Pubblicato il 29/04/2026

N. 07818/2026 REG.PROV.COLL.

N. 06398/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6398 del 2025, proposto da
ST S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli Avvocati Adriano Tortora, Giulio Forleo e Francesco Saverio Romano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso lo studio dell’Avvocato Adriano Tortora in Roma, via Cicerone n. 49;

contro

il Comune di Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocato Umberto Garofoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la sede dell’Avvocatura capitolina in Roma, via del Tempio di Giove n. 21;
Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Attuazione degli Strumenti U.O. Condono Edilizio di Roma Capitale, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

a) della Determinazione Dirigenziale Rep. QI/867/2025 del 10/03/2025 - protocollo QI/50493/2025 del 10.03.2025, di reiezione dell'istanza di condono n. 0/582315 sot.0 per l'abuso realizzato in Roma, Via della Storta, 10 - int. 2 - 00123 - Roma - Municipio 14, notificata il 21.03.2025;

b) della nota prot. n. QI/61631 del 21.03.2025, con cui l'UO Condono Edilizio del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma Capitale ha trasmesso a valore di notifica la Determinazione Dirigenziale di reiezione;

c) di ogni altro atto e/o provvedimento presupposto, connesso e/o consequenziale anche se non conosciuto.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 23 marzo 2026 il Presidente IT RI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

AT e IT

I. In data 22.08.2005 il legale rappresentante della Società ricorrente ha presentato istanza di sanatoria, ai sensi dell’art. 2, comma 59, della l. n. 662/1996 e dell’art. 40, commi 5 e 6, della l. n. 47/1985, relativa alle opere edilizie abusive realizzate sul terreno sito in via della Storta n. 10, del quale aveva acquisito la proprietà in forza di decreto di trasferimento del Tribunale Civile di Roma - Sezione Fallimentare n. 9110/2004, e segnatamente, per quanto qui di interesse (istanza di condono n. 0/582315 sot.0), per la “realizzazione di una unità abitativa sita in Via della Storta, 10, int. 2, di mq 60,00 di superficie utile e mq 3,60 x 0,60 = mq 2,16 di superficie non residenziale per un totale di s.u. di mq 62,16” .

I.1. Con determinazione dirigenziale Rep. QI/867/2025, Prot. QI/50493/2025 del 10.03.2025, preceduta da una fitta interlocuzione nel corso degli anni precedenti a partire dal preavviso di rigetto del 10.05.2013, la richiamata istanza è stata respinta.

II. Essa è stata impugnata per i seguenti motivi di doglianza:

1) “Violazione e falsa applicazione dell’art. 97 Cost. – Violazione e falsa applicazione dell’art. 40, comma 6, della L. 47/1985 – Violazione e falsa applicazione della L. 724/1994 – Violazione e falsa applicazione della L. 326/2003 – Violazione e falsa applicazione della L.R. Lazio n. 12/2004 – Violazione e falsa applicazione artt. 1 e 3 della L. 241/90 – Difetto assoluto di istruttoria e conseguente travisamento dei fatti – Contraddittorietà – Eccesso di potere” .

Roma Capitale avrebbe erroneamente applicato la l.r. Lazio n. 12/2004 - e dunque il regime di condono contenuto nella l. n. 326/2003 – anziché l’art. 40, comma 6, della l. n. 47/1985 in modo da trattare invece l’istanza in base alle più risalenti e favorevoli normative statali sul condono edilizio (l. n. 47/1985 e l. n. 724/1994)-, pur avendo la ricorrente dimostrato che le ragioni di credito che originavano la procedura esecutiva nel corso della quale il complesso immobiliare veniva dalla stessa acquistato fossero anteriori all’entrata in vigore delle leggi in ultimo indicate.

2) “Violazione e falsa applicazione dell’art 97 Cost. – Violazione e falsa applicazione degli artt. 10 e 10 bis della L. 241/1990 - Difetto di motivazione – Irragionevolezza – Ingiustizia manifesta – Eccesso di potere” .

Così facendo, il Comune resistente si sarebbe completamente disinteressato sia delle osservazioni sia della documentazione fornite dalla ricorrente con le memorie trasmesse a seguito del preavviso di rigetto, non prendendo minimamente posizione e in tal modo violando gli artt. 10 e 10 bis della l. n. 241/1990.

