Pubblicato il 19/01/2026

N. 00131/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01848/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia

sezione staccata di Catania (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1848 del 2025, proposto da
AU OT e CI TI, rappresentati e difesi dagli avvocati Giuseppe Lipera e Alessandro Lipera, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Nizza di Sicilia, rappresentato e difeso dall'avvocato Cristina De Leo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

NN IA UT, rappresentata e difesa dall'avvocato Nicolò D'Alessandro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

del provvedimento del Comune di Nizza di Sicilia n. 2 del 25 giugno 2025, con cui è stata dichiarata l’inefficacia della comunicazione di inizio dei lavori asseverata n. 2045 in data 6 marzo 2023 ed è stata disposta la rimessione in pristino dello stato dei luoghi in relazione ad opere eseguite nell’immobile sito nella Via Volturno 14-16 (foglio di mappa 8, particella 500, subalterno 5).

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 gennaio 2026 il dott. NI EL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:

FATTO e DIRITTO

I ricorrenti hanno impugnato il provvedimento del Comune di Nizza di Sicilia n. 2 del 25 giugno 2025, con cui è stata dichiarata l’inefficacia della comunicazione di inizio dei lavori asseverata n. 2045 in data 6 marzo 2023 ed è stata disposta la rimessione in pristino dello stato dei luoghi in relazione ad opere eseguite nell’immobile sito nella Via Volturno 14-16 (foglio di mappa 8, particella 500, subalterno 5).

Nel ricorso, per quanto in questa sede interessa, si rappresenta in fatto e in diritto quanto segue: a) i ricorrenti sono comproprietari dell’immobile in questione, mentre la controinteressata è proprietaria dell’unità al secondo piano; b) è sorta una controversia relativa ad una finestra dell'immobile della controinteressata e per tale ragione gli interessati hanno presentato al Comune istanza di autotutela, sollecitando la dichiarazione di inefficacia della comunicazione di inizio dei lavori asseverata della controinteressata n. 2002 in data 2 marzo 2022; c) dopo ulteriori solleciti il Comune ha eseguito alcuni sopralluoghi e ha adottato la nota in data 9 agosto 2024; d) con il provvedimento in questa sede impugnato l’Amministrazione ha respinto l’istanza degli interessati e ha dichiarato inefficace la loro comunicazione di inizio dei lavori asseverata n. 2045 in data 6 marzo 2023, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi sul rilievo di una difformità consistente nella sostituzione degli infissi con eliminazione degli originari archi e loro trasformazione in aperture rettangolari, qualificata come modifica dei prospetti e necessitante, pertanto, di una segnalazione certificata di inizio attività e dell’autorizzazione degli altri proprietari del condominio; e) in realtà gli interventi hanno riguardato aperture già esistenti senza alterazione del prospetto e senza incidenza su diritti di terzi, in un'area priva di vincoli, come risulta dalle relazioni tecniche e dalla documentazione fotografica versata in atti; f) per l'intervento era sufficiente la comunicazione di inizio dei lavori asseverata, trattandosi di manutenzione straordinaria o, in alternativa, di edilizia libera, né occorreva l'autorizzazione condominiale, trattandosi di miglioria; g) l’atto impugnato non indica i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della decisione e la revoca è, comunque, ammissibile solo per sopravvenuti motivi di pubblico interesse o per mutamento non prevedibile della situazione di fatto; h) è anche mancata la comunicazione di avvio del procedimento, non ricorrendo ragioni di urgenza e non potendo farsi riferimento alla natura vincolata dell'atto; i) si lamenta altresì la violazione del principio di proporzionalità.

Si è costituita in giudizio la controinteressata, rilevando che era intervenuta la modifica del prospetto, sicché era necessaria la segnalazione certificata di inizio attività e l’autorizzazione degli altri proprietari, poiché la facciata è in parte comune.

Con memoria in data 30 settembre 2025 i ricorrenti hanno ribadito le loro difese.

Con memoria in data 16 dicembre 2025 la controinteressata ha osservato, in particolare, quanto segue: a) dalla documentazione fotografica che è stata depositata risulta la trasformazione delle aperture ad arco in aperture ad architrave, con alterazione del disegno della facciata; b) l’intervento, quindi, non si esaurisce nella sostituzione degli infissi, ma incide sulle aperture e sul loro coronamento; c) la comunicazione di inizio dei lavori asseverata non poteva essere utilizzata perché, ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, come recepito e modificato in Sicilia dalla legge regionale n. 16/2016, dalla legge regionale n. 23/2021 e dalla legge regionale n. 2/2022, la comunicazione di inizio dei lavori asseverata riguarda le sole opere interne che non comportino modifiche dei fronti prospicienti Vie pubbliche, mentre l’intervento in questione incide sui fronti prospicienti la Via Lungomare Unità d’Italia e la Via Volturno; d) sul nesso tra modificazione del prospetto e necessità del titolo edilizio, nonché del consenso degli altri proprietari, si segnala, in particolare, la decisione del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana n. 1296 del 20 dicembre 2022.

