Pubblicato il 09/04/2026

N. 00687/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01423/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1423 del 2025, proposto da:
Vittorio Milano, rappresentato e difeso dagli avvocati Felice Lentini, Lorenzo Iorio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Praiano, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Ennio De Vita, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

a  - del provvedimento del Comune di Praiano prot. n. 5764 del 27.06.2025, notificato in data 30.06.2025, con il quale è stata rigettata la domanda di condono edilizio prot. n. 110/326 del 10.12.2004 relativa alla realizzazione di alcune opere abusive sul fabbricato sito in Praiano alla via G. Capriglione n. 79 (fl. 3 p.lla 181 sub 3);

b - del provvedimento del Comune di Praiano prot. n. 1769 del 24.02.2025, notificato in data 03.03.2025, di comunicazione di preavviso di diniego della domanda di condono edilizio prot. n. 110/326 del 10.12.2004, ai sensi dell'art. 10 bis L. 241/1990;

c - di tutti gli atti presupposti, ivi compresi, gli atti istruttori, collegati, connessi e conseguenziali, non conosciuti;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Praiano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 8 aprile 2026 la dott.ssa NA EN e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Il ricorrente epigrafato è titolare di un complesso immobiliare, sito in Praiano, ricadente in Zona B1 del PRG ed in Zona 3 del PUT; composto da un livello destinato ad attività di ristorazione (Trattoria San Gennaro); da un sottolivello (vuoto tecnico), definito da mura perimetrali, su cui poggia il sovrastante locale commerciale.

Con nota, prot. 9936 del 10.12.2004, presentava istanza di condono edilizio al Comune di Praiano, ai sensi dell’art. 32 L. 326/2003, per la sanatoria della diversa destinazione d’uso (da volume tecnico a residenza) impressa a tale preesistente volume tecnico (per una superficie di mq. 50 ed un volume di mc. 200, ultimati prima del 31.03.2003).

Con provvedimento, prot. n. 5764 del 27.06.2025, notificato il 30.06.2025, il Comune rigettava l’istanza de qua, deducendo che le opere sarebbero state realizzate in contrasto con la normativa vigente ed, in particolare, con il PUT; che le opere integrerebbero lavori di nuova costruzione e, pertanto, non sarebbero sanabili, ai sensi dell’art. 32 co. 27 lett. d) L. 326/2003, in quanto realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico, in assenza di titolo abilitativo ed in difformità alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni dello strumento urbanistico in vigore (ricadenti nella tipologia 1).

Avverso l’atto de quo insorge il ricorrente epigrafato, mediante gravame di annullamento, ritualmente notificato e depositato, sorretto da una serie di censure di illegittimità, variamente scandite nei diversi motivi di ricorso, così di seguito sintetizzati:

I – VIOLAZIONE DI LEGGE (ARTT. 2 E 3 L. 241/1990 IN RELAZIONE ART. 32 L. 326/2003) – VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO – ECCESSO DI POTERE (DIFETTO DEL PRESUPPOSTO – ARBITRARIETÀ – PERPLESSITÀ – SVIAMENTO – DIFETTO DI MOTIVAZIONE - ERRORE DI FATTO).

Secondo la ricostruzione attorea, il provvedimento impugnato sarebbe illegittimo, per carenza del preventivo parere (vincolante) della Autorità di Tutela. Il procedimento, di cui all’art. 32 D. Lgs 326/2003, impone all’Amministrazione l’obbligo di acquisire, in via preventiva, il parere della Autorità di Tutela (del vincolo), prima di definire la istanza di condono.

II – VIOLAZIONE DI LEGGE (ARTT. 2 E 3 L. 241/1990 IN RELAZIONE ART. 32 L. 326/2003) – VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO – ECCESSO DI POTERE (DIFETTO DEL PRESUPPOSTO – ARBITRARIETÀ – PERPLESSITÀ – SVIAMENTO – DIFETTO DI MOTIVAZIONE.

Il ricorrente lamenta l’illegittimità del provvedimento, poiché fondato su una erronea qualificazione giuridica dell’intervento, come “nuova costruzione” (tipologia 1), frutto di un’istruttoria carente e di un palese travisamento. Secondo la sua ricostruzione, la destinazione d’uso residenziale sarebbe stata impressa attraverso la pavimentazione di superfici e la realizzazione di servizi igienici, senza modificare l’aspetto esteriore del preesistente complesso immobiliare. Le opere oggetto di sanatoria, pur avendo generato la modifica di destinazione d’uso (attraverso la realizzazione di divisioni interne - camere e corridoio – servizi igienici all’interno di un volume preesistente) rientrerebbero a pieno titolo negli interventi conservativi di volumi e superfici preesistenti, così come definiti dall’art. 3 co. 1 lett. c) D.P.R. 380/2001. Il Comune di Praiano, pertanto, avrebbe dovuto inquadrare tale intervento nelle tipologie 4 e 5 dell’All. 1 L. 326/2003, sanabili in area vincolata e non nella tipologia 1.

