Pubblicato il 24/03/2026

N. 00571/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00951/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 951 del 2024, proposto da Gaf s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Leonardo Lascialfari, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

contro

Comune di Firenze, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia, Matteo Romeo e Andrea Taccari, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

per l’annullamento:

- dell’ordinanza prot. n. 145995/2024 del 30/04/2024 con cui il Comune di Firenze ha confermato il divieto di prosecuzione dei lavori e ha ordinato la messa in pristino delle parti poste in essere per effetto della Segnalazione Certificata di Inizio Attività CI/DIA n. 1173/2024 presentata il 06/02/2024 (prot. GA 44309/2024);

- di ogni altro atto connesso, presupposto o consequenziale, fra cui, per quanto possa occorrere, l’ordinanza n. 61/2024 del 05/03/2024.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 17 dicembre 2025 la dott.ssa EF LI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La società ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune di Firenze ha confermato il divieto di prosecuzione dei lavori e ha ordinato la messa in pristino delle parti già poste in essere in esecuzione della CI, presentata in data 06.02.2024, per la ristrutturazione conservativa di un immobile in stato di abbandono, di proprietà dell’istante, con realizzazione di due unità residenziali all’interno delle due unità immobiliari di cui è composto il fabbricato.

1.1. Oggetto di impugnazione sono anche gli atti presupposti, fra cui l’ordinanza n. 61 del 5.03.2024 con cui il Comune di Firenze ha ordinato il divieto di prosecuzione degli interventi sopra descritti e il ripristino delle parti già eseguite.

2. La ricorrente ha evidenziato che i motivi del diniego si suddividono in due gruppi: i) l’impossibilità di svolgere l’attività che presuppone l’avvenuto cambio di destinazione d’uso da agricolo a residenziale; ii) il possibile pericolo per l’incolumità pubblica, trattandosi di un fabbricato interessato dai vincoli di metanodotto, ferroviario ed elettrodotto di cui agli artt. 9 e 10 delle NTA del Piano Strutturale, con pericolo per l’utenza ai sensi dell’art. 37, comma 4, del Regolamento Edilizio.

3. Con unico motivo di ricorso, la società contesta il provvedimento impugnato per “ Violazione e falsa applicazione di legge: art. 1 l. 10/1977; art. 9-bis dpr 380/2001; art. 10-bis l. 241/1990; art. 9, commi 3 e 3-bis, dl 557/1993 - eccesso di potere: difetto di motivazione, difetto di istruttoria, illogicità, travisamento dei fatti, ingiustizia manifesta ”.

3.1. La ricorrente premette che il fabbricato per cui è causa ha mantenuto l’originaria destinazione d’uso agricola, essendo progressivamente (quantomeno a partire dagli anni Settanta) venuti meno i requisiti oggettivi e soggettivi definiti dall’art. 9, commi 3 e 3 bis D.L. 557/1993 ai fini del riconoscimento del carattere rurale degli immobili. In conseguenza, l’edificio è stato da tempo utilizzato esclusivamente in funzione abitativa, come confermato dall’autorizzazione n. 7011 rilasciata dall’amministrazione in data 29.01.1985 (pratica edilizia n. 1970/1980) per “ lavori di ripristino di edificio esistente ”. Peraltro, l’avvenuta graduale urbanizzazione della zona attorno al fabbricato in questione, ha determinato la definitiva deruralizzazione del bene, tanto che dal 23.02.1985 lo stesso è stato anche censito in classe “A” al Catasto Fabbricati.

3.2. Evidenzia ancora la ricorrente che la variazione di destinazione d’uso da rurale ad abitativa è avvenuta senza opere e senza trasformazioni dell’edificio, con la conseguenza che la stessa non ha determinato alcun aggravio del carico urbanistico della zona, peraltro già da tempo urbanizzata.

3.3. Ciò premesso, la società contesta che le esposte circostanze non risultano considerate nel provvedimento impugnato, che, pertanto, in primo luogo è affetto da carenza di istruttoria. Inoltre, l’ordinanza oggetto di gravame è viziata anche da difetto di motivazione e violazione dell’art. 10 bis della legge n. 241/1990 poiché non dà conto delle ragioni del mancato accoglimento delle osservazioni endoprocedimentali presentate dall’istante.

