Pubblicato il 07/03/2026

N. 00219/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00237/2017 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di Latina (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 237 del 2017, proposto da LV IN, rappresentato e difeso dall’avv. Christian Lombardi, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Formia (LT), piazza S. Erasmo 17 e con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo p.e.c. avv.chlombardi@pec.it;

contro

Comune di Sabaudia (LT), in persona del sindaco p.t. , non costituito in giudizio;

per l’annullamento

1) della nota prot. n. 336 del 4 gennaio 2017, comunicata il successivo giorno 13, con la quale è stata respinta l’istanza di condono edilizio prot. n. 7325, fasc. n. 105, del 31 marzo 2004, relativa all’avvenuta “ realizzazione di un fabbricato per civile abitazione ”;

2) della nota prot. n. 337 del 4 gennaio 2017, comunicata il successivo giorno 13, con la quale è stata respinta l’istanza di condono edilizio prot. n. 7326, fasc. n. 106, del 31 marzo 2004, relativa al “ cambio di destinazione d’uso di parte del rustico ONC, da annessi agricoli a vani abitativi ”;

3) di tutti gli atti presupposti, connessi e conseguenti, incluse le note prot. nn. 28624 e 28628 del 9 novembre 2015.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4- bis , cod. proc. amm.;

Relatore nell’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 27 febbraio 2026 il dott. RI AN e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto in fatto e considerato in diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – LV IN è comproprietario di un immobile ex ONC situato in Sabaudia e distinto nel locale catasto al foglio n. 69, mappale n. 21, subalterni nn. 5 e 11 sul quale, in assenza di prescritti titoli abilitativi, ha costruito un manufatto adibito a civile abitazione e modificato la destinazione d’uso di una parte del fabbricato da annessi agricoli a vani abitativi.

In relazione a tali illeciti, S.P. ha proposto al Comune di Sabaudia, ai sensi dell’art. 31, d.l. 30 settembre 2003 n. 269, conv. nella l. 24 novembre 2003 n. 326, le seguenti istanze di condono edilizio entrambe recanti la dichiarazione che l’immobile insiste su area sottoposta a vincolo come bene paesaggistico ambientale ai sensi del d.lgs. 29 ottobre 1999 n. 490 e della l. 29 giugno 1939 n. 1497: 1) domanda assunta al prot. n. 7325, fasc. 105, del 31 marzo 2004, relativa alla realizzazione del citato manufatto (abuso di tipologia 1), indicata come solo parzialmente eseguita alla data del 31 marzo 2003; 2) domanda allibrata prot. n. 7326, fasc. 106, del 31 marzo 2004, relativa al cambio di destinazione d’uso (abuso di tipologia 3), indicato come ultimato alla data del 31 marzo 2003. Inoltre, in data 26 gennaio 2005 S.P. ha chiesto, sempre al Comune di Sabaudia, l’accertamento di compatibilità paesaggistica dei suddetti interventi edificatori, ai sensi dell’art. 1, comma 39, l. 15 dicembre 2004 n. 308.

L’amministrazione civica quindi, ai sensi dell’art. 10- bis , l. 7 agosto 1990 n. 241, con note prot. nn. 28624 e 28628 del 9 novembre 2015 ha comunicato a S.P. i motivi ostativi all’accoglimento delle suddette istanze, in relazione al disposto dell’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. 8 novembre 2004 n. 12, in quanto le opere de quibus ricadono in area soggetta a vincolo di tutela paesaggistica-ambientale, a vincolo idrogeologico ed inclusa nel perimetro di una zona di protezione speciale dalla delibera di giunta regionale n. 2146 del 19 marzo 1996. Successivamente, non avendo l’interessato fatto pervenire osservazioni, con note prot. nn. 336 e 337 del 4 gennaio 2017, comunicate il successivo giorno 13, l’ente locale ha definitivamente rigettato le citate istanze di condono perché come detto, da un lato, gli immobili abusivi ricadono in area sottoposta a tutela paesaggistico-ambientale e sono compresi nel perimetro di una zona di protezione speciale e, dall’altro, perché non sono conformi alle norme e prescrizioni urbanistiche vigenti, sì che non sono suscettibili di sanatoria ex art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 del 2004, come interpretato dal parere della Regione Lazio prot. n. 184307 del 28 ottobre 2005.

