Pubblicato il 24/12/2025

N. 23693/2025 REG.PROV.COLL.

N. 06807/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6807 del 2024, proposto da Sporting Club Ostiense S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Andrea Di Leo, Francesco Lanatà e Vincenzo D'Avino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Aurora Francesca Sitzia, con domicilio fisico eletto presso l’Avvocatura capitolina in Roma, alla via del Tempio di Giove n. 21, e domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- della determinazione dirigenziale n. rep. QI/571/2024 del 14.3.2024 n. prot. QI/54384/2024 del 14.3.2024, notificata in data 22.4.2024, recante “Reiezione Istanza di Condono prot. 0/500272 sot.0 del 28.11.2003 - Abuso in Via del Mare, 128 – 00144 - Municipio IX”;

- della determinazione dirigenziale n. rep. QI/572/2024 del 14.3.2024 n. prot. QI/54387/2024 del 14.3.2024, notificata in data 22.4.2024, recante “Reiezione Istanza di Condono Prot. 0/511797 sot.0 del 29.03.2004 - Abuso in Via del Mare, 128 – 00144 - Municipio IX”;

- di ogni ulteriore atto e/o provvedimento presupposto, connesso e consequenziale, anche non conosciuto e/o richiamato, ivi comprese le comunicazioni di preavviso di diniego prot. n. QI/2022/188928 del 8.11.2022, prot. n. QI/2022/203520 del 29.11.2022, QI/2023/155121 del 13.9.2023 e QI/2023/155051 del 13.9.2023, nonché le Relazioni di Valutazione delle Osservazioni in materia vincolistica prot. QI/232024 del 28.12.2023 e n. QI/232038 del 28.12.2023, mai notificate.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 2 dicembre 2025 la dott.ssa Monica LL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il ricorso all’esame del Collegio la parte resistente impugna le determinazioni in epigrafe indicate, recanti il rigetto delle domande di condono presentate in relazione gli abusi consistenti “ nella realizzazione di un manufatto a servizio di un centro sportivo per mq.31,50 di superficie utile con una volumetria calcolata di mc.120,96” e “nella realizzazione di uno spogliatoio a servizio del centro sportivo per mq.77,00 di superficie utile, con una volumetria calcolata di mc.295,68”.

2. A fondamento della reiezione il Comune di Roma, in entrambe le determinazioni, pone:

- la circostanza che l'area su cui insiste l'abuso risulterebbe essere gravata dai seguenti vincoli: Beni paesagg. ex art.134, comma 1, lett. b) del Codice - c - Fiume Tevere, Beni paesagg. ex art.134, comma 1, lett. b) del Codice - m - agg.to rif. D. lgs. 42/2004 adottato con D.G.R. 7318/88 approvato con L.R. 24/98, P.T.P. 15/10 Valle dei Casali TOd/1 ”;

- il collegamento “ delle istanze di Condono con altrettante istanze tutte relative ad opere abusive insistenti nello stesso circolo sportivo per una volumetria complessiva calcolata di mc.2.331,44 (1.581,44 metri cubi in esubero rispetto ai 750,00 previsti dalla legge)”;

- l’insistenza delle opere abusive su area di proprietà del Comune di Roma ”.

3. Il gravame è fondato sui seguenti motivi di censura:

“I. Violazione e falsa applicazione dell’art. 10-bis L. 241/1990 e dell’art. 3 L. 241/1990. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria, carenza di motivazione, illogicità, ingiustizia manifesta ”.

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta che l’Amministrazione resistente non avrebbe tenuto in considerazione alcuna le controdeduzioni offerte dalla stessa ai due preavvisi di diniego notificati;

“II. Violazione e f. a. art. 3, co. 1, lett. b), L.R. 12/2004. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria, carenza di motivazione, illogicità, ingiustizia manifesta ”.

Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente sostiene che i vincoli citati nelle determinazioni impugnate e ritenuti impeditivi del condono non sarebbero ricompresi nell’elenco di cui al citato art. 3, comma 1, lett. b), legge Regione Lazio n. 12/2004;

“III. Violazione e f. a. art. 32 L. n. 326/2003 e art. 3 L. 241/1990. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria, carenza di motivazione, illogicità, ingiustizia manifesta”.

