Pubblicato il 08/04/2026

N. 06311/2026 REG.PROV.COLL.

N. 16009/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 16009 del 2025, proposto da
NC CO, rappresentato e difeso dagli avvocati Carlo Celani e Lorenzo Coraggio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Valentina Antonelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Condominio via Masaccio n. 1 - Roma, rappresentato e difeso dall’avvocato Alessandro Balestra, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’accertamento e la declaratoria

dell’obbligo dell’Amministrazione comunale di concludere il procedimento avviato ad istanza di parte con un provvedimento espresso,

nonché per l’accertamento

della fondatezza della pretesa dedotta, trattandosi di attività priva di contenuti discrezionali.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale e del Condominio via Masaccio n. 1 - Roma;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella Camera di Consiglio del giorno 24 marzo 2026 la dott.ssa IN DA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il presente ricorso il sig. NC CO espone di aver presentato, in data 23 settembre 2025, a Roma Capitale un’istanza volta all’adozione di un provvedimento di accertamento in autotutela della legittimità urbanistico‑edilizia degli immobili di sua proprietà siti in Roma, Via Masaccio n. 1, interni 1A (NCEU, foglio 535, particella 26, subalterno 516) e 1B (NCEU, foglio 535, particella 26, subalterno 515), facendo riferimento alla disciplina generale di cui alla legge n. 241 del 1990.

Nell’istanza il ricorrente rappresentava che, nel giudizio civile d’appello instaurato nei confronti del Condominio controinteressato, il perito nominato dal giudice aveva concluso la propria relazione affermando che il cambio di destinazione d’uso, da cantina ad abitazione, dell’appartamento posto al piano seminterrato – costituente originariamente un unico immobile, poi frazionato nei due oggi in contestazione –, realizzato all’epoca della costruzione dell’edificio e in difformità dal progetto allegato alla licenza edilizia n. 18302/1929, non potesse ritenersi “ legittimo rispetto ai titoli edilizi esistenti ”.

Ritenendo tali conclusioni erronee, il ricorrente chiedeva all’Amministrazione di avviare un procedimento amministrativo finalizzato alla verifica della legittimità urbanistico‑edilizia degli immobili in questione, mediante l’esame della documentazione storica e degli atti già nella disponibilità comunale, comunque allegati all’istanza. Domandava, altresì, che il procedimento si concludesse, nei termini previsti dalla legge, con l’adozione di un provvedimento espresso e motivato che accertasse formalmente la piena legittimità degli immobili alla luce dei titoli abilitativi originari e successivi che ne avrebbero definito lo stato legittimo.

Decorso il termine per la conclusione del procedimento senza che l’Amministrazione avesse fornito riscontro, il ricorrente provvedeva a sollecitare Roma Capitale a riscontrare la propria istanza, dapprima con PEC del 27/10/2025 e, successivamente, con formale atto di diffida e messa in mora trasmesso con PEC del 10/11/2025, intimando di provvedere entro quindici giorni.

2. Persistendo l’inerzia dell’Amministrazione, il ricorrente ha proposto il presente ricorso avverso il silenzio ai sensi degli artt. 31 e 117 c.p.a., notificandolo alla parte resistente il 29/12/2025 e al Condominio controinteressato il 30/12/2025, e depositandolo il 31/12/2025.

2.1 Il ricorrente ha affidato il gravame al seguente profilo di illegittimità.

“ VIOLAZIONE FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 1, COMMA 2-BIS, DELLA LEGGE N. 241 DEL 1990. VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI CORRETTEZZA, IMPARZIALITÀ E BUONA AMMINISTRAZIONE ”.

Con questo unico, articolato, mezzo di gravame il ricorrente ha dedotto di essere titolare di un interesse qualificato a ottenere da Roma Capitale un provvedimento espresso sull’istanza presentata, in applicazione del principio generale secondo cui la Pubblica Amministrazione ha l’obbligo di provvedere, anche al di fuori delle ipotesi tipizzate dal legislatore, ogniqualvolta il privato abbia una legittima aspettativa a ricevere una risposta, positiva o negativa, ai sensi dell’art. 1, comma 2‑bis, della legge n. 241/1990, come costantemente interpretato dalla giurisprudenza amministrativa.

