Pubblicato il 19/12/2025

N. 01599/2025 REG.PROV.COLL.

N. 01114/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

Lecce - Sezione Prima

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1114 del 2023, integrato da motivi aggiunti, proposto da
FL TI, rappresentato e difeso dall'avvocato Mauro Finocchito, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Otranto, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Luca Vergine, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- del diniego maturato per silentium , col decorso del termine di sessanta giorni previsto dall’art. 36, co. 3, D.P.R. n. 380/2001, sull’istanza prot. n. 12029 del 24.05.2023 presentata per la sanatoria di alcune opere conformi ai permessi di costruire n. 24/2011 e, in variante, n. 49/2012, in quanto ritenute parzialmente realizzate in data successiva alla loro scadenza;

- nonché di ogni altro atto presupposto, connesso, collegato e consequenziale.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da TI FL in data 29 luglio 2025:

- del provvedimento del 30.06.2025 prot. n. 20604 di diniego di permesso di costruire in sanatoria sull’istanza prot. n. 12029 del 24.05.2023, emesso dal Responsabile del Settore Urbanistica del Comune di Otranto;

- nonché di ogni altro atto presupposto, connesso, collegato e consequenziale e, più in particolare, del presupposto provvedimento del 29.05.2025 prot. n. 16845, di diniego di accertamento di compatibilità paesaggistica, emesso dal Responsabile dell’Ufficio Paesaggio del Comune di Otranto sulla medesima istanza.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Otranto;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 novembre 2025 il dott. IO HI e uditi per le parti i difensori come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente è titolare di un terreno sito nel Comune di Otranto in area classificata come zona E2 (“ agricola produttiva speciale ”), presso la quale l’amministrazione comunale, con permesso di costruire n. 24/2011 e successivo permesso di costruire in variante n. 49/2012, emessi previo rilascio dell’autorizzazione paesaggistica n. 18/2012, autorizzava la realizzazione di un fabbricato agricolo ad uso abitativo, con annessa cantina e deposito attrezzi al piano interrato.

1.2. Stante il mancato avvio dei lavori entro l’anno, il ricorrente presentava richiesta di rinnovo dei titoli edilizi. Il Comune di Otranto, pertanto, con atto del 2 luglio 2013, prorogava la validità dei titoli per un ulteriore anno.

1.3. Riferisce, quindi, il ricorrente di aver effettivamente avviato i lavori nel 2015 (stante l’intervenuta proroga ex lege – disposta dal d.l. 69/2013 – dei termini di validità dei titoli), realizzando, tuttavia, solo il rustico del piano interrato.

1.4. In data 20 febbraio 2020, il ricorrente presentava presso gli uffici comunali una segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire ex art. 23 d.P.R. 380/2001 ai fini del “ rinnovo del PdC 49/12 o, in subordine, rilascio di nuovo PdC per l’ultimazione di un fabbricato rurale ad uso abitativo con annesso piano interrato, ai sensi dell’art. 15 del D.P.R. 380/2001 ”. In data 10 ottobre 2022, il ricorrente, inoltre, presentava un’ulteriore SCIA in variante, in ragione del rinvenimento di “ una bolla di terra rossa che ha cambiato l’area di scavo prevista ”.

1.5. Successivamente alla presentazione delle suddette segnalazioni, i lavori venivano riavviati e, conseguentemente, venivano realizzati il solaio di copertura del piano interrato, i pilastri del piano terra e parte della muratura in elevato rispetto al piano di campagna.

1.6. I carabinieri del corpo forestale, a seguito dei sopralluoghi del 2 ottobre e 19 dicembre 2022, rilevavano, quindi, la presenza del cantiere per il completamento dei lavori e il loro stato di avanzamento, ragione per cui il Comune di Otranto, con ordinanza n. 5 del 16 gennaio 2023, ne disponeva la sospensione (con riserva di adottare i provvedimenti conseguenti alla constatazione degli eventuali abusi edilizi), evidenziando che “ l’ultimo titolo edilizio PdC 42/2012 non sia più in corso di validità ai sensi dell’art. 15 del D.P.R. n. 380/2001, in quanto mai comunicato l’avvio dei lavori, né depositati i calcoli strutturali, né presentati gli elaborati ai sensi della L.10/91, e la SCIA prot. 3951 del 20.02.2020 non rappresentava il titolo edilizio adeguato per la realizzazione dell’immobile, ai sensi dell’art. 22 del D.P.R. 380/01 ”.

