Pubblicato il 25/11/2025

N. 00778/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00174/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l' Umbria

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 174 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto dal sig. -OMISSIS-, in proprio e quale legale rappresentante della -OMISSIS- s.r.l., rappresentato e difeso dall’avvocato Fabio Bartoccini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Ministero delle imprese e del made in Italy, in persona del Ministro pro tempore , rappresentato e difeso ex lege dall’Avvocatura distrettuale dello Stato, domiciliata in Perugia, via degli Offici, 14;
Camera di commercio dell’Umbria, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Marco Giombini, con domicilio eletto presso il suo studio in Perugia, via Cacciatori delle Alpi,

per l’annullamento

della deliberazione della giunta camerale n. -OMISSIS- avente ad oggetto “ procedimento disciplinare nell’ambito dell’esercizio di attività di agenti d’affari in mediazione - definizione procedimento n. -OMISSIS- ” emessa dalla Camera di commercio dell’Umbria e notificata mezzo pec il-OMISSIS- e di ogni altro provvedimento ad essa presupposto e/o collegato e/o dipendente;

del provvedimento del Ministero delle imprese e del made in Italy del -OMISSIS-, notificato a mezzo pec il -OMISSIS-, con il quale si comunicava il rigetto del ricorso gerarchico improprio, presentato dal ricorrente in proprio e quale legale rappresentante della -OMISSIS- s.r.l.;

del provvedimento notificato in data 8 aprile 2024 con cui la Camera di commercio dell’Umbria comunicava la sospensione per due mesi dell’esercizio dell’attività nei confronti della Agenzia immobiliare -OMISSIS- s.r.l. e dell’agente immobiliare sig. -OMISSIS-;

per quanto riguarda i motivi aggiunti depositati dalla parte ricorrente in data 20 giugno 2025:

del parere espresso in data -OMISSIS- dal dirigente della Divisione V della Direzione generale consumatori e mercato del Ministero delle imprese e del made in Italy, responsabile per i ricorsi gerarchici di cui all’art. 6, comma, 1, punto 1 del d.m. n. 452 del 1990;

nonché di tutti gli atti e provvedimenti già gravati con il ricorso introduttivo.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Ministero delle imprese e del made in Italy e della Camera di commercio dell’Umbria;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 21 ottobre 2025 la dott.ssa AN LL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con pec del -OMISSIS- la Camera di commercio dell’Umbria comunicava alla -OMISSIS- s.r.l. e al sig. -OMISSIS- l’avvio del procedimento disciplinare, a seguito della segnalazione pervenuta allo stesso ufficio da parte del sig. -OMISSIS-. Nella comunicazione si specificava che « oggetto della segnalazione consiste nello svolgimento di attività di mediazione immobiliare in violazione degli obblighi e della normativa vigente. Nello specifico viene segnalato che il sig. -OMISSIS-, quale agente immobiliare e preposto della società -OMISSIS- s.r.l., nell’espletamento del mandato ricevuto dal sig. -OMISSIS-, ha, in ipotesi, tenuto una condotta lesiva degli interessi dello stesso sig. -OMISSIS- e, comunque, violativa degli obblighi professionali di un agente immobiliare ».

In particolare, emerge dagli atti di causa che il sig. -OMISSIS-, con un esposto del -OMISSIS-, lamentava presso la Camera di commercio dell’Umbria che il sig. -OMISSIS-, in qualità di agente immobiliare (e legale rappresentante della -OMISSIS- s.r.l.), avesse rappresentato una delle parti nella vendita stessa, violando l’obbligo di imparzialità di cui all’art. 1754 cod. civ., e che nell’atto di compravendita fossero contenute pattuizioni differenti (e peggiorative per l’esponente) rispetto al contratto preliminare.

Con memoria difensiva sottoscritta dal sig. -OMISSIS-, in proprio e quale legale rappresentante di -OMISSIS- s.r.l., veniva contestato l’esposto ed avanzata richiesta di archiviazione della procedura disciplinare a carico degli odierni ricorrenti.

In data -OMISSIS- si teneva presso i locali della Camera di commercio dell’Umbria di Perugia l’audizione orale del sig. -OMISSIS- assistito dal proprio legale, cui seguiva il deposito di memoria autorizzata.

In data-OMISSIS- veniva comunicato agli attuali ricorrenti il provvedimento disciplinare, con il quale la Giunta della Camera di commercio dell’Umbria disponeva l’irrogazione della sanzione disciplinare della sospensione dell’esercizio dell’attività per un periodo di due mesi nei confronti della società -OMISSIS- s.r.l. e dell’agente e legale rappresentante sig. -OMISSIS-, sospeso fino alla decorrenza dei termini per l’eventuale impugnativa.

