Pubblicato il 07/04/2026

N. 00644/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00700/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 700 del 2023, proposto da
LI NI, LO ET, CI ET, NC ET, GI ET, RC ET, rappresentati e difesi dagli avvocati Giorgio Fregni, Lucia Bocchi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Finale Emilia, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Elisa Barbini, Annamaria Grasso, Alessia Trenti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per

1) accertare e dichiarare che con atto Notaio Mara Ferrari in data 5/5/2006 Rep. n. 39036/9799 sono stati costituiti a favore dei fondi di proprietà dei ricorrenti, identificati al Catasto Terreni del Comune di Finale Emilia al Foglio 91 mappali 172 e 66, i seguenti diritti di servitù:

-diritto di passaggio pedonale e carraio, come descritto in atto 5/5/2006, a carico dei fondi attualmente identificati come segue:

Catasto Terreni del Comune di Finale Emilia, Foglio 91 mappale 171, Foglio 67 mappale 395;

Catasto Fabbricati Comune di Finale Emilia, Foglio 91 mappali 173, 31-sub. 9, 49-sub. 1, 2, 3,

-diritto di sgrondo e/o scarico delle acque, di passaggio e allacciamento a rete fognaria e di acquedotto, di passaggio ed allacciamento delle condutture elettriche e del gas, come descritti in atto 05.05.06, a carico dei fondi attualmente identificati come segue:

Catasto Terreni del Comune di Finale Emilia, Foglio 91 mappale 171, Foglio 67 mappale 395;

Catasto Fabbricati Comune di Finale Emilia, Foglio 91 mappale 173;

in subordine, costituire con sentenza ex art 2932 c.c. i suddetti diritti di servitù con le modalità indicate nell'atto Notaio Ferrari in data 5/5/2006, ritenuto che con tale atto il Comune si sia obbligato a costituire tali diritti di servitù;

o, in ulteriore subordine, costituire con sentenza ex art. 1032 e ss. c.c. i suddetti diritti di servitù con le modalità indicate nell'atto Notaio Ferrari in data 5/5/2006 o ritenute di giustizia, ritenuto sussistente il diritto dei ricorrenti di ottenerne la costituzione senza previsione di alcuna indennità a loro carico vista la regolamentazione economica già contenuta nel precitato atto notarile e riconosciuta al Comune e comunque dichiarando non dovuta alcuna indennità;

2) condannare il Comune di Finale Emilia a demolire la cabina-vano tecnico costruita sul terreno dei ricorrenti e ad arretrarla (sul mappale 173, già mappale 170) alla distanza minima di metri 5 dalla costruenda strada sul mappale 171; condannare, altresì, il Comune di Finale Emilia a demolire il tratto di strada costruito sul m. 172 arretrandolo sul m. 171; condannare il Comune a rilasciare e restituire ai ricorrenti l'area del m. 172, occupata dalla cabina e dalla strada, perfettamente rimessa in pristino a sua cura e spese;

3) accertare e dichiarare, in ogni caso, ed anche nella denegata ipotesi di mancato riconoscimento dei diritti reali di cui al precedente punto 1), con riserva comunque di gravame, la responsabilità del Comune di Finale Emilia, contrattuale, precontrattuale e/o aquiliana, e per avere agito lo stesso con violazione del principio di buona fede, per tutti i fatti e tutti gli inadempimenti descritti nel presente atto;

4) accertare e dichiarare che il Comune di Finale Emilia non ha adempiuto ai propri obblighi, illustrati nel presente atto, vale a dire (riassumendo):

- ha violato l'obbligo di attenersi ai principi espressi nella normativa tecnica allegata alla permuta del 5/5/2006 per l'attuazione del comparto edificatorio dei ricorrenti (“comparto edificatorio ET”);

- ha violato l'impegno di costruire a sue spese fra le vie Oberdan, Canani e Botticelli una viabilità di collegamento carrabile adeguata alle necessità del comparto edificatorio ET, della larghezza minima di metri 6,00 (sei), lastricata o asfaltata e dotata di pubblica illuminazione;

- ha violato l'impegno di garantire al comparto edificatorio ET l'utilizzo di tale viabilità di collegamento carrabile;

- non ha nemmeno messo in condizione i ricorrenti o loro aventi causa di realizzare direttamente il tratto di strada da via Botticelli allo sbocco del centro Sportivo;

- ha violato l'impegno di consentire a tutti i costruendi fabbricati del comparto edificatorio ET, disegnati a scopo indicativo nella planimetria allegata alla permuta del 5/5/2006 sotto la lettera H), il diritto di accesso carrabile alle vie Oberdan, Canani e Botticelli;

- ha violato l'impegno di completare il residuo tratto di strada che permetta l'accesso al comparto ET da via Oberdan entro 12 mesi dal venir meno del vincolo di indisponibilità esistente sul terreno del Centro Sportivo (venire meno del vincolo coinciso con il decesso della sig.ra Mari, avvenuto il 16/8/2011);

- ha violato l'impegno di garantire sempre lo sgrondo delle acque meteoriche del residuo terreno di proprietà ET confinante con il terreno ceduto al capo I della permuta del 5/5/2006;

di conseguenza non ha creato le condizioni necessarie per il rispetto degli ulteriori patti (e per consentire ai ricorrenti di poter avvalersi dei seguenti benefici pattuiti), che sono stati perciò violati:

- ha violato l'impegno di consentire ai ricorrenti di accedere al comparto in argomento, anche con mezzi da cantiere, direttamente da via Botticelli transitando sull'area identificata al foglio 91 mappali 173 (già 170) e 171 ed al foglio 67 mappale 395;

- ha violato l'impegno di consentire ai ricorrenti l'allacciamento gratuito del comparto residenziale in oggetto alla rete fognaria e alle utenze gas, acqua ed elettricità realizzati per l'edificio scolastico; - ha violato l'impegno di dimensionare le proprie strutture in modo tale da sopportare il maggior carico derivante dall'intero comparto abitativo e di realizzare appositi collettori o punti di attacco sul confine fra le due proprietà;

5) condannare in ogni caso il Comune di Finale Emilia a costruire tutte le opere indicate nel presente atto e riassunte sopra, a rimuovere gli impedimenti all'esercizio dei diritti dei ricorrenti, e ad ultimare tutte le opere medesime a regola d'arte entro il termine di due mesi dalla emananda sentenza di condanna (oppure nel diverso termine che l'Ecc.mo Tribunale adito vorrà fissare secondo giustizia); in particolare, riassumendo, condannare il Comune di Finale Emilia:

1. a costruire a sue spese una viabilità di collegamento carrabile dal comparto edificatorio ET alle Vie Oberdan, Canani e Botticelli, adeguata alle necessità e alla suscettività edificatoria del medesimo comparto edificatorio ET, della larghezza minima di metri 6,00 (sei), lastricata o asfaltata e dotata di pubblica illuminazione, in modo tale da garantire al comparto edificatorio ET il concreto utilizzo di tale viabilità di collegamento carrabile, seguendo il tracciato di cui al doc. 2, o in subordine il diverso tracciato che sarà ritenuto di giustizia;

2. a garantire al comparto edificatorio dei ricorrenti e a tutti i fabbricati che saranno costruiti sullo stesso, disegnati a scopo indicativo nella planimetria allegata alla permuta del 5/5/2006 sotto la lettera H), il diritto di accesso carrabile alle vie Oberdan, Canani e Botticelli;

3. a realizzare tutte le opere necessarie per consentire ai ricorrenti - sino a quando la costruenda viabilità sopraindicata non sarà ultimata - di accedere al comparto edificatorio ET, anche con mezzi da cantiere, direttamente da via Botticelli transitando sull'area identificata al foglio 91 mappali 173 (già 170) e 171 ed al foglio 67 mappale 395;

4. a realizzare immediatamente tutte le opere necessarie per garantire lo sgrondo delle acque meteoriche del residuo terreno di proprietà ET confinante con il terreno ceduto al capo I della permuta 5/5/2006;

5. a realizzare tutte le opere necessarie per consentire ai ricorrenti l'allacciamento gratuito del comparto edificatorio ET alla rete fognaria e alle utenze gas, acqua ed elettricità realizzati per l'edificio scolastico;

6. a realizzare tutte le opere necessarie per sopportare il maggior carico derivante dall'intero comparto edificatorio ET e a realizzare appositi collettori o punti di attacco sul confine fra le due proprietà;

6) stabilire, nei confronti del Comune di Finale Emilia, il termine perentorio di mesi due (oppure il diverso termine che sarà ritenuto di giustizia) entro il quale le opere sopra indicate dovranno essere agibili e finite a regola d'arte e, ai sensi degli articoli 34 e 114 c.p.a., fissare la somma di denaro dovuta dal Comune di Finale Emilia ai ricorrenti, per ogni giorno di ritardo, tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione, del danno quantificato o prevedibile e di ogni altra circostanza utile;

7) accertare e dichiarare l'obbligo del Comune di Finale Emilia di sopportare le spese di manutenzione, pulizia ed illuminazione delle costruende strade;

8) in via subordinata, ritenuta l'importanza e/o l'essenzialità delle obbligazioni assunte dal Comune di Finale Emila e rimaste inadempiute, in ogni ipotesi di sopravvenienze che non consentano il raggiungimento degli scopi perseguiti con la stipula dell'atto Notaio Ferrari del 5/5/2006 Rep. n. 39036/9799, tra i quali il pieno ed integrale utilizzo della suscettività edificatoria del comparto ET, dichiarare risolto per inadempimento detto contratto o, in ulteriore subordine, dichiarare risolto il medesimo contratto per impossibilità sopravvenuta, di esecuzione e/o di utilizzazione della prestazione, nella mora del debitore Comune di Finale Emilia; in entrambe le ipotesi con condanna alle conseguenti restituzioni; con condanna, altresì, del Comune convenuto al pagamento a favore dei ricorrenti dell'equivalente pecuniario del godimento del bene ricevuto e rimozione delle opere eseguite sullo stesso;

9) in ogni caso, accertare, dichiarare e quantificare i danni subiti dai ricorrenti, in entrambe le ipotesi descritte sub C1 del presente atto ed in conseguenza delle pronunce sulle precedenti domande, nella misura indicata nel presente atto o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia, e condannare il Comune di Finale Emilia a risarcire i danni subiti dai ricorrenti, nella misura indicata nel presente atto o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia, da liquidare eventualmente in via equitativa, e quindi a pagare ai ricorrenti le seguenti somme:

- la somma di € 505,440.00, nell'ipotesi in cui il Comune adempia integralmente ai propri obblighi e realizzi tutte le opere dovute, in corso di causa o in esecuzione della emananda sentenza entro il termine perentorio che sarà fissato dall'Ecc.mo Tribunale adito, in modo tale da consentire il pieno ed integrale utilizzo della suscettività edificatoria del comparto ET; oppure, in via subordinata, la somma di € 1.364.688 (o in subordine di € 947.700,00 quantificata dal CTU) nel caso di mancata realizzazione di tutte le opere entro il termine perentorio per l'adempimento degli obblighi sopra illustrati che sarà fissato dall'Ecc.mo Tribunale adito nei confronti del Comune di Finale Emilia e/o nel caso di sopravvenienze della disciplina urbanistica (e/o di altri eventi, compresa la pronuncia sulle precedenti domande, salvo gravame) che non consentissero un pieno sfruttamento della odierna suscettività edificatoria del comparto ET; oppure le diverse somme che saranno ritenute di giustizia, da liquidare eventualmente, in tutto o in parte, anche in via equitativa; - la somma di € 101.391,00 versata dai ricorrenti a titolo di ICI/IMU dal 2002 ad oggi, oltre alle ulteriori imposte ICI/IMU che saranno versate da oggi in avanti, sino alla data in cui il Comune avrà ultimato e reso agibili le opere di cui sopra;

- la somma di € 6.603,74 equivalente ai compensi pagati ai professionisti nella fase stragiudiziale finalizzata alla permuta risarcitoria, pari alla somma di € 2.913,24 (avv. Fregni) + 2.537,60 (arch. Braida) + 1.152,90 (RVM);

- la somma di € 67.359,91 equivalente ai costi sostenuti per rogito di permuta e relativa tassazione, nell'ipotesi di accoglimento della domanda subordinata di risoluzione dell'atto Notaio Ferrari 05.05.06 Rep. n. 39036/9799, di cui al precedente punto 8;

oppure (per tutti i titoli sopra indicati e con rispettosa riserva di gravame) le diverse somme che saranno ritenute di giustizia, da liquidare eventualmente, in tutto o in parte, anche in via equitativa;

e (per tutte le somme che saranno liquidate):