1.7. In data 24 maggio 2023, il ricorrente presentava al Comune un’istanza di sanatoria edilizia e di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica al fine di ottenere la regolarizzazione delle opere realizzate e di poter successivamente richiedere il rilascio di un nuovo titolo edilizio per il completamento dell’intervento.

2. Il ricorrente, quindi, a fronte del mancato riscontro da parte dell’amministrazione alla suddetta istanza, con atto notificato in data 23 ottobre 2023 e depositato in data 8 novembre 2023, ha proposto ricorso innanzi a questo TAR, chiedendo l’annullamento del provvedimento negativo formatosi per silentium sulla scorta delle seguenti ragioni di censura:

- “ VIOLAZIONE ART. 36, D.P.R. 06.06.2001 N. 380. VIOLAZIONE ART. 15, D.P.R. 06.06.2001 N. 380. VIOLAZIONE ART. 65, NTA DEL PRG DEL COMUNE DI OTRANTO. VIOLAZIONE ART. 167, D. LGS. N. 42/2004 ”.

Con il primo motivo di ricorso è dedotta l’illegittimità del diniego tacito, stante la sussistenza delle condizioni per il rilascio dei provvedimenti richiesti. A tale proposito, il ricorrente ha evidenziato, in particolare, che l’istanza di sanatoria edilizia e paesaggistica veniva proposta per opere la cui legittimità era stata già positivamente vagliata dalla stessa amministrazione in occasione dell’originario rilascio dei relativi titoli autorizzativi e che dovrebbero ritenersi compatibili con le previsioni di cui all’art. 167, co. 4, lett. a), d.lgs. 42/2004 (non essendo intervenuta la creazione di nuovi volumi). Nell’ambito del medesimo motivo, il ricorrente ha contestato, inoltre, la tardività dell’intervento in via inibitoria esercitato dall’amministrazione sulla SCIA del 20 febbraio 2020 e precisato che, per tale ragione, l’istanza di sanatoria e l’impugnazione del relativo diniego tacito devono intendersi proposte in via cautelativa per il caso in cui non dovesse concludersi per la legittimità delle opere realizzate.

- “ ECCESSO DI POTERE PER ISTRUTTORIA CARENTE, IRRAGIONEVOLEZZA, ILLOGICITÀ, SVIAMENTO DI POTERE ED INGIUSTIZIA MANIFESTA ”.

Con il secondo motivo di ricorso, è dedotta, sulla scorta di ragioni sostanzialmente analoghe a quelle rappresentate con il primo motivo, l’illegittimità del diniego formatosi per silentium anche sotto il profilo dell’eccesso di potere.

2.1. Il Comune di Otranto si è costituito in giudizio in data 17 novembre 2023, provvedendo al deposito di una memoria difensiva, con la quale ha eccepito, in primo luogo, l’inammissibilità del ricorso, non potendosi ritenere formato alcun silenzio significativo sull’istanza del ricorrente in ragione della pendenza del procedimento di accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 d.lgs. 42/2004. Nel merito ha dedotto l’infondatezza dei motivi di censura prospettati.

2.2. In data 29 maggio 2025, il Comune ha provveduto al deposito di copia del provvedimento n. 16845 del 29 maggio 2025, con il quale è stato disposto il diniego dell’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica.

2.3. In data 5 giugno 2025, il ricorrente ha depositato una memoria, con la quale, in primo luogo, ha ribadito le precedenti difese e, inoltre, ha dato atto della ricezione del provvedimento di diniego del 29 maggio 2025, evidenziandone la tardività e, in ogni caso, chiedendo disporsi il rinvio dell’udienza di discussione ai fini della proposizione di motivi aggiunti. In data 17 giugno 2025 il ricorrente ha depositato un’ulteriore memoria, con la quale ha replicato alle difese dell’amministrazione comunale.