Avverso l’indicato provvedimento, il sig. -OMISSIS- (in proprio e quale legale rappresentante dell’-OMISSIS- s.r.l.) proponeva ricorso gerarchico improprio ex art. 6 d.m. n. 452 del 1990 innanzi al Ministero delle imprese e del made in Italy invocando, in primis , il difetto di motivazione, nonché, nel merito, la carenza dei presupposti sostanziali per l’irrogazione della sanzione, in quanto, secondo il ricorrente, la procura sarebbe intervenuta solo dopo la conclusione del contratto preliminare, riferendosi, pertanto, al compimento dei soli atti di esecuzione di quest’ultimo, rientranti nella previsione di cui all’art. 1761 cod. civ.

Con provvedimento del Ministero delle imprese e del made in Italy del -OMISSIS- il ricorso gerarchico veniva rigettato, con conseguente conferma del provvedimento di sospensione.

In data 8 aprile 2025, la Camera di commercio dell’Umbria di Perugia, preso atto del rigetto del ricorso gerarchico, comunicava il periodo di sospensione per due mesi a far data dal 15 aprile 2025.

2. Avverso i citati provvedimenti è stato proposto il ricorso in epigrafe, con contestuale istanza di sospensione ex art. 56 cod. proc. amm. La parte ricorrente, contestando congiuntamente tanto il provvedimento della Camera di commercio che il successivo rigetto del ricorso gerarchico, ha articolato censure in diritto riassumibili come segue.

i. Illogicità della decisione per errata interpretazione dei fatti: parte ricorrente, nel ricostruire la vicenda in fatto, ha evidenziato che il sig. -OMISSIS-, già proprietario di un compendio immobiliare (in parte vincolato) sito in -OMISSIS-, perveniva ad un accordo di compravendita tramite la -OMISSIS- con l’acquirente -OMISSIS-, sottoscrivendo personalmente il preliminare di compravendita; il medesimo sig. -OMISSIS- costituiva procuratore speciale a titolo gratuito il ricorrente -OMISSIS- ai fini della stipula del rogito che avveniva in data -OMISSIS-. Nel denunciare l’illogicità dei provvedimenti gravati, la difesa attorea ha sottolineato che: l’attività svolta dal mediatore sanzionato è stata sempre improntata alla massima tutela delle parti negoziali e tesa a favorire ambedue e gli scopi che queste, concordemente, volevano perseguire; tale attività di mediazione si era conclusa con il preliminare, maturando lo stesso diritto alla mediazione non con il definitivo ma già con la stipula del preliminare; la procura successiva al preliminare, recante data certa e rilasciata sotto la vigilanza del notaio che era stato incaricato di rogare il definitivo, riguardava solo l’esecuzione di quanto già pattuito ed è stata rilasciata per esigenze reali del venditore. In definitiva, ad avviso di parte ricorrente, non vi sarebbe stata alcuna sovrapposizione tra l’attività di mediazione (conclusa con il preliminare) e l’attività (in proprio) di procuratore speciale a titolo gratuito (successiva e meramente esecutiva).

ii. Assoluta erroneità dell’interpretazione di quanto accaduto, errata valutazione di elementi di fatto e documentali: i provvedimenti gravati non avrebbero tenuto conto del fatto che l’attività del mediatore si era già conclusa al momento della sottoscrizione da parte di acquirente e alienante del preliminare; peraltro, il diritto alla provvigione del mediatore matura al momento della conclusione dell’affare, con la sottoscrizione del preliminare, indipendentemente dalla stipula del definitivo. Conseguentemente, dopo la sottoscrizione del preliminare, essendo venuti meno gli obblighi di mediazione in senso stretto, il mediatore ben avrebbe potuto svolgere qualsiasi attività, comprese quelle attività accessorie e complementari (quali assistenza nella predisposizione documenti, supporto per pratiche burocratiche, coordinamento con il notaio). Gli obblighi di imparzialità, la cui violazione si rimprovera alla -OMISSIS- ed al mediatore -OMISSIS-, in realtà non sussistevano già più al momento in cui il sig. -OMISSIS- (in proprio), riceveva la procura e stipulava il rogito, poiché egli aveva concluso il proprio compito e aveva anche maturato la propria provvigione.

iii. Mancanza di elemento psicologico del dolo o della colpa, che sarebbe escluso dall’intervenuta redazione della procura speciale per atto pubblico; attesi gli obblighi di informazione e assistenza gravanti sul notaio, questi avrebbe dovuto evidenziare eventuali ipotesi di conflitto di interesse riscontrate anche, eventualmente, in sede di stipula del successivo rogito in presenza della citata procura speciale.

iv. Difetto di motivazione, per motivazione insufficiente e contraddittoria. Ha lamentato la parte ricorrente che dal provvedimento di irrogazione della sanzione non sarebbe possibile comprende quale sia stato il ragionamento e quali siano stati gli elementi che abbiano indotto la Giunta camerale a deliberare la sanzione disciplinare a carico dei ricorrenti; difetterebbe l’esplicitazione delle ragioni dell’irrogazione delle sanzioni e del rigetto delle copiose argomentazioni difensive di -OMISSIS- e di -OMISSIS-. Analoghe carenze si riscontrerebbero nel provvedimento Ministeriale di rigetto del ricorso gerarchico.

