N. 02968/2025 REG.RIC.
Pubblicato il 17/03/2026
N. 02211 /2026 REG.PROV.COLL. N. 02968/2025 REG.RIC.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima) ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 2968 del 2025, proposto da:
PO ER, rappresentato e difeso in proprio, con domicilio digitale pec in registri di giustizia;
contro
Comune di Venezia, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Stefano Gattamelata, Antonio Iannotta, Nicoletta Ongaro e
CO RE, con domicilio fisico eletto presso il loro studio in Roma, via di Monte
Fiore, 22;
nei confronti
Condominio Palazzetto Persico, non costituito in giudizio; N. 02968/2025 REG.RIC.
per la riforma
della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Veneto, sezione seconda,
n. 11 del 2025.
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio del comune di Venezia;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore il consigliere UR AN;
Nessuno presente per le parti nell'udienza pubblica del giorno 17 febbraio 2026.
FATTO e DIRITTO
1. L'appellante ha impugnato la sentenza n. 11 del 3 gennaio 2025 con cui il Tar
Veneto, sezione seconda, ha respinto il ricorso proposto per l'annullamento del provvedimento del comune di Venezia, comunicato via pec con nota prot. 324752 del
29 luglio 2020, di reiezione della domanda di variazione della concessione da spazio acqueo a specchio acqueo, acquisita al prot. n. 479988 del 27 settembre 2019.
Il comune di Venezia si è costituito formalmente e, in vista della trattazione, ha depositato memoria con la quale ha formulato una serie di eccezioni preliminari di inammissibilità, chiedendo comunque la reiezione dell'appello per infondatezza.
In data 23 gennaio 2026 l'appellante ha depositato memoria conclusiva con contestuale istanza di decisione della causa sugli scritti.
Analoga richiesta ha formulato il comune di Venezia con nota depositata il 27 gennaio
2026.
All'udienza pubblica del 17 febbraio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.
2. L'appellante, proprietario di una unità immobiliare facente parte del condominio
Palazzetto Persico che affaccia sul Canal Grande in Venezia, è titolare della N. 02968/2025 REG.RIC.
concessione n. 56749 datata 1° novembre 2013, rilasciata per l'occupazione permanente di spazio acqueo delle dimensioni 5,30 x 1,80 mt., antistante la passerella di proprietà del suddetto condominio.
Il condominio è, a sua volta, titolare di una concessione, rilasciata il 4 dicembre 2013 ma con decorrenza dal 1° gennaio 2009, per l'occupazione permanente dello spazio acqueo antistante il fabbricato, in aderenza alla porta d'acqua di proprietà civ. 2778-
2779 di S. Polo, con all'interno: n. 1 pontile ligneo di mt. 9.40x0.80 e n. 4 pali di tipologia conforme al regolamento vigente infissi in stretta aderenza al pontile. L'uso del pontile è consentito solo per le operazioni carico-scarico e non per la sosta permanente di qualsiasi natante senza conducente a bordo.
In data 27 settembre 2019 l'appellante ha presentato una richiesta di modifica della concessione da spazio acqueo a specchio acqueo, indicando le dimensioni del nuovo natante e quindi dell'occupazione richiesta [5,20 mt. x 2,04 mt.].
Una volta pervenuta la nota datata 19 ottobre 2019, con cui il Servizio sicurezza della navigazione del corpo di Polizia locale di Venezia, ha espresso «parere favorevole alla variazione da spazio a specchio acqueo e delle dimensioni, così come descritto negli elaborati prodotti, della concessione nr interno 56749», il comune, con nota prot. 2019/16145 del 21 ottobre 2019, ha invitato l'appellante a produrre, entro 30 giorni dal ricevimento della predetta nota, la seguente documentazione: ‹‹nuovo nulla osta degli aventi diritto (condominio) in quanto il precedente assenso nell'assemblea condominiale dell'8.4.2013 prevedeva la possibilità di ormeggiare una imbarcazione di 4,80 mt››.