2.4. In data 30 giugno 2025 il Comune di Otranto ha depositato copia del preavviso ex art. 10 bis l. 241/1990 e del successivo provvedimento finale prot. n. 20604 del 30 giugno 2025, con il quale è stato disposto il rigetto dell’istanza per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001 presentata dal ricorrente in data 24 maggio 2023.

2.5. All’udienza pubblica del 9 luglio 2025, il Collegio ha disposto il rinvio della discussione per impedimento personale del difensore del ricorrente.

3. Con atto notificato in data 25 luglio 2025 e depositato in data 29 luglio 2025, il ricorrente ha proposto motivi aggiunti, con i quali ha impugnato i provvedimenti sopravvenuti in corso di giudizio. Il ricorrente, in particolare, dopo aver premesso che l’interesse all’accoglimento dei motivi aggiunti deve ritenersi condizionato all’accertamento che le opere oggetto dell’istanza di sanatoria siano effettivamente illegittime, ha proposto le seguenti nuove ragioni di censura:

- “ ECCESSO DI POTERE PER ERRONEITÀ DEI PRESUPPOSTI. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 15, D.P.R. 06.06.2001 N. 380; DELL'ART. 19, CO. 3 E 6-BIS L. N. 241/1990; DELL'ART. 21-NONIES, L. N. 241/1990; DELL'ART. 23, D.P.R. N. 380/2001; DELL’ART. 27, CO. 3, D.P.R. N. 380/2001; DELL'ART. 30, CO. 3, D.L. N. 69/2013; DELL’ART. 103, D.L. N. 18/2020 SULL’EMERGENZA COVID. ECCESSO DI POTERE PER ILLOGICITÀ MANIFESTA, DIFETTO DI ISTRUTTORIA E TRAVISAMENTO DEI FATTI ”.

Con il primo motivo è dedotta l’illegittimità del provvedimento di diniego della sanatoria, in sintesi in quanto fondato sull’erroneo presupposto per cui le opere oggetto dell’istanza sarebbero state realizzate sulla base di un titolo edilizio decaduto, quando, al contrario, la corretta analisi dei provvedimenti e degli atti abilitativi succedutesi nel tempo dimostrerebbero la legittimità degli interventi realizzati.

- “ VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE ART. 2, CO. 8-BIS, E ART. 21-NONIES, L.N. 241/1990. ECCESSO DI POTERE PER DIFETTO DI ISTRUTTORIA E CONTRADDITTORIETÀ ”.

Con il secondo motivo aggiunto, il ricorrente, sempre al fine della dimostrazione della legittimità delle opere realizzate, deduce che il Comune non avrebbe esercitato alcun potere inibitorio in relazione alle segnalazioni certificate presentate in data 20 febbraio 2020 e 10 ottobre 2022, né alcun effetto impeditivo potrebbe essere riconosciuto all’ordinanza di sospensione dei lavori del 16 gennaio 2023, sia in quanto tardivamente emessa (e, pertanto, inefficace ai sensi dell’art. 2, co. 8 bis, l. 241/1990), sia in quanto difetterebbe dei presupposti per essere qualificata come esercizio dei poteri di autotutela ex art. 21 nonies l. 241/1990.

- “ ECCESSO DI POTERE PER IRRAZIONALITÀ ED ILLOGICITÀ MANIFESTE. ECCESSO DI POTERE PER CONTRADDITTORIETÀ. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE ART. 167, D. LGS. N. 42/2004. ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI E CARENZA ASSOLUTA DI ISTRUTTORIA E MOTIVAZIONE ”.

