in occasione dei sopralluoghi.

Del resto, la stessa ricorrente ha ben compreso la natura dell’addebito mosso a suo carico, avendo all’uopo svolto, anche per il tramite di consulenza tecnica di parte, ampie deduzioni a difesa.

9. Fuori fuoco si appalesano anche tutte le ulteriori censure articolate in ricorso.

Pur volendo ammettere che, per come preteso dal tecnico dell’interessata, il manufatto in contestazione abbia un’altezza media interna utile pari a 2,66 metri, in luogo dei 2,70 metri indicati nell’ordinanza, e sviluppi una superficie in aumento di 11,50 mq., in luogo degli addebitati 12,85 mq., si tratterebbe, comunque, di un abuso sanzionabile ai sensi dell’art. 31 D.P.R. n. 380/2001.

10. L’opera edilizia in questione, realizzata mediante la chiusura in muratura ordinaria di una porzione del cortile pertinenziale del fabbricato principale, ha, infatti, determinato un abusivo incremento della superficie e della cubatura della preesistente cucina posta al piano terra, peraltro autonomamente accessibile per il tramite di una porta di ingresso in legno (cfr. relazione di parte in atti ed allegata documentazione fotografica).

Ne è conseguito un incremento plano-volumetrico del piano terra, con evidente aggravio del carico urbanistico, che rende inoperante il regime delle cd. tolleranze costruttive, di cui all’art. 34 bis D.P.R. n. 380/2001. Ciò in disparte la mancata dimostrazione, da parte della ricorrente, del titolo in forza del quale il piano terra in questione - successivamente ampliato sine titulo - è stato originariamente realizzato.

L’art. 34 bis citato sancisce, infatti, l’irrilevanza urbanistico/edilizia delle variazioni plano-volumetriche esclusivamente laddove contenute entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo . Ebbene, tale titolo , nella fattispecie in esam e, non è stato affatto allegato, essendosi la ricorrente limitata a comprovare l’intervenuta presentazione di una mera istanza di condono, ancora non definita, riguardante un non meglio precisato secondo piano (non è dato, infatti, comprendere – ancorché è irrilevante ai fini di causa - se trattasi del secondo piano, inteso quale terzo fuori terra, ovvero del secondo piano fuori terra, ossia il primo piano).

11. L’abusivo ampliamento della cucina posta al piano terra del maggior fabbricato di proprietà dell’istante, a prescindere dall’irrilevanza del preteso errore, consistente nel non averlo inserito nell’istanza di condono del 1986 (errore semmai corroborante l’esistenza dell’abuso), risulta, quindi, correttamente sanzionato ai sensi dell’art. 31 D.P.R. n. 380/2001. Ciò anche in quanto determinante un’evidente alterazione dello stato dei luoghi e dell’aspetto esteriore del preesistente edificio, in area soggetta a vincolo ex D.M. 21.02.1977, in assenza dell’autorizzazione paesaggistica, ex art. 146 D.lgs. n. 42/2004, la cui necessaria preventiva adozione prescinde dal dato urbanistico/edilizio dell’abitabilità dell’opera, in ragione della relativa altezza, siccome comunque impattante sul paesaggio.

Sul punto, la giurisprudenza amministrativa è unanime nel ritenere che l'accertata mancanza dell'autorizzazione paesaggistica obbliga il Comune, ai sensi dell’art. 27 D.P.R. n. 380/2001, all'irrogazione della più grave delle sanzioni ripristinatorie previste dal D.P.R. n. 380/2001, ovvero quella di cui all'art. 31, finanche nell'ipotesi di opere rientranti nella cd. attività edilizia libera e, quindi, a prescindere dal regime autorizzatorio, di natura edilizia, eventualmente disatteso (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 23/05/2022, n.6619; 1.07.2021, n. 7811; 31.03.2021, n. 3856; T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 1/06/2021, n. 01372).

12. Senza contare che, trattandosi di un ampliamento della cucina posta al piano terra, a ridosso della quale è stato realizzato, previa chiusura del preesistente cortile, mediante la costruzione di tre pareti in muratura ordinaria (così in ricorso), è evidente la necessità della preventiva autorizzazione sismica, al fine di verificare i carichi sul preesistente fabbricato determinati dalla superfetazione in contestazione.

13. In conclusione, il ricorso è infondato e, come tale, deve essere rigettato.

14. Non vi è luogo per la regolamentazione delle spese di lite, stante la mancata costituzione in giudizio del Comune di Condofuri.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria, Sezione Staccata di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Nulla spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Reggio Calabria nella camera di consiglio del giorno 5 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

CA RI, Presidente

BE AZ, Primo Referendario, Estensore

Domenico Gaglioti, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
BE AZ	CA RI

IL SEGRETARIO