v. Mancata considerazione di pareri di segno opposto pervenuti da altro Ufficio della stessa P.A. e difetto assoluto di motivazione per poterli disattendere; eccesso di potere per difetto di motivazione, illogicità e mancanza di coerenza tra atti della medesima Amministrazione. Ha denunciato la parte ricorrente che il ricorso gerarchico sia stato respinto nonostante nel provvedimento di rigetto, sia richiamato « il parere espresso in data -OMISSIS- dal Dirigente della Divisione V della Direzione Generale consumatori e mercato di questo Ministero responsabile per i ricorsi gerarchici di cui all’art. 6 comma 1, punto 1 del D.M. n.452/1990 con il quale si propone di accogliere il ricorso in questione per la motivazione sopra esposta, inerenti al difetto di motivazione del procedimento camerale ». Sebbene privo di natura vincolante per il Ministero, il parere espresso dal dirigente della Divisione V avrebbe imposto all’Amministrazione di fornire una motivazione rafforzata allorché intendesse decidere di discostarsene; motivazione che non è stata resa, con conseguente violazione del principio di coerenza dell’azione amministrativa ed eccesso di potere per manifesta contraddittorietà.

3. Con decreto del -OMISSIS- è stata accolta l’istanza cautelare monocratica, con sospensione dei provvedimenti impugnati e fissazione della valutazione collegiale alla camera di consiglio del 13 maggio 2025.

4. Si è costituito formalmente in giudizio il Ministero delle imprese e del made in Italy.

5. Si è, altresì, costituita per resistere in giudizio la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura dell’Umbria chiedendo il rigetto del ricorso e della connessa domanda cautelare. La difesa resistente, nell’argomentare circa l’infondatezza nel merito delle domande attoree, ha ribadito che la violazione, da parte del ricorrente, dell’art. 1754 cod. civ., che vieta espressamente al mediatore di essere legato alle parti da rapporti di rappresentanza, sarebbe evidente e comprovata: il sig. -OMISSIS-, in virtù della procura a vendere rilasciatagli dal sig. -OMISSIS-, ha stipulato egli stesso l’atto di compravendita dell’immobile per il quale aveva svolto attività di mediazione. Del resto, la sottoscrizione, per conto di una delle parti, dell’atto di compravendita presuppone evidentemente la sussistenza di un rapporto di rappresentanza, espressamente menzionato dall’art. 1754 cod. civ. tra quelli che il mediatore non può intrattenere.

La conclusione dell’affare cui fa riferimento l’art. 1754 cod. civ. nel caso della compravendita di un immobile andrebbe correttamente riferita alla sottoscrizione dell’atto pubblico che sancisce il trasferimento del diritto di proprietà. Nel caso di specie, inoltre, come segnalato nell’esposto del sig. -OMISSIS-, in sede di stipulazione dell’atto di compravendita sono state modificate alcune delle pattuizioni convenute nel contratto preliminare, il che evidenzia ancor di più la centralità dell’atto finale di compravendita nella vicenda negoziale nella quale il ricorrente ha assunto la funzione di mediatore. La difesa resistente contesta che possa essere fatta discendere dalla presenza del notaio l’automatica regolarità di tutti gli atti del procedimento; la violazione contestata e sanzionata, infatti, attiene al mancato rispetto dei doveri specifici del mediatore immobiliare e non alla validità del negozio di compravendita (e solo quest’ultima è garantita dal notaio).

Quanto al lamentato difetto di motivazione, la resistente ha evidenziato come la stessa sia correttamente integrata per relationem , nonché la natura non vincolante del parere del dirigente della Divisione V della Direzione generale consumatori e mercato.

6. A seguito della trattazione camerale, con ordinanza -OMISSIS- il Collegio ha rilevato la necessità, ai fini del decidere, di acquisire agli atti di causa il parere del dirigente della Divisione V della Direzione generale consumatori e mercato del Ministero delle imprese e del made in Italy citato nel provvedimento ministeriale di rigetto del ricorso gerarchico, assegnando al citato Ministero il termine di venti giorni per il deposito dell’atto e sospendendo nelle more i provvedimenti gravati.

7. L’incombente istruttorio è stato adempiuto in data 16 maggio 2025.

8. Con successiva memoria, il Ministero resistente ha evidenziato la sussistenza di un errore materiale nel provvedimento ministeriale gravato, laddove, nel richiamare il parere espresso in data -OMISSIS- dal dirigente della Divisione V della Direzione generale consumatori e mercato, erroneamente si afferma che con lo stesso è stato proposto l’accoglimento del ricorso gerarchico, mentre del tenore testuale del parere acquisito emerge che lo stesso abbia concluso chiaramente per il rigetto del ricorso, richiamando e facendo proprie, a sostegno di tale decisione, le medesime argomentazioni successivamente recepite nel provvedimento conclusivo impugnato.