Con il terzo motivo aggiunto è contestata l’illegittimità delle ragioni poste dal Comune a fondamento del diniego delle istanze di sanatoria edilizia e di accertamento di compatibilità paesaggistica, in quanto le opere realizzate, in considerazione delle loro caratteristiche, sarebbero suscettibili di essere sanate (come confermato, in particolare, dal fatto che si tratta di opere già precedentemente assentite anche dal punto di vista paesaggistico), mentre le ragioni prospettate dall’amministrazione in senso contrario sarebbero irrilevanti o errate in fatto e in diritto.

- “ VIOLAZIONE ART. 167, D. LGS. N. 42/2004 SOTTO DISTINTO PROFILO. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE ART. 36, D.P.R. N. 380/2001. ECCESSO DI POTERE PER ISTRUTTORIA CARENTE, ILLOGICITÀ, IRRAZIONALITÀ ”.

Con l’ultimo motivo aggiunto la ricorrente ha contestato l’illegittimità dei provvedimenti impugnati, evidenziando, in particolare, che la realizzazione solo parziale delle opere originariamente assentite non potrebbe impedire l’accertamento di compatibilità paesaggistica, trattandosi di interventi edilizi eseguiti durante la vigenza dei relativi titoli, per i quali l’amministrazione non avrebbe mai contestato l’insussistenza del requisito della doppia conformità e, altresì, in considerazione del fatto che, a fronte dell’accoglimento della richiesta di sanatoria, sarebbe possibile formulare ulteriore istanze ai fini dell’ottenimento dei titoli necessari all’ultimazione dei lavori.

3.1. All’udienza pubblica del 24 settembre 2025 il Collegio ha disposto il rinvio della discussione su richiesta dell’amministrazione comunale, difettando i termini a difesa rispetto all’atto di motivi aggiunti.

3.2. In data 10 ottobre 2025 il Comune di Otranto ha depositato una memoria difensiva, con la quale, oltre a riepilogare le vicende di causa, ha replicato ai motivi aggiunti, evidenziando, in particolare, che il ricorrente non avrebbe censurato i passaggi dei provvedimenti impugnati ove è contestata anche la difformità delle opere realizzate rispetto al progetto approvato, circostanza che, già di per sé, dimostrerebbe l’infondatezza della prospettazione formulata. Il Comune, inoltre, ha contestato anche la ricostruzione del ricorrente in ordine ai termini e alla validità dei titoli edilizi richiamati e intervenuti nel corso del tempo, sostenendo che la realizzazione delle opere presenti nell’area sarebbe avvenuta illegittimamente.

3.3. In data 21 ottobre 2025 il ricorrente ha depositato una memoria difensiva, con la quale ha dichiarato di non accettare il contraddittorio sui rilievi della difesa comunale in ordine alla scadenza dei titoli edilizi, trattandosi di profili non rappresentati nei provvedimenti impugnati e, pertanto, tali da comportare un’illegittima integrazione postuma della motivazione. Nel merito, ha ribadito le precedenti tesi in ordine alla legittimità e, in subordine, alla sanabilità delle opere realizzate.

3.4. Ad esito dell’udienza pubblica del 12 ottobre 2025 il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.

4. In primo luogo, come da avviso formulato alle parti in udienza, deve essere dichiarata l’improcedibilità per sopravvenuto difetto di interesse ai sensi dell’art. 35, co. 1, lett. c, cod. proc. amm. del ricorso introduttivo del giudizio.

4.1. A mezzo dell’originaria impugnazione, parte ricorrente ha censurato il provvedimento di diniego asseritamente formatosi per silentium sull’istanza di sanatoria presentata in data 24 maggio 2023. Ciò posto, a prescindere da quanto eccepito dall’amministrazione comunale in ordine alla non configurabilità di un silenzio significativo in relazione alla suddetta istanza, è dirimente rilevare che nel corso del giudizio è intervenuta l’emanazione da parte del Comune di Otranto dei provvedimenti espressi del 29 maggio 2025 e del 30 giungo 2025, con i quali sono state rigettate le istanze del ricorrente e che detti provvedimenti sono stati fatti oggetto di motivi aggiunti.

