Pubblicato il 07/04/2026

N. 00645/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00744/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 744 del 2022, integrato da motivi aggiunti, proposto da
-OMISSIS-, rappresentata e difesa dagli avvocati Luca Tozzi e Alfredo Maria Serra, con domicilio eletto presso lo studio del primo in Napoli, via Toledo 323 e con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di -OMISSIS-, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Sabrina Serusi e Manuela Gagliega, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

CON IL RICORSO INTRODUTTIVO:

- dell’ordinanza di demolizione -OMISSIS- 22 giugno 2022, conosciuta in data 23 settembre 2022, mai notificata;

- “ove e per quanto lesivo” del rapporto e del verbale di sopralluogo del giorno 11 agosto 2021, prot 89618;

- “ove e per quanto lesivo”, del provvedimento di diniego del 24 maggio 2022, in tesi mai notificato, avente ad oggetto il diniego della richiesta di accertamento di conformità prot. n. -OMISSIS-, presentata in data 18 novembre 2021, ai sensi dell’art. 16 della legge regionale 23 ottobre 1985, n. 23;

- “ove e per quanto lesiva”, della comunicazione di avvio del procedimento prot -OMISSIS- del 27 luglio 2021;

- “ove e per quanto” lesivo del preavviso di diniego dell’istanza di accertamento di conformità;

- di tutti gli atti presupposti, connessi e consequenziali che ci si riserva di impugnare con motivi aggiunti a valle della esitazione della istanza di accesso agli atti prot. -OMISSIS- del 20.10.2022;

CON IL RICORSO PER MOTIVI AGGIUNTI:

- del provvedimento di diniego definitivo in data 1° agosto 2024 della “ scia doppia conformità sub -OMISSIS-plla28 fg 118 per sanare volume tecnico ” di cui alla richiesta di d.u.a. in sanatoria prot -OMISSIS- del 18 aprile 2023;

- “ove e per quanto lesivo” del preavviso di diniego del 18 settembre 2023;

- di tutti gli atti presupposti, connessi e consequenziali che ci riserva di impugnare espressamente con ulteriori motivi aggiunti;

- degli atti già impugnati con il ricorso introduttivo.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di -OMISSIS-;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 febbraio 2026 il dott. LV TO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale.

FATTO

1. La ricorrente è proprietaria in -OMISSIS-, nel “Residence -OMISSIS-”, condominio “-OMISSIS-”, dell’appartamento n. -OMISSIS-, distinto al catasto al foglio 18, mappale 28 subalterno -OMISSIS-e mappale 724 subalterno -OMISSIS-, posizionato al piano terra di un edificio costituito da appartamenti e attività commerciali.

2. Il Comune di -OMISSIS-, a seguito di accertamenti svolti sul posto in data 16 luglio 2021 in collaborazione con il Corpo forestale e di vigilanza ambientale, riscontrava l’avvenuta realizzazione, in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica, di “ un vano avente dimensioni interne di circa mt 2,00x2,70 ed altezza di circa mt 2,55, con soffitto piano, privo di pareti finestrate, arredato con un letto a castello ed un armadio. Le pareti sono intonacate e tinteggiate, il pavimento è realizzato in ceramica ed è presente l’impianto elettrico funzionante, dotato di interruttori, prese e lampada al soffitto ” (pagina 3 del documento n. 4b depositato dall’amministrazione resistente).

3. Il 18 novembre 2021 la ricorrente presentava istanza di accertamento di conformità, rigettata dall’amministrazione comunale in data 24 maggio 2022.

4. Il 22 giugno 2022 il Comune di -OMISSIS- ordinava, quindi, la demolizione del “ vano residenziale in muratura ad uso camera da letto, avente una superficie complessiva di circa mq. 5,40 ed volume di circa mc. 13,80 ” (pagina 2 del documento n. 10 depositato dall’amministrazione resistente).

5. Con ricorso notificato il 18 novembre 2022 e depositato il 28 novembre 2022, la signora -OMISSIS- impugnava gli atti in epigrafe indicati, chiedendone l’annullamento con vittoria delle spese di lite, da distrarsi a favore del procuratore antistatario, per i seguenti motivi:

1) violazione e falsa applicazione di legge (art. 16 della legge regionale 23 ottobre 1985, n. 23; artt. 31 e ss. del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380; art. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241) - eccesso di potere - violazione delle garanzie di partecipazione al procedimento - sulla illegittimità del provvedimento di diniego dell’istanza di accertamento di conformità;

2) violazione e falsa applicazione di legge (art. 16, l.r. 23/1985; artt. 31 e ss., d.p.r. 380/2001; art. 3, l. 241/1990) - violazione e falsa applicazione degli artt. 27.1 e 35.5 del regolamento edilizio - difetto di motivazione;

3) difetto di motivazione - ulteriori profili (indicato in ricorso al punto 1.2, p. 13 e ss.);

4) illegittimità propria e derivata dell’ordinanza di demolizione -OMISSIS- 22 maggio 2022 (indicato in ricorso al punto 3, p. 15);

5) violazione e falsa applicazione di legge (art. 10- bis , l. 241/1990) - violazione delle garanzie di partecipazione al procedimento - sulla violazione del giusto procedimento (indicato in ricorso al punto 3.1, p. 15 e ss.).