3.4. La ricorrente lamenta altresì la violazione dell’art. 1 della legge n. 10/1977, ribadendo che, nel caso di specie, il mutamento di destinazione d’uso è avvenuto senza opere e, pertanto - sulla base della normativa citata - non era necessaria la previa acquisizione di alcun titolo edilizio.

3.5. Con l’unico motivo di ricorso la società contesta il provvedimento anche nella parte in cui richiama la legge regionale n. 10/1979, che non troverebbe applicazione nel caso di specie perché la deruralizzazione in oggetto è avvenuta prima dell’entrata in vigore di tale disciplina.

3.6. Il provvedimento impugnato, nella parte in cui ritiene che vi sia incongruenza tra la destinazione d’uso legittima e quella presupposta dagli interventi oggetto di CI, risulta altresì in contrasto con quanto previsto dall’art. 9 bis comma 1 bis D.P.R. 380/2001, che ha codificato il principio per cui lo stato legittimo di un immobile è quello che risulta dai titoli edilizi, potendosene prescindere solo per quelli, come nel caso di specie, realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

3.7. Infine, la società ricorrente contesta anche il secondo motivo su cui si basa il provvedimento impugnato, atteso che sia per l’epoca di costruzione e di deruralizzazione dell’immobile, sia per la tipologia dell’intervento oggetto della CI (qualificabile come restauro conservativo e consistente nel recupero dell’edificio senza cambio di destinazione d’uso), non era necessario procedere ad alcuna verifica e/o richiesta agli enti preposti alla tutela dei vincoli di metanodotto, ferroviario ed elettrodotto di cui agli artt. 9 e 10 delle norme tecniche del Piano Strutturale, essendo in concreto venuto meno il rischio di pericolo per l’utenza ai sensi dell’art. 37, comma 4, del Regolamento Edilizio.

3.8. Conclude la ricorrente per l’accoglimento del ricorso in virtù della piena compatibilità degli interventi di risanamento conservativo di cui alla CI presentata il 06.02.2024 con la destinazione d’uso (abitativa) del fabbricato.

4. Si è costituito in giudizio il Comune di Firenze chiedendo il rigetto del ricorso perché infondato.

5. Le parti hanno scambiato memorie difensive e di replica ai sensi dell’art. 73 D. Lgs. n. 104/2010.

6. In vista dell’udienza del 17.12.2025 i difensori delle parti hanno fatto pervenire istanza di decisione sugli scritti e il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.

DIRITTO

1. La vicenda riguarda la legittimità del divieto di prosecuzione delle opere e il ripristino di quelle già eseguite oggetto della CI presentata dalla società per attività di risanamento conservativo di un manufatto sito nel Comune di Firenze, in viale XI Agosto, n. 120/A, attualmente in stato di degrado. Il Comune resistente ha, in primo luogo, contestato l’incompatibilità della destinazione rurale impressa al fabbricato dagli strumenti urbanistici con la destinazione residenziale presupposta dalla CI; in secondo luogo, l’ente ha rilevato che l’intervento crea pericolo per l’utenza ai sensi dell’art. 37, comma 4, del Regolamento Edilizio, posto che l’edificio si colloca in prossimità di reti e di impianti di distribuzione presenti, tra cui elettrodotto, metanodotto e rete ferroviaria, in assenza della verifica di fattibilità dell’intervento e in carenza dei pareri degli enti competenti.

2. Occorre premettere che il fabbricato in questione insiste in zona un tempo pacificamente agricola e in origine aveva carattere di fabbricato rurale abitativo, funzionale all’attività agricola, come emerge dalla documentazione versata in atti, in special modo quella fotografica. La circostanza che il bene fosse destinato all’abitazione dell’imprenditore agricolo e/o dei suoi familiari non determina infatti il venir meno del carattere della ruralità, quando tale funzione risulti connessa all’attività agricola espletata e, anzi, sussiste una presunzione di ruralità desumibile dalla collocazione del bene in zona agricola.

3. Il fabbricato è rimasto immodificato fino al 1985, allorquando l’amministrazione ha autorizzato l’allora proprietario ad eseguire opere di manutenzione straordinaria per riportare alla funzionalità un edificio in avanzato stato di degrado, specificando che le stesse non comportavano alcun mutamento di destinazione d’uso. Diversa sorte hanno avuto i terreni circostanti, poiché nel corso degli anni, a seguito dell’attività di esproprio posta in essere dall’amministrazione per la realizzazione di opere pubbliche, le aree intorno all’edificio sono notevolmente mutate, tanto che all’attualità la zona in questione risulta urbanizzata e dotata di infrastrutture.