4.2. Pertanto, a fronte dell’intervenuto superamento del silenzio serbato dall’amministrazione sull’istanza del ricorrente mediante l’adozione di provvedimento di rigetto espresso, deve ritenersi venuto meno l’interesse alla decisione delle domande proposte a mezzo del ricorso originario avverso il silenzio diniego, del quale, pertanto, non può che dichiararsi l’improcedibilità.

5. Con riferimento, invece, ai motivi aggiunti, il Collegio ritiene di poter procedere all’esame congiunto delle censure proposte a mezzo del primo e del secondo motivo, in quanto recanti ragioni di contestazione strettamente connesse tra loro.

5.1. Il ricorrente, in particolare, a mezzo dei primi due motivi aggiunti, deduce, in sintesi, che le opere oggetto dell’istanza di sanatoria dovrebbero ritenersi, in realtà, legittime, in quanto eseguite durante la vigenza di validi titoli abilitativi, mentre i provvedimenti repressivi adottati dall’amministrazione sarebbero, oltre che errati, anche tardivi, da ciò discendendo, di conseguenza, anche la non necessarietà di procedere alla sanatoria e comunque l’illegittimità del diniego opposto dal Comune.

5.2. Le censure sono infondate.

5.3. Il ricorrente, nella ricostruzione dei fatti, ha dedotto che l’unica porzione del manufatto realizzata prima della scadenza dei termini di validità dei permessi di costruire n. 24/2011 e n. 49/2012 è costituita dal rustico del piano interrato dell’immobile, mentre le opere successive (copertura del piano interrato, pilastri del primo piano e mura perimetrali) sarebbero state effettuate dopo la presentazione delle segnalazioni certificate del 20 febbraio 2020 e del 10 ottobre 2022.

5.4. Ciò premesso, quanto alle opere diverse dal rustico del piano interrato (e, quindi, eseguite successivamente alla scadenza dei termini di validità dei permessi di costruire), deve rilevarsi come le segnalazioni certificate di inizio attività presentate dal ricorrente non possano ritenersi dei titoli idonei ad abilitarne la realizzazione.

5.5. La prima SCIA del 20 febbraio 2020, infatti, veniva presentata in forma di SCIA alternativa al permesso di costruire ex art. 23 d.P.R. 380/2001 e con l’espresso fine di conseguire il rinnovo dei permessi n. 24/2011 e n. 49/2011 o, in subordine, per il rilascio di un nuovo titolo abilitativo volto a consentire l’ultimazione del fabbricato.

5.6. L’art. 23 d.P.R. 380/2001, tuttavia, consente di procedere a mezzo di SCIA alternativa al permesso di costruire solo ove venga in considerazione una delle specifiche fattispecie ivi contemplate (interventi di ristrutturazione o effettuati sulla base di piani attuativi la cui conformità sia stata attestata dall’amministrazione o, ancora, costituenti diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti disposizioni plano-volumetriche di dettaglio) e alle quali non possono evidentemente ricondursi gli interventi edilizi di che trattasi, dato che, come anche riferito nel ricorso, all’atto della presentazione della SCIA risultava realizzato solo il rustico del piano interrato, difettando, quindi, la quasi totalità dell’edificio (peraltro in evidente contrasto con quanto dichiarato nella segnalazione, ove si parla di “ opere di finitura a completamento di interventi oggetto di titoli abilitativi scaduti ”).

5.7. In secondo luogo, l’art. 15, co. 3, d.P.R. 380/2091, con riferimento al caso di mancato completamento dei lavori assentiti con il permesso di costruire, specifica che “ La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell'articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione ”. Per tale ragione, è evidente che l’utilizzo della segnalazione certificata ai fini del completamento dei lavori è ammessa solo con riferimento ad opere per le quali è possibile procedere a mezzo di SCIA ordinaria (prevista dell’art. 22), la quale non contempla, fra le fattispecie previste, gli interventi volti alla realizzazione della quasi totalità di un nuovo edificio.

5.8. Le medesime considerazioni possono, inoltre, estendersi anche con riferimento alla successiva SCIA del 2022, peraltro presentata come mera variante della precedente segnalazione del 2020.

