Pubblicato il 19/01/2026

N. 01029/2026 REG.PROV.COLL.

N. 06160/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6160 del 2021, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dall'avvocato Daniele Sterrantino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Andrea Magnanelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

- del provvedimento di rigetto dell’istanza di condono presentata dal ricorrente, in qualità di comproprietario, per l'avvenuta realizzazione di abusi edilizi in Roma, consistenti nella realizzazione di un'unità immobiliare a destinazione uso agricolo per mq. 300,00 di superficie utile (con una volumetria calcolata pari a mc. 1170,00), espresso con Determinazione Dirigenziale Rep. -OMISSIS- del 26/03/2021, trasmessa via Racc. A/R e ricevuta dal ricorrente in data 02/04/2021;

- ove occorra e per quanto di ragione, di ogni altro atto presupposto, consequenziale e comunque connesso al predetto provvedimento di rigetto

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 9 gennaio 2026 il dott. Marco VI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Il ricorrente impugna con il presente ricorso il provvedimento di Roma Capitale con cui è stata rigettata l’istanza di condono da lui presentata in relazione ad abuso edilizio consistente nella realizzazione di un'unità immobiliare a destinazione uso agricolo per mq. 300,00 di superficie utile. A sostegno del ricorso vengono formulati due motivi.

2. Con il primo mezzo si deduce “ Violazione e falsa applicazione dell’art. 39, comma 1, della Legge n. 724/1994. Violazione e falsa applicazione della Circolare Min. Infrastrutture e trasporti 7 dicembre 2005 n. 2699. Eccesso di potere per illogicità e contraddittorietà manifesta, difetto d’istruttoria, disparità di trattamento ”. Il provvedimento sarebbe illegittimo laddove pretende di applicare il limite volumetrico di assentibilità di cui all’art. 39, co. 1, legge n. 724/1994 agli ampliamenti o nuove edificazioni a destinazione non residenziale, soluzione che sarebbe anche in contraddizione con il consolidato indirizzo giurisprudenziale e amministrativo attuato dallo stesso Ufficio Condono di Roma Capitale, il quale avrebbe rilasciato numerose concessioni in sanatoria per immobili aventi volumetria maggiore di 750 mc a destinazione non residenziale. Peraltro, la circolare del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 7 dicembre 2005, n. 2699 (emanata a seguito del nuovo provvedimento di condono di cui Decreto Legge 269/2003), avrebbe previsto che ciò che rileva è il limite volumetrico massimo di applicabilità previsto dalla legge, che per il caso di specie sarebbe pari a 750 mc. (vertendosi nell’ambito di applicazione della legge di condono precedente). Laddove pertanto, si sia superato tale limite ben potrebbe darsi possibilità di ricondursi la domanda di sanatoria nei prescritti limiti di legge. Nel caso in cui l’ufficio avesse definito la pratica nella tempistica dovuta, pertanto, l’istante avrebbe conseguito la concessione edilizia in sanatoria come per numerosi altri casi.

3. Con il secondo motivo si deduce “ Violazione e falsa applicazione dell’art. 39, comma 4, della Legge n. 724/1994. Eccesso di potere ”. Il provvedimento sarebbe anche illegittimo in quanto si sarebbe da tempo perfezionato il “silenzio assenso” sulla domanda avanzata, in ragione del decorso del termine di 24 mesi previsto dall’art. 39, comma 4, della Legge n. 724/1994 dalla presentazione della domanda. Per giurisprudenza costante, infatti, il termine biennale per la formazione del silenzio assenso su domanda di condono edilizio, previsto dalla disposizione sopra richiamata (ovvero dalle altre disposizioni di analogo contenuto contenute nelle varie leggi id condono), non decorrerebbe unicamente qualora la domanda sia carente dei documenti necessari ad identificare compiutamente le opere oggetto della richiesta sanatoria e dunque quando manchi la prova concreta della sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti.

4. Parte ricorrente formula anche istanza istruttoria onde acquisire da Roma Capitale copia del fascicolo di condono, dei provvedimenti di accoglimento di domande di condono emessi in ossequio a quanto disposto dall’iniziale interpretazione giurisprudenziale ed applicativa e dalla Circolare Ministero Lavori Pubblici n. 2241 del 17 giugno 1995 e dei provvedimenti di accoglimento di domande di condono in ossequio a quanto disposto dalla Circolare del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 7 dicembre 2005 n. 2699.

5. L’Amministrazione si è costituita in resistenza, chiedendo il rigetto del ricorso.

6. All’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del 9.1.2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

7. Il ricorso è infondato.

8. Va in primo luogo ricordato che, secondo una giurisprudenza consolidata, la formazione del silenzio - assenso sulle istanze di condono edilizio dei privati postula che l'istanza sia assistita da tutti i presupposti di legge, non determinandosi ope legis l'accoglimento della richiesta con conseguente regolarizzazione dell’abuso ogni qualvolta manchino i presupposti di fatto e di diritto previsti dalla norma (cfr. Cons. Stato, VII, 15.9.2025, n. 7320). Nel caso di specie, è pacifico che le opere abusive realizzate, di cui alla domanda di condono, superassero il limite volumetrico massimo previsto dalla legge, con la conseguenza che il mero decorso del tempo è insuscettibile di condurre alla formazione tacita del titolo in sanatoria (cfr. TAR Lazio – Roma, IV- ter , 20.6.2025, n. 12173).