Tale aspettativa risulta particolarmente rilevante nella fattispecie di cui è causa in cui, nel giudizio civile pendente tra il ricorrente e l’Amministrazione condominiale, il CTU ha revocato in dubbio la conformità urbanistico‑edilizia degli immobili, con conseguente pregiudizio attuale per il ricorrente in termini di certezza giuridica del bene, relativa commerciabilità e possibile incidenza sull’esito del processo; tanto più che la stessa Amministrazione condominiale ha presentato, in data 5/07/2023, a Roma Capitale una formale istanza di verifica di conformità urbanistico-edilizia dei medesimi immobili, in seguito corroborata proprio dalla trasmissione in data 14/05/2025, a mezzo del legale incaricato, della Relazione Tecnica versata dal CTU in atti nel giudizio citato.

Sotto il profilo sostanziale, peraltro, il ricorrente ha dedotto che dagli atti emerge in modo inequivoco la destinazione d’uso residenziale degli immobili di cui è causa, in particolare, dalla (esibita) Licenza di Abitabilità rilasciata nel 1930, che, secondo la normativa dell’epoca, presupponeva la conformità urbanistico-edilizia dell’opera realizzata ed era l’atto conclusivo del procedimento edilizio.

Inoltre, la giurisprudenza più recente ha confermato che il certificato di agibilità non attesta soltanto la regolarità igienico‑sanitaria dell’immobile, ma anche la sua conformità al titolo abilitativo che ne ha consentito la costruzione. Ne deriva – secondo l’impostazione attorea - che le deduzioni del CTU, fondate su richiami normativi non correttamente applicati, non incidono sulla comprovata regolarità degli immobili, ulteriormente avvalorata dalle concessioni in sanatoria rilasciate dal Comune di Roma per il solo frazionamento, con conferma della destinazione d’uso residenziale.

A ciò si aggiungono elementi documentali di carattere storico, quali il Regolamento di Condominio del 1930 — che attribuisce agli immobili di che trattasi millesimi di proprietà corrispondenti a unità abitative — nonché gli atti catastali del 1939 e del 1943, i quali censiscono gli immobili come residenziali senza che, per quasi un secolo, sia mai stata sollevata alcuna obiezione da parte dell’Amministrazione comunale.

Alla luce di tali risultanze, deve ritenersi – ad avviso del ricorrente - non solo integrato l’obbligo dell’Amministrazione comunale di provvedere, ma anche insussistente qualsiasi margine discrezionale nella valutazione dell’istanza, risultando quest’ultima assistita da piena e documentale fondatezza. Ne consegue che l’unico esito giuridicamente plausibile è il rilascio dell’attestazione di conformità richiesta.

3. In data 22/01/2026 si è costituito in giudizio il Comune di Roma Capitale, mediante il deposito di comparsa di mero stile.

4. In data 6/03/2026 il Condominio controinteressato, già costituitosi in giudizio in data 3/03/2026, ha depositato una memoria difensiva con cui ha eccepito che l’attestazione della conformità urbanistico-edilizia di un immobile non rientra tra le attribuzioni del Comune, il quale, quindi, non ha neppure l’obbligo di riscontrare l’istanza del ricorrente finalizzata proprio a ottenere un simile accertamento, con conseguente inammissibilità/infondatezza del ricorso ex adverso proposto, del quale ha chiesto la reiezione.

5. Il 12/03/2026 la parte ricorrente ha versato in atti una memoria di replica con cui ha meglio rappresentato le proprie ragioni e insistito per l’accoglimento del gravame proposto.

6. Il 13/03/2026 il Condominio resistente ha depositato, a sua volta, una memoria di replica, eccependo l’infondatezza di tutto quanto ex adverso dedotto e domandato.

7. Alla camera di consiglio del 24 marzo 2026, all’esito della discussione orale, la causa è stata introitata in decisione.

8. In via pregiudiziale, così come richiesto dalla parte ricorrente alla camera di consiglio, va disposta l’estromissione dagli atti del giudizio della memoria versata in giudizio dal Condominio resistente il 13/03/2026, in quanto comunque non depositata entro il termine di rito.