Nella pubblica udienza in data odierna la causa è stata trattenuta in decisione.

Il Collegio osserva quanto segue.

Gli interventi che alterano la fisionomia esterna di un edificio costituiscono modifica del prospetto. La trasformazione della forma delle aperture, da arcuate a rettangolari, incide in modo significativo sul disegno della facciata e sull'aspetto architettonico dell'edificio e nel caso in esame, pertanto, non viene in rilievo la mera sostituzione di infissi.

La modifica del prospetto è un intervento edilizio che, a seconda della sua entità, può essere qualificato come manutenzione straordinaria pesante o come ristrutturazione edilizia.

L'art. 22, comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 380/2001 prevede la segnalazione certificata di inizio attività per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'art. 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti.

In particolari circostanze la giurisprudenza ha anche qualificato interventi analoghi come "ristrutturazione edilizia", per i quali è necessario il permesso di costruire (T.A.R. Sicilia, Catania, n. 307/2025: "l'apertura di porte e finestre o l’ampliamento di un vano-finestra non rientrano fra gli interventi di manutenzione straordinaria e, in quanto opere non di mero ripristino bensì modificatrici dell'aspetto degli edifici, esse vanno ricomprese fra quelle di ristrutturazione edilizia per la cui realizzazione è necessario il rilascio del permesso di costruire"; Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, n. 1296/2025: "l’apertura di una nuova finestra, traducendosi in una modificazione del prospetto, esige sia il permesso edilizio, sia il consenso degli altri proprietari").

L'intervento in questione, implicando una chiara alterazione del prospetto, non poteva essere realizzato mediante comunicazione di inizio dei lavori asseverata, la quale, ai sensi dell'art. 6-bis del D.P.R. n. 380/2001, ha carattere residuale e si applica agli interventi non riconducibili all'elenco di cui agli artt. 6, 10 e 22.

Come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza, "allorquando... la comunicazione sia utilizzata al di fuori della fattispecie legale, ossia per eseguire opere che richiedano il permesso di costruire (o una segnalazione certificata di inizio attività) e, comunque, in violazione della normativa in materia, l'Amministrazione resta titolare degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori dell'abuso"(T.A.R. Campania, Napoli, n. 3985/ 2024).

L'Amministrazione, inoltre, ha correttamente rilevato la necessità dell'autorizzazione degli altri proprietari del condominio, in quanto la facciata di un edificio è considerata parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e qualsiasi intervento che ne modifichi l'aspetto, alterando il decoro architettonico, richiede il consenso unanime o una specifica autorizzazione assembleare, a seconda dei regolamenti condominiali (sul punto, cfr. Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, n. 1296/2022: occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare), come nel caso di specie, opere che modifichino la facciata dell'edificio... Questo principio ha una portata generale e si applica anche quando l'interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, non essendo rimesso allo stesso considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico, qualora sia verificata la loro incidenza sostanziale sulla facciata dell’edificio condominiale").

Le censure di natura procedimentale e formale sollevate dai ricorrenti non appaiono fondate, in quanto: a) il provvedimento impugnato indica chiaramente la ragione della sua adozione, cioè la realizzazione di opere in difformità, qualificata come modifica dei prospetti, necessitante di un diverso titolo edilizio e del consenso condominiale; b) l'atto impugnato non è una "revoca" di un precedente provvedimento favorevole ai sensi dell'art. 21-quinquies della legge n. 241/1990, ma costituisce esercizio di un potere vincolato di repressione di un abuso edilizio, in quanto la comunicazione di inizio dei lavori asseverata non è un provvedimento amministrativo di assenso, ma una semplice comunicazione rispetto alla quale l'Amministrazione conserva pienamente il potere di verifica e sanzione in ogni momento c) una volta accertata la realizzazione di un'opera abusiva, l'Amministrazione ha il dovere di adottare le misure repressive previste dalla legge e nel caso di specie l'apporto partecipativo del privato non avrebbe potuto modificare l'esito del procedimento (art. 21-octies, secondo comma, della legge n. 241/1990).

Per le considerazioni che precedono il ricorso va rigettato, mentre le spese di lite possono essere compensate tenuto conto del complessivo svolgimento della vicenda.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia, Sezione Staccata di Catania (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso come in epigrafe proposto, lo rigetta e compensa fra le parti le spese di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Catania nella camera di consiglio del giorno 15 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

NI EL, Presidente, Estensore

Gustavo Giovanni Rosario Cumin, Consigliere

Cristina Consoli, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

NI EL

IL SEGRETARIO