- oltre rivalutazione monetaria e interessi a partire dal 5/5/2006, o dalla diversa data che risulterà di giustizia, sino al saldo;

- oltre interessi ex art. 1284 co. 4 c.c. dal 24/4/2019 (data di deposito del ricorso R.G. 3078/2019) o, in subordine, dalla data di notifica dell'atto di citazione, al saldo;

10) condannare il Comune di Finale Emilia a rimborsare ai ricorrenti spese e compensi del presente giudizio, oltre spese generali, c.u., IVA e contributo previdenziale, nonché i costi affrontati per il procedimento di a.t.p. R.G. 3078/2019, vale a dire: compenso del CTU € 5.709,60, compenso del CTP per l'a.t.p. € 5.075,20, compenso dell'avv. Giorgio Fregni per l'a.t.p. € 3.979,88;

11) con ordine al Vicario Gerente dell'Ufficio del Territorio di Modena di trascrizione dell'emananda sentenza.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Finale Emilia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 marzo 2026 il dott. OL IL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Nel 2021 gli odierni ricorrenti convennero dinanzi al Tribunale civile di Modena il Comune di Finale Emilia, esponendo che:

- erano eredi di IO ET;

- nel 2006 IO ET e il Comune di Finale Emilia stipularono un contratto di permuta in seguito all’approvazione da parte del Comune delle deliberazioni G.C. nn. 132/2005 e 64/2006 e C.C. n. 117/2005;

- in virtù di tale contratto IO ET cedette al Comune di Finale Emilia una porzione (12.536 mq.) di un più vasto terreno di sua proprietà (foglio 91 mapp. 170 e 171) affinché fosse destinato alla costruzione di una scuola su cui l’Amministrazione aveva apposto il vincolo preordinato all’esproprio e con del. G.C. 190/2004 disposto la dichiarazione di pubblica utilità mediante approvazione del progetto esecutivo; in cambio il Comune di Finale Emilia assunse varie obbligazioni, ed in particolare:

-- cedere a IO ET due terreni edificabili di proprietà comunale (foglio 67 mapp. 193 e foglio 31 mapp. 170);

--realizzare una strada idonea a consentire l’accesso dalla pubblica via alla porzione di terreno che, distaccata dal più ampio appezzamento ceduto al Comune, era rimasta in proprietà del cedente IO ET;

-- garantire l’adeguato dimensionamento delle reti di somministrazione di acqua, luce e gas a servizio degli immobili che IO ET avrebbe edificato sul terreno rimasto in sua proprietà;

-- garantire un adeguato sistema di deflusso delle acque reflue dal terreno rimasto in proprietà di IO ET;

Il Comune di Finale Emilia non aveva adempiuto esattamente tutte le obbligazioni scaturenti dal suddetto contratto; in particolare:

-- non aveva realizzato un adeguato collegamento stradale con la via pubblica;

-- aveva parzialmente occupato (per 273 mq.) con opere stabili il fondo rimasto in proprietà di IO ET;

- il Comune di Finale Emilia ammise il proprio inadempimento ed avviò lunghissime trattative con gli eredi di IO ET al fine di individuare una soluzione transattiva culminate con l’adozione delle delibere G.C. n. 62/2017 e n.71/2018, senza però darvi seguito alcuno.

Conclusero il proprio atto di citazione chiedendo la condanna del Comune al risarcimento del danno causato dall’inadempimento sopra descritto.

Gli attori allegarono di avere subito danni consistiti:

- nella perduta possibilità di edificare il fondo rimasto in proprietà di IO ET, rimasto intercluso;

- nel pregiudizio rappresentato dalla occupazione di parte del proprio fondo con opere stabili (per sconfinamento da parte del Comune nella realizzazione della scuola);

- nel pregiudizio derivato dall’avere fatto affidamento in trattative dalle quali il Comune era infine receduto ingiustificatamente.

Il Comune di Finale Emilia si costituì eccependo il difetto di giurisdizione del giudice ordinario.

Con ordinanza n. 27927 del 24 luglio 2023 le Sezioni Unite della Cassazione, in seguito a regolamento preventivo di giurisdizione, hanno dichiarato la giurisdizione esclusiva del g.a. (per tutte le domande attoree) qualificando il contratto di permuta del 5 maggio 2006 stipulato tra IO ET ed il Comune di Finale Emilia (preceduto da atti deliberativi di variazione del PRG, di edificazione di una scuola e di rigetto della richiesta di IO ET di variante al PRG) quale alternativo ad un provvedimento di esproprio rientrante nella previsione dell’art.133 co. 1, lettera (a), n. 2, d. lgs. 2.7.2010 n. 104 (in virtù del quale sono devoluti alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo le controversie in materia di “formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento amministrativo”). L’ordinanza ha altresì rinviato al giudice di merito la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità.

Con il ricorso in esame gli eredi di IO ET hanno dunque riassunto il giudizio innanzi a questo Tribunale Amministrativo riproponendo tutte le (numerose ed articolate) domande contenute nell’atto di citazione.

Segnatamente parte ricorrente lamenta l’inadempimento del Comune di Finale Emilia delle obbligazioni derivanti dal contratto di “permuta” del 2006 e formula le seguenti domande:

-posto che l’Amministrazione non ha realizzato a vantaggio del comparto edificatorio ET la viabilità di collegamento con le vie Oberdan, Canani e Botticelli e realizzato strade carrabili della larghezza minima di 6 mt., chiede l’accertamento a favore dei fondi di proprietà dei ricorrenti, identificati al Catasto Terreni del Comune di Finale Emilia al Foglio 91 mappali 172 e 66, di vari diritti di servitù ovvero diritto di passaggio pedonale e carraio, come descritto in atto 5/5/2006 e diritto di sgrondo e/o scarico delle acque, di passaggio e allacciamento a rete fognaria e di acquedotto, di passaggio ed allacciamento delle condutture elettriche e del gas, come sempre descritti in atto 05.05.06.

- in subordine chiede di costituire con sentenza ex art 2932 c.c. i suddetti diritti di servitù con le modalità indicate nell’atto Notaio Ferrari in data 5/5/2006, ritenuto che con tale atto il Comune si sia obbligato a costituire tali diritti di servitù.

