Pubblicato il 23/07/2025

N. 06540/2025REG.PROV.COLL.

N. 07936/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7936 del 2023, proposto da Symposium Handelsges M.B.H. in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Enrico Salone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Cagliari, via Maddalena 40;

contro

Comune di Cagliari, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Simonetta Garbati, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Prima) n. 00136/2023.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Cagliari;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 maggio 2025 il Cons. Luigi Furno e uditi per le parti gli avvocati presenti come da verbale;

FATTO

Il Comune di Cagliari, con il ricorso di primo grado proposto dinanzi al T.a.r Sardegna, ha chiesto l’accertamento dell’obbligo di cessione in proprietà, e conseguentemente una pronuncia costitutiva del trasferimento, ai sensi dell’art. 2932 c.c. - a titolo gratuito o, in via subordinata, al prezzo ricognitorio di euro 0,05 centesimi – della proprietà di svariate aree intestate a diversi soggetti (Sa.Ri.Med. S.r.l., Symposium Handelsges M.B.H., Symposium Porte e Finestre S.r.l., Centro Medico Dentistico Dottori Porcu - Cristiana - Orru Enrico - Cossu Salvatore e Sarit S.r.l.), evocati in giudizio.

Il Comune ha esposto a sostegno della domanda quanto segue.

Le aree in controversia rientrano nella lottizzazione “Monreale”, sita in località “Fagundu” (Pirri – Cagliari), oggetto di Piano di lottizzazione (suddiviso in 8 Lotti Edilizi: Lotti nn. 1, 2 e 3, Uffici; Lotto 4, Albergo, sala convegni e residence; Lotti 5 e 6, Residenziali; Lotto 7, Residenziale e Residence; Lotto 8, Centro Commerciale) approvato con deliberazione del Consiglio comunale di Cagliari 15 maggio 1974, n. 222, nonché di una correlata promessa unilaterale del 19 dicembre 1974 (come da rogito registrato in Cagliari il 20 dicembre 1974 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Cagliari in data 4 gennaio 1975), con cui i lottizzanti, cioè la Monreale S.p.A., la Parly S.p.A. e la ditta individuale PU NT, si impegnarono, ai sensi dell’art. 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, a cedere al Comune terreni e fabbricati destinati a standard e opere di urbanizzazione secondaria e primaria (previa realizzazione delle stesse sempre a cura dei lottizzanti), a realizzare le strade veicolari e pedonali interne alla lottizzazione, ad allargare le adiacenti strade comunali “Is Porrus” e “Su Planu”, nonché a sistemare e manutenere per dieci anni gli spazi adibiti a verde pubblico attrezzato, le reti idriche e fognarie, l’impianto di illuminazione pubblica e la rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas.

Successivamente, ottemperando al sopravvenuto decreto del Presidente della Giunta Regionale 30 dicembre 1974, n. 13685/2129, con rogito del 7 luglio 1978 la Monreale S.p.A. integrò la sopra descritta promessa unilaterale aggiungendo tra le aree in cessione quelle comprese nel “terzo sottosuolo” del Centro Commerciale (per una superficie di mq. 6.577), da destinare a parcheggi. L’ubicazione di questi ultimi fu poi trasferita nelle aree del “secondo sottosuolo” a seguito del decreto assessorile 31 giugno 1978, n. 73/U, con cui la Regione Sardegna aveva nel frattempo preso atto dell’impossibilità tecnica (a causa della presenza di acqua di falda) di realizzare l’opera nell’area originariamente designata.

All’esito di tali impegni l’ammontare complessivo delle aree oggetto della prevista cessione al Comune di Cagliari era di 19.906 metri quadri in superficie e di 6.577 metri quadri nel secondo piano interrato del futuro fabbricato da destinare a centro commerciale.

Negli anni successivi, mentre le opere a destinazione privata previste dalla lottizzazione sono state in gran parte realizzate, i beni in questione, anziché essere trasferiti al Comune di Cagliari come previsto, sono rimasti nella disponibilità dei lottizzanti che non hanno realizzato le opere di urbanizzazione secondaria.