Nell’argomentare circa l’infondatezza delle censure attoree, la difesa erariale ha, in particolare, evidenziato come il reale oggetto del presente giudizio resti circoscritto all’esame delle sole condotte poste in essere dal sig. -OMISSIS- e alla verifica del se (e in quale misura) le stesse si siano poste in contrasto con i doveri professionali imposti agli agenti in mediazione. Pertanto l’Amministrazione, lungi dall’aver svolto un’istruttoria lacunosa, ha correttamente limitato la sua attenzione alle sole vicende rilevanti ai fini della contestazione dell’addebito, tralasciando – in modo consapevole e conforme alla finalità del procedimento – le vicende riguardanti esclusivamente il comportamento neghittoso del sig. -OMISSIS- nella conclusione dell’affare, in quanto estranee all’oggetto dell’esposto e prive di concreta incidenza ai fini dell’accertamento della responsabilità disciplinare dell’agente.

È stato inoltre evidenziato come nella vicenda che occupa non possa non assumere un preminente rilievo la circostanza che, nell’esposto presentato, il sig. -OMISSIS- abbia denunciato un’effettiva difformità tra quanto pattuito in sede di trattativa con il promissario acquirente (e per il tramite della -OMISSIS- s.r.l.) e quanto, poi, contenuto nel preliminare, nonché tra quest’ultimo e il rogito definitivo, cui sostiene essere state capziosamente apposte condizioni peggiorative. L’assenza di un consenso effettivo tra le parti in ordine alle condizioni recepite nell’atto definitivo esclude tanto la possibilità di ritenere l’affare validamente concluso (con conseguente insussistenza del diritto alla provvigione in capo al sig. -OMISSIS-), quanto l’applicazione dell’art. 1761 cod. civ., dal momento che, con il rogito definitivo, il mediatore non si è affatto limitato a dare esecuzione alle statuizioni contenute nel preliminare ai soli fini della realizzazione dell’effetto traslativo, ma ha, al contrario, innovato unilateralmente (in nome e per conto del sig. -OMISSIS-) il contenuto dell’accordo. L’odierno ricorrente avrebbe, pertanto disatteso i doveri di imparzialità cui era tenuto in ragione della sua funzione, la quale, come noto, impone di agevolare il raggiungimento del consenso tra le parti in modo corretto, informato e trasparente, secondo quanto previsto dal successivo art. 1759 cod. civ.

9. In data 20 giugno 2025 la parte ricorrente ha depositato atto per motivi aggiunti chiedendo l’annullamento, oltre che degli atti già gravati con il ricorso introduttivo, del parere espresso in data -OMISSIS- dal dirigente della Divisione V della Direzione generale consumatori e mercato del Ministero delle imprese e del made in Italy, e proponendo ulteriori motivi in diritto per:

i. violazione dell’art. 3 l. n. 241 del 1990, eccesso di potere per contraddittorietà tra atti, difetto di motivazione e violazione del principio di trasparenza, violazione del diritto di difesa, eccesso di potere per travisamento dei fatti, denunciando la contraddittorietà tra il parere depositato in atti – rispetto al quale si dubita che sia effettivamente quello richiamato nel provvedimento finale, peraltro senza indicazione del protocollo – e quanto riportato nel provvedimento di rigetto del ricorso gerarchico;

ii. difetto o insufficienza di motivazione, difetto o inadeguata istruttoria, eccesso o sviamento di poteri, illogicità, lamentando il vizio di istruttoria e la compressione del diritto di difesa derivante dall’erroneo richiamo del parere della Divisione V, non essendo stato possibile contestare compiutamente, sin dal principio, le motivazioni del rigetto poiché rese dalla P.A. incomprensibili ed illogiche;

iii. difetto assoluto di motivazione in ordine alle ragioni della sanzione elevata alla -OMISSIS- s.r.l., carenza assoluta di motivazione circa l’entità della sanzione prescelta, carenza di motivazione e mancata valutazione del fatto che la procura era stata rilasciata al sig. -OMISSIS- a titolo personale e non professionale;

iv. eccesso di potere per travisamento dei fatti, assenza di proporzionalità della misura sanzionatoria;

v. illogicità della motivazione ed errata interpretazione delle norme di legge vigente nel parere impugnato con i motivi aggiunti e di tutti i provvedimenti gravati con ricorso principale, con riferimento al significato giuridico di “affare” ai sensi degli artt. 1754, 1755 e 1761 cod. civ., confuso con quello di “trasferimento del diritto reale di proprietà”.

10. Con ordinanza n. -OMISSIS-, il Collegio, rilevata l’ostatività alla definizione della controversia ai sensi dell’art. 60 cod. proc. amm del deposito dei motivi aggiunti non suscettibili di trattazione alla camera di consiglio del 24 giugno 2025, ha ritenuto di confermare le misure cautelari già disposte nelle more della trattazione del merito fissata per l’udienza pubblica del 21 ottobre 2025.