5.9. Per quanto evidenziato, pertanto, le segnalazioni certificate del 20 febbraio 2020 e del 10 ottobre 2022 sono state proposte per interventi del tutto estranei rispetto al loro ambito di applicazione, ragione per cui, da una parte, dette segnalazioni non possono aver determinato il prodursi di alcun effettivo abilitativo degli interventi realizzati successivamente alla loro presentazione (che, pertanto, sono da ritenersi eseguiti in assenza di titolo) e, dall’altra, il mancato immediato intervento da parte del Comune ai sensi dell’art. 19 l. 241/1990 non ha inciso sul potere dell’amministrazione di rilevare l’illegittimità di dette opere.

5.10. Sul punto, infatti, deve darsi continuità al consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, a fronte della presentazione di una SCIA edilizia per la realizzazione di interventi non riconducibili nemmeno astrattamente all’ambito applicativo di tale istituto, il mancato esercizio da parte dell’amministrazione dei poteri inibitori nei termini di legge non costituisce circostanza tale da determine il consolidamento della posizione del segnalante né da legittimare le opere realizzate, ragione per cui il Comune conserva sempre il potere/dovere, nell’esercizio dell’ordinaria attività di vigilanza edilizia, di adottare i provvedimenti repressivi dell’abuso (cfr. TAR Puglia – Lecce, sent I, n. 1452 del 30 ottobre 2024: “ Secondo un consolidato indirizzo della giurisprudenza amministrativa, il termine di sessanta giorni (trenta in materia edilizia) previsto dall’art. 19, co. 3, l. 241/1990 per l’esercizio dei poteri inibitori conseguenti alla presentazione di una SCIA opera solo nel caso in cui si discuta di attività astrattamente suscettibili di essere avviate a mezzo di segnalazione certificata, non applicandosi, invece, qualora la legge preveda il rilascio da parte dell’Amministrazione di un titolo abilitativo del tutto diverso, quale, ad esempio, per la materia edilizia il permesso di costruire. Tale conclusione, in particolare, trova fondamento sia nel testo dell’art. 19, co. 1, della l. 241/1990, che circoscrive l’ambito di operatività della SCIA, sia nel disposto dell’art. 21, co. 2 bis, il quale fa salve “le attribuzioni di vigilanza, prevenzione e controllo su attività soggette ad atti di assenso da parte di pubbliche amministrazioni previste da leggi vigenti, anche se è stato dato inizio all'attività ai sensi degli articoli 19 e 20 ”).

5.11. Per quanto detto, pertanto, gli interventi realizzati successivamente al rustico del piano interrato sono da ritenersi privi di titolo, in quanto eseguiti quando i termini di validità dei permessi di costruire erano già inequivocabilmente decorsi e non potendosi ritenere abilitati sulle base delle segnalazioni certificate presentate nel 2020 e nel 2022. Né l’amministrazione comunale può ritenersi incorsa in alcuna decadenza in relazione all’esercizio dei propri poteri di vigilanza edilizia in relazione alle suddette opere.

5.12. Infine, anche il rustico del piano interrato deve ritenersi illegittimo, non risultando dirimente in senso contrario quanto affermato dal ricorrente in ordine alla realizzazione di tale opera durante la vigenza dei permessi di costruire originariamente rilasciati dall’amministrazione.

5.13. A tale proposito, il Collegio ritiene di poter prescindere dai rilievi formulati al riguardo dal Comune di Otranto (il quale, in particolare, ha dedotto, da una parte, che non vi sarebbe prova della realizzazione dello scavo durante la vigenza del permesso di costruire e, dall’altra, che si tratterebbe comunque di un intervento difforme rispetto a quanto assentito), dovendosi dare applicazione ai principi espressi dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato con la sentenza n. 14 del 30 luglio 2024, in base alla quale, qualora alla scadenza dei termini di validità del titolo edilizio i lavori siano stati completati solo parzialmente mediante la realizzazione di opere che non presentano le caratteristiche dell’autonomia e della funzionalità, dette opere sono da ritenersi in totale difformità dal permesso di costruire e, pertanto, l’amministrazione deve disporne la demolizione e la riduzione in pristino ai sensi dell’art. 31 d.P.R. 380/2001.