Le aree di lottizzazione sono state, peraltro, oggetto di articolate vicende successorie, riguardanti in particolare:

- l’alienazione, da parte della Monreale s.p.a., alla Cagliari Immobiliare s.r.l., di fabbricati e aree di sua proprietà compresi nel Piano di lottizzazione “Monreale”;

- la successiva dichiarazione di fallimento della stessa Cagliari Immobiliare s.r.l., intervenuta con sentenza n. 222/1993 del Tribunale Civile, Sezione Fallimentare, di Monza;

- la conseguente vendita all’asta dei relativi beni immobili alla Symposium Handelsges M.B.H., con sede in Austria, aggiudicataria, in forza di decreto 15 novembre 1995 del Tribunale di Monza e destinataria di successivi decreti integrativi adottati dallo stesso Giudice fallimentare (da ultimo, il decreto del Tribunale di Monza in data 18 novembre 2014);

- il trasferimento all’impresa CO.GE.SAR S.r.l. dell’obbligo di esecuzione delle opere di urbanizzazione;

- la messa in liquidazione della società austriaca Symposium Handelsges M.B.H. e la cessione del ramo d’azienda comprendente gli immobili in questione alla Monreale Parking s.r.l., la cui compagine sociale, secondo la prospettazione del Comune di Cagliari, coinciderebbe comunque con quella della odierna resistente;

- l’effettuazione, da parte della Cagliari Immobiliare S.r.l., nonché della Symposium Handelsges M.B.H. e delle società successivamente subentrate nella titolarità dei beni in questione, di svariati atti di frazionamento e cessione a terzi di alcuni degli stessi beni, dei quali, in tal modo, sono divenuti proprietari altri soggetti.

Tanto premesso, il Comune ha rivendicato nel giudizio di primo grado il suo diritto ad ottenere il trasferimento delle aree suindicate, assumendo, a fondamento delle proprie pretese, che tutti gli atti di trasferimento a terzi dei beni dovrebbero essere dichiarati nulli per contrasto con l’obbligo di cessione a suo tempo assunto dai lottizzanti, poi riaffermato in sede di procedura fallimentare dal Tribunale di Monza alla luce del “vincolo pubblicistico” che per legge incide sui terreni e fabbricati destinati a standard e opere di urbanizzazione, secondo quanto previsto dall’art. 28 della legge n. 1150/1942.

In particolare, il Comune ricorrente ha individuato i beni oggetto delle proprie domande nei termini seguenti:

a. Area del parcheggio pubblico (Zona Urbanistica G2) - Catasto Fabbricati: Sezione B, Foglio 2, Particella 3248 - Livello 2° Sottosuolo Centro commerciale (Lotto 8);

b. Area del verde pubblico (Zona Urbanistica S3) - Catasto Terreni: Sezione D, Foglio 2, Particelle 1002-1010;

c. Area della scuola materna (Zona Urbanistica SI) – Catasto Terreni: Sezione D, Foglio 2, Particella 1009;

d. Area dell’asilo nido (Zona Urbanistica SI) - Catasto Terreni: Sezione D, Foglio 2, Particella 1011;

e. Area del centro civico (Zona Urbanistica S2) - Catasto Terreni: Sezione D, Foglio 2, Particella 1012;

f. Area di viabilità stradale veicolare e pedonale - Catasto Terreni: Sezione D, Foglio 2, Particelle 1145-1146-1147-1149-1150.

g. Area del verde pubblico (Zona Urbanistica S3) - Catasto Terreni: Sezione D, Foglio 2, Particelle 1002-1010 (tale ultima indicazione parrebbe ripetitiva di quella sopra indicata alla lettera b).

Nel ricorso di primo grado il Comune ha descritto, per ciascuna delle aree dianzi citate, gli atti di frazionamento e di trasferimento che hanno condotto al loro acquisto da parte degli odierni controinteressati (cfr. pagg. 14 e ss. del ricorso introduttivo).

Si è costituita nel giudizio di primo grado la Symposium Handelsges M.B.H., eccependo l’infondatezza del ricorso e l’inammissibilità dello stesso per genericità, tardività del deposito, prescrizione decennale del diritto esercitato dal Comune.

La Symposium Handelsges M.B.H., in particolare, ha sostenuto che le originarie previsioni del Piano di lottizzazione dovrebbero considerarsi superate perché “stravolte in fatto” da interventi edilizi sopravvenuti, alcuni dei quali autorizzati dallo stesso Comune, che avrebbero irrimediabilmente compromesso l’utilizzabilità a fini pubblici dei relativi beni.

Con sentenza definitiva 24 febbario 2023, n. 136, il T.a.r. Sardegna ha:

- dichiarato improcedibili per carenza di interesse le domande proposte contro Sa.Ri.Med. S.r.l. e Symposium Porte e Finestre S.r.l.;

- respinto in parte la domanda proposta contro Symposium Handelsges M.B.H., limitatamente ai mappali catastali n. 3820 e n. 1146;

- accolto per il resto la domanda proposta dal Comune di Cagliari contro Symposium Handelsges M.B.H. (limitatamente ai mappali 1010, 3810, 999, 3813, 3812, 3814 e 3815; 1009, 1011, 1012; 1145, 3919) e la domanda proposta contro il Centro Medico Dentistico (limitatamente ai mappali 3807 e 3820), e per l’effetto ha disposto il trasferimento gratuito al Comune delle aree sopra indicate, ai sensi dell’art. 2932 c.c., con conseguente declaratoria di nullità di eventuali atti e vincoli pregiudizievoli e con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Cagliari di effettuare le trascrizioni di rito.