- condannare il Comune di Finale Emilia a demolire la cabina-vano tecnico costruita sul terreno dei ricorrenti e ad arretrarla (sul mappale 173, già mappale 170) alla distanza minima di metri 5 dalla costruenda strada sul mappale 171;

- condannare, altresì, il Comune di Finale Emilia a demolire il tratto di strada costruito sul m. 172 arretrandolo sul m. 171; condannare il Comune a rilasciare e restituire ai ricorrenti l'area del m. 172, occupata dalla cabina e dalla strada, perfettamente rimessa in pristino a sua cura e spese;

- condannare il Comune convenuto al risarcimento di tutti i danni subiti sia a titolo di responsabilità contrattuale per inadempimento degli obblighi assunti con il detto contratto, che precontrattuale (art.1337-38 c.c.) per il mancato perfezionamento della c.d. permuta risarcitoria volta a trasferire l’edificabilità del lotto di proprietà ET ad altro lotto (Parco Robinson).

Quanto alla quantificazione dei danni parte ricorrente distingue due ipotesi ovvero in sintesi: a) accertata impossibilità attuale della realizzazione del programma contrattuale originario con conseguente risoluzione del contratto in danno del Comune; b) accertata possibilità di realizzazione, seppur in enorme ritardo, rispetto al termine dedotto in contratto con conseguente esecuzione in forma specifica degli obblighi di facere e risarcimento del danno stimato in misura pari alla differenza tra il valore del comparto edificatorio nel 2006 (1.516.320,00 euro) e quello alla data di ultimazione delle opere da parte del Comune (danno da perdita di valore).

Per entrambe le ipotesi i ricorrenti invocano le risultanze della CTU già disposta nel giudizio civile dal Tribunale di Modena.

Invocano inoltre la restituzione, sempre a titolo risarcitorio, delle somme pagate dal 2002 al 2018 a titolo di ICI/IMU (per complessivi 101.391,00 euro) essendo a loro dire i terreni in esame (foglio 91 mapp. 172 e 66) privi di potenzialità edificatoria nonché la refusione del danno emergente rappresentato dalle spese tecniche e legali sostenute per l’agognata permuta risarcitoria (per complessivi 6.608,74 euro) ed infine dalle spese per i costi per rogito di permuta e relativa tassazione (67.359,91 euro) per l’ipotesi di risoluzione della “permuta” del 2006.

Si è costituito in giudizio il Comune di Finale Emilia depositando ampia memoria e ricostruendo i fatti di causa, evidenziando come a suo dire la mancata attuazione dell’accordo di permuta del 2006 e del comparto ET sarebbe dipesa unicamente dalla mancata presentazione da parte del ricorrente di un Piano Particolareggiato o della progettazione relativa agli interventi (con particolare riferimento alla viabilità di collegamento carrabile adeguata alla necessità del comparto edificatorio ET della larghezza minima di mt. 6). Il contratto di permuta e gli atti deliberativi preparatori condizionano - secondo la difesa comunale - la realizzazione della viabilità di comparto alla redazione di progetti esecutivi mai sottoposti ai competenti Uffici Comunali da parte della proprietà, si che le disposizioni contrattuali sarebbero in realtà rimaste quali dichiarazioni di intenti. Il Comune come da accordo ha ceduto al ET i terreni edificabili. L’attuale amministrazione non ha condiviso i contenuti della c.d. permuta risarcitoria volta a trasferire l’edificabilità del lotto di proprietà ET ad altro lotto, condivisa dalla precedente amministrazione, per i seguenti testuali motivi: 1) le aree di proprietà comunale, individuate per lo “scambio risarcitorio”, sono in realtà necessarie al Comune per realizzare opere pubbliche. Talché le soluzioni individuate da precedenti amministrazioni non risultano condivisibili attualmente in quanto in contrasto con il superiore interesse pubblico e gli obiettivi istituzionali di questa Amministrazione; 2) Il Comune ha rinnovato la disponibilità a realizzare la strada, oggettivamente e tecnicamente realizzabile e di assumersi gli oneri urbanistici, conformandosi, per quanto concretamente possibile visto che tali condizioni rappresentavano solo un “orientamento o una dichiarazione di intenti”, alle pattuizioni intercorse. Nel merito spetta all'apprezzamento insindacabile della pubblica amministrazione e degli Uffici Tecnici valutare come concretamente realizzare tali opere, in quanto non è un obbligo realizzare una strada a doppio senso di almeno 6 metri come proposto unilateralmente dal sig ETo IO; 3) Eventuali occupazioni di aree degli Eredi ET, adiacenti al polo scolastico, possono essere indennizzate secondo gli strumenti legittimi che prevede la Legge nell'ambito dei procedimenti espropriativi (art. 42 bis Dlgs. 327/20011); Non sussiste quindi un obbligo risarcitorio, se non quello relativo effettivamente alle espropriazioni di fatto intervenute; 4) Si ritiene “inopportuna” l'attribuzione diretta di un lotto comunale a dei privati in assenza di una procedura di evidenza pubblica; 5) Si ritiene “inopportuno” procedere a varianti urbanistiche, al solo scopo di attuare forme risarcitorie verso un privato, stante l'evidente natura di strumento utilizzato “ad personam”.”

La difesa comunale, inoltre, ha evidenziato l’infondatezza della pretesa di accertamento di diritti di servitù non previsti nel contratto di permuta del 2006. Secondo la convenzione poi le opere avrebbero potuto essere eseguite anche dal privato con diritto allo scomputo. Ai sensi dell’art 1227 c.c. i danni lamentati nel ricorso a titolo di responsabilità contrattuale sarebbero imputabili ai ricorrenti mentre quanto alla responsabilità ex art. 1337-38 c.c. sussistevano valide ragioni per non procedere alla permuta risarcitoria.

Con successive memorie la difesa civica ha ribadito l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. essendo pacifica la mancata presentazione da parte di IO ET e degli eredi di un Piano Particolareggiato o di un progetto esecutivo, come richiesto dal PRG.

Di contro la difesa di parte ricorrente, con varie memorie, ha evidenziato il carattere non condizionato dell’obbligazione inserita nell’accordo sostitutivo di provvedimento a carico ed a spese del Comune di realizzazione della strada con larghezza minima di 6 mt. e come la realizzazione di tale viabilità di accesso fosse il presupposto per qualsiasi attività di progettazione citando all’uopo la stessa relazione dell’Ufficio Urbanistica (doc. 27). Ha infine rappresentato quanto alla responsabilità precontrattuale l’avanzato stato delle trattative per la transazione della potenziale controversia giunte sino alla soglia della stipula notarile (doc 44) a dimostrazione, secondo parte ricorrente, della stessa consapevolezza dell’Amministrazione comunale in merito al proprio inadempimento.