5.14. Nel caso di specie, l’unico manufatto di cui il ricorrente ha dedotto l’intervenuta realizzazione durante la vigenza degli originari titoli edilizi è il rustico del piano interrato e, quindi, anche tale opera, in quanto evidentemente priva dei requisiti dell’autonomia e della funzionalità, risulta illegittima.

5.15. Inoltre non può ritenersi, diversamente da quanto eccepito dalla difesa di parte ricorrente nella memoria del 21 ottobre 2025, che i rilievi operati in giudizio dall’amministrazione comunale in ordine alla inefficacia dei titoli edilizi abbiano comportato un’illegittima integrazione postuma della motivazione dei provvedimenti con i quali è stata rigettata l’istanza di sanatoria. A tale proposito, infatti, è sufficiente rilevare, da una parte, che l’ordinanza di sospensione dei lavori del 16 gennaio 2023 (peraltro non impugnata dal ricorrente) espressamente deduceva tale circostanza e, dall’altra, che le difese dell’amministrazione sul punto attengono semplicemente ad una questione controversa tra le parti e non anche ad un elemento della motivazione dei provvedimenti emessi ad esito del procedimento di sanatoria, nell’ambito del quale l’illegittima delle opere è ovviamente presupposta.

5.16. Da quanto detto discende, conclusivamente, l’infondatezza delle censure prospettate a mezzo dei primi due motivi aggiunti, avendo il Comune di Otranto correttamente rilevato la natura illegittima delle opere oggetto dell’istanza di sanatoria.

6. Anche il terzo e il quarto motivo possono essere esaminati congiuntamente, risultando entrambi volti a sostenere l’illegittimità nel merito delle ragioni rappresentate da parte dell’amministrazione comunale a fondamento delle determinazioni di rigetto della richiesta di sanatoria paesaggistica ed edilizia.

6.1. Le censure sono infondate.

6.2. Nel provvedimento prot. n. 16845 del 29 maggio 2025, il diniego dell’accertamento di compatibilità paesaggistica (sul quale si fonda, per relationem , anche il successivo provvedimento prot. n. 20604 del 30 giugno 2025) è motivato dal Comune sul rilievo per cui le opere oggetto dell’istanza di sanatoria avrebbero determinato “ … una modifica sostanziale dell’aspetto esteriore dell’area, con conseguente alterazione del paesaggio agrario circostante … generando un volume percepibile che incide negativamente sul contesto paesaggistico ”, e, altresì, in quanto “ il piano interrato, allo stato attuale, risulta accessibile e non tombato come indicato nella documentazione progettuale, assumendo pertanto rilevanza ai fini del computo della superficie utile ”.

6.3. Ciò premesso, il Collegio non ritiene censurabile la valutazione operata sul punto dall’amministrazione comunale, risultando dirimente quanto previsto dall’art. 167, co. 4, lett. a), d.lgs. 42/2004, in base al quale il rilascio del provvedimento di accertamento della compatibilità paesaggistica è ammesso solo “ per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati ”.

6.4. Nel caso di specie, come espressamente rilevato nel provvedimento impugnato, le opere presenti nell’area hanno comportato (in ragione della loro materiale consistenza, essendo stato completato e risultando accessibile, seppure al rustico, il piano interrato) la creazione di un nuovo volume rilevante sotto il profilo edilizio, circostanza che, pertanto, esclude la possibilità di addivenire al rilascio del provvedimento di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica e, conseguentemente, anche della sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001.

6.5. A fronte di quanto evidenziato risultano, pertanto, irrilevanti le ulteriori deduzioni di parte ricorrente, il quale, a contestazione della determinazione assunta dall’amministrazione, ha dedotto che, qualora avesse presentato una nuova istanza edilizia e paesaggistica, le opere in questione avrebbero potrebbero essere assentite, come dimostrato, in particolare, dal fatto che le stesse erano state già precedentemente oggetto del positivo vaglio da parte dall’amministrazione.