III – VIOLAZIONE DI LEGGE (ARTT. 2 E 3 L. 241/1990 IN RELAZIONE ART. 32 L. 326/2003) – VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO – ECCESSO DI POTERE (DIFETTO DEL PRESUPPOSTO – ARBITRARIETÀ – PERPLESSITÀ – SVIAMENTO – DIFETTO DI MOTIVAZIONE

Secondo la prospettazione attorea, il provvedimento sarebbe illegittimo per deficit del presupposto, poiché fondato sulla presunta non conformità urbanistica dell’intervento, non sussistendo alcun contrasto tra abuso da sanare e PRG del Comune di Praiano. L’art. 32 delle NTA del Piano, infatti, non solo consente tali tipi di intervento (restauro conservativo e consolidamento statico degli edifici – variazione destinazione d’uso – interventi di conservazione del patrimonio edilizio esistente), ma include tra le destinazioni compatibili con l’area anche quella residenziale.

Resiste in giudizio il Comune intimato, depositando documentazione e memoria difensiva, nella quale, controdeducendo alle avverse prospettazioni di parte ricorrente, conclude per il rigetto del gravame.

Nell’udienza pubblica dell’8 aprile 2026, la causa è introitata per la decisione.

Il gravame è rigettato.

La materia del contendere verte sulla legittimità o meno del diniego dell’istanza di condono ex art. 32 L. 2003/326.

Ed invero, sulla base della disamina della documentazione degli atti di causa, il provvedimento, oggetto del presente scrutinio, è legittimo, in ragione proprio della rigorosa osservanza della normativa vigente in materia.

Non colgono, infatti, nel segno tutte le censure di illegittimità, variamente profilate dalla parte ricorrente, nei suoi numerosi motivi di ricorso, le quali, in ragione della loro affinità contenutistica, sono congiuntamente scrutinate.

Lo stato degli atti è chiaro ed inequivoco.

La domanda di condono edilizio, ex L. 326/2003, riguarda “la realizzazione di camere con bagni e corridoio, eseguiti con struttura in muratura portante”.

Il provvedimento di rigetto impugnato è così argomentato:

“ai sensi dell'art. 32, comma 27, lett. d) della Legge n. 326/03: << ... le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora ... siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici >>; ritenuto che le opere abusive oggetto della suindicata istanza di condono edilizio, come sopra riportato, rappresentano prevalentemente un intervento classificabile come tipologia [1]. opere realizzate in assenza di titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, e pertanto non suscettibili di sanatoria edilizia in quanto trattasi di superfici ex-novo …”.

Ed invero, il Collegio, sulla base di un'approfondita disamina della documentazione versata in atti, reputa l'operato del Comune resistente legittimo, stante l'evidente consistenza abusiva dell’intervento in contestazione, la quale, vertendo in zona vincolata, vale già di per sé ad escludere qualsivoglia forma di sanabilità ex n. 2003/326.

E’ d’obbligo una premessa ricostruttiva.

L'art. 32 del d.l. n. 269/2003, lett. a del comma 26, stabilisce, che: "sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1 ... numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47"; alla lett. d del comma 27, soggiunge che: "fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora ... siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici".

Alla stregua di una puntuale interpretazione letterale delle due disposizioni (lett. a del comma 26 e lett. d del comma 27 dell'art. 32 del d.l. n. 269/2003) in combinato disposto con gli artt. 32 e 33 della l. n. 47/1985, si evince che gli interventi sine titulo non sono condonabili: a) ove sottoposti a preesistenti vincoli di inedificabilità assoluta, a prescindere dalla categoria edilizia di relativa appartenenza e dalla loro conformità o meno alla disciplina urbanistica applicabile; b) ove annoverabili tra gli interventi di maggiore consistenza (nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie) ed eseguiti su immobili assoggettati a vincoli (preesistenti o sopravvenuti) di inedificabilità anche relativa (allorquando imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali), a prescindere dalla loro conformità o meno alla disciplina urbanistica applicabile; c) ove annoverabili tra gli interventi di minore consistenza (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), ma eseguiti su immobili assoggettati a preesistenti vincoli di inedificabilità anche relativa (allorquando imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali), nonché in difformità dalla disciplina urbanistica applicabile.