3) “Violazione e falsa applicazione dell’art. 97 cost. – violazione e falsa applicazione artt. 1 e 3 l. n. 241/90 – difetto di motivazione – eccesso di potere – contraddittorietà – irragionevolezza – ingiustizia manifesta” .

“In virtù di quanto sopra argomentato, il provvedimento impugnato, oltre ad essere stato emesso all’esito di un procedimento gravemente viziato nella fase istruttoria,” sarebbe “privo di motivazione” , con violazione dell’art. 3 della l. n. 241/1990.

III. Si è costituito in giudizio il Comune di Roma Capitale, successivamente depositando documentazione ed un’articolata memoria difensiva ai sensi dell’art. 73 c.p.a., una volta ricevuto avviso di fissazione dell’udienza pubblica del 23.03.2026 per la trattazione del merito.

III.1. La Società ricorrente, a sua volta, ha prodotto memoria difensiva ed ulteriore memoria di replica in vista della su richiamata udienza pubblica del 23.03.2026, nella quale il ricorso è stato introitato per la decisione.

IV. Come risulta evidente da quanto riportato in precedenza, l’elemento dirimente per la decisione del ricorso in epigrafe è l’individuazione della normativa sul condono applicabile all’abuso edilizio di che trattasi. Infatti, solo ove dovesse applicarsi quella di cui al d.l. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003, ed alla l.r. n. 12/2004 la sussistenza sull’area interessata dall’abuso di una serie di vincoli, come esplicitati nel provvedimento di rigetto censurato in questa sede, sarebbe ex se ostativa al rilascio della sanatoria, attesa la pacifica qualificazione dell’intervento edilizio de quo quale abuso maggiore.

IV.1. Va detto preliminarmente che, ai sensi dell’art. 40, u.c., della n. l. 47/1985, “Nell'ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.” .

La richiamata disposizione si applica anche ai procedimenti di condono edilizio presentati ai sensi della l. n. 724/1994, per effetto del rinvio eseguito dall’art. 39, comma 1, al Capo V della l. n. 47/1985, che lo contiene.

Infine la citata disposizione si applica anche ai procedimenti di condono edilizio presentati ai sensi del d.l. n. 269/2003, sulla base del rinvio operato dall’art. 32, comma 25, al Capo V della l. n. 47/1985, che lo contiene.

Nella specie, con decreto del Giudice delegato del Tribunale di Roma del 3.11.2004, integrato in data 5.5.2005 con la dicitura “l’aggiudicatario ha un termine utile di 120 giorni per la presentazione di eventuale domanda di condono” , alla Società ricorrente è stato trasferito “un terreno di 2000 mq con sovrastante manufatto allo stato rustico tamponato disposto su tre livelli (due piani fuori terra ed un piano seminterrato), suddiviso in diverse unità immobiliari per una superficie complessiva di circa mq. 1200” , immobile trasferito “senza responsabilità per il fallimento per lo stato di abusività” , di cui è parte l’unità immobiliare oggetto del diniego di condono edilizio disposto con l’impugnato provvedimento.

In questa sede non viene in rilievo la tempestività o meno della domanda di condono edilizio, sulla quale non vi è alcuna pronuncia da parte dell’Amministrazione comunale resistente nel provvedimento richiamato, ma, posta la presentazione di detta istanza in virtù del disposto del citato art. 40, u.c., della l. n. 47/1985, assumono portata ostativa, come sopra detto, i vincoli gravanti sull’area interessata dall’abuso, di seguito riportati: Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b) del Codice - c - Fossi, - Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b) del Codice - m – agg.to rif. Dlgs 42/04, Esondazione e Sommergibilità - P.T.P. 15/4 Arrone Galeria TP c/11.

IV.2. Va poi precisato che, al fine di individuare la normativa vigente, è onere del richiedente dimostrare la data di ultimazione dei lavori – al rustico, trattandosi di nuova costruzione - e, in particolare, in considerazione della presentazione dell’istanza di condono ai sensi del su menzionato art. 40, u.c., della l. n. 47/1985, la data in cui sono sorte le ragioni del credito.