Con memoria di replica la difesa civica ha sostenuto che la permuta del 2006 non sia qualificabile a suo dire quale convenzione urbanistica bensì come cessione bonaria come stabilito dalle Sezioni Unite con l’ordinanza n. 27827/2022 dichiarativa del difetto di giurisdizione.

Con memoria di replica la difesa dei ricorrenti, in sintesi, ha evidenziato quanto all’area di proprietà dei ET occupata dal Comune “sine titulo” l’inutilizzabilità da parte dell’Amministrazione dello strumento autoritativo di cui all’art.42 bis D.p.r. 327/2001 venendo in rilievo un mero illecito civile nonché il contenuto eterogeneo dell’accordo sostitutivo ex art 11 L.241/90 del 2006 non limitato alla cessione volontaria dell’area per la realizzazione della scuola ma comprensivo di ulteriori obblighi tra cui, appunto, la realizzazione a carico dell’Amministrazione delle opere di urbanizzazione funzionali al comparto.

Alla pubblica udienza del 26 marzo 2026, uditi i difensori delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1.-Viene in decisione la controversia tra gli odierni ricorrenti ed il Comune di Finale Emilia, in riassunzione in seguito all’ordinanza delle Sezioni Unite n. 27927/ 2023 dichiarativa della giurisdizione del g.a., avente ad oggetto in via principale l’accertamento della responsabilità dell’Amministrazione per l’inadempimento del contratto di “permuta” del 5 maggio 2006 oltre che precontrattuale per lesione dell’affidamento ingenerato alla conclusione della permuta risarcitoria (delibere G.C. nn. 169/2015, 196/2016 e 62/2017, C.C. 124/2017) con finalità transattiva.

2.- La decisione della controversia invero caratterizzata dall’ampia articolazione delle domande di accertamento e condanna formulata da parte ricorrente (inizialmente innanzi al g.o. ed ora a questo Tribunale Amministrativo) richiede preliminarmente l’esame di alcuni pregiudiziali e controversi profili di diritto.

3.- Occorre premettere che con la “permuta” sottoscritta mediante atto pubblico notarile del 5 maggio 2006 il sig. IO ET (“de cuius” degli odierni ricorrenti) ha ceduto al Comune di Finale Emilia una porzione di un più vasto terreno (foglio 91 mapp. 170 e 171) di sua proprietà, affinché fosse destinato alla costruzione di una scuola; in cambio il Comune di Finale Emilia ha assunto varie obbligazioni, ed in particolare: a) la cessione a IO ET di due terreni edificabili (foglio 67 mapp. 193 e foglio 31 mapp. 170) di proprietà comunale; b) la realizzazione di una strada idonea a consentire l’accesso dalla pubblica via alla porzione di terreno che, distaccata dal più ampio appezzamento ceduto al Comune, era rimasta in proprietà del cedente IO ET; c) garantire l’adeguato dimensionamento delle reti di somministrazione di acqua, luce e gas a servizio degli immobili che IO ET avrebbe edificato sul terreno rimasto in sua proprietà; d) garantire un adeguato sistema di deflusso delle acque reflue dal terreno rimasto in proprietà di IO ET.

Se è pacifica la cessione dell’area di proprietà del ET al Comune per la realizzazione della scuola (da tempo completata) così come la cessione da parte di quest’ultimo al ET dei due terreni edificabili di proprietà comunale, sono invece rimaste inadempiute tutte le ulteriori obbligazioni contrattuali.

Ad avviso di parte ricorrente, in particolare, rileva nella complessiva economia dell’accordo l’inadempienza comunale all’obbligo di realizzare fra le vie Oberdan, Canani e Botticelli la viabilità di collegamento carrabile adeguata alla necessità del comparto edificatorio ET della larghezza minima di 6 metri, ritenuta propedeutica per procedere a qualsiasi attività di progettazione da parte dei ricorrenti. Secondo invece il Comune resistente tale inadempimento non sarebbe a sè imputabile, dipendendo unicamente dalla scelta dei ricorrenti di non presentare un Piano Particolareggiato o un progetto esecutivo al fine di realizzare il comparto edificatorio, sollevando dunque eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c.

Non ritiene il Collegio fondata tale eccezione comunale.

3.1.- Posto che in tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto e che il rilievo da assegnare alla formulazione letterale dev'essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale ( ex multis Cassazione civile sez. II, 28/05/2007, n. 12400) e che agli accordi sul contenuto o sostitutivi di provvedimento si applicano ai sensi del comma terzo dell’art.11 L.241/90 “i principi in materia di obbligazioni e contratti in quanto compatibili”, va evidenziato che la “permuta” del 2006 non ha condizionato (come in ipotesi possibile) la realizzazione da parte del Comune della suesposta viabilità alla presentazione da parte del sig. ET di un Piano Particolareggiato né di un progetto esecutivo.

3.2.- Una diversa modalità di realizzazione della viabilità avrebbe senz’altro dovuto essere prevista in tale accordo sussumibile nel “genus” del contratto ad oggetto pubblico di cui all’art.11 L.241/90 come accertato definitivamente tra le parti dalle Sezioni Unite della Cassazione (ordinanza n. 27927/2023) quale esercizio del potere autoritativo discrezionale di” governo del territorio” e non dunque nel contratto di permuta di diritto privato né di cessione bonaria, la cui natura giuridica è comunque prevalentemente ricondotta ai contratti ad "oggetto pubblico" (Cassazione civile sez. I, 3 marzo 2025, n. 5543; Id. sez II 22 maggio 2009 n. 11955; id. sez un., 24 aprile 2007, n. 9845; id. sez I 17 marzo 2006, n. 6003; id. I 9 maggio 2000, n. 5848; id. 2 marzo 1999, n. 1730; id. 16 marzo 1994, n. 2513; id. 4 novembre 1994, n. 9130).

E’ proprio la natura tipica dell’accordo d’altronde che comporta l’attrazione della causa nella giurisdizione esclusiva del g.a. di cui all’art.11 L.241/90 e 133 co.1 lett. a n.2 c.p.a. come noto estesa alle controversie relative alla “formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi” stessi ( ex multis T.A.R. Piemonte sez. II, 4 gennaio 2023, n. 13; T.A.R. Emilia - Romagna Bologna sez. II, 26 febbraio 2026, n. 406).