Con nota del 25 novembre 2019, l'appellante ha rappresentato che, secondo le norme regolamentari applicabili, non sarebbe prevista la necessità di munirsi di nulla osta; in ogni caso ha allegato alla nota una sua missiva, inviata in data 4 novembre 2019 ai singoli condomini e all'amministratore di condominio, contenente l'invito a ciascuno N. 02968/2025 REG.RIC.
a rappresentare, entro il 20 novembre 2019, l'eventuale interesse ad ottenere un'analoga concessione.
A seguito di sollecito in data 11 maggio 2020, il comune di Venezia, con nota prot.
212894 del 16 maggio 2020, ha comunicato i motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza, sostanzialmente fondati sul fatto che:
a) il precedente nulla osta, rilasciato dall'assemblea condominiale in data 8 aprile
2013, concedeva la possibilità di ormeggiare un'imbarcazione di 4.80 mt. e la precedente concessione 56749 del 1° novembre 2013 è stata rilasciata per un'imbarcazione di (4.80+0.50 motore) 5.30 * 1.80 mt;
b) diversamente, nel caso di specie è stata richiesta la concessione per uno spazio acqueo maggiore a quello allora consentito venendo in rilievo un'occupazione per mq
11.22 in relazione ad un natante avente misura (5.20+0.30 motore) 5.50 * 2.04 mt;
c) manca nel caso di specie uno specifico assenso da parte dell'assemblea condominiale.
Ha fatto seguito il riscontro da parte del richiedente, con le note del 22 e del 25 maggio
2020.
A seguito di ricorso ex art. 117 c.p.a., presentato dall'appellante, con nota prot. 324752 del 29 luglio 2020, il comune ha comunicato il diniego dell'istanza ‹‹non essendo pervenuto il nuovo nulla osta del Condominio alla trasformazione da spazio a specchio acqueo con modifica delle dimensioni richiesta in Canal Grande in aderenza alla passerella di proprietà condominiale di Palazzetto Persico al civ. 2778-2779 di
S.Polo››.
Il Tar del Veneto, dinanzi al quale detto diniego è stato impugnato, ha respinto il ricorso in sintesi osservando che, ai sensi dell'art. 4 bis, comma 1, lett. b), le concessioni permanenti per l'occupazione di spazi e specchi acquei con unità di navigazione sono assegnate su istanza dell'avente titolo, in caso di spazi antistanti rive private, porte d'acqua e che, in questo caso, essendo l'avente titolo il condominio, in N. 02968/2025 REG.RIC.
quanto titolare della concessione per l'occupazione permanente, con una passerella lignea di mt. 9.40x0.80, dello spazio acqueo antistante il fabbricato, in aderenza alla porta d'acqua di proprietà civ. 2778-2779, la concessione per uso permanente ed esclusivo non può essere richiesta da un terzo senza l'assenso del condominio, essendo la passerella, intesa come “riva privata”, un “bene comune” che soggiace alle regole civilistiche della comunione.
Ha aggiunto il Tar che non è ravvisabile il difetto di proporzionalità né rileva che l'ingombro dello specchio acqueo superi in modo minimale quello precedente, perché oltre al fatto che il diritto concessorio di “specchio acqueo” contempla uno spettro di facoltà in capo all'avente diritto più ampio rispetto al diritto di “spazio acqueo”, si tratta formalmente e sostanzialmente di una nuova e diversa concessione permanente, sì che la valutazione relativa alla possibilità del singolo condomino di richiedere “uti singuli” il rilascio della stessa a proprio esclusivo vantaggio postula la necessità di un nuovo nulla osta da parte dei condomini o dell'assemblea condominiale.
3. L'appellante contesta le motivazioni della sentenza formulando censure che possono sintetizzarsi come segue.
Con il primo motivo contesta che sia necessario il nulla osta del condominio non essendo previsto dalle norme regolamentari e neanche richiesto nel modulo comunale per la presentazione della domanda; ritiene inoltre che il Tar avrebbe errato qualificando la riva e la fondamenta esterna alla porta come bene privato oggetto di comunione di diritti reali laddove si tratterebbe di un bene demaniale.
