Pubblicato il 22/12/2025

N. 23566/2025 REG.PROV.COLL.

N. 11090/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 11090 del 2022, proposto da
-OMISSIS-, rappresentata e difesa dall'avvocato Ernesto Aliberti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia,

per l'annullamento

della determinazione dirigenziale n. -OMISSIS-, notificata in data 6 giugno 2022, con la quale è stata ordinata la demolizione con ripristino dello stato dei luoghi, come conseguenza della realizzazione di alcuni interventi sull'unità abitativa di proprietà della ricorrente, sita in Roma, -OMISSIS-, nonché di tutti gli ulteriori atti presupposti, connessi e conseguenziali, anche se non conosciuti;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 10 ottobre 2025 il dott. OM GL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1-Con atto notificato il 2.9.2022 e depositato il 30.9.2022 -OMISSIS- ha esposto:

-) essa è proprietaria, per acquisto fattone in data 25.3.2010, dell’appartamento sito al piano quarto dell’edificio sito in Roma, -OMISSIS-, ricadente nel vigente P.R.G. in zona T1 che, sebbene inserito in “zona omogenea A”, non risulta sottoposto ad alcun vincolo;

-) con precedente determinazione dirigenziale n. -OMISSIS-, assunta per effetto della realizzazione di alcune opere qualificabili come ristrutturazione edilizia, Roma Capitale le ingiungeva cumulativamente il pagamento della sanzione pecuniaria amministrativa di € 15.000,00 nonché la demolizione delle opere con ripristino dello stato dei luoghi;

-) detta determinazione veniva impugnata (ricorso iscritto al n.r.g. -OMISSIS-) sotto una serie di profili, tra i quali il divieto di cumulo della misura demolitoria con la sanzione e, all’esito del giudizio, il Tribunale accoglieva il ricorso annullando detta determinazione “nei soli sensi di cui in motivazione”, facendo salvi gli ulteriori provvedimenti in sede di riedizione del potere;

-) in ottemperanza alla pronuncia, Roma Capitale assumeva la gravata determinazione dirigenziale -OMISSIS-, notificata il 6.6.2022, con cui è stata ordinata la demolizione delle opere con ripristino dello stato dei luoghi, come conseguenza della realizzazione dei medesimi interventi che avevano dato luogo al precedente provvedimento.

1.1- Avverso detta determinazione si propone impugnazione per i seguenti motivi:

1) Falsa applicazione dell’art. 16, comma 5, L.r. 15 del 2008, in relazione all’art. 33, comma 4, D.p.r. n. 380 del 2001 Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 32, lett a) e 23-ter del D.p.r. n. 380 del 2001 Eccesso di potere per difetto di istruttoria, in relazione all’art. 147 bis del D.lgs n. 147 del 2000 Eccesso di potere per violazione del principio di proporzionalità, per erronea valutazione dei fatti e per falsità dei presupposti.

La deducente ritiene che le opere, lasciando inalterata l’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, non comportano incrementi volumetrici ovvero modifiche della sagoma e comunque non rientrano nella categoria degli interventi di “ristrutturazione pesante” assimilabile ad innovazione edificativa, né comportano un mutamento di destinazione d’uso del fabbricato con passaggio della porzione immobiliare da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra con differente carico urbanistico.

Deduce la ricorrente che l’Amministrazione resistente non avrebbe tenuto conto della distinzione tra mutamento di destinazione d’uso e mutamento d’uso, quest’ultimo sussistente nella fattispecie, con le conseguenziali implicazioni quanto al trattamento sanzionatorio, trattandosi di interventi non aventi rilevanza urbanistica perché non indirizzati a trasformare lo stato fisico e funzionale dell’immobile interessato, anche alla luce dell’art. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001 come introdotto dalla legge n. 164 del 2014 (cd. “Sblocca Italia”).

Ancora, l’Amministrazione avrebbe erroneamente optato per l’irrogazione di quella più grave tra le sanzioni applicabili sulla base di una apodittica affermazione di incompatibilità delle opere realizzate con il fine dell’attività repressiva degli abusi edilizi, con conseguente vizio di motivazione e violazione dei principi di proporzionalità, adeguatezza e gradualità delle misure repressive.

Sussisterebbe altresì carenza istruttoria desumibile dalla mancata verifica in concreto delle opere eseguite e della frettolosità nell’assumere il provvedimento sanzionatorio

2) Violazione art. 3 L. 241 del 1990 per difetto e/o carenza di adeguata e puntuale motivazione in relazione all’art. 33 del D.p.r. n. 380 del 2001 . Fermo restando il primo motivo, viene contestato difetto di motivazione sulle scelte a base dell’applicazione della sanzione piuttosto che per quella pecuniaria, come espressamente prevista dall’art. 33 del D.p.r. n. 380 del 2001 e dall’art. 16 della Legge Regione Lazio n. 15/2008.