La Symposium Handelsges M.B.H. ha proposto appello per i motivi riportati nella parte in diritto.

Nel giudizio di appello si è costituito il Comune di Cagliari, chiedendo di dichiarare l’infondatezza del gravame.

All’udienza del 15 maggio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

In via preliminare, il Comune di Cagliari eccepisce la nullità della procura alle liti conferita dal Sig. NT ZZ, rilasciata nella sua qualità di legale rappresentante della Symposium, posto che detta società sarebbe stata cancellata dal registro delle imprese austriaco a seguito dell’asserita conclusione della procedura di liquidazione, con conseguente cessazione di qualsiasi carica o qualifica i capo al Sig. NT ZZ.

L’eccezione è infondata.

In senso contrario occorre osservare che la Symposium è una società di diritto austriaco, il quale prevede che la cancellazione della società dal registro delle imprese ha natura meramente dichiarativa e non comporta l’estinzione della società, la quale rimane in vita finché non sia stato liquidato tutto il patrimonio.

A riscontro dei perduranti poteri rappresentativi del Sig. NT ZZ, la società appellante ha prodotto nel presente giudizio la decisione del Tribunale di Loeben del 22 gennaio 2004, che ha nominato quest’ultimo liquidatore aggiunto di Symposium, nomina successiva mai revocata.

Depone, inoltre, nel senso della perdurante vitalità della Symposium anche la produzione del parere reso dal Notaio Mag Dieter Wallner in data settembre 2018, nel quale si evidenzia che:

- essendo la Symposium proprietaria di beni immobili e crediti ancora da liquidare, essa è tutt’ora perfettamente in essere sotto il profilo giuridico;

- il sig. NT ZZ è il liquidatore di Symposium ed ha il diritto di rappresentare Symposium in giudizio.

Tanto premesso, con un primo mezzo di gravame la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui non avrebbe rilevato la perenzione del ricorso di primo grado ex art. 45 c.p.a. per mancato deposito entro 30 gg. dalla data dell’avvenuta notifica a Symposium

Ciò in quanto l’azione proposta dal Comune, volta ad ottenere il trasferimento ex art. 2932 cod. civ. delle aree di cessione, non ha natura impugnatoria, ma meramente paritetica e scindibile.

Ne discenderebbe che i rapporti processuali che sono stati instaurati nei confronti delle società intimate sono autonomi, come tali soggetti ciascuno al rispetto del termine per il deposito di cui al citato art. 45 c.p.a.

Il motivo non è fondato.

L’art. 45, c.p.a., risolvendo un problema interpretativo registratori nel previgente quadro normativo, ha chiarito (nel solco della fondamentale decisione della Corte costituzionale n. 477/2002), senza distinzione di sorta tra le diverse tipologie di giudizi, che il dies a quo per il computo del termine perentorio entro cui depositare il ricorso, decorre dal momento in cui l’ultima notificazione dell’atto stesso si è perfezionata anche per il destinatario.

La locuzione “ultima notifica” viene comunemente intesa dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato come riferita alla notifica ritualmente avvenuta, e dunque, qualora il ricorso sia notificato a più parti, nel senso che il termine decorre dall’ultima di esse che sia anche tempestiva (Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 527/2006).

Nel caso in esame, l'ultima notificazione nei confronti della Soc. Sa. Ri. Med. è avvenuta in data 24 aprile 2019 con conseguente tempestività del successivo deposito avvenuto in data 9 maggio 2019.

Con un secondo mezzo di gravame la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui non avrebbe rilevato la inammissibilità per genericità del ricorso di primo grado proposto dal Comune.

Ciò in considerazione dell’inutilizzabilità della documentazione prodotta dal Comune nel corso del giudizio di primo grado, oltre i termini di cui all’all’art. 73, comma 1 c.p.a., posto che, ad avviso della parte appellante, il Giudice amministrativo non potrebbe esercitare i propri poteri di acquisizione officiosa (invitando le parti a produrre nuovi documenti e ad integrare la documentazione già prodotta) anche nelle controversie devolute alla giurisdizione esclusiva e concernenti posizioni paritetiche e di diritto soggettivo.

Il motivo è infondato.