Con il secondo motivo ritiene errata la sentenza laddove ha ritenuto antecedente la concessione rilasciata al condominio, la cui domanda è stata, invece, presentata successivamente alla sua. Ribadisce che sarebbe irrilevante l'ingombro ulteriore di 20 cm a latere dell'edificio in relazione al limite interno del la concessione condominiale limitata al carico/scarico sulla porta, nel rispetto dei 3 mt, senza diritto alla sosta permanente. Lamenta «error in iudicando, per violazione art. 1130 c.c. n. 4, per N. 02968/2025 REG.RIC.
mancato accertamento del requisito ad colorandam possessionem dell'identità del preteso avente titolo, asserito ex adverso, come opponente uti dominus» (pag. 4 dell'appello) nonché per aver ritenuto che fosse onere del privato condomino richiedere l'indizione di una assemblea di condominio.
4. Il comune ha eccepito l'inammissibilità dell'appello per violazione del principio di sinteticità e di chiarezza per assenza di intellegibilità, essendo lo stesso confuso e incomprensibile, nonché l'inammissibilità di alcune censure formulate e di documenti depositati tardivamente (ui quali, per brevità, non ci si sofferma).
Nel merito osserva:
- che sarebbe imprescindibile il consenso da parte di coloro che hanno diritto ad utilizzare la predetta passerella oggetto di concessione condominiale la quale rappresenta una estensione della porta d'acqua condominiale costituendo una sorta di riva d'acqua privata con conseguente applicazione dell'art. 4 bis del regolamento comunale di circolazione acquea. La prescrizione relativa alla necessità del nulla osta, peraltro, da una parte deriverebbe dalla richiamata norma regolamentare e, dall'altra, sarebbe espressione del più generale principio posto alla base dell'utilizzo della cosa comune e contenuto nell'art. 1102 c.c.;
- ribadisce che, nel caso di specie, si tratterebbe non di aggiornamento della precedente concessione, bensì di nuova concessione, tenuto altresì conto che la concessione di
“specchio” acqueo attribuisce facoltà più estese di quelle consentite con la concessione di “spazio” acqueo e contesta l'affermazione, contenuta in ricorso, secondo cui il comune di Venezia avrebbe dapprima rappresentato al ricorrente la non necessità del nulla osta, per poi cambiare versione, allegando di aver dal primo momento rappresentato tale necessità;
- precisa che, come osservato dal Tar, la missiva inviata ai condomini non equivarrebbe a indizione dell'assemblea e fa rilevare che “il condominio” si sarebbe N. 02968/2025 REG.RIC.
invece espresso in senso contrario (pag. 11 della memoria del 16 gennaio 2026), essendo irrilevanti altri giudizi patrocinati dall'appellante in favore del condominio;
- ribadisce che la passerella condominiale in questione – oggetto di concessione n.
60368 del 2009 sarebbe, di fatto, una estensione della porta d'acqua condominiale, costituendo una sorta di riva d'acqua privata con conseguente applicazione dell'art. 4 bis del regolamento comunale di circolazione acquea, tanto che nella concessione condominiale la stessa è descritta come posta «in aderenza alla porta d'acqua di proprietà civ. 2778 – 2779 di S. Polo», sicché sarebbero applicabili le norme civilistiche in materia di comunione degli edifici;
- fa rilevare che la censura secondo cui “il Condominio non era e non è titolare di un diritto reale sulla porzione servente la concessione dell'appellante, prima della data della domanda concessoria del ricorrente depositata il 22 aprile 2013” (pag. 18 dell'appello), oltre ad essere censura nuova, non contenuta nel ricorso introduttivo di
I grado e come tale inammissibile, sarebbe smentita dal fatto che la concessione in favore dell'appellante risulta rilasciata in aderenza alla prima, il che sarebbe impossibile se la passerella non fosse stata all'epoca già presente;
- il contestato difetto di istruttoria in ordine alla idoneità del nuovo ormeggio ad ostacolare l'uso condominiale sarebbe irrilevante, così come la circostanza che l'aumento di ingombro sarebbe minimo, dal momento che non sarebbe il comune a dover fare tale valutazione ma il condominio, il cui nulla osta infatti manca;
- sarebbe irrilevante, ai fini pretesi dall'appellante, il parere favorevole della Polizia locale dal momento che tale parere riguarda soltanto la fattibilità della variazione dal punto di vista della sicurezza della navigazione.