Si è infatti al cospetto di una convenzione urbanistica dal contenuto eterogeneo laddove a fronte della permuta dei terreni di proprietà del privato (ben 12.536 mq) sono state previsti ulteriori obblighi a carico del Comune al fine di garantire il complessivo equilibrio contrattuale, obblighi tuttavia ad oggi rimasti completamente disattesi dall’Amministrazione, in violazione anche del generale obbligo di buona fede compromettendo l'interesse della parte privata al conseguimento dell'utilità che intendeva perseguire mediante l’accordo.

Gli atti di causa d’altronde sono sufficientemente chiari, secondo il Collegio, nel fare emergere la consapevolezza dello stesso Comune in merito all’imputabilità del suindicato inadempimento, avendo l’ente civico per anni cercato di addivenire ad una soluzione transattiva con il privato mediante la c.d. permuta risarcitoria volta a trasferire l’edificabilità del lotto di proprietà ET nel lotto “Parco Robinson”, trattativa poi interrotta nel 2019 da parte della nuova Amministrazione (delibera C.C. n.164/2019).

L'articolo 1460 c.c. consente invero alla parte di rifiutare di eseguire la propria prestazione a fronte dell'inadempimento dell'altra, ma richiede che tale rifiuto debba essere conforme al principio di buona fede, il che significa che non può essere arbitrario o pretestuoso ma deve uniformarsi al criterio di proporzionalità, atteso che il vincolo contrattuale impone ai contraenti, in ogni circostanza, di adottare comportamenti tali da non compromettere l'interesse dell'altro al conseguimento dell'utilità che egli intendeva perseguire attraverso il contratto ( ex plurimis Cassazione civile sez. II, 26/05/2025, n. 14030).

Tanto premesso possono esaminarsi partitamente le domande avanzate da parte ricorrente.

4.- E’ anzitutto infondata la domanda di accertamento (ai sensi degli artt. 1032 o 2932 c.c.) di diritti di servitù a favore dei fondi di proprietà dei ricorrenti.

Come sul punto puntualmente argomentato dalla difesa civica l’accordo del 2006 non ha previsto la costituzione di diritti di servitù ma unicamente l’obbligo a carico del Comune di realizzare determinate opere al fine di garantire l’effettiva potenzialità edificatoria del comparto ET, si che la domanda non può trovare accoglimento.

5.- E’ invece in parte fondata la domanda di accertamento della responsabilità contrattuale del Comune convenuto per inadempimento della convenzione urbanistica.

Va anzitutto rilevato che secondo la stessa difesa comunale la realizzazione del comparto ET risulta tutt’ora possibile (pag.30 memoria di costituzione) pur essendo secondo quest’ultimo come visto (erroneamente) indispensabile la presentazione di un Piano Particolareggiato per la realizzazione della viabilità di collegamento carrabile del comparto alle vie Oberdan, Canani e Botticelli.

A fronte della cessione di una rilevante porzione dell’area di proprietà ET il Comune, pur a fronte dei diversi solleciti inoltrati dai ricorrenti aventi anche valenza interruttiva ex art. 2943 c.c. (in data 29 dicembre 2015 e 19 settembre 2016 quest’ultima a firma dell’avv. Fregni), non ha provveduto a realizzare quanto contrattualmente dovuto, poi cercando una soluzione transattiva alternativa anch’essa tuttavia naufragata, a nulla rilevando - come detto – la mancata presentazione da parte dei ricorrenti di un Piano Particolareggiato o di un progetto esecutivo venendo in rilievo obblighi del tutto incondizionati nell’ambito non già di un contratto civilistico di permuta ma di un accordo sostitutivo di provvedimento nell’esercizio delle prerogative comunali di governo del territorio.

E’ stato d’altronde lo stesso Ufficio comunale Urbanistica (doc.n.27) ad evidenziare la necessità della viabilità di collegamento al fine dell’attuazione del comparto edilizio di cui si discute, quale obbligazione propedeutica all’attuazione della stessa “permuta” potendo e dovendo l’Amministrazione progettare tale strada pubblica su area che era ed è rimasta di proprietà comunale.

5.1.- Ciò premesso, non ritiene il Collegio di ravvisare nella condotta dei ricorrenti un comportamento colpevole in ordine alla causazione del danno al fine dell’applicazione dell’art.1227 c.c. invocato dalla difesa comunale.

Diversamente da quanto argomentato dall’ente civico i ricorrenti non sono rimasti inerti in seguito al perfezionamento della permuta né può essere ravvisata una loro negligenza nell’aver avviato trattative con l’Amministrazione per addivenire alla permuta risarcitoria al fine di superare la situazione di stallo, la cui fattibilità è stata avallata da numerosi atti deliberativi della Giunta e del Consiglio comunale.

Non può parimenti ravvisarsi l’evitabilità del danno ex art. 1227 c.c. in ragione del mancato esercizio da parte dei ricorrenti della facoltà riconosciuta nella convenzione del 2006 di realizzazione delle opere a proprie spese con scomputo degli oneri di urbanizzazione.

A tacere del fatto che trattasi di mera facoltà e non di obbligo, giova rilevare come la realizzazione della viabilità carrabile di collegamento dell’area di proprietà ET con la via pubblica appare obbligazione a carico del Comune effettivamente propedeutica all’attuazione del comparto quale unico accesso possibile, si come detto da non poter in alcun modo imputare ai ricorrenti tale presunta omissione.