6. In pendenza di giudizio parte ricorrente proponeva ricorso ex art. 116, c. 2, c.p.a., che veniva in parte dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse e in parte respinto con ordinanza n. 212 del 22 marzo 2023.

7. In data 18 aprile 2023 la ricorrente presentava una seconda istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’allora vigente art. 16, c. 2- bis della legge regionale 11 ottobre 1985, n. 23. Detta istanza prevedeva l’esecuzione di lavori per “adeguare” il vano di cui si tratta alle caratteristiche di “volume tecnico”, mediante realizzazione di “ impianto di climatizzazione caldo/freddo aria/acqua, con impianto per acqua calda sanitaria prodotta da pannelli solari posti in copertura ed accumulo da 200 litro, il tutto comandato da pompa di calore e kit ricircolo con centralina climatica per i ventilconvettori ” nonché l’esecuzione di “ opere edili che rendono il volume tecnico NON collegato alla parte residenziale del Sub -OMISSIS-e precisamente: chiusura del vano che collega la parte residenziale con l’ampliamento precedentemente realizzato ed apertura vano di dimensioni pari a 85 cm × 140 cm sulla facciata NORD dell’immobile ” (pagina 2 del documento n. 11 depositato dalla ricorrente il 1° ottobre 2024). Tale adeguamento avrebbe consentito di escludere la volumetria del vano dal computo dei volumi del fabbricato ai sensi dell’art. 35.5 del regolamento edilizio.

8. Nonostante articolate controdeduzioni al preavviso di rigetto, l’amministrazione comunale, in data 1° agosto 2024, emetteva provvedimento di dinego dell’istanza di accertamento di conformità, impugnato, insieme agli altri atti in epigrafe indicati, con ricorso per motivi aggiunti notificato e depositato il 1° ottobre 2024, deducendo i seguenti motivi:

1) violazione e falsa applicazione di legge (art. 36 e ss., d.p.r. 380/2001; artt. 3 e 10- bis , l. 241/90; art. 16 c. 2- bis , l.r. 23/85; art. 1102 e 1122 c.c.; art. 97 della Costituzione) - eccesso di potere - difetto di motivazione e di istruttoria - insussistenza dei presupposti di fatto e di diritto;

2) violazione e falsa applicazione di legge (artt. 3 e 10- bis , l. 241/90; art. 97 della Costituzione) - violazione del giusto procedimento - violazione delle garanzie di partecipazione;

3) illegittimità derivata.

9. Si è costituito in giudizio il Comune di -OMISSIS-, che, dopo avere eccepito l’irricevibilità, l’inammissibilità e l’improcedibilità del ricorso introduttivo, chiedeva il rigetto sia di quest’ultimo sia del ricorso per motivi aggiunti, in quanto infondati.

10. In vista dell’udienza di trattazione le parti hanno depositato memorie con le quali hanno insistito nelle rispettive conclusioni e la ricorrente ha dichiarato la “ sopravvenuta la carenza di interesse alla coltivazione del ricorso introduttivo, ormai superato dall’istanza di sanatoria proposta a valle dell’emanazione del provvedimento demolitorio, il cui diniego è stato appunto gravato con i motivi aggiunti ” (pagina 8 della memoria depositata il 9 gennaio 2026)

11. Alla pubblica udienza del giorno 11 febbraio 2026 la causa è stata posta in decisione.

DIRITTO

1. Il ricorso introduttivo è improcedibile ai sensi dell’art. 35, c. 1, lett. c), c.p.a., avendo parte ricorrente dichiarato la sopravvenuta carenza di interesse.