9. In relazione ai limiti volumetrici, va rilevato che ai sensi dell’art. 39, co. 1, della legge n. 724/1994 sono condonabili le “ opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi ”, nonché quelle “ realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria ”.

10. Come la giurisprudenza ha da tempo chiarito, il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall’art. 39 citato è applicabile a tutte le opere, senza distinzione tra residenziali e non, non potendosi condividere l'affermazione che gli edifici non residenziali siano ammessi a sanatoria senza limiti di cubatura: al contrario, il limite opera indipendentemente dalla destinazione delle opere, giacché il riferimento del legislatore è alle opere abusive  senza ulteriore distinzione tra abusi a carattere residenziale e non residenziale (Cons. Stato, V, 17.6.2014, n. 3076; Cons. Stato, V, 23.6.2008, n. 3098; da ultimo, Cons. Stato, VII, 21.5.2025, n. 4380).

11. D’altra parte, come ha evidenziato la Corte Costituzionale (sentenze 28.7.1995, n. 416; 12.9.1995, n. 427; 23.7.1996, n. 302; 17.7.1996, n. 256), le norme sul condono hanno carattere del tutto eccezionale e sono, pertanto, particolarmente soggette al limite di ragionevolezza. L’esclusione di ogni limite quantitativo alla condonabilità degli edifici commerciali o industriali trasformerebbe l’art. 39 della legge n. 724 del 1994 da disposizione di eccezione a disposizione di rottura incondizionata del controllo edilizio. Infatti sarebbe del tutto irragionevole ritenere condonabili in modo indiscriminato gli immobili a destinazione non residenziale, spesso di rilevante impatto sul territorio, e di porre invece limiti volumetrici invalicabili solo per quelli ad uso abitativo; il tal modo si giungerebbe alla conclusione che gli abusi relativi agli immobili non residenziali sarebbero sanabili senza alcun limite, in contrasto con quanto stabilito in materia di condono anche da provvedimenti legislativi successivi.

12. Certamente la prassi per un certo periodo seguita dall’Amministrazione, non suffragata da alcuna norma specificamente riferita al limite di che trattasi, non può ritenersi fonte normativa idonea a sorreggere un’interpretazione tale da escludere dal computo le superfici non residenziali, né è possibile invocare la circolare la circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 2241/UL del 17 giugno 1995, relativa all'applicabilità del limite volumetrico solo agli edifici residenziali, in quanto contra legem e, pertanto, suscettibile di disapplicazione. Neppure il ricorrente può addurre a sostegno delle proprie ragioni il ritardo con cui l’Amministrazione ha concluso il procedimento, in quanto una definizione più celere della pratica gli avrebbe consentito di beneficiare del citato orientamento di prassi. A prescindere dalla circostanza che nessun affidamento sarebbe comunque possibile invocare su orientamenti formatisi in data posteriore alla domanda di condono, l’accoglimento della tesi sostenuta nel ricorso equivarrebbe a elevare una prassi illegittima dell’Amministrazione a fonte del diritto, peraltro in contrasto con le norme positive, conclusione che non può in alcun modo essere assecondata.

13. A fronte della superiore ricostruzione, non assume evidentemente alcuna incidenza sulla legittimità del provvedimento impugnato l’impegno successivamente assunto dal ricorrente a rimuovere gli abusi in eccesso. Ogni questione in proposito potrà eventualmente porsi all’origine di ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione, materia che, tuttavia, è estranea al presente giudizio, il cui thema decidendum è costituito dalla legittimità del provvedimento di diniego che, per quanto osservato, va esente da censura.

14. In ragione delle precedenti considerazioni, va rigettata l’istanza istruttoria formulata dalla parte ricorrente. In proposito, va rilevato, da un lato, che alla luce delle suesposte argomentazioni alcun interesse è ravvisabile, ai fini del presente giudizio, alla conoscenza dei provvedimenti emessi in base alle circolari del Ministero Lavori Pubblici n. 2241 del 17 giugno 1995 e del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 7 dicembre 2005 n. 2699 e, dall’altro lato, che le istanze istruttorie non possono non possono surrogare la mancata attivazione dei rimedi che la legge appresta per la tutela del diritto di accesso, né integrare una legittima via alternativa per l’acquisizione coattiva della documentazione.

15. In conclusione, il ricorso è infondato e va rigettato.

16. Le spese di lite, sulla base del principio della soccombenza, vanno poste a carico della parte ricorrente nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di lite, quantificate in euro 1.500,00 (millecinquecento/00), oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

IO UT, Presidente FF

Calogero Commandatore, Primo Referendario

Marco VI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Marco VI	IO UT

IL SEGRETARIO