Con il terzo motivo di ricorso la ricorrente deduce ancora la violazione dell’art. 32 della L. n. 326/2003, assumendo che “Roma Capitale, pur in presenza di vincoli relativi (e non di inedificabilità assoluta), si sia limitata a rigettare sic et simpliciter l’istanza di condono, senza previamente ottenere il parere dell’Ente preposto alla tutela del vincolo”;

“IV. Violazione e f. a. art. 32, comma 27, lett. d) della L. 326/2003 e art. 3, comma 1, lett. b) della L.R. n. 12/04, nonché art. 3 L. 241/1990. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria, carenza di motivazione, illogicità, ingiustizia manifesta”.

Secondo la prospettazione ricorsuale poi Roma capitale avrebbe del tutto omesso di verificare la conformità urbanistico-edilizia delle opere oggetto del procedimento di condono alle norme ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;

“V. Violazione e f. a. art. 32, comma 25, L. 326/2003 e art. 3 L. 241/1990. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria, carenza di motivazione, illogicità, ingiustizia manifesta”.

La ricorrente contesta quanto concluso dal Comune in merito al superamento della cubatura massima sanabile per come definita dal cd. “terzo condono”, assumendo che le opere in discorso non farebbero parte di un unico edificio, non sarebbero state realizzate interamente dallo stesso soggetto e l’unico “centro di imputazione”, ossia lo Sporting Club, sarebbe un elemento sopravvenuto, frutto di successivi atti di compravendita che, in quanto tali, non sarebbero idonei a “ledere” il carattere di autonomia che sin dall’inizio caratterizzerebbe gli edifici in parola;

“VI. Violazione e f. a. art. 32, co. 27, lett. c) L. 326/2003. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria, carenza di motivazione, illogicità, ingiustizia manifesta”.

Infine la ricorrente contesta quanto rappresentato nel provvedimento gravato, ove si legge che “ dalla verifica della zona urbanistica ove insistono le opere abusive si rileva che la stessa è di proprietà del Comune di Roma” , sostenendo che i terreni su cui insiste il complesso edilizio de quo non rientrerebbero tra i beni appartenenti a Roma Capitale, ma sarebbero di proprietà dello “Sporting Club Ostiense S.r.l., come evincibile dagli atti di compravendita e, comunque, dalle visure storico-catastali del bene.

3. Si è costituita Roma Capitale resistendo al ricorso e chiedendone il rigetto.

4. In vista della udienza pubblica del 2 dicembre 2025 le parti hanno depositato reciproche memorie conclusive.

5. Alla suindicata udienza la causa è stata trattenuta in decisione.

6. Il ricorso è infondato e va rigettato.

7. Innanzitutto non coglie nel segno quanto dedotto da parte ricorrente sub I circa la violazione dell’articolo 10 bis della Legge n. 241/1990.

È infatti pacifico in giurisprudenza che non sia necessaria la puntuale confutazione analitica delle argomentazioni svolte dal privato nei confronti del preavviso di rigetto; al contrario, per giustificare il diniego conclusivo è sufficiente la motivazione complessivamente e logicamente resa a sostegno dell’atto stesso, alla luce delle risultanze acquisite, come presente nel provvedimento gravato.

7.1. Tanto concluso riguardo alla censura sub I mossa in punto di procedimento, assume carattere preliminare, nell’esame delle questioni, il rilievo formale posto sub V, relativo alla denunciata erronea indicazione, nei provvedimenti impugnati, della particella sulla quale insisterebbero gli abusi e della conseguente proprietà dell’area, erroneamente indicata, in capo al Comune di Roma: tanto perchè l’eventuale fondatezza di tale rilievo impedirebbe a questo giudice di esaminare nel merito la decisione dell’Amministrazione.