Come correttamente rilevato dal Ta.r., l’art. 63 c.p.a. (commi 1 e 5) è applicabile indistintamente a tutti i giudizi amministrativi, ancorché aventi a oggetto diritti soggettivi nell’ambito della giurisdizione esclusiva, e consente al giudice di sollecitare un ampliamento del materiale probatorio ove ciò sia necessario a fini della decisione.

Tale conclusione è, peraltro, in linea con l’art. 183, commi 6, 7 e 8 del codice di procedura civile, che consente di “versare in atti documentazione probatoria aggiuntiva entro il termine a tal fine concesso dal giudicante”.

In ogni caso, il T.a.r., ha anche chiarito che “la particolare la particolare complessità e vetustà della vicenda avrebbe, comunque, giustificato una rimessione in termini per consentire al ricorrente la produzione di ulteriori documenti utili ai fini della compiuta definizione della vicenda”, ragion per cui, anche per tale concorrente motivo, la documentazione prodotta in giudizio dal Comune, contrariamente a quanto ritenuto dalla parte appellante, è pienamente utilizzabile.

Con un terzo mezzo di gravame la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui non ha accolto l’eccezione di difetto di legittimazione passiva di Symposium rispetto alla cessione delle aree oggetto delle promesse unilaterali del 1974 e del 1978 di cui si è dato conto nella parte in fatto.

Il motivo è infondato.

In senso contrario occorre osservare che la Symposium Handelsges M.B.H. è acquirente di buona parte delle aree oggetto della domanda del Comune, e come tale è tenuta all’adempimento degli obblighi convenzionali nascenti dalla promessa unilaterale del 1974 e dalla sua integrazione del 1978, anche in considerazione che tale promessa è stata assunta espressamente dalla dante causa della Symposium anche per i successivi aventi causa e con tale formula è stata trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Cagliari. La giurisprudenza amministrativa è costante nel ritenere che, tra gli obbligati propter rem all'adempimento degli obblighi convenzionali, vi siano oltre agli originari lottizzanti, coloro che abbiano chiesto il titolo edilizio per la costruzione dei fabbricati e coloro che li hanno realizzati.

Del resto, è possibile trarre ulteriore argomento in tale direzione dal fatto la Symposium, nel momento in cui è divenuta proprietaria delle aree, ha anche acquisito i diritti edificatori dei lotti fondiari del centro commerciale e del lotto n. 3 interessato dal completamento delle torri. Successivamente tali diritti edificatori erano stati trasferiti alla Soc. Co.ge.sar., con la quale Symposium si era co-obbligata a completare le opere di urbanizzazione. Correttamente, quindi il T.a.r Sardegna ha ritenuto che stante la “natura reale delle obbligazioni derivanti dalle convenzioni urbanistiche, relative alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, al cui adempimento sono tenuti non solo i soggetti che stipulano la convenzione, ma anche quelli che richiedono i titoli edilizi nell’ambito della lottizzazione, quelli che realizzano l’edificazione ed i loro aventi causa”.

Con un quarto mezzo di gravame la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui non ha accolto l’“eccezione di prescrizione decennale del diritto del Comune alla cessione delle aree destinate a standards”.

Ad avviso della società appellante, la sentenza di primo grado avrebbe erroneamente respinto l’eccezione di prescrizione decennale del diritto del Comune alla cessione delle aree 6 destinate “a standards”, risalendo le promesse unilaterali di cessione al 1974 e al 1978 ed essendo stato proposto il ricorso finalizzato al trasferimento di dette aree solo nel 2019.

Il motivo non è fondato.

In via preliminare il Collegio ribadisce, in continuità con il precedete della Sezione 17 ottobre 2024, n. 8327, che, una volta scaduti i termini di validità della convenzione urbanistica o il diverso termine stabilito dalle parti, l'esercizio di ogni azione legale per l'adempimento delle obbligazioni ivi contenute risulta prescritto se non esercitato entro il successivo termine di dieci anni. In tale prospettiva, le obbligazioni del privato relative alla convenzione di lottizzazione divengono esigibili con la scadenza della convenzione relativa al piano di lottizzazione - in caso di mancata ultimazione delle opere nei termini - o con l'ultimazione delle opere medesime - se avvenuta prima di detta scadenza – entro e non oltre il successivo termine decennale di prescrizione (Consiglio di Stato sez. IV 14 maggio 2019 n. 3216, Id. sez. IV, 16 luglio 2021, n. 5358; Id. sez. II, 1 dicembre 2021, n. 8006).