5.2.- E’pertanto in primo luogo fondata la pretesa dei ricorrenti all’esatto adempimento della convenzione del 2006 ovvero alla realizzazione da parte dell’Amministrazione convenuta di tutte le opere convenzionalmente dovute, vale a dire:

a) a costruire a sue spese una viabilità di collegamento carrabile dal comparto edificatorio ET alle Vie Oberdan, Canani e Botticelli, adeguata alle necessità e alla suscettività edificatoria del medesimo comparto edificatorio ET, della larghezza minima di metri 6,00 (sei), lastricata o asfaltata e dotata di pubblica illuminazione, in modo tale da garantire al comparto edificatorio ET il concreto utilizzo di tale viabilità di collegamento carrabile, seguendo il tracciato di cui al doc. 2, o in subordine il diverso tracciato che sarà ritenuto di giustizia;

b) a garantire al comparto edificatorio dei ricorrenti e a tutti i fabbricati che saranno costruiti sullo stesso, disegnati a scopo indicativo nella planimetria allegata alla permuta del 5/5/2006 sotto la lettera H), il diritto di accesso carrabile alle vie Oberdan, Canani e Botticelli;

c). a realizzare tutte le opere necessarie per consentire ai ricorrenti - sino a quando la costruenda viabilità sopraindicata non sarà ultimata - di accedere al comparto edificatorio ET, anche con mezzi da cantiere, direttamente da via Botticelli transitando sull'area identificata al foglio 91 mappali 173 (già 170) e 171 ed al foglio 67 mappale 395;

d). a realizzare immediatamente tutte le opere necessarie per garantire lo sgrondo delle acque meteoriche del residuo terreno di proprietà ET confinante con il terreno ceduto al capo I della permuta 5/5/2006;

e). a realizzare tutte le opere necessarie per consentire ai ricorrenti l'allacciamento gratuito del comparto edificatorio ET alla rete fognaria e alle utenze gas, acqua ed elettricità realizzati per l'edificio scolastico;

f). a realizzare tutte le opere necessarie per sopportare il maggior carico derivante dall'intero comparto edificatorio ET e a realizzare appositi collettori o punti di attacco sul confine fra le due proprietà;

Dette opere dovranno essere effettuate a cura e spese del Comune entro il termine di nove mesi dalla comunicazione e notificazione della presente sentenza.

5.3.- Va altresì disposta la condanna del Comune convenuto al risarcimento del danno patrimoniale pari alla differenza tra il valore del comparto edificatorio nel 2006 (1.512.320,00 euro) e quello che sarà il valore del comparto edificatorio alla data di ultimazione delle opere da parte del Comune, danno quantificato nella CTU disposta dal Tribunale di Modena nella relazione del 17 ottobre 2023 in 595.440,00 euro, oltre rivalutazione ed interessi dalla data del 5 maggio 206 sino all’effettivo soddisfo.

Non è d’altronde escluso che il g.a. per ragioni di economia processuale possa attingere elementi di giudizio o argomenti di prova da altri giudizi specie se tra le stesse parti ( ex multis T.A.R. Roma Lazio sez. III, 25/06/2004, n. 6254; T.A.R. Catanzaro Calabria sez. I, 7/10/2016, n. 1944) ivi dunque inclusa la CTU disposta dal g.o. seppur risultante poi privo di giurisdizione. Ai sensi infatti dell’art.50 c.p.c. la riassunzione entro il termine garantisce la salvezza degli effetti processuali e sostanziali, comprese le prove ( ex multis Cassazione civile sez. III, 23/02/2025, n. 4743).

6.- E’ inoltre fondata la domanda di condanna risarcitoria quanto all’avvenuta occupazione “sine titulo” del terreno (mq. 273) di proprietà dei ricorrenti per sconfinamento nella realizzazione della scuola pubblica e precisamente del posizionamento della centrale termica, illecito ammesso dallo stesso Comune nei propri atti ed accertato in sede di CTU (vedi pag. 18 e 19 della Relazione finale con allegata foto).

L'occupazione “sine titulo” di beni immobili appartenenti a privati è una situazione di fatto del tutto contrastante con quella di diritto e l'Amministrazione deve tempestivamente adoperarsi per ripristinare una situazione di legalità; il privato può, quindi, legittimamente domandare o l'emissione del provvedimento di acquisizione o la restituzione del fondo. ( ex multis T.A.R. Catania Sicilia sez. III, 21/11/2025, n. 3309; Consiglio di Stato sez. IV, 23/07/2025, n. 6561).

Nel caso di specie parte ricorrente ha chiesto solamente la restituzione (come è suo diritto) e non l'emissione del provvedimento di acquisizione nel presupposto - invero erroneo - dell’inapplicabilità dello strumento di cui all’art.42 bis alle occupazioni illecite “usurpative” mentre il Comune convenuto non ha di contro prospettato elementi ostativi alla tutela restitutoria ai sensi dell’art. 2933, co. 2, c.c. quale norma peraltro del tutto eccezionale ( ex plurimis T.A.R. Sardegna sez. II, 6/02/2019, n. 96).

L'art. 42-bis precitato, infatti, costituisce una "norma di chiusura", avente la finalità di ricondurre nell'alveo legale del sistema tutte le situazioni in cui l'Amministrazione, quale che ne sia la causa, si trovi ad avere utilizzato la proprietà privata per ragioni di pubblico interesse, ma in difetto di un valido titolo legittimante. L'adozione del provvedimento di acquisizione sanante ai sensi dell'articolo suddetto prescinde, dunque, dalla volontà del proprietario di cedere l'area da acquisire, come dalla natura delle azioni giudiziali precedentemente da questi intraprese, richiedendo, sul piano oggettivo, la sussistenza dei presupposti individuati dal legislatore, ossia l'utilizzazione del bene immobile per scopi di interesse pubblico e la sua modifica in assenza di un valido ed efficace provvedimento di esproprio o dichiarativo della pubblica utilità ( ex plurimis Consiglio di Stato sez. IV, 22/09/2025, n. 7436).

Resta dunque impregiudicato il potere del Comune di adottare il provvedimento di cui all'art. 42 bis del d.p.r. n. 327/2001, finalizzato all'adozione di un provvedimento motivato di acquisizione dei terreni in oggetto alla mano pubblica; in questa ipotesi l'Amministrazione dovrà riconoscere ai ricorrenti, oltre al danno patrimoniale da mancato possesso del bene, anche l’indennizzo per il pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale da perdita definitiva della proprietà, secondo le puntuali disposizioni della richiamata norma.

7. Va invece respinta la domanda di restituzione delle somme versate a titolo di ICI ed IMU quanto ai terreni rimasti nella proprietà dei ricorrenti.

Come anche qui rilevato dallo stesso CTU la classificazione di tale area in seguito alla variante del PRG adottata (delib. C.C. 28 agosto 2017) ma non approvata è rimasta quella prevista nel previgente PRG ovvero “zona di tipo B2 residenziale edificata e di completamento convenzionata, disciplinata dall’art.13.3 delle NTA del PRG”.

Ai sensi del richiamato art.13.3. NTA sono consentiti oltre ad interventi di ristrutturazione, ampliamento e se del caso di demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente anche interventi di nuova costruzione nel rispetto degli indici e criteri ivi previsti, si da riconoscere una concreta potenziale edificabilità.