Avuto riguardo a ciò, con il ricorso all’esame, notificato il 13 marzo 2017 e depositato l’11 aprile 2017, S.P. ha impugnato gli atti indicati in epigrafe lamentando:

I) violazione di legge ed eccesso di potere in relazione all’affermazione secondo cui gli interventi in discorso non sarebbero suscettibili di sanatoria in quanto ricadenti su area paesaggisticamente vincolata perché: a) spetta alla regione e non al comune esprimere valutazioni di compatibilità paesaggistica; b) il vincolo esistente non comporta inedificabilità assoluta; c) la valutazione di incompatibilità paesaggistica non è stata preceduta dal parere prescritto dall’art. 1, l. reg. 19 dicembre 1995 n. 59; d) l’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica del 26 gennaio 2005 non è stata definita, sì che ogni decisione sulle pratiche di condono è sotto tale profilo prematura, tenuto conto che in casi analoghi la valutazione sarebbe stata positiva;

II) violazione di legge ed eccesso di potere in merito all’affermazione secondo cui le opere in parola contrasterebbero con le norme e prescrizioni urbanistiche in quanto: a) esse ricadono in zona destinata a verde rurale-territorio agricolo; b) il contrasto de quo è solo apoditticamente affermato senza alcuna ulteriore indicazione su quali sarebbero in concreto le norme e prescrizioni violate; c) l’accertamento di detto contrasto non è stato preceduto da apposita istruttoria e non è stato comunque osteso come ragione ostativa nel corso del procedimento;

III) violazione di legge ed eccesso di potere circa la domanda di condono per mutamento di destinazione d’uso, perché tale operazione non è preclusa dalle n.t.a. del PRG del Comune di Sabaudia, il quale non ha mai individuato quali siano i cambi di destinazione d’uso ammissibili per ciascuna zona omogenea, sì che alcuna limitazione sussiste sul punto salvo che non comportino una violazione degli standard di cui al d.m. 2 aprile 1968 n. 1444;

IV) violazione dell’art. 32, comma 37, d.l. n. 169 del 2003, conv. nella l. n. 326 del 2003, dato che si sarebbe formato il silenzio-assenso sulle domande di condono.

All’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del 27 febbraio 2026 la causa è stata trattenuta per la decisione.

2. – Il ricorso è infondato e da rigettare.

2.1 Per ragioni di priorità logica si scrutina per primo il quarto ordine di censure, concernente la questione dell’avvenuta formazione del silenzio-assenso.

Il mezzo non è favorevolmente scrutinabile.

Infatti, giurisprudenza condivisa dal collegio ha chiarito il silenzio-assenso previsto in tema di condono edilizio non si forma per il solo fatto dell’inutile decorso del termine indicato e del pagamento dell’oblazione senza alcuna risposta del Comune, perché occorre altresì la prova della ricorrenza dei requisiti soggettivi e oggettivi stabiliti dall’art. 32, comma 37, d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., cui è subordinata l’ammissibilità della sanatoria e cioè che la domanda sia stata correlata dalla documentazione prescritta dalla legislazione statale e regionale, non sia infedele, sia stata interamente pagata l’oblazione, che l’opera sia stata ultimata nel termine di legge e non sia in contrasto con i vincoli di inedificabilità di cui all’art. 33, l. 28 febbraio 1985 n. 47 (TAR Lazio, Latina, sez. I, 15 giugno 2023 n. 433; sez. I, 2 maggio 2022 n. 410; sez. I, 12 marzo 2021 nn. 131 e 132; Roma, sez. II, 1° settembre 2018 n. 9115; TAR Lazio, Latina, sez. I, 14 aprile 2018 n. 215; TAR Emilia-Romagna, Bologna, sez. I, 23 gennaio 2018 n. 50).

Nella specie, le opere da sanare sono in evidente contrasto con i vincoli di inedificabilità indicati dalla legge e puntualmente segnalati dall’amministrazione nei provvedimenti impugnati, sì che alcun provvedimento di accoglimento tacito può dirsi formato.

Senza pregiudizio di quanto sopra, rileva il collegio che la deduzione del motivo all’esame tende a contraddire l’impianto logico sotteso alla restante parte del ricorso perché, come è noto, la formazione del provvedimento tacito di assenso alla concessione in sanatoria, previsto dall’art. 35, comma 18, l. n. 47 cit., “postula indefettibilmente la previa acquisizione del parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo sulla compatibilità ambientale della costruzione senza titolo; ne consegue che, se al momento dell’esame della domanda di sanatoria non risulta acquisito il parere favorevole sulla conformità dell’intervento alla disciplina paesaggistica, la formazione del silenzio-assenso è preclusa ” (TAR Lazio, Roma, sez. IV- ter , 27 maggio 2024 n. 10692; in termini v. anche Cons. Stato, sez. II, 30 giugno 2021 n. 4975; sez. IV, 23 luglio 2012 n. 4204; TAR Lazio, Roma, sez. II- quater , 3 aprile 2024 n. 6440; sez. II- quater , 21 marzo 2024 n. 5656). Ciononostante, è parte ricorrente stessa a dichiarare di aver chiesto e non avere ancora ottenuto l’accertamento di compatibilità paesaggistica, tanto da porre tale circostanza a fondamento del primo ordine di censure, affermando la pregiudizialità del procedimento paesaggistico rispetto a quello condonistico e, quindi, ammettendo che il silenzio-assenso non possa essersi formato.