2- Con atto depositato il 2.7.2025 si è costituita Roma Capitale per resistere al ricorso, deducendone l’inammissibilità in virtù del principio del ne bis in idem e, in subordine, l’infondatezza, invocandone la reiezione.

3- All’udienza di smaltimento del 10.10.2025 il ricorso è stato spedito in decisione.

DIRITTO

1.- Si premette, anzitutto, che la gravata determinazione, dopo aver descritto gli abusi, ha dato atto delle seguenti circostanze.

Le opere realizzate integrano, nel complesso, un intervento di ristrutturazione edilizia con aumento di SUL in assenza di PDC ai sensi dell’art. 16 l.r. n. 15/08 e sono state eseguite in assenza del parere della SBAP in violazione dell’art. 24 delle NTA del PRG vigente e dell’autorizzazione del Genio Civile in violazione degli artt. 93-94 del D.P.R. n. 380/2001.

Per tali ragioni, l’Amministrazione aveva comminato congiuntamente sia la sanzione pecuniaria sia l’ordine di ripristino con D.D. n. -OMISSIS-.

Evidenzia, altresì l’Amministrazione, che, con sentenza n. -OMISSIS-, questo Tribunale ha annullato il su indicato provvedimento limitatamente al cumulo delle sanzioni, ma ha confermato l’abusività di quanto realizzato.

Il provvedimento gravato in questa sede, in buona sostanza, si pone dunque in continuità con la primigenia ordinanza demolitoria e sanzionatoria, avente ad oggetto sempre le medesime opere, ritenute abusive per assenza del preventivo parere rilasciato dalla Soprintendenza per i BB.AA. e Paesaggistici per il Comune di Roma, necessario giusta vigenti NTA e PRG, e per assenza di titolo abilitativo in quanto eseguite su immobile compreso nelle zone omogenee A, di cui al DM n. 1444 del 2.4.1968 e dunque per ragioni sostanzialmente analoghe, anzi aggravate dall’assenza di autorizzazione sismica.

2- Si evidenzia, altresì, che la circostanza dell’avvenuta presentazione di una SCIA, riferita dall’avvocato della parte ricorrente all’odierna udienza alla stregua di mera notizia, non costituisce ostacolo alla decisione della controversia.

3- Tanto premesso, il ricorso non è suscettibile di favorevole apprezzamento.

4- Il primo motivo è inammissibile.

4.1 - Come osservato dall’Amministrazione capitolina, la censura reitera censure già prospettate avverso la precedente determinazione dirigenziale n. -OMISSIS- e ritenute infondate con la sentenza n. -OMISSIS- di questo Tribunale, passata in giudicato.

4.2 - Come osservato nella predetta sentenza “ con la seconda censura la ricorrente prospetta la violazione degli art. 22, 33 e 37 d.p.r. n. 380/01, 16 e 22 l.r. n. 15/08 e la violazione dei principi di legalità, proporzionalità, ragionevolezza, tipicità e nominatività dei provvedimenti amministrativi in quanto il contestato mutamento di destinazione d’uso avrebbe natura meramente formale e non sostanziale e riguarderebbe la medesima categoria funzionale e, come tale, anche alla luce dell’art. 23 ter d.p.r. n. 380/01, non giustificherebbe la sanzione demolitoria perché non dovrebbe essere assentito con il permesso di costruire; inoltre, la realizzazione degli impianti idrico, elettrico e termico non comproverebbe il perfezionamento di un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e, comunque, il Comune si sarebbe dovuto limitare a richiedere l’integrazione del contributo di costruzione. Il motivo è infondato. Invero, dagli accertamenti tecnici effettuati durante il procedimento emerge che gli interventi realizzati senza titolo sono consistiti nella realizzazione di: - due aperture di circa m 0,60 x m 1,00 sulla falda del tetto soprastante il locale deposito, posto sotto sequestro; - messa in opera, nel vano soffitta posto sotto sequestro, di vasca da bagno e, nel vano comunicante, del lavabo e dei sanitari; - realizzazione, in un altro vano soffitta adiacente, con accesso dall’ingresso dell’unità immobiliare, di un altro bagno e di un locale lavanderia; - realizzazione di un palchettone; - nuova distribuzione interna del locale soggiorno angolo cottura, con demolizione dell’antibagno e dell’angolo cottura; - realizzazione, nel locale soggiorno, di una scala in ferro di collegamento con un ex locale cassoni utilizzato come cucina; Avvocatura di Roma Capitale 3 - nel suddetto vano cucina, apertura di vano porta-finestra d’accesso al terrazzo di copertura prospicente via dei Serpenti e messa in opera di parapetti in ferro verniciato sui 3 lati; - sempre nel suddetto vano cucina, apertura di vano porta-finestra di una larghezza di circa m 0,80 d’accesso ad terrazzino nella chiostrina condominiale, presumibilmente di nuova realizzazione. Dall’entità dei lavori si evince come la ristrutturazione abbia determinato il mutamento della destinazione d’uso dell’unità (originariamente un lavatoio) ad immobile ad uso abitativo, mutamento comprovato in maniera univoca dalla realizzazione di un completo impianto idrico e sanitario. Il mutamento della destinazione d’uso nella fattispecie determina un aggravio del carico urbanistico ed è, quindi, è qualificabile come ristrutturazione edilizia pesante (Cons. Stato n. 534/21) assoggettata, ai sensi dell’art. 10 comma 1 lettera c) d. lgs. n. 380/01, a permesso di costruire o a scia sostitutiva; pertanto, correttamente l’amministrazione ha sussunto la fattispecie nell’ambito applicativo degli artt. 33 d.p.r. n. 380/01 e 16 l.r. n. 15/08 ”.