11. Le parti hanno depositato memorie e repliche.

11.1. La Camera di commercio dell’Umbria ha richiamato le difese già spese ed argomentato circa l’infondatezza delle censure poste con i motivi aggiunti, evidenziando come non emerga alcuna contraddittorietà tra atti – atteso che il provvedimento ministeriale di rigetto del ricorso si conforma sia al parere dirigente della Divisione V della Direzione generale consumatori e mercato, che al provvedimento di primo grado della Camera di commercio dell’Umbria – né possa essere denunciata la difficoltà di comprendere l’iter logico seguito dall’Amministrazione la quale, al contrario, ha adottato una pluralità di atti con i quali, in modo chiaro, univoco e costante, ha sempre ritenuto l’avvenuta commissione dell’illecito per violazione dell’art. 1754 cod. civ., motivando articolatamente tutte le determinazioni assunte.

11.2. La difesa ministeriale ha evidenziato, in particolare, l’unicità del parere della Divisione V – parere depositato in data -OMISSIS- – essendo altrettanto unica la sequenza procedimentale che ha coinvolto il sig. -OMISSIS-, conclusasi con il provvedimento di rigetto del -OMISSIS-, senza che siano stati successivamente avviati ulteriori procedimenti di secondo grado; è stato sottolineato, inoltre, che il Ministero delle imprese e del made in Italy non si è limitato a richiamare acriticamente il parere tecnico in questione, provvedendo a ripercorrerne i passaggi logico-argomentativi e a esplicitare, in modo puntuale, tutte le ragioni, in fatto e in diritto, a sostegno della decisione, risultando peraltro evidente il mero errore materiale nella parte finale del provvedimento. Quanto all’estensione degli effetti del provvedimento disciplinare anche in capo all’-OMISSIS- s.r.l., la difesa erariale ha evidenziato come tale conseguenza sia logicamente derivata dalla perdita temporanea in capo al legale rappresentante (sig. -OMISSIS-) dei requisiti abilitanti all’esercizio dell’attività di mediazione ai sensi dell’art. 11 d.m. n. 452 del 1990 (come del resto avvenuto in precedenti conformi versati in atti).

12. All’udienza pubblica del 21 ottobre 2025, il Collegio ha rilevato d’ufficio la possibile parziale inammissibilità dei motivi aggiunti nella parte in cui introducono censure nuove non direttamente collegate al parere ivi gravato, nonché per l’introduzione di un possibile elemento di contrasto tra le posizioni dei due ricorrenti. Uditi per le parti i difensori come specificato a verbale, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. È controversa la legittimità della deliberazione n. -OMISSIS- della Camera di commercio dell’Umbria – con cui è stato definito il procedimento disciplinare avviato nei confronti della -OMISSIS- s.r.l. e del legale rappresentante sig. -OMISSIS- – e del provvedimento del Ministero delle imprese e del made in Italy del -OMISSIS- di rigetto del ricorso gerarchico improprio.

All’odierno ricorrente, legale rappresentante della -OMISSIS- s.r.l., è stata addebitata, in relazione alla vicenda di compravendita di un compendio immobiliare richiamata in fatto, la violazione dei doveri di imparzialità e terzietà previsti dall’art. 1754 cod. civ. in capo agli agenti di affari in mediazione nell’esercizio della propria professione.

La deliberazione della Giunta camerale della Camera di commercio, richiamati tutti i passaggi del procedimento disciplinare e la relazione del responsabile del procedimento, depositata in calce alla deliberazione medesima, ha disposto l’irrogazione della sanzione della sospensione dell’esercizio dell’attività stessa per un periodo di due mesi (minimo edittale previsto nel regolamento di cui alla delibera del Consiglio camerale n. 17 del 26 aprile 2021) sia nella sede legale che nelle eventuali unità locali, ritenendo che l’agente immobiliare abbia violato i doveri di imparzialità e correttezza nell’esercizio dell’attività di mediatore immobiliare.

Nella richiamata relazione istruttoria, con riferimento alla rilevata violazione dell’art. 1754 cod. civ., è evidenziato che « lo stesso -OMISSIS- ha rappresentato dinanzi al Notaio rogante, quale procuratore, l’esponente sig. -OMISSIS- nella stipula dell’atto principale (atto di compravendita stipulato rea venditore ed acquirente grazie alla sua opera di mediazione) e non in un atto relativo all’esecuzione di questo ».

Successivamente, in sede di rigetto del ricorso gerarchico è stato ritenuto che la Camera di commercio « abbia correttamente deciso, sulla base degli elementi emersi in sede di istruttoria, di emettere il provvedimento di sospensione dell’attività, considerando che:

- in riferimento al lamentato vizio di motivazione del provvedimento sanzionatorio, nella determinazione camerale, oltre al riferimento della norma violata dal mediatore (art. 1754 c.c.) c’è un esplicito richiamo al contenuto della relazione del Responsabile del procedimento che dettagliatamente espone fatti e circostanze che hanno determinato l’individuazione della responsabilità disciplinare a carico dell’agente immobiliare. È presente, pertanto, nel provvedimento camerale una “motivazione per relationem” riferita appunto a detta relazione la cui esistenza viene portata a conoscenza dell’interessato, come previsto all’art. 3, comma 3 della Legge 241/1990 e verso la quale il ricorrente avrebbe potuto esercitare agevolmente il diritto di accesso, essendo tale documento interno inequivocabilmente e facilmente individuabile. In riferimento al citato art. 3 della L. 241/90 la legittimità della “motivazione per relationem” è stata più volte ribadita in ambito giurisprudenziale (tra cui: Consiglio di Stato 12/8/2019 n. 5672 - Consiglio di Stato, Sez. IV, 9 gennaio 2020, n. 226) a condizione che siano indicati e resi disponibili gli atti cui si fa rinvio, senza però che sussista per la pubblica amministrazione l’obbligo di notificare all’interessato tutti gli atti richiamati nel provvedimento, ma soltanto di indicarne gli estremi e di metterli a disposizione su richiesta dell’interessato. Pertanto, l’eccezione relativa al vizio di motivazione del provvedimento è infondata;

- per quanto attiene le motivazioni di merito esposte dal ricorrente, l’art. 1754 c.c. stabilisce che: “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. Il mediatore ha partecipato alla sottoscrizione del rogito in qualità di procuratore della parte venditrice agendo quindi in violazione di quanto prescritto dal citato articolo. Il richiamo del ricorrente all’art. 1761 c.c. non appare pertinente in quanto il predetto articolo consente al mediatore di rappresentare una delle parti negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento. È pertanto la conclusione del contratto che consente detta attività di rappresentanza che quindi può essere svolta solo dopo la stipula del rogito e non a seguito del solo preliminare di vendita. Altresì improprio appare il richiamo dell’art.1752 del c.c. fatto nel ricorso, in quanto il predetto articolo attiene alla disciplina del Contratto di agenzia di cui al Capo X del codice civile che così viene definito: art. 1742 (Nozione) “Col contratto di agenzia una parte assume stabilmente l’incarico di promuovere, per conto dell’altra, verso retribuzione, la conclusione di contratti in una zona determinata”. Mentre l’attività del mediatore è regolata al Capo XI del c.c. nel quale è ricompreso il sopra citato art. 1754 che stabilisce che il mediatore debba essere svincolato da rapporti di dipendenza o rappresentanza con le parti partecipanti dell’affare. Qualora si dovesse ritenere applicabile anche al mediatore quanto disposto all’art.1752 risulterebbe inficiato il principio di terzietà e imparzialità a cui è tenuto il mediatore ai sensi dell’art.1754 del codice civile. Pertanto, i motivi di opposizione su questo punto risultano infondati ».

2. Come da rilievo officioso in sede di discussione, deve essere dichiarata l’inammissibilità delle censure formulate in parte nel secondo e maggiormente sviluppate nel terzo motivo e nel quarto dei motivi aggiunti inerenti la mancata differenziazione della posizione di -OMISSIS- s.r.l. rispetto a quella del sig. -OMISSIS-.

Tali censure risultano nuove ma non dipendenti dal parere gravato con motivi aggiunti ed avrebbero dovuto essere tempestivamente introdotte con il ricorso introduttivo, in quanto l’equiparazione delle due posizioni era immediatamente evincibile dai provvedimenti ivi gravati (come del resto ammesso dalla stessa parte ricorrente a pag. 9 dell’atto per motivi aggiunti); ciò in disparte ogni ulteriore considerazione sulle possibili ricadute in termini di ammissibilità del gravame di un potenziale conflitto tra le posizioni dei due ricorrenti.

3. Ciò posto, i motivi di cui al ricorso introduttivo, sinteticamente riassunti nell’esposizione in fatto, sviluppano un’unica linea difensiva, riprendendo più volte i medesimi argomenti; tali argomentazioni sono ulteriormente riprese nell’atto per motivi aggiunti. Conseguentemente, per ragioni di economia espositiva, le censure attoree possono essere oggetto di trattazione congiunta, presentandosi infondate per quanto di seguito esposto.

3.1. Preliminarmente, appare opportuno evidenziare che l’oggetto del presente giudizio è circoscritto ai provvedimenti che hanno attribuito rilevanza disciplinare delle condotte poste in essere dal sig. -OMISSIS- in quanto ritenute in contrasto con i doveri professionali imposti agli agenti in mediazione, restando estranea ogni valutazione inerente ulteriori aspetti della sottostante vicenda civilistica di compravendita immobiliare.

3.2. In primo luogo, non si presentano fondate le censure di parte ricorrente concernenti il preteso difetto di motivazione dei provvedimenti gravati.

La seppur stringata motivazione del provvedimento della Camera di commercio, come integrata per relationem , consente di individuare tanto la condotta censurata che la disposizione legislativa ritenuta violata.

Ben più estesa si presenta la motivazione del provvedimento ministeriale di rigetto del ricorso gerarchico improprio che, come emerge dai passaggi sopra citati, ha ampiamente ricostruito la vicenda in fatto ed argomentato tanto sul soddisfacimento dell’onere motivazionale che, nel merito, sulla sussistenza dell’ascritta violazione dei doveri di imparzialità e terzietà di cui all’art. 1754 cod. civ., controdeducendo in merito alle difese spese dall’odierna parte ricorrente.