2.2 Il primo, il secondo ed il terzo motivo di gravame non possono trovare accoglimento e, alla luce della giurisprudenza della sezione formatasi in vicende simili, possono essere scrutinati congiuntamente.

Essi sono tutti privi di fondamento.

A mente dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., “ 27. Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora: […] d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ;”. Invece, l’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 cit., dispone che: “ 1. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 27, del d.l. 269/2003 e successive modifiche, dall’articolo 32 della l. 47/1985, come da ultimo modificato dall’articolo 32, comma 43, del citato d.l. 269/2003, nonché dall’articolo 33 della l. 47/1985, non sono comunque suscettibili di sanatoria: […] b) le opere di cui all’articolo 2, comma 1, realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali ”. La disciplina regionale sul condono di opere realizzate in area vincolata, quindi, è ancora più restrittiva di quella statale perché preclude la sanatoria per i manufatti edificati anche prima dell’apposizione del vincolo, e ciò al fine di tutelare valori che presentano precipuo rilievo costituzionale, quali quelli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e archeologici (Cons. Stato, sez. IV, 24 dicembre 2025 nn. 10302 e 10303).

Fatta questa breve premessa, rileva il collegio che, come già affermato più volte in passato, ai sensi dell’art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., che è mantenuto fermo dall’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 cit., la presenza di vincoli limita grandemente l’ammissibilità del condono, poiché per la sanatoria delle opere abusive è necessaria la concorrente sussistenza delle seguenti condizioni: a) che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo; b) che si tratti di opere conformi alle prescrizioni urbanistiche; c) che si tratti di opere minori rientranti nelle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’all. 1, l. n. 326 cit., senza quindi aumento di superficie; d) che vi sia il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo; pertanto, in difetto di anche una soltanto di esse è da escludere la possibilità di assentire la sanatoria anche laddove l’area sia sottoposta a vincolo di inedificabilità solo relativa (TAR Lazio, Latina, sez. I, 11 marzo 2025 n. 194;sez. I, 18 aprile 2023 n. 247; sez. I, 12 dicembre 2022 nn. 941 e 947; sez. I, 2 maggio 2022 nn. 400 e 401; sez. I, 2 marzo 2022 nn. 208 e 209; sez. I, 24 dicembre 2021 n. 699; sez. I, 8 maggio 2021 n. 313). La rigorosa impostazione sopra illustrata è stata riconfermata dal giudice superiore in occasione delle decisioni adottate sugli appelli proposti nei confronti di alcune suddette sentenze di prime cure, ribadendosi proprio che in base all’art. 32, commi 26, lett. a) e 27, lett. d), d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., “ non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 ” dell’all. 1 del medesimo decreto-legge (c.d. abusi maggiori) “ realizzate su immobili soggetti a vincoli a prescindere dal fatto che (ad anche se) si tratti di interventi pienamente conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, nonché a prescindere dal fatto che il vincolo comporti un’inedificabilità soltanto relativa dell’area ”, essendo invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (c.d. abusi minori) di cui ai numeri 4, 5, 6 del citato all. 1 (Cons. Stato, sez. VII, 22 ottobre 2025 n. 8211; in termini v. anche: Cons. Stato, sez. IV, 24 dicembre 2025 nn. 10302 e 10303; sez. VI, 17 novembre 2025 n. 8969; sez. II, 18 settembre 2025 n. 7371).

Nella specie, dall’esame delle domande di condono versate in atti da parte ricorrente si evince che, per l’appunto, la sanatoria richiesta riguardi due abusi ascrivibili, rispettivamente, alle tipologie 1 e 3, con la conseguenza che l’amministrazione resistente del tutto legittimamente ha indicato la presenza di un vincolo paesaggistico-ambientale, oltre che di quello posto dall’esistenza di una zona di protezione speciale, come circostanza ostativa di per sé sola sufficiente ad escludere la condonabilità degli illeciti di cui è causa che, come detto, non consistono affatto in opere minori non comportanti un incremento di superficie. Tale constatazione comporta anche l’irrilevanza di ogni ulteriore questione relativa al contrasto o meno dell’edificazione con le norme e prescrizioni urbanistiche applicabili, indicata dall’amministrazione come ulteriore ragione di diniego, dato che una simile problematica può porsi soltanto per gli abusi di tipologia 4, 5 e 6 che possono astrattamente accedere alla sanatoria ex art. 32, d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit.

In definitiva, per le ragioni sopra esposte il ricorso è infondato e da respingere.

3. – Non essendosi costituita l’amministrazione risultata vittoriosa, non v’è luogo a provvedere sulle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione staccata di Latina, sezione prima, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Nulla spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 27 febbraio 2016 con l’intervento dei magistrati:

RO MA CC, Presidente

RI AN, Primo Referendario, Estensore

Caterina Lauro, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RI AN	RO MA CC

IL SEGRETARIO