2. Il ricorso per motivi aggiunti non è fondato e deve essere respinto.

3. Con il primo ed il secondo motivo di ricorso, che possono essere trattati congiuntamente in quanto connessi, la signora -OMISSIS- sostiene, in estrema sintesi, l’illegittimità del provvedimento di diniego della d.u.a. in sanatoria, in quanto, diversamente da quanto ritenuto dall’amministrazione, non sarebbe necessario il nullaosta del condominio per la realizzazione delle opere, atteso che:

- né l’art. 16, c. 2- bis , l.r. 23/1985 (in tesi, espressamente individuato dal Comune quale riferimento normativo per la richiesta del nullaosta condominiale) né la normativa nazionale (artt. 36 e 37, d.p.r. 380/2001), “ prevedono la necessità di un previo rilascio di un nulla osta da parte del Condominio ovvero di un assenso dei comproprietari delle pari comuni ” (pagina 8 del ricorso per motivi aggiunti);

- “ i rapporti tra l'istante e i vicini, siano essi titolari di diritti reali individuali ovvero in comunione, hanno natura e rilevanza essenzialmente privatistica ” (pagina 8 del ricorso per motivi aggiunti) e la necessità di un previo nullaosta condominiale non potrebbe dedursi né dall’art. 1122 c.c., non recando gli interventi prospettati alcun danno alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico all’edificio e avendo comunque parte ricorrente notiziato l’amministratore del condominio, né dall’art. 1102 c.c., che disciplina l’uso della cosa comune.

L’amministrazione comunale, inoltre, non avrebbe adeguatamente valutato le osservazioni procedimentali della ricorrente, limitandosi a ritenerle “ non pertinenti all’oggetto del procedimento in quanto non modificano l’esito dell’istruttoria e le prescrizioni in essa contenute ” (pagina 1 del documento n. 1 depositato dalla ricorrente il 1° ottobre 2024) e fondando il diniego sull’erroneo presupposto della necessità di un nullaosta condominiale per effettuare gli interventi richiesti.

4. I motivi non sono fondati.

In primo luogo, il fondamento normativo della necessità del nullaosta condominiale per l’esecuzione delle opere non viene individuato dall’amministrazione nell’art. 16, c. 2- bis , l.r. 23/1985 (come invece sostenuto da parte ricorrente). Invero, secondo l’Ente locale, “ Manca il Nulla Osta del condominio alla realizzazione delle opere, propedeutico al rilascio del permesso di costruire per i lavori necessari al ripristino delle condizioni di ammissibilità previsto dall'art. 16 comma 2 bis (accertamento di conformità) della Legge Regionale 23/85 e ss.mm.ii. ” (pagina 3 del documento n. 1 depositato dalla ricorrente con ricorso per motivi aggiunti): a giudizio del Collegio, il provvedimento impugnato evoca l’art. 16, c. 2- bis al solo fine di inquadrare dal punto di vista tipologico la fattispecie in esame, da ricondurre, appunto, all’accertamento di conformità mediante esecuzione di opere ex art. 16, c. 2- bis (nella formulazione vigente ratione temporis ).

La normativa di riferimento in relazione alla richiesta del nullaosta - presupposta dal provvedimento impugnato - deve invece essere individuata nell’art. 11, d.p.r. 380/2001, secondo cui la richiesta di un titolo edilizio deve essere fatta da chi sia legittimato e l’amministrazione deve “ verificare la sussistenza di limiti civilistici per realizzare l'intervento edilizio da assentire (Consiglio di Stato, sez. VI, 26 gennaio 2015, n. 316; Consiglio di Stato sez. VI, 25 novembre 2019, n. 7989; Consiglio di Stato Sez. VI, Sentenza n. 4745 del 24 luglio 2020) che non può comportare una verifica civilistica approfondita ma comunque esige la verifica di quel minimum necessario ad attribuire un titolo a chi sia effettivamente legittimato ” (Consiglio di Stato, Sezione Quarta, n. 1613/2026).

La questione all’esame del Collegio riguarda proprio la legittimazione della ricorrente all’esecuzione di opere su un’area privata con modifica della sagoma dell’edificio, ritenuta dall’Ente locale insussistente non essendo stato prodotto un atto di assenso da parte degli altri comproprietari dell’edificio.

Ciò premesso, ritiene il Collegio che il particolare caso di specie rientri nell’ambito applicativo dell’art. 1122 c.c., secondo cui “ nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (comma 1). In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea (comma 2)”.

Invero, come si evince chiaramente dalla documentazione fotografica allegata al verbale di sopralluogo del 16 luglio 2021 (pagina 5 del documento n. 6 depositato dalla ricorrente il 16 dicembre 2022), le opere realizzate alterano non soltanto il prospetto dell’edificio, ma anche la sua sagoma (ossia “ la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale ”, v. T.A.R. Toscana, Sezione Terza, n. 163/2024), e tale circostanza rende necessario il consenso degli altri condomini in quanto modifica le linee architettoniche dell’edificio. Diversamente opinando, si giungerebbe all’irragionevole conclusione che ciascun condomino potrebbe, nel giardino di proprietà, edificare vani tecnici scegliendone la sagoma secondo i propri canoni estetici, che potrebbero non essere condivisi dagli altri condomini. Il secondo comma prescrive che venga data notizia all’amministratore, ma ciò non consente di per sé la realizzazione dell’opera, dovendo sulla questione pronunciarsi l’assemblea, come si desume dalla subordinata relativa dello stesso secondo comma e come ritenuto da recente e condivisibile giurisprudenza (Consiglio di Stato, n. 1613/2026 cit.).