3.3. Il deposito agli atti di causa del parere dirigente della Divisione V della Direzione generale consumatori e mercato del -OMISSIS- consente di superare le censure di cui al quinto mezzo del ricorso introduttivo.

Sebbene nel provvedimento di diniego ministeriale sia stato riportato « VISTO il parere espresso in data -OMISSIS- dal Dirigente della Divisione V della Direzione Generale consumatori e mercato di questo Ministero, responsabile per i ricorsi gerarchici di cui all’art. 6, comma 1, punto 1 del D.M. n. 452/1990, con il quale si propone di accogliere il ricorso in questione per la motivazione sopra esposta, inerenti al difetto di motivazione del provvedimento camerale », all’esito dell’istruttoria disposta dal Collegio è stato possibile appurare che in realtà il parere richiamato si esprime nel senso del rigetto del ricorso stesso (« Per il motivo sopra esposto, questo Ufficio ritiene che il ricorso debba essere respinto e, conseguentemente, si propone il relativo provvedimento »). Stante la piena concordanza tra il parere endoprocedimentale e il provvedimento finale, non vi era alcun obbligo di ulteriore motivazione in capo all’Amministrazione.

Al riguardo va evidenziato che non vi è ragione per dubitare che il parere versato in atti a seguito dell’istruttoria disposta dal Collegio sia quello richiamato nel provvedimento di rigetto del ricorso gerarchico (sebbene difetti il richiamo del protocollo).

Milita in tal senso, oltre alla corrispondenza dell’Ufficio, della data e dell’oggetto, l’identità tanto della ricostruzione in fatto che delle motivazioni in diritto esplicitate a sostegno del rigetto.

Risulta, conseguentemente, evidente che il Direttore generale sia incorso in un mero errore materiale nel riportare l’esito dell’istruttoria degli Uffici.

Da quanto sopra discende, inoltre, l’insussistenza della lamentata lesione del diritto di difesa di cui al primo e secondo mezzo dei motivi aggiunti, avendo la parte ricorrente avuto modo di conoscere pienamente le motivazioni poste dal Ministero a sostegno del diniego, essendo svolete nel parere da ultimo depositato le medesime argomentazioni successivamente recepite nel provvedimento conclusivo impugnato.

3.4. Per quanto attiene alla censura eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti, variamente modulata dalla parte ricorrente, ferma restando la delimitazione dell’oggetto del decidere di cui ai precedenti paragrafi, emerge pacificamente dagli atti di causa che il sig. -OMISSIS- – dopo essersi adoperato per favorire il raggiungimento di un accordo sulla compravendita immobiliare tra il sig. -OMISSIS- ed il promissario acquirente – rappresentava il venditore alla stipula del rogito innanzi al notaio, in forza di procura speciale dallo stesso rilasciata in data -OMISSIS-.

Alla parte ricorrente è stata ascritta la responsabilità disciplinare derivante dalla condotta tenuta dal mediatore in violazione degli obblighi di imparzialità e terzietà di cui all’art. 1754 cod. civ. durante la trattativa di compravendita immobiliare dallo stesso gestita.

Costituisce ius receptum che il mediatore, la cui funzione consiste nel mettere in relazione due o più possibili contraenti, ha, nei confronti di tutti, un dovere di imparzialità; egli non può, pertanto, curare gli interessi di uno solo di essi e non può essere mandatario e rappresentarlo nella stipulazione del contratto, restando limitata la possibilità di rappresentanza soltanto nell’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento (Cass. civ. sez. III, 6 novembre 1982, n. 5861). Tuttavia « [s]olo quando l’attività di mediazione risulti esaurita con la conclusione dell’affare, l’incompatibilità viene meno e chi l’ha svolta può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi al contratto concluso con il suo intervento (art. 1761 C.C.) » (Cass. civ. sez. III., 4 febbraio 2000, n. 1231).

Le argomentazioni di parte ricorrente si sviluppano a partire dall’assunto per cui non vi sarebbe stata sovrapposizione tra l’attività di mediazione e quella di procuratore speciale, in quanto l’attività di mediazione si sarebbe conclusa con la sottoscrizione del preliminare e l’attività successivamente svolta in proprio e gratuitamente dal sig. -OMISSIS- avrebbe avuto contenuto meramente esecutivo ai sensi dell’art. 1761 cod. civ.

La ricostruzione di parte ricorrente non può essere condivisa.

Assume particolare rilievo nel caso che occupa la circostanza, non contestata e sostenuta dalla documentazione in atti, che il contratto definitivo di compravendita sottoscritto dal sig. -OMISSIS- in qualità di procuratore speciale contenga elementi di difformità sostanziale rispetto al contratto preliminare sottoscritto personalmente dal sig. -OMISSIS-.