5. Si può prescindere dall'esame delle eccezioni preliminari, peraltro tutte fondate, essendo l'appello da respingere nel merito.
Le censure confusamente formulate dall'appellante possono essere esaminate in modo complessivo e seguendo l'ordine logico. N. 02968/2025 REG.RIC.
In punto di fatto va chiarito che la concessione in favore del condominio, per la realizzazione del pontile e dei pali ad uso carico e scarico, è pacificamente antecedente alla domanda dell'appellante inoltrata nel 2013: ciò emerge non solo dalla circostanza, evidenziata dal comune, che la concessione in favore dell'appellante risulta rilasciata in aderenza alla prima, ma anche dal dato documentale che la concessione al condominio è stata rilasciata “ora per allora” e con decorrenza dal 1° gennaio 2009.
Quantunque la domanda risulti presentata in data 4 dicembre 2013, il provvedimento fa espresso riferimento alla «Concessione nr. 60368 del 01/01/2009» la quale, dunque, era già in essere ben prima della riferita domanda e, verosimilmente, con il provvedimento in questione è stata solo regolarizzata.
Va, altresì, rilevato che detta concessione è stata rilasciata per uno specchio acqueo con ubicazione in aderenza alla porta d'acqua di proprietà dei civici 2778-2779 di San
Polo, con inizio occupazione a mt. 27.30 dallo spigolo confluenza con il rio di San
Tomà in direzione della confluenza con rio San Polo, per realizzare, per quanto di interesse, un pontile ligneo di mt. 9.40x0.80, precedentemente autorizzato dal punto di vista edilizio e paesaggistico/storico.
In base all'art. 4 del Regolamento per la circolazione acquea nel comune di Venezia, per “spazio acqueo” si intende ‹‹la porzione d'acqua occupata da un solo natante od imbarcazione ben definito nelle sue caratteristiche ed ormeggiato a mezzo n. 2 o più pali e/o anelli››; per “specchio acqueo” si intende ‹‹la porzione d'acqua al cui interno possono stazionare una o più imbarcazioni di un unico titolare, o dallo stesso autorizzate in via temporanea e breve e comunque non eccedente i dieci giorni, senza previa comunicazione ai competenti Uffici, e con un numero di pali d'ormeggio ben definito››.
Quindi la concessione comporta un uso necessariamente esclusivo della relativa
“porzione d'acqua pubblica”; inoltre, la concessione di specchio acqueo consente al titolare un più intenso sfruttamento della porzione d'acqua concessa. N. 02968/2025 REG.RIC.
L'art. 4 bis, comma 1, lett. b), del citato regolamento specifica che le concessioni permanenti per l'occupazione di spazi e specchi acquei con unità di navigazione sono assegnate su istanza dell'avente titolo, in caso di spazi antistanti rive private, porte d'acqua.
Dalle riproduzioni fotografiche versate in atti emerge chiaramente come l'estensione di mt. 9.40 della passerella realizzata dal condominio in forza della citata concessione copra l'intera facciata del fabbricato fin davanti alla porta d'acqua (ossia l'ingresso dell'edificio dal canale) di talché detta passerella da una parte rappresenta l'estensione della porta di accesso al condominio e, dall'altra, è certamente un bene di uso comune del condominio, quantunque insistente su acque demaniali.