4. Su queste premesse la società ricorrente reputa che il fabbricato di sua proprietà abbia perso da tempo e, in particolare, sin dagli anni Settanta, il carattere della ruralità divenendo a tutti gli effetti un edificio residenziale, ma che tale mutamento è avvenuto senza opere e senza necessità di alcun titolo edilizio, dovendo trovare applicazione alla fattispecie la legge n. 10/1977. A sostegno della propria prospettazione, la società richiama la documentazione fotografica dell’area in cui insiste il fabbricato, che, come detto, è notevolmente mutata negli anni nel senso di perdere la propria connotazione agricola; la pratica edilizia 1970/1980 con la quale l’amministrazione comunale ha autorizzato “ le opere necessarie a rendere nuovamente civile l’immobile” , acclarando la destinazione d’uso residenziale del bene, che troverebbe altresì conferma nella variazione catastale operata il 23.02.1985 che ha censito il fabbricato in classe A e nell’atto di compravendita notarile del 14.10.1981, che qualifica il bene “ una casa già colonica semidiruta, assolutamente inabitabile con annessi terreni che hanno perduto la destinazione agricola e per i quali il Comune di Firenze ha in corso una variante per uso del terreno stesso ad attrezzature automobilistiche”. In conseguenza, l’istante contesta il provvedimento impugnato per carenza di istruttoria e di motivazione, per non aver tenuto in considerazione gli esposti elementi che denotano il carattere residenziale dell’immobile de quo .

5. La censura non merita accoglimento, atteso che l’asserita perdita del carattere rurale del bene non determina l’automatico passaggio della destinazione d’uso verso la categoria funzionale residenziale, in assenza di apposito titolo abilitativo. Né può ritenersi che, in questo senso, assuma rilievo decisivo il mutamento dell’area circostante il bene, atteso che ciò che rileva, ai fini in esame, è la specifica destinazione d’uso impressa sul fabbricato.

5.1. Osserva preliminarmente il Collegio che la disciplina invocata dal ricorrente di cui all’art. 9 del D.L. n. 557/1997 per descrivere i requisiti oggettivi e soggettivi necessari a qualificare un immobile come rurale ha valore solo ai fini catastali e di censimento del fabbricato, ma la carenza di tali caratteri non determina, per ciò solo, un mutamento della destinazione d’uso del bene. Al riguardo si richiama la condivisibile giurisprudenza secondo cui: “ (j) più precisamente, per quanto interessa il presente giudizio, la normativa fiscale statale si concentra nella disciplina del catasto dei fabbricati di cui ai commi 3-e e 3-bis-e dell’art. 9 del DL 557/1993. La prima norma afferma che non possono essere riconosciuti come rurali i fabbricati a uso abitativo appartenenti alle categorie A/1 e A/8, la seconda afferma che deve riconoscersi carattere di ruralità alle costruzioni strumentali “destinate […] all’agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96”;

(k) il coordinamento tra le due norme comporta che per la parte destinata ad abitazione dell’imprenditore agricolo un fabbricato classificato come A/1 oppure A/8 non è considerato rurale, mentre per la parte strumentale all’attività agrituristica il medesimo edificio possiede il carattere della ruralità catastale. Questo doppio regime è regolato nell’art. 9 comma 3-ter del DL 557/1993, il quale prevede che “le porzioni di immobili di cui al comma 3-bis, destinate ad abitazione, sono censite in catasto, autonomamente, in una delle categorie del gruppo A”;

(l) in altri termini, negli edifici catastalmente classificati come A/1 oppure A/8 i locali utilizzati per l’attività agrituristica sono considerati rurali, e per ragioni di trasparenza devono essere censiti separatamente. Il carattere della ruralità catastale è oggettivamente collegato all’attività agrituristica, e dunque permane anche qualora in sede di accatastamento venisse confermata la classificazione nelle categorie A/1 e A/8 come per il resto dell’edificio” (così TAR Lombardia - Brescia, sez. II, 27.05.2020, n. 408). E ancor più specificamente: “ l’agevolazione concessa dall’art. 9, comma 9, del D.L. 557/1993 risulta correlata alle sole variazioni catastali, sicché non può ritenersi sufficiente ai fini della modifica della disciplina dei presupposti in base ai quali è consentito l’assentimento del condono, di cui alla legge n. 47 del 1985, per opere abusivamente realizzate (Cfr. T.A.R. Firenze, Sezione III, 23/01/2017, n. 132).

