Pubblicato il 10/02/2026

N. 01088/2026REG.PROV.COLL.

N. 04026/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4026 del 2025, proposto dal Comune di Cassago Brianza, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giuliana Valagussa, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

DE s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Giancarlo Tanzarella, Giovanni Corbyons, Carlo Maria Tanzarella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e con domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Giovanni Corbyons in Roma, via Ennio Quirino Visconti 99;
MO OP s.r.l. in liquidazione, non costituita in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia (Sezione Quarta) n. 587/2025, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio della società DE s.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 27 novembre 2025 il consigliere LO RO e uditi per le parti gli avvocati, come da verbale;

Viste le conclusioni delle parti.

1. Il Comune di Cassago Brianza ha impugnato la sentenza n. 587/2025, con la quale il T.a.r. Lombardia, Sezione IV, ha accolto il ricorso introduttivo del giudizio proposto dalla società MO OP s.r.l. (di seguito, nella presente decisione anche MO OP) e ha condannato il Comune di Cassago Brianza a risarcire alla società ricorrente la somma complessiva di € 150.000,00 (centocinquantamila/00), quale danno da riduzione del canone di locazione pattuito per l’anno 2018 tra la predetta società e IL & IV s.r.l. e a ristoro degli ulteriori pregiudizi subiti dalla società MO OP, con interessi legali a far data dalla proposizione del ricorso e fino all’effettivo soddisfo.

Il giudice di primo grado ha condannato il Comune di Cassago Brianza anche al pagamento delle spese di giudizio, in favore della società ricorrente, liquidate nella misura di € 3.000,00 (tremila/00), oltre oneri e spese generali, e al rimborso del contributo unificato; ha disposto la compensazione delle spese di giudizio nei confronti dell’interveniente ad adiuvandum (DE s.r.l.).

2. La questione dedotta in giudizio concerne il risarcimento del danno asseritamente subito dalla società MO OP s.r.l. in relazione alla dedotta violazione di una convenzione urbanistica in merito al rilascio del certificato di agibilità con riguardo ai capannoni dei lotti 4 e 5 del Piano Esecutivo di Interesse Sovracomunale (PEIS) denominato “ Gambaione ”.

L’art. 4, quarto comma, della Convenzione di lottizzazione sottoscritta tra la società Holcim Italia s.p.a. (dante causa di Eldap s.r.l.) e i Comuni di Cassago Brianza e Bulciago in data 20 luglio 2005, prevedeva che soltanto in seguito all’esecuzione da parte del soggetto privato attuatore delle opere di urbanizzazione previste nel Piano esecutivo si potesse richiedere il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità dei fabbricati realizzati.

Con sentenza n. 2666/2020, pubblicata in data 30 dicembre 2020, il T.a.r. Lombardia, definendo il ricorso R.G. n. 371/2020, ha condannato il Comune di Cassago Brianza al rilascio del certificato di agibilità con riguardo ai capannoni di cui ai lotti 4 e 5, in attuazione dell’art. 4, quarto comma, della Convenzione di lottizzazione sopra richiamata; il T.a.r. Lombardia, pur dando atto delle contestazioni sollevate dal Comune in ordine alla regolare esecuzione delle opere di urbanizzazione, ha ritenuto che, a fronte del certificato di collaudo, non contestato formalmente dalla amministrazione comunale, il Comune dovesse procedere al rilascio del certificato di agibilità.

In esecuzione della menzionata sentenza, l’amministrazione comunale, con determinazione prot. n. 1392 del 9 febbraio 2021, ha dichiarato l’agibilità dei capannoni situati nei lotti 4 e 5 a far data dal luglio del 2014, ossia dal momento di proposizione della domanda di agibilità da parte di MO OP.

Con successiva sentenza n. 587/2025, il T.a.r. Lombardia ha accolto in parte la domanda risarcitoria presentata dalla società MO OP, condannando il Comune di Cassago Brianza al risarcimento di danni complessivamente liquidati in € 150.000,00, a titolo di danno da riduzione del canone di locazione e per l’ulteriore pregiudizio patito in conseguenza dell’impatto che il canone di locazione ha prodotto sul prezzo di vendita degli immobili, il tutto con maggiorazione di interessi legali a far data dalla proposizione del ricorso sino all’effettivo soddisfo.

3. Con ricorso in appello, il Comune di Cassago Brianza ha contestato la sentenza impugnata sotto doversi profili.

3.1. Con il primo motivo di gravame, il Comune invoca l’effetto devolutivo dell’appello e ripropone le eccezioni sollevate in primo grado circa i fatti impeditivi del verificarsi del danno concreto, ostativi alla configurazione del nesso causale e alla prevedibilità del danno nell’ambito del peculiare quadro fattuale.

Il Comune si duole