Per giurisprudenza costante il presupposto per il pagamento dell’imposta ICI/IMU è dato dalla potenziale edificabilità essendo all’uopo sufficiente la mera adozione degli strumenti urbanistici indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi ( ex multis Cassazione civile sez. trib., 9 agosto 2024, n. 22574; Id. 21 marzo 2019, n. 7987; Id., 2 marzo 2018, n. 4952.).

Infatti l'inserimento di un'area nel piano regolatore è elemento sufficiente per il sorgere delle obbligazioni tributarie, atteso che ciò che rileva è la potenziale edificabilità dell'area che, per il solo fatto di essere inserita nello strumento urbanistico generale quale area edificabile, subisce una diversa valutazione di mercato.

Nel caso di specie le previsioni urbanistiche adottate relative all’area di proprietà ET sono state cancellate solamente con la deliberazione n.164 del 27 settembre 2019 ripristinando la precedente destinazione come “zona B2 residenziale e di completamento”, destinazione che peraltro, come visto, mantiene una potenziale edificabilità.

8.- Va infine respinta anche la domanda dei ricorrenti volta al rimborso delle spese sostenute per le spese della permuta e relativa tassazione nonché delle spese tecniche e legali, poiché subordinata da parte ricorrente all’ipotesi della risoluzione del contratto del 2006.

9.- Merita infine accoglimento la domanda di risarcimento del danno emergente subito per effetto della ingiustificata rottura delle trattative (art. 1337-38 c.c.) volte al perfezionamento della c.d. permuta risarcitoria.

Dopo anni di trattative, adozione di atti deliberativi formali finalizzate all’adozione delle varianti urbanistiche propedeutiche (G.C. nn. 169/2015, 196/2016, 62/2017 e C.C. n. 124/2017) e persino la fissazione dell’incontro per la stipula dell’atto pubblico (doc. n.44) è evidente l’affidamento incolpevole ingenerato nei ricorrenti in merito alla conclusione dell’accordo, in funzione del quale parte ricorrente ha allegato e documentato di aver sostenuto inutili spese legali e tecniche ovverosia 2.913,24 euro (avv. Fregni) 2.537,60 (arch. Braida) 1.152,9 (Studio RVM) per un totale di 6.603,74 euro, oltre rivalutazione ed interessi dalla data del 27 settembre 2019 (data dell’adozione della deliberazione C.C. n. 164/2019) sino all’effettivo soddisfo.

In particolare con la deliberazione C.C. n. 124 del 28 agosto 2017 (doc.36) il Comune adottava variante al PRG propedeutica alla permuta risarcitoria nel timore evidenziato anche da alcuni consiglieri della soccombenza in giudizio.

La p.a. infatti allorquando viola i doveri di buona fede e correttezza esigibili nelle trattative contrattuali risponde al pari di ogni altro soggetto dell’ordinamento a titolo di responsabilità precontrattuale ( ex multis Consiglio di Stato sez. V, 13/09/2024, n. 7574; Cassazione civile sez. un., 26/04/2025, n. 10934) dovendo risarcire sia il danno emergente (le spese inutilmente sostenute per dare corso alle trattative) sia il lucro cessante (da intendersi come mancato guadagno rispetto ad eventuali altre occasioni di contratto che la parte alleghi di avere perduto).

Non vi è plausibile ragione per non applicare tali principi invalsi nei contratti di diritto comune anche per l’ingiustificata rottura delle trattative per la conclusione degli accordi di cui all’art.11 L.241/90, essendo anzi qui ancor più pregnanti i doveri di collaborazione e buona fede esigibili dall’Amministrazione venendo in rilievo appunto accordi costituenti pur sempre una modalità di esercizio del potere autoritativo (vedi anche ex multis Corte Costituzionale 6 luglio 2004, n. 204).

Nel caso di specie l’unico danno provato è quello emergente pari come detto a 6.603,74 euro unitamente come detto a rivalutazione ed interessi.

10.- Deve da ultimo respingersi la richiesta di applicazione della penalità di mora di cui all’art.114 c.p.a..

Quanto alla disposta condanna generica risarcitoria il debito pecuniario risulta già attualizzato mediante la riconosciuta rivalutazione e la corresponsione degli interessi mentre quanto alla condanna in forma specifica ragioni di equità impingono per la non concessione della misura.

11. Alla luce delle suesposte argomentazioni il ricorso va in parte accolto come da motivazione.

Sussistono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di lite attesa sia l’obiettiva complessità delle questioni esaminate sia la soccombenza reciproca.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia - Romagna Bologna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie in parte e per l’effetto:

a) condanna il Comune di Finale Emilia a demolire la cabina-vano tecnico costruita sul terreno dei ricorrenti e ad arretrarla (sul mappale 173, già mappale 170) alla distanza minima di metri 5 dalla costruenda strada sul mappale 171, fatta salva la facoltà di acquisizione ex art.42 bis D.p.r. 327/2001 nel termine di due mesi dalla comunicazione della presente sentenza.

b) condanna, altresì, il Comune di Finale Emilia a demolire il tratto di strada costruito sul m. 172 arretrandolo sul m. 171; condannare il Comune a rilasciare e restituire ai ricorrenti l'area del m. 172, occupata dalla cabina e dalla strada, perfettamente rimessa in pristino a sua cura e spese, fatta salva la facoltà di acquisizione ex art.42 bis D.p.r. 327/2001 nel termine di due mesi dalla comunicazione della presente sentenza.

c) condanna il Comune di Finale Emilia a realizzare entro il termine di 9 mesi dalla comunicazione della presenta sentenza tutte le opere indicate in motivazione in adempimento del contratto di permuta del 5 maggio 2006.

d) condanna il Comune di Finale Emilia al pagamento della somma di 595.440,00 euro, oltre rivalutazione ed interessi dalla data del 5 maggio 2006 sino al soddisfo, a titolo di risarcimento danni per inadempimento contrattuale, come da motivazione;

e) condanna il Comune di Finale Emilia al pagamento della somma di 6.603,74 euro, oltre rivalutazione ed interessi dalla data del 27 settembre 2019 sino al soddisfo, a titolo di risarcimento danni per responsabilità precontrattuale, come da motivazione

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bologna nella camera di consiglio del giorno 26 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

GO Di NE, Presidente

OL IL, Consigliere, Estensore

Jessica Bonetto, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
OL IL	GO Di NE

IL SEGRETARIO