E invero, la ratio della previsione di cui all’art. 9 del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557 può rinvenirsi esclusivamente nella volontà del legislatore di effettuare il censimento di tutti i fabbricati, urbani o rurali, al fine di individuare gli immobili rurali che possano godere delle agevolazioni fiscali, ossia dell’esenzione dal pagamento del contributo di cui all’art. 11 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 e delle imposte dirette.

L’invocata “perdita dei requisiti di ruralità” non determina l’automatico effetto del cambio di destinazione d’uso né può ritenersi sufficiente ai fini dell’utilizzo di un immobile come abitazione, in quanto per poter qualificare un edificio nei predetti termini occorrerebbe procedere anteriormente, previa autorizzazione comunale, alla modifica della destinazione, da rurale a residenziale ” (cfr. Cons Stato, sez. VII, 20.03.2023, n. 3278).

5.2. Con riferimento all’avvenuto accatastamento dell’immobile nella classe A, il Collegio reputa che anche tale circostanza non è, di per sé, determinante nel ritenere che sia intervenuto un mutamento di destinazione d’uso del fabbricato. Le risultanze dei registri catastali, infatti, “ non hanno autonomo valore probatorio, ai fini della dimostrazione dell’effettiva destinazione d’uso (c osì TAR Campania, sez. II, 29.10.2025, n. 7034); infatti, “l’accatastamento assume rilievo solamente a fini fiscali e non può surrogare i titoli abilitativi edilizi di competenza comunale. La tesi sostenuta dal ricorrente urta, invero, contro il consolidato orientamento al lume del quale “l’avvenuto accatastamento di un immobile ha valenza a fini fiscali e non vale certo a legittimare, sotto il profilo edilizio, gli interventi eseguiti. In riferimento specifico alla modifica della destinazione d’uso, va ribadito che alle risultanze catastali non può essere riconosciuto un autonomo valore probatorio anche ai fini dell’individuazione dell'effettiva destinazione d'uso” (v. ex multis TAR Salerno, sent. n. 1834/2021, v. altresì Consiglio di Stato, sent. n. 5992/2020, TAR Napoli sent. n. 5564/2020, Consiglio di Stato, sent. n. 2769/2015 )”) (così TAR Lombardia - Milano, sez. II, 15.03.2023, n. 661) .

5.3. Nemmeno gli ulteriori elementi addotti da parte ricorrente valgono a superare l’oggettiva carenza di un titolo abilitativo al mutamento di destinazione d’uso. A tal fine, infatti, l’autorizzazione rilasciata sulla pratica edilizia 1970/1980 espressamente esclude che l’attività di manutenzione straordinaria possa determinare un mutamento della destinazione d’uso, dovendo ritenere che l’espressione “ rendere nuovamente civile l’immobile” si riferisca alla necessità di rendere nuovamente decoroso e funzionale l’edificio oggetto di intervento. Parimenti l’indicazione contenuta nel contratto di compravendita del 14.10.1981 ha una mera valenza descrittiva del bene e, in particolare dei terreni circostanti l’edificio, senza che tale riferimento possa assumere rilievo decisivo sotto il profilo della conformità edilizia e urbanistica del fabbricato. Infine, si deve ritenere che la progressiva urbanizzazione dell’area circostante l’edificio non determina, di per sé, il mutamento della destinazione d’uso impressa sul fabbricato, né in tal senso assume rilevanza la perdita della qualità di imprenditore agricolo del proprietario del bene o la circostanza che lo stesso non venga più destinato all’uso agricolo. Al riguardo, mette conto ricordare il condivisibile orientamento giurisprudenziale che ha precisato che il mantenimento della destinazione agricola di un fabbricato può avere plurimi significati, a seconda della concreta finalità perseguita dall’ente pianificatore. In particolare, è stato affermato che: “ Né può assumere rilievo la circostanza, di fatto, che l’area in cui i ricorrenti intendono costruire non sia attualmente utilizzata per l’agricoltura. Orbene, il concetto di area agricola non coincide con quello di area effettivamente destinata alla produzione agricola. Ed invero, “la destinazione di una zona a verde agricolo non deve necessariamente rispondere a finalità di tutela degli interessi dell’agricoltura, ma può essere imposta per altre esigenze coerenti con la disciplina urbanistica del territorio, quali la necessità di impedire un’ulteriore edificazione e mantenere un equilibrato rapporto tra aree edificate e spazi liberi, anche ai fini di tutela ambientale; in altri termini, la destinazione di zona agricola non impone in positivo un obbligo specifico di destinazione in tal senso, ma ha in negativo, lo scopo di evitare insediamenti residenziali e produttivi; in un territorio considerato quale complesso di ecosistemi interagenti la zona agricola possiede pertanto una valenza conservativa dei vincoli naturalistici, costituendo il polmone dell’insediamento urbano e assumendo per tale via anche una funzione decongestionante e di contenimento dell’espansione dell’aggregato urbano” (T.A.R. Molise, Campobasso, sez. I, 23/09/2024, n.292; T.A.R., Trentino-Alto Adige, Bolzano, sez. I, 25/08/2023, n. 269; T.A.R. Toscana, Firenze, sez. II, 10/02/2023, n. 138; T.A.R. Sicilia, Palermo, sez. III, 07/02/2023, n. 392).