Orbene l’errore materiale recato nelle determinazioni impugnate con riguardo al numero di particella non rende non identificabile l’area sulla quale insistono gli abusi ed in particolare non rende non identificabili gli stessi abusi ai quali si riferiscono i provvedimenti. Quanto all’argomento, speso nei provvedimenti, relativo alla proprietà dell’area, l’erroneità dello stesso, frutto della non corretta individuazione della particella, non inficia la validità dei provvedimenti sorretti da plurime argomentazioni a sostegno della reiezione con gli stessi sancita.

Poichè gli abusi ai quali si riferiscono le determinazioni sono altrimenti identificabili sulla base degli stessi dati riportati nei provvedimenti gravati, atteso il riferimento ivi presente alla domanda di condono, agli istanti ed alla via sulla quale i ridetti abusi insistono, l’erronea individuazione della proprietà dell’area è evidentemente frutto dell’errore materiale riferito alla particella.

In ogni caso anche ove l’Amministrazione, in sede di riedizione del potere, correggesse l’errore materiale (che come detto non impedisce l’identificazione aliunde degli abusi) e, conseguentemente, elidesse dalla motivazione del provvedimento la parte in cui, a cagione dell’erroneo numero di particella riportato, ne ha dichiarato la proprietà comunale, il condono resterebbe legittimamente denegato in ragione della fondatezza delle specifiche motivazioni, riferite al carattere vincolato dell’area, che ne sorreggono il rigetto come dappresso concluso.

7.2. Nel merito, va preliminarmente precisato che i provvedimenti risultano sorretti da più ragioni giustificatrici, tra loro autonome, logicamente indipendenti e non contraddittorie, sicchè l’infondatezza delle censure avverso una soltanto di esse importa la conservazione dell’atto e la perdita di interesse del ricorrente all’esame delle doglianze riferite agli altri aspetti dell’atto avversato.

In ossequio al consolidato insegnamento giurisprudenziale a tenore del quale “ per sorreggere l’atto plurimotivato in sede giurisdizionale è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse, con la conseguenza che il rigetto delle doglianze svolte contro una di tali ragioni rende superfluo l’esame di quelle relative alle altre parti del provvedimento, sicché il giudice, qualora ritenga infondate le censure indirizzate verso uno dei motivi assunti a base dell’atto controverso, idoneo, di per sé, a sostenerne ed a comprovarne la legittimità, ha la potestà di respingere il ricorso sulla sola base di tale rilievo, con assorbimento delle censure dedotte avverso altri capi del provvedimento, indipendentemente dall’ordine con cui i motivi sono articolati nel gravame, in quanto la conservazione dell'atto implica la perdita di interesse del ricorrente all'esame delle altre doglianze ” (Consiglio di Stato, sez. III, 16 giugno 2023 n. 5964).

Tanto premesso, il Collegio ritiene che non colgano nel segno gli argomenti di censura sub II, III e IV del ricorso introduttivo, tutti relativi alla dedotta sanabilità delle opere nonostante la natura vincolata dell’area sulla quale insistono.

La parte ricorrente in effetti non contesta l’esistenza dei vincoli richiamati nei provvedimenti gravati ma sostiene:

- che non rientrerebbero nel novero di quelli la cui presenza, ai sensi dell’articolo 3 della legge regionale n.12/204, impedisce il condono;

- che i ridetti vincoli determinerebbero l’inedificabilità relativa e, pertanto, non precluderebbero il condono;

- che gli stessi vincoli non impedirebbero la condonabilità in presenza di conformità urbanistica ed edilizia delle opere.

Sennonché gli abusi di che trattasi sono riconducibili alla categoria degli abusi maggiori, identificando interventi di nuova costruzione di un manufatto per mq.31,50 di superficie utile, con una volumetria calcolata di mc.120,96, e di uno spogliatoio per mq.77,00 di superficie utile, con una volumetria calcolata di mc.295,68, entrambi a servizio del centro sportivo

In merito all’ incondonabilità degli abusi maggiori in zona vincolata, l’articolo 32, comma 26, del D.L. 269/2003 all’uopo prescrive che “ Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1:

a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47” , consentendo dunque espressamente l’assentibilità in area vincolata ai soli abusi minori di cui ai numeri da 4 a 6 dell’allegato 1 allo stesso Decreto.