Dunque la sentenza va confermata nella parte in cui ha osservato che qualora l'avente titolo sulla riva privata, cui equivale nel caso di specie il pontile, non sia un unico soggetto ma un condominio, titolare di una concessione di utilizzo dell'approdo, la riva in questione è qualificabile in termini di “bene comune”, e la facoltà di richiedere la concessione dello spazio acqueo antistante, in ragione dello specifico nesso funzionale previsto dall'art. 4 bis del regolamento comunale per la circolazione acquea nel comune di Venezia, rientra nell'ambito delle facoltà d'uso del bene comune “riva privata”.
In altri termini la posizione giuridica del condominio va identificata con quella dell'avente titolo di cui al regolamento nel quale è stato previsto che lo spazio o specchio acqueo fisicamente correlato ad una determinata riva privata o porta d'acqua, non possa essere attribuito in godimento esclusivo e permanente ad un soggetto diverso dall'avente titolo, in quanto porzioni d'acqua strettamente funzionali allo specifico approdo o varco privato.
Già sulla base delle esposte coordinate ermeneutiche risulta evidente che, se a chiedere la concessione per uno spazio o specchio acqueo antistante la riva privata è un terzo
(tale è, invero il singolo condomino rispetto al condominio) e non il condominio N. 02968/2025 REG.RIC.
“avente titolo”, quest'ultimo deve necessariamente rilasciare il proprio consenso o, quanto meno, il proprio nulla osta.
Ciò è d'altra parte confermato, in punto di fatto, dalla circostanza che il condominio ha adottato espressa delibera di nulla osta ai fini della concessione in favore dell'appellante rilasciata nel 2013.
La circostanza che l'attuale imbarcazione, per la quale l'appellante ha presentato domanda, comporterebbe un ingombro superiore “minimo” rispetto al precedente, è del tutto irrilevante dal momento che tale asserita irrilevanza e, dunque, l'inidoneità dello stazionamento del nuovo natante a compromettere o rendere più difficoltose le operazioni di carico e scarico, è valutazione che spetta esclusivamente al condominio
“avente titolo” e non può essere surrogata da valutazioni né dell'appellante né dell'amministrazione comunale.
D'altra parte risulta evidente che la richiesta presentata nel 2019 dall'appellante vada qualificata come nuova concessione, ciò non solo e non tanto perché avente ad oggetto il permesso di ormeggiare un nuovo natante di dimensioni maggiori ma soprattutto perché riferita ad uno “specchio” acqueo la cui concessione, come visto, comporta un utilizzo più ampio rispetto al semplice “spazio” acqueo.
A fronte di ciò, premessa l'irrilevanza del modulo da utilizzare per la presentazione della relativa richiesta, la necessità del nulla osta del condominio emerge pacificamente dal fatto che l'utilizzo esclusivo, mediante stazionamento permanente di uno o più natanti, di uno specchio acqueo antistante lo specchio acqueo concesso al condominio per le operazioni di carico e scarico, ne comprometterebbe l'uso, quanto meno perché, algebricamente parlando, ridurrebbe ulteriormente l'estensione del pontile utilizzabile dal condominio dagli attuali mt. 9,40 (- mt. 5,50 nuovo natante) a soli mt. 3,90. N. 02968/2025 REG.RIC.
La necessità del nulla osta del condominio discende poi, come correttamente rilevato dal Tar, dalla disciplina civilistica di cui al combinato disposto degli artt. 1139 e 1102
c.c..
In particolare, ai sensi dell'art. 1102 c.c., applicabile al condominio in forza del richiamo operato dall'art. 1139 c.c. alle diposizioni sulla “comunione”, il regime di comunione comporta che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dalla cosa comune un'utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, e sempre che l'utilità che il comproprietario intenda ricavare dall'uso dell'area comune non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima.