Conseguentemente, l’inclusione di un terreno in zona E1 non presuppone necessariamente che lo stesso sia concretamente utilizzato per colture tipiche o possegga tutte le caratteristiche previste dalla legge, potendo anche avere unicamente lo scopo d’impedire un’ulteriore edificazione. E pertanto la zona agricola non perde la sua qualificazione anche se sulla stessa sono presenti edifici di carattere residenziale (cfr. Cons. di St., n. 7407/2023) ” (cfr. T.A.R. Campania, Sez. VII, 7 aprile 2025, n. 2872).

6. Le superiori considerazioni portano dunque ad escludere che nella fattispecie sia stato provato lo stato legittimo del fabbricato, nel senso auspicato da parte ricorrente, attesa l’insussistenza dei presupposti indicati dall’art. 9 bis , comma 1 bis , D.P.R. 380/2001.

7. Quanto poi al richiamo all’art. 1 della legge n. 10/1977 che escluderebbe, nel caso di specie, la necessità di un titolo per il mutamento di destinazione d’uso, senza opere, si osserva che tale norma non trova applicazione nel caso di specie, posto che - in difetto di prova circa l’avvenuto mutamento di destinazione in epoca antecedente all’entrata in vigore di tale normativa - deve aversi riguardo alla disciplina vigente al momento di presentazione della CI, allorquando era sicuramente doverosa la necessità di dotarsi di un titolo per realizzare il mutamento di destinazione d’uso del bene. Il carattere oneroso o gratuito di un intervento edilizio deve infatti essere valutato al presente, quando i lavori vengono eseguiti, essendo rilevante non la storia remota del fabbricato ma l’incremento di utilità conseguito dal proprietario nell’ultima trasformazione dello stesso, e correlativamente l’onere per l’amministrazione in termini di adeguamento delle infrastrutture pubbliche e dei servizi.

8. In mancanza di prova circa l’avvenuto mutamento di destinazione d’uso in epoca precedente alla presentazione della CI, deve respingersi anche l’ulteriore censura volta a contestare il provvedimento impugnato nella parte in cui richiama la legge regionale Toscana n. 10/1979, atteso che, per le ragioni già esposte, i lavori in questione presuppongono l’acquisizione di un titolo per autorizzare il mutamento della destinazione verso l’uso residenziale del bene.

9. Alla luce delle superiori considerazioni deve dunque respingersi il ricorso nella parte in cui contesta il difetto di istruttoria del provvedimento comunale, che invece ha fatto corretta applicazione dei principi e della normativa rilevante in materia.