6.6. A tale proposito, infatti, è sufficiente rilevare che la valutazione di un’istanza di sanatoria edilizia e paesaggistica si fonda sull’applicazione di disposizioni normative (in particolare, gli artt. 36 d.P.R. 380/2001 e 167, co. 4, d.lgs. 42/2004), che prevedono requisiti e criteri valutativi non coincidenti con quelli di rilievo per il rilascio dei titoli edilizi relativi agli interventi di nuova edificazione, sicché il fatto che il progetto in questione fosse stato originariamente autorizzato dall’amministrazione non implica in alcun modo che la parziale realizzazione (priva di titolo) di parte delle opere contemplate da detto progetto possa essere, per ciò solo, sanata. In senso contrario, inoltre, non risulta dirimente nemmeno il richiamo operato dalla difesa del ricorrente ai principi di cui alla già citata Adunanza Plenaria n. 14/2024, nella parte in cui è evidenziato che, a seguito della scadenza del titolo edilizio, la demolizione delle opere parzialmente realizzate può essere evitata ove sia richiesto l’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2021. Sul punto, infatti, è sufficiente rilevare che la sentenza non ha operato detto richiamo al fine di affermare la possibilità per il privato di ottenere in ogni caso la sanatoria delle opere parzialmente realizzate, risultando espressamente precisato che tale possibilità risulta percorribile solo “ ove ne sussistano tutti i presupposti ”.

6.7. Infine, prive di rilievo sono anche le ulteriori considerazioni di parte ricorrente, secondo cui, nell’esame dell’istanza di sanatoria, l’amministrazione avrebbe dovuto tener conto del fatto che il piano interrato risultava accessibile solo in ragione del mancato completamento dei lavori (determinato dal provvedimento di sospensione adottato dallo stesso Comune), mentre al contempo, la richiesta di accertamento della sanabilità delle opere, era stata presentata anche al fine di consentire, successivamente alla sua concessione, il rilascio degli ulteriori titoli necessari al completamento dell’immobile.

6.8. Al riguardo deve evidenziarsi che l’amministrazione, nell’esaminare una richiesta di sanatoria, non può che limitarsi alla valutazione delle opere nella loro consistenza attuale, dato che l’effetto derivante dal provvedimento di cui è richiesto il rilascio è quello di legittimare l’esistente. Per tale ragione, pertanto, risultano irrilevanti sia il dedotto mancato completamento di lavori (peraltro in corso di svolgimento in assenza di titolo e per i quali, conseguentemente, non può sussistere alcun diritto alla prosecuzione), sia la dichiarata volontà di richiedere il rilascio di ulteriori titoli, trattandosi di una mera eventualità, concernente, peraltro, un evento futuro e diverso rispetto alla sanatoria delle opere esistenti.

6.9. Per quanto detto, pertanto, anche il terzo e il quarto motivo aggiunto sono infondati, dovendosi ritenere legittime le ragioni poste dall’amministrazione comunale a fondamento della determinazione di rigetto dell’istanza di compatibilità paesaggistica e, conseguentemente, di sanatoria edilizia.

7. Conclusivamente, pertanto, il ricorso introduttivo deve essere dichiarato improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse, mentre i motivi aggiunti devono essere rigettati in quanto infondati.

8. Sussistono giuste ragioni per l’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti, in considerazione della peculiarità delle vicende di causa e del tempo impiegato dall’amministrazione comunale nell’esercizio dei propri poteri di vigilanza edilizia e nel riscontro all’istanza di sanatoria presentata dal ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia Lecce - Sezione Prima definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti:

- dichiara il ricorso introduttivo improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse;

- rigetta i motivi aggiunti.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del giorno 12 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

NI SC, Presidente

Silvio Giancaspro, Primo Referendario

IO HI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IO HI	NI SC

IL SEGRETARIO