4.3 - In conseguenza di ciò la doglianza, reiterando censure sostanzialmente sovrapponibili al precedente ricorso RG n. -OMISSIS-, è inammissibile per violazione del principio del ne bis in idem, essendo tali censure coperte dal giudicato formatosi su detto ricorso.

5- Il secondo motivo, nel quale si contesta la mancata indicazione delle ragioni specifiche che, in sede di riedizione del potere, hanno indotto l’Amministrazione a preferire la sanzione demolitoria alla sanzione pecuniaria, è infondato.

5.1- Come osservato da condivisibile giurisprudenza riferibile a situazione mutatis mutandis sovrapponibile “ il cambio di destinazione d'uso consiste nella modifica della finalità di utilizzo di un'unità immobiliare ed è urbanisticamente rilevante laddove si richieda il passaggio a una diversa categoria funzionale, nell'ambito di quanto disposto dall'art. 23-ter d.P.R. n. 380 del 2001, secondo cui, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Ne deriva la legittimità dell'ingiunzione di demolizione di un sottotetto avente in origine destinazione produttiva, poi mutata in residenziale/abitativa, dal momento che il cambio di destinazione d'uso comporta un aumento del carico urbanistico e configura un intervento di ristrutturazione edilizia, con modifiche dell'assetto della costruzione ” (Consiglio di Stato, Sez. VI, 4.9.2024 n. 7609).

D’altronde, “ La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è consentita anche nel caso di vizi sostanziali, ma solo ove si tratti di vizi emendabili, mentre in tutti gli altri casi l'Amministrazione deve esercitare i propri poteri repressivi e disporre, in primo luogo, la rimessione in pristino, che è la ordinaria conseguenza nel caso di commissione di abusi edilizi; ciò nel presupposto che è l'irrogazione della sanzione pecuniaria ad essere subordinata ad una motivata valutazione dell'ente locale, da assumere previa adeguata istruttoria, e che l'obbligo di una puntuale motivazione è pertanto circoscritto ai casi in cui occorre giustificare il ricorso all'opzione residuale della misura pecuniaria, in quanto la fiscalizzazione dell'abuso edilizio può essere applicata nelle sole ipotesi in cui soltanto una parte del fabbricato si presenti abusiva e nel contempo risulti obiettivamente verificato che la demolizione di tale parte esporrebbe a serio rischio la residua parte legittimamente assentita ” (T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. II, 6.4.2020, n.596).

5.2- Alla luce della giurisprudenza ora esposta, gli abusi e le criticità accertati dall’Amministrazione e cristallizzati in sede giudiziaria, nel contesto nel quale sono stati realizzati, sono stati correttamente ritenuti di portata tale da comportare l’applicazione della sanzione demolitoria, senza possibilità di accesso alla c.d. fiscalizzazione dell’abuso.

8- Il ricorso va pertanto rigettato.

9- Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara in parte inammissibile e in parte lo respinge, nei sensi di cui in motivazione.

Condanna la parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore dell’Amministrazione resistente, che liquida nella misura di euro 1.000,00 (mille/00), oltre accessori come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 9, paragrafo 1, del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare il ricorrente.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

ON IN, Presidente FF

OM GL, Primo Referendario, Estensore

Luca Pavia, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
OM GL	ON IN

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.