L'espressione del nulla osta da parte del condominio è, pertanto, un presupposto essenziale per il rilascio della concessione richiesta e, ove l'eventuale diniego del condominio sia ritenuto illogico, irragionevole o meramente emulativo, il singolo condomino (nel caso di specie l'appellante, può agire dinanzi al giudice civile per l'accertamento di fatto riguardante la verifica se l'uso dello specchio acqueo di 5,50 antistante il pontile ecceda dai limiti posti dall'art. 1102 c.c. (cfr. per il principio, Cass. civ., sez. II, 29 luglio 2024, n. 21117).
Dunque non può esigersi che tale valutazione si effettuata dall'amministrazione, né che questa ricavi l'inesistenza della possibile alterazione dell'uso del bene comune dall'assenza di un atto di diniego espresso dei singoli condomini.
Correttamente il Tar ha osservato che «il ricorrente non risulta essersi premurato, sia prima di presentare l'istanza di concessione/trasformazione da spazio a specchio acqueo con variazione delle dimensioni, sia a seguito dell'istanza di integrazione documentale, sia, infine, a seguito della comunicazione di motivi ostativi, di richiedere all'amministratore l'indizione di un'assemblea al fine deliberare, similmente a quanto accaduto nel 2013, in ordine al nulla osta alla concessione». N. 02968/2025 REG.RIC.
Né una simile richiesta può ritenersi, come opina l'appellante, un onere eccessivo, essendo pacifico che ciascun condomino possa e debba richiedere all'amministratore di convocare una assemblea di condominio ogniqualvolta ritenga necessario sottoporre alla discussione dello stesso una questione di interesse esclusivo ma riguardante la cosa comune.
Dagli atti e dalla stessa narrativa fattane dall'appellante, invece, risulta che lo stesso, peraltro solo dopo la richiesta di integrazione documentale da parte del comune (il che, peraltro, smentisce la tesi di parte appellante secondo cui il comune avrebbe dapprima affermato la necessità del nulla osta per poi cambiare idea), in data 6 novembre 2019, ha comunicato ai singoli condomini e all'amministratore di condominio la richiesta di concessione di spazio acqueo, con l'invito a manifestare un eventuale interesse entro il 20 novembre 2019.
In proposito va confermata l'affermazione del Tar secondo cui al silenzio che a tale richiesta parrebbero aver serbato i singoli condomini non è possibile assegnare alcuna valenza significativa, né positiva né negativa, posto che, per un verso, non è possibile ritenere vincolante un termine di soli 14 giorni fissato dal soggetto richiedente, in assenza di puntuale previsione normativa al riguardo; per altro verso, non è possibile fare richiamo al principio dell'affidamento, posto che, se è vero che l'assemblea condominiale aveva dato il suo benestare in occasione della precedente concessione,
e anche accogliendo la tesi dell'appellante secondo la quale nel corso dei sei anni di vigenza della precedente concessione nessun condomino ne ha mai richiesto la revoca, in assenza di una esplicita manifestazione di assenso da parte di tutti i condomini o dell'assemblea, non è possibile escludere la sussistenza di un interesse da parte dei condomini ad usufruire dello spazio acqueo antistante rivendicato dall'appellante.
Le argomentazioni che precedono, pertanto, depongono per la legittimità del diniego comunale impugnato in primo grado: ciò preclude all'appellante la possibilità di N. 02968/2025 REG.RIC.
ripresentare la domanda o di chiederne la rivalutazione, presentando il prescritto nulla osta del condominio.
Conclusivamente, per quanto precede, l'appello deve essere respinto.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, sezione settima, definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna l'appellante alla rifusione, in favore del Comune di Venezia, di spese e competenza del presente grado di giudizio, che liquida in € 4.000,00 (quattromila) oltre oneri di legge.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del giorno 17 febbraio 2026, con l'intervento dei magistrati:
Marco LI, Presidente
Massimiliano Noccelli, Consigliere
Daniela Di Carlo, Consigliere
Marco Morgantini, Consigliere
UR AN, Consigliere, Estensore
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE N. 02968/2025 REG.RIC.
UR AN
Marco LI
IL SEGRETARIO