Ciò milita in senso opposto rispetto alla tesi attorea, non potendo dirsi che l’affare fosse da considerarsi concluso all’atto del preliminare con la determinazione di tutti i suoi elementi e che la successiva attività posta in essere dal sig. -OMISSIS- rientrasse nell’attività meramente esecutiva consentita dall’art. 1761 cod. civ.

Non è vano evidenziare che nella memoria difensiva presentata dall’odierno ricorrente in sede procedimentale il 17 giugno 2024 (cfr. pag. 6 doc. 4), lo stesso ha fatto sempre riferimento al contratto di compravendita sottoscritto il -OMISSIS- e mai al preliminare come momento finale della propria opera di mediazione; la distinzione tra l’attività di mediazione antecedente al preliminare e quella successiva asseritamente svolta ai sensi dell’art. 1761 cod. civ. è stata introdotta dall’odierno ricorrente solo in sede audizione (e poi ulteriormente sviluppata in sede di successive memorie, con l’ulteriore richiamo all’art. 1752 cod. civ., riferito tuttavia alla differente figura dell’agente con rappresentanza).

Ancor più rilevante risulta che l’art. 11 dello stesso contratto di compravendita (sottoscritto dal ricorrente quale procuratore) disciplina la ripartizione degli oneri di mediazione tra le parti, di cui non vi è alcuna menzione nel preliminare, ponendo in evidenza la commistione dei ruoli in capo al sig. -OMISSIS- al momento della sottoscrizione del contratto stesso (cfr. Trib. Pisa, 2 settembre 2021, n. 1104).

Alla luce di quanto esposto, non appaiono censurabili le valutazioni compiute dalla Camera di commercio, prima, e dal Ministero successivamente in sede di ricorso gerarchico improprio.

Né può diversamente opinarsi in ragione dell’intervenuto rilascio della procura speciale per atto pubblico, ovvero, come affermato dalla parte ricorrente, “sotto la supervisione notarile”. Fermo restando che esula dall’odierno giudizio ogni valutazione in merito all’operato del notaio, il sig. -OMISSIS-, in quanto professionista, era onerato di una autonoma valutazione della propria posizione e delle proprie responsabilità professionali. Diversamente opinando si perverrebbe ad una inammissibile elusione degli obblighi professionali gravanti sul mediatore che, al pari di qualsiasi altro professionista, è tenuto a svolgere il proprio incarico con la diligenza qualificata richiesta dalla natura dell’attività (art. 1176, comma 2, cod. civ.); non può essere ritenuta diligente (e quindi non colposa) la condotta dell’agente in mediazione che, pur consapevole degli obblighi connessi alla propria funzione, ometta di interrogarsi sulla compatibilità tra l’attività di rappresentanza svolta ed il ruolo di terzietà e imparzialità che contraddistingue la figura professionale rivestita.

Peraltro, quanto evidenziato dalla stessa parte ricorrente (pag. 11 del ricorso) in merito alla circostanza che la procura speciale rilasciata per atto pubblico non contenga alcun riferimento alla funzione da mediatore del sig. -OMISSIS- né alla -OMISSIS- s.r.l., insinua il dubbio che il notaio non sia stato posto a conoscenza di profili rilevanti della vicenda.

4. Come già evidenziato, i motivi aggiunti, per la parte ammissibile, sono ampiamente riproduttivi delle argomentazioni di cui al ricorso introduttivo, per cui si rinvia a quanto esposto nei paragrafi precedenti.

Per quanto attiene alla lamentata irragionevolezza del quantum della sanzione irrogata – quarto mezzo dei motivi aggiunti – va osservato che il profilo è privo di interesse per la parte ricorrente, non essendo contestato che la sanzione della sospensione dell’esercizio dell’attività stessa per un periodo di due mesi costituisca il minimo edittale previsto nel regolamento di cui alla delibera del Consiglio camerale n. 17 del 26 aprile 2021 (non gravato).

5. Per quanto esposto, il ricorso introduttivo deve essere rigettato, mentre i motivi aggiunti devono essere dichiarati in parte dichiarati inammissibili e, per la restante parte, respinti, come da motivazione.

La spese di giudizio sono poste a carico della parte soccombente, come da dispositivo, e solo in parte compensate in ragione dell’errore materiale contenuto nel provvedimento di rigetto del ricorso gerarchico.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l’Umbria (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti:

- rigetta il ricorso introduttivo;

- in parte dichiara inammissibili e per la restante parte rigetta i motivi aggiunti, ai sensi di cui in motivazione.

Condanna la parte ricorrente alla refusione delle spese di giudizio, in parte compensate, in favore del Ministero resistente e della Camera di commercio dell’Umbria, complessivamente liquidate in euro 1.000,00 (mille/00) ciascuno, oltre ad oneri ed accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all’articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all’oscuramento delle generalità della parte ricorrente e delle altre persone fisiche citate in motivazione.

Così deciso in Perugia nella camera di consiglio del giorno 21 ottobre 2025 con l’intervento dei magistrati:

PI NG, Presidente

Floriana Venera Di Mauro, Consigliere

AN LL, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AN LL	PI NG

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.