Il terzo condono risulta, dunque, operante in riferimento ai soli abusi minori di cui alle tipologie 4, 5 e 6 dell'allegato 1 al d.l. n. 269/2003, realizzati in zone vincolate, se e in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici; mentre non lo è in riferimento agli abusi maggiori di cui alle tipologie 1, 2 3 del medesimo allegato 1 al d.l. n. 269/2003, anche se il vincolo sia stato imposto sull'area successivamente alla loro esecuzione e rivesta natura relativa, ed anche se gli interventi risultino conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (TAR Salerno, 14.12.2020, 1930; Cons. Stato, sez. IV, 21 febbraio 2017, n. 813; sez. VI, 6 febbraio 2018, n. 755; TAR Lazio, Roma, sez. II, 15 giugno 2018, n. 6695; Cass. pen., sez. III, 20 maggio 2016, n. 40676).

Ed invero, il così delineato scenario normativo e giurisprudenziale porta il Collegio ad escludere l'operatività del terzo condono, in ragione dell'insussistenza delle condizioni legalmente previste di sanabilità postuma.

Il manufatto in contestazione, oggetto di richiesta di condono, nelle sue connotazioni descrittive e funzionali, è sussumibile nell'alveo categoriale degli interventi di maggiore consistenza (nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie), per i quali vale, come detto, la regola generale dell'assoluta insanabilità, ove vertenti in aree assoggettate a vincoli preesistenti di inedificabilità, anche relativa.

Ed invero, nel caso di specie, si verte in area assoggettata a vincolo paesaggistico.

La giurisprudenza è chiara sul punto.

Assume che, ai sensi dell'art. 32, comma 27, lett. d) del d.l. n. 269 del 30 settembre 2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326 del 24 novembre 2003 (cd. "terzo condono"), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di volume e superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico non può essere sanato (Consiglio di Stato, sez. VII, 21/07/2025, n. 6392).

Rimarca, altresì, che l'ordinamento vieta il condono edilizio per opere realizzate in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, idrogeologici o di altra natura, posti a tutela di particolari beni ambientali e paesistici, ancor più se tali vincoli sono stati imposti prima della realizzazione delle opere e in assenza del titolo edilizio abilitativo (art. 32, comma 27, lett. d) del D.L. n. 269 del 2003" (Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 497/2025);

inoltre, il condono edilizio, ai sensi dell'art. 32, commi 25-27, del D.L. n. 269 del 2003, non può essere concesso per immobili esistenti su zone soggette a vincolo statale di inedificabilità, se non in presenza di determinate condizioni specifiche, tra cui la costruzione prima dell'apposizione del vincolo e l'assenza di incremento della superficie. In assenza di tali requisiti, la richiesta di parere paesaggistico alla Soprintendenza risulterebbe superflua" (Consiglio di Stato, Sez. II, n. 455/2025).

Ed invero, traslando le coordinate ermeneutiche nella fattispecie in esame, è incontestabile che si tratta di un mutamento di destinazione d’uso (da volume tecnico a residenza).

Com’è noto, il mutamento di destinazione d'uso comporta ex se una ristrutturazione, determinando inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico da valutare in relazione ai servizi e agli standard esistenti; pertanto, è giustificata la richiesta da parte dell'Amministrazione della oblazione nell'importo previsto per la categoria delle opere di ristrutturazione e non in quello assai più contenuto dei cd. 'abusi minori' (Consiglio di Stato, sez. IV, 23/12/2025, n. 10281).

Il mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionali eterogenee - da "produttiva e direzionale" a quella "residenziale" - modifica la "tipologia" del manufatto e produce un indiscutibile impatto urbanistico. Tale risultato non è compatibile con la finalità di conservazione propria del restauro, ma rientra pienamente nella nozione di trasformazione che caratterizza la ristrutturazione edilizia (T.A.R. Campobasso, sez. I, 8/10/2025, n. 441; T.A.R. Firenze Toscana sez. III, 24/10/2025, n. 1702).

Stanti queste premesse, il ricorso è rigettato.

Sussistono valide ragioni per compensare le spese di giudizio tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 8 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

Nicola Durante, Presidente

NA EN, Primo Referendario, Estensore

Michele Di Martino, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NA EN	Nicola Durante

IL SEGRETARIO