IV.3. Dalla documentazione prodotta nell’ambito del procedimento conclusosi con la determina qui gravata non risulta dimostrata l’anteriorità dell’abuso rispetto alla data ultima per la conclusione dei lavori prevista dalla l. n. 724/1994, pur essendo stato dichiarato che esso risalirebbe al periodo 16.03.1985 - 31.12.1993.

IV.3.1. Nelle osservazioni endoprocedimentali datate 18.02.2018 si dichiara che in data 26.09.2026 ST avrebbe depositato un decreto ingiuntivo dal quale si desumerebbero i crediti anteriori al 1994, ma detto decreto neppure è stato depositato in giudizio, per cui né è possibile visionarlo né tanto meno ne risulta provata la produzione endoprocedimentale.

IV.3.2. Nelle richiamate osservazioni si fa altresì riferimento ad una nota di trascrizione di un pignoramento immobiliare relativa ad un effetto cambiario emessa in data 12.10.1977 (nota 32316/2018, poi cancellata nel 2018, come annotato nel decreto di trasferimento), che pure sarebbe stata depositata nell’ambito del procedimento di condono.

Al riguardo si osserva che:

- la ricorrente l’ha depositata in giudizio, ma non fornisce prova di averla effettivamente depositata all’interno del procedimento di sanatoria ed anzi, nella documentazione in possesso del Comune di Roma Capitale depositata in giudizio, essa non figura;

- in ogni caso – questo è comunque di assoluto rilievo – tale nota di trascrizione non prova nulla, in quanto è ivi riportato unicamente, come immobile e diritti di proprietà oggetto di pignoramento: “appezzamento di terreno, sito in Roma, località Porcareccina della superficie di circa mq. 2000, confinante…riportato in catasto rustico al foglio109, particella 622 (derivata dalla 151)” , mentre nessuna menzione viene fatta del manufatto, di cui l’unità immobiliare in questione costituisce parte, ovviamente identificata catastalmente diversamente.

V. Ne consegue che, in assenza di prova che – si ribadisce – ricade sul soggetto richiedente – dell’anteriorità dell’abuso rispetto al 31.12.1993, la disciplina applicabile alla specie è quella del cd. terzo condono di cui al d.l. n. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003, ed alla l.r. n. 12/2004, secondo la quale la presenza di vincoli è ostativa al rilascio della sanatoria rispetto ad abusi maggiori, quale è pacificamente quello in rilievo, punto quest’ultimo – in ordine agli effetti dei vincoli – che non è stato contestato in ricorso, laddove appunto si assume invece l’inapplicabilità della disciplina de qua in relazione all’asserito periodo di ultimazione dei lavori.

VI. È quindi evidente che la pratica edilizia è stata attentamente istruita e, all’esito della completa istruttoria, l’esito non poteva che essere quello statuito nel provvedimento qui impugnato.

Le osservazioni endoprocedimentali sono state valutate, ma, come è stato ivi rappresentato, evidentemente sono state ritenute inidonee ad incidere su tale esito, dal che deriva che non si ravvisa la dedotta violazione degli artt. 10 e 10 bis della l. n. 241/1990.

VII. Neppure sussiste infine la denunciata violazione dell’art. 3 della l. n. 241/1990 per difetto di motivazione: nel provvedimento si richiama la nota del 26.05.2016, rispetto alla quale non sono intervenuti ulteriori apporti procedimentali decisivi da parte della proprietà, che è stata depositata in giudizio e che in ogni caso questa avrebbe potuto acquisire, integrante perciò motivazione per relationem , e comunque si dà contezza dell’avvenuto esame delle osservazioni e della loro inidoneità a superare le ragioni enucleate nel preavviso di rigetto.

VIII. Deve concludersi che il ricorso è infondato e deve, pertanto, essere respinto.

IX. In considerazione della peculiarità della vicenda sottesa all’adozione del provvedimento la cui legittimità è all’esame del Collegio, si ravviano, tuttavia, i presupposti per compensare integralmente tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando:

- respinge il ricorso, come in epigrafe proposto;

- compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 23 marzo 2026 con l'intervento dei Magistrati:

IT RI, Presidente, Estensore

Luca Biffaro, Primo Referendario

Valentino Battiloro, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

IT RI

IL SEGRETARIO