Alla stregua di tale impostazione, la scadenza del termine per l’ultimazione dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione urbanistica non fa venire meno la relativa obbligazione, mentre proprio da tale momento inizia a decorrere l’ordinario termine di prescrizione decennale, ai sensi dell’art. 2946 del codice civile. (Cons. Stato Sez. IV, 14 maggio 2019, n. 3127; n. 3126; Sez. IV, 16 luglio 2021, n. 5358).

Tanto premesso in via generale, nel caso in esame, contrariamente a quanto ritenuto dalla parte appellante, il predetto termine decennale di prescrizione non è decorso.

Come noto, il termine di prescrizione può essere interrotto se ricorre una delle cause di interruzione previste dalla legge.

Al riguardo, l’art. 2943 c.c., la cui rubrica reca “Interruzione da parte del titolare”, stabilisce che “La prescrizione è interrotta dalla notificazione dell’atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo o esecutivo. È pure interrotta dalla domanda proposta nel corso di un giudizio. L’interruzione si verifica anche se il giudice adito è incompetente. La prescrizione è inoltre interrotta da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore e dall’atto notificato con il quale una parte, in presenza di compromesso o clausola compromissoria, dichiara la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri”.

Nel caso in esame, il Comune di Cagliari ha inviato plurime raccomandate alla società appellante con le quali ha chiesto espressamente l’adempimento degli obblighi scaturenti dalla convenzione, l’ultima delle quali è stata inviata nel 2012, con conseguente tempestività del ricorso proposto dinanzi al T.a.r. nel 2019.

In particolare, rilevano a sostegno dell’assunto formulato i seguenti atti interruttivi:

i) richiesta di cessione aree a proprio favore con nota del 17 maggio 2006 prot. n. 1318/URB, protocollo generale n. 44759 (Raccomandata con ricevuta di ritorno).

ii) atto di messa in mora relativo alla cessione immediata delle aree, mediante raccomandata del 19 marzo 2012 (Raccomandata con ricevuta di ritorno).

Tali raccomandate soddisfano, sul piano contenutistico, i presupposti che la giurisprudenza ritiene necessari per riconoscere un valido atto interruttivo della prescrizione mediante messa in mora del debitore, e, segnatamente, la presenza di un atto scritto nel quale viene espressamente specificato l’oggetto della pretesa, essendo lo scopo dell’atto interruttivo quello di portare a conoscenza del debitore la volontà del creditore di far valere il proprio diritto (Cassazione 8 gennaio 2016 n. 121).

Con un quinto mezzo di gravame la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui non avrebbe rilevato la nullità della consulenza tecnica d’ufficio eccepita da Symposium Handelsges M.B.H.

Il motivo non è fondato.

Diversamente da quanto ritenuto dalla parte appellante, il CTU, nominato nell’ambito del procedimento di primo grado, ha esercitato il suo mandato nel rispetto delle disposizioni impartite e del principio del contraddittorio.

Dalla disamina della documentazione del giudizio di primo grado si ricava, infatti, che tutte le parti hanno potuto in concreto collaborare attivamente, nel rispetto del principio del contraddittorio, alle attività del CTU, dal momento dell’avvio della consulenza, con la predisposizione anche di ulteriori quesiti in aggiunta a quelli originariamente individuati, e fino al termine della stessa, con la presentazione delle proprie considerazioni.

Con il sesto mezzo di gravame la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui non ha accolto il motivo con il quale in primo grado era stato dedotto lo stravolgimento del piano attuativo originario, e la conseguente necessità di rimodulazione del piano stesso ex art. 17, L. n. 1150/1942, mediante la stipulazione di una nuova Convenzione Urbanistica.

Il motivo non è fondato.

La prospettazione della parte appellante, nella misura in cui si spinge a valutare l’idoneità di un certo bene a rispondere all’interesse pubblico, attiene al merito delle scelte amministrative, il quale, come noto, non è suscettibile di sindacato giudiziale. Peraltro, come correttamente evidenziato nella decisione impugnata, con riferimento alle destinazioni urbanistiche dei vari edifici previsti e realizzati non si sono verificate variazioni in grado di modificare in modo sostanziale le originarie previsioni progettuali del Piano né il calcolo degli standard urbanistici.

In conclusione, per le ragioni esposte, l’appello deve essere respinto, con conseguente conferma, con diversa motivazione, della sentenza appellata.

La parziale novità delle questioni esaminate giustifica l’integrale compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Quarta, definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge nei sensi, e nei limiti, di cui in motivazione.

Compensa tra le parti integralmente le spese di questo grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 15 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Vincenzo Neri, Presidente

Michele Conforti, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere

Luigi Furno, Consigliere, Estensore

Ofelia Fratamico, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Luigi Furno	Vincenzo Neri

IL SEGRETARIO