10. Parimenti da respingere è la censura con la quale si contesta il difetto di motivazione del provvedimento per omesso riscontro alle osservazioni endoprocedimentali formulate da parte ricorrente. Dagli atti emerge infatti che il procedimento è stato caratterizzato da plurime interlocuzioni con la parte privata volte a correttamente istruire la pratica. Peraltro, l’amministrazione ha ben esplicitato le ragioni alla base della decisione di diniego, dando espressamente conto di aver preso in considerazione i vari apporti procedimentali, senza che risulti necessaria una puntuale disamina degli stessi. Sul punto, si richiama il condivisibile orientamento giurisprudenziale secondo cui: “ le garanzie partecipative e gli obblighi motivazionali, ex artt. 3 e 10 bis, l. n. 241/1990 non possono tradursi - a discapito dei principi procedimentali di efficacia e celerità - in un interminabile confronto dialettico con l’interessato e in un’analitica replica agli argomenti da quest’ultimo propugnati, essendo sufficienti, per la loro osservanza, il compiuto apprezzamento e la perspicua esplicazione dei presupposti fattuali e delle ragioni giuridiche che, in positivo, ossia in logica ed insuperata antitesi alle anzidette deduzioni, hanno giustificato la preannunciata determinazione sfavorevole ” (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 24.03.2023, n. 3006). Infatti, per consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 17/04/2023, n. 3864) l’art. 10 bis : “ non impone, di per sé, all’amministrazione di introdurre nel provvedimento conclusivo del procedimento, la puntale e analitica confutazione delle argomentazioni svolte dalla parte privata, essendo sufficiente, ai fini della sua legittimità, una motivazione complessivamente e logicamente idonea a sorreggere la determinazione assunta (Cons. Stato, Sez. IV, 4/10/2022, n. 8488; 1/7/2021, n. 5018; 18/4/2018, n. 2330; Sez. V, 6/9/2022, n. 7763; Cons. Giust. Amm., 24/4/2018, n. 231).

D’altra parte, stante il divieto di inutili formalismi, non può imporsi all’amministrazione di prendere in considerazione le osservazioni procedimentali dell’interessato, quando queste, comunque, non avrebbero potuto influenzare la concreta portata del provvedimento finale (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 22/2/2019, n. 1225) ”.

11. Ciò premesso, poiché l’atto impugnato ha natura di atto plurimotivato, le considerazioni esposte valgono di per sé a ritenere legittimo il provvedimento (cfr. ex multis , Cons. Stato, sez. III, 17 aprile 2024, n. 3480: “ per sorreggere l’atto in sede giurisdizionale è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse; con la conseguenza che il rigetto delle doglianze svolte contro una di tali ragioni rende superfluo l’esame di quelle relative alle altre parti del provvedimento, sicché il giudice, qualora ritenga infondate le censure indirizzate verso uno dei motivi assunti a base dell'atto controverso, idoneo, di per sé, a sostenerne ed a comprovarne la legittimità, ha la potestà di respingere il ricorso sulla sola base di tale rilievo, con assorbimento delle censure dedotte avverso altri capi del provvedimento, indipendentemente dall’ordine con cui i motivi sono articolati nel gravame, in quanto la conservazione dell'atto implica la perdita di interesse del ricorrente all’esame delle altre doglianze” (cfr., di questa Sezione, pareri n. 357/2022 e n. 205/2022, nonché sentenze Sez. VI, 18 luglio 2022, n. 6114 e Sez. V, 14 aprile 2020, n. 2403, 13 settembre 2018, n. 5362, 3 settembre 2003, n. 437 ”). Tuttavia, il Collegio reputa che il ricorso sia infondato anche con riferimento alla censura della seconda motivazione contenuta nell’impugnata comunicazione di inefficacia della CI.

11.1. Si ritiene, infatti, che in mancanza di un titolo che abiliti il mutamento di destinazione d’uso tra categorie non omogenee, come nella specie, gli elementi indicati nel ricorso non provano l’avvenuto passaggio alla categoria funzionale residenziale del bene in questione in data antecedente rispetto all’esecuzione dei lavori oggetto di CI. In giurisprudenza è stato chiarito infatti che deve essere distinto il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante da quello che, avvenendo all’interno della medesima categoria omogenea (ex d.l. 133/2014, convertito in legge n. 164/2014), non assume lo stesso valore (così ex multis , Consiglio di Stato, sez. III, 04.04.2025, n. 2918). In conseguenza, si ritiene che alla fattispecie si applichi l’art. 37, comma 4, del Regolamento Edilizio e si renda necessario procedere alla verifica della pericolosità per l’utenza dell’intervento in questione, nonché all’acquisizione dei pareri delle autorità competenti relativamente ai vincoli di elettrodotto, metanodotto e ferroviario esistenti nell’area in questione.

12. In definitiva, il ricorso deve essere respinto.

13. La regolamentazione delle spese di lite segue la soccombenza ed è indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la società ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di Firenze, che liquida in euro 3.000,00 (tremila/00), oltre accessori di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 17 dicembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

ER MA CC, Presidente

Raffaello Gisondi, Consigliere

EF LI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
EF LI	ER MA CC

IL SEGRETARIO