In altri termini, la sensibile modifica alla sagoma dell’edificio, a prescindere dall’opinabile accertamento del risultato estetico, attraverso la costruzione di un vano nel giardino di proprietà, deve ritenersi non consentita senza il pronunciamento, sul punto, dell’assemblea dei condomini, ai sensi dell’art. 1122 c.c, potendo peraltro esservi un regolamento contrattuale condominiale o assembleare ancor più limitativo delle facoltà del proprietario in relazione alla modifica della sagoma dell’edificio, al quale l’amministrazione non può avere agevolmente accesso. Pertanto, in applicazione delle richiamate coordinate ermeneutiche elaborate dalla più recente giurisprudenza, condivisa da questo Collegio, nel peculiare caso di specie, avuto riguardo alla natura dell’opera oggetto della richiesta di sanatoria edilizia, che, come detto, altera la sagoma dell’edificio, la richiesta del nullaosta degli altri condomini all’esecuzione delle opere richieste è tutt’altro che irragionevole, non avendo l’amministrazione superato i limiti dell'indagine necessaria per verificare la sussistenza della legittimazione della richiedente il titolo edilizio.

Peraltro, altra recente giurisprudenza amministrativa, nella diversa ipotesi di interventi, da parte di un condomino, sulla facciata comune (e non quindi, come nel caso in esame, su un’area di esclusiva proprietà) ha ritenuto necessario il consenso del condominio, precisando che tale principio ha una “ portata generale e si applica anche quando l'interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, non essendo rimesso allo stesso considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico, qualora sia verificata la loro incidenza sostanziale sulla facciata dell’edificio condominiale. Il "decoro architettonico" delle facciate costituisce, infatti, bene comune dell'edificio e pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell'assenso dell'assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati (Cons. Stato, Sez. IV, 26 giugno 2012, n. 3772; Cass. II, 30 agosto 2004, n. 17398) ” (Consiglio di Stato, Sezione Seconda n. 8663/2024; Consiglio di Stato, Sezione Seconda, n. 6951/2025).

In conclusione, il primo e il secondo motivo di ricorso non sono fondati in quanto parte ricorrente, senza il consenso degli altri condomini ex art. 1122, c. 2 c.c., non ha la legittimazione ad effettuare opere che insistono sulla sua area di sua proprietà e che incidono sulle linee architettoniche dell’immobile, modificando la sagoma dell’edificio. E ciò in applicazione non solo della specifica previsione normativa di cui all’art. 1122, c. 2 c.c., ma anche del principio generale elaborato dalla giurisprudenza amministrativa con riferimento alla diversa fattispecie di cui all’art. 1120 c.c., applicabile anche al caso in esame, in virtù dell’ eadem ratio sottesa all’art. 1122 e all’art. 1120 c.c..

Quanto, infine, al difetto motivazionale in relazione alle osservazioni presentate da parte ricorrente nel corso del procedimento, è sufficiente osservare che dalla motivazione del provvedimento impugnato emerge che esse sono state valutate dall’amministrazione, che le ha ritenute inidonee a sanare la carenza di legittimazione alla richiesta del titolo edilizio per l’esecuzione dei lavori, attraverso un percorso motivazionale sintetico ma comunque intellegibile ed idoneo a rendere edotta la ricorrente delle ragioni del diniego.

5. Non è fondato, infine, neanche il terzo motivo, con cui la ricorrente deduce l’illegittimità derivata del provvedimento di diniego della d.u.a. in sanatoria del 1° agosto 2024 “ alla luce dei motivi di illegittimità già rilevati con il ricorso introduttivo ” (pagina 15 del ricorso per motivi aggiunti), in quanto il ricorso introduttivo è improcedibile.

6. In conclusione, il ricorso introduttivo è improcedibile, mentre il ricorso per motivi aggiunti deve essere rigettato.

7. La peculiarità della vicenda giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso introduttivo e sul ricorso per motivi aggiunti, come in epigrafe proposti:

a) dichiara improcedibile il ricorso introduttivo ai sensi dell’art. 35, c. 1, lett. c), c.p.a.;

b) respinge il ricorso per motivi aggiunti.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità Amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 10 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare il ricorrente.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 11 febbraio 2026 con l’intervento dei magistrati:

TI RU, Presidente

Oscar Marongiu, Consigliere

LV TO, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LV TO	TI RU

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.