9. Il ricorso è, poi, infondato e, pertanto, deve essere respinto alla stregua delle ragioni di seguito indicate.

10. Si premette che: “ I presupposti per l'attivazione del silenzio-inadempimento sono sia l'esistenza di uno specifico obbligo di provvedere in capo all'amministrazione, sia la natura provvedimentale dell'attività oggetto della sollecitazione, in quanto il rito previsto dagli artt. 31 e 117 c.p.a. rappresenta lo strumento rimediale per la violazione della regola dell'obbligo di agire in via provvedimentale sancita dall'art. 2 della L. n. 241 del 1990" (Cons. giust. amm., 08 aprile 2022, n. 439; Cons. Stato, sez. VI, 28 aprile 2021, n. 3430). Di conseguenza, secondo la giurisprudenza consolidata di questo Consiglio "l'omissione dell'adozione del provvedimento finale assume il valore di silenzio-inadempimento (o rifiuto) solo nel caso in cui sussisteva un obbligo giuridico di provvedere, cioè di esercitare una pubblica funzione attribuita normativamente alla competenza dell'organo amministrativo destinatario della richiesta, attivando un procedimento amministrativo in funzione dell'adozione di un atto tipizzato nella sfera autoritativa del diritto pubblico; presupposto per l'azione avverso il silenzio è, dunque, l'esistenza di uno specifico obbligo (e non di una generica facoltà o di una mera potestà) in capo all'amministrazione di adottare un provvedimento amministrativo esplicito, volto ad incidere, positivamente o negativamente, sulla posizione giuridica e differenziata del ricorrente" (così, ex multis, Cons. Stato, Sez. IV, 31 luglio 2019 n. 5417; Sez. IV, 22 luglio 2019, n. 5125; Sez. IV, 3 novembre 2015, n. 5015). ” (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 5/12/2022, n. 10619).

Conseguentemente, per verificare se la domanda proposta ai sensi degli articoli 31 e 117 c.p.a. debba essere accolta o oppure no, all’adito G.A. è demandato l’accertamento della sussistenza del suddetto obbligo giuridico, che nella fattispecie di cui è causa deve ritenersi insussistente per le ragioni di seguito indicate.

11. L’istanza presentata dal ricorrente non si inserisce in alcun procedimento tipizzato dalla normativa urbanistico-edilizia vigente: essa, infatti, non è riconducibile né a una domanda volta all’ottenimento di un titolo edilizio, né a un’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/20011, né, infine, a una richiesta finalizzata a sollecitare l’esercizio del potere repressivo di presunti abusi edilizi commessi da terzi.

Con la predetta istanza, invece, l’odierno ricorrente ha chiesto a Roma Capitale di attestare lo stato legittimo dei propri immobili sulla scorta della documentazione esibita, all’evidente fine di contrastare le diverse conclusioni cui, come accennato, è pervenuto il CTU nominato nel parallelo giudizio civile.

La richiesta mira, dunque, all’adozione di un atto, non previsto dall’ordinamento, volto a certificare la regolarità edilizia degli immobili di cui trattasi. L’ordinamento urbanistico, tuttavia, non contempla un procedimento che imponga al Comune il rilascio di attestazioni sulla regolarità edilizia di un manufatto, visto che tale regolarità si deve ricavare obiettivamente dai titoli abilitanti che ne hanno consentito la realizzazione. Come noto, soltanto per i terreni è previsto il rilascio di una certificazione di destinazione urbanistica, con valore eminentemente dichiarativo (art. 30 del d.P.R. n. 380/2001; cfr. T.A.R. Campania, Napoli, II, 29 dicembre 2020, n. 6451; T.A.R. Lombardia, Milano, II, 21 luglio 2017, n. 434), mentre non esiste un’analoga certificazione per i terreni edificati.

Nemmeno dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380 del 2001, introdotto dal decreto-legge n. 76 del 2020, convertito nella Legge n. 120 del 2020, che individua i presupposti per la verifica dello stato legittimo di un immobile, può desumersi un obbligo dell’Amministrazione di attestare lo stato legittimo dell’immobile.

Nell’interpretare la disposizione in esame, infatti, la giurisprudenza ha sempre ritenuto che, per il principio di “vicinanza della prova”, grava sulla parte privata l’onere di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile avvalendosi degli strumenti previsti dall’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 (Cons. Stato n. 1924/2025 e n. 1445/2024; in termini anche un precedente della Sezione: TAR Lazio, Roma, Sez. II-bis, n. 19535/2025).

11.1 Conseguentemente, non potendosi configurare alcun obbligo a provvedere sull’istanza del ricorrente in capo a Roma Capitale, deve concludersi che, nel caso in esame, viene a mancare il presupposto per esperire il giudizio di cui agli articoli 31 e 117 c.p.a..

12. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, pertanto, il ricorso deve essere respinto (Consiglio di Stato, n. 10619/2022 cit.).

13. Le spese del presente giudizio, seguendo la soccombenza ai sensi degli artt. 26 c.p.a. e 91 c.p.c., vanno poste a carico della parte ricorrente e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della resistente Amministrazione Comunale e del controinteressato Condominio via Masaccio n. 1, delle spese del presente giudizio, liquidate in Euro 1.000,00 (Mille/00) per ciascuno degli enti resistenti, oltre agli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del giorno 24 marzo 2026 con l’intervento dei magistrati:

NG VI, Presidente

Giuseppe Licheri, Primo Referendario

IN DA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IN DA	NG VI

IL SEGRETARIO