In proposito il Collegio non ha ragione di discostarsi dal proprio precedente, alla stregua del quale: “ sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del decreto legge n. 269 del 2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004” - legge regionale ratione temporis non applicabile alla fattisecie – “possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (ex plurimis, in termini: Tar Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2015, n. 2705; 4 aprile 2017 n. 4225; 13 ottobre 2017, n. 10336; 11 luglio 2018, n. 7752; 24 gennaio 2019, n. 931; 9 luglio 2019, n. 9131; 13 marzo 2019, n. 4572; 2 dicembre 2019 n. 13758; 7 gennaio 2020, n. 90; 2 marzo 2020, n. 2743; 26 marzo 2020 n. 2660; 7 maggio 2020, n. 7487; 18 agosto 2020, n. 9252; Sez. Stralcio, 7 giugno 2022 n. 7384; 15 luglio 2022, n. 10072; Consiglio di Stato, Sez. VI, 17 gennaio 2020 n. 425), mentre per le altre tipologie di abusi, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive; la norma statale di cui all’art. 32, comma 27, del decreto legge n. 269 del 2003 è chiara nell’indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere " (Tar Lazio Roma, sezione IV ter, 23 novembre 2023 n. 17395).

Se ne deve concludere che non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 della legge n. 326 del 2003, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (Cons. Stato, sez. VI, 2 agosto 2016 n. 3487; Id., Sez. IV, 16 agosto 2017, n. 4007).

Con la conseguenza che, in ragione della ridetta insanabilità in nuce degli abusi maggiori in zona vincolata, la P.A. non debba, in tali casi, procedere ad alcun accertamento in concreto della compatibilità dell’abuso rispetto al vincolo imposto, mediante l’acquisizione del parere da parte dell’Autorità garante della sua tutela, né verificare la compatibilità urbanistica delle opere: a fronte dell’accertata assoluta non condonabilità dell’abuso maggiore su bene vincolato, la verifica della conformità urbanistica, nella fattispecie correttamente omessa dalla P.A., non assume, infatti, alcuna rilevanza ( ex plurimis, Tar Lazio, Roma, sez. II- bis , 17 febbraio 2015, n. 2705; 4 aprile 2017 n. 4225; 13 ottobre 2017, n. 10336; 11 luglio 2018, n. 7752; 24 gennaio 2019, n. 931; 9 luglio 2019, n. 9131; 13 marzo 2019, n. 4572; 2 dicembre 2019 n. 13758; 7 gennaio 2020, n. 90; 2 marzo 2020, n. 2743; 26 marzo 2020 ,n. 2660; 7 maggio 2020,n. 7487; 18 agosto 2020, n. 9252; sez. Stralcio, 7 giugno 2022 n. 7384; 15 luglio 2022, n. 10072; Cons. St., sez. VI, 17 gennaio 2020 n. 425).

7.3. Quanto innanzi detto consente di ritenere assorbito il V motivo di ricorso, in virtù del quale l’Amministrazione avrebbe dovuto valutare gli abusi relativi ai due manufatti portati nella istanza di condono denegata in maniera autonoma, considerandone l’indipendenza e, pertanto, non giungendo ad una valutazione cumulativa della rispettiva volumetria.

Al riguardo deve evidenziarsi che in ogni caso il carattere plurimotivato dei provvedimenti di reiezione gravati e la pacifica rilevanza, nella sua efficacia preclusiva, dei vincoli paesaggistici sussistenti sull’area, la cui presenza è incontestata, a prescindere dalla natura relativa della inedificabilità impressa all’area e dalla verifica della conformità urbanistica delle opere, consente a questo giudice di ritenere assorbite nel rigetto dei motivi sub II,III e IV le contestazioni relative al dedotto superamento della volumetria.

8. In conclusione il ricorso è infondato e va rigettato.

9. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la parte ricorrente alla refusione delle spese di lite, che liquida in euro 1500,00 (millecinquecento/00), oltre accessori come per legge, in favore del Comune di Roma.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 2 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

RI RI, Presidente

Monica LL, Referendario, Estensore

Valentino Battiloro, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Monica LL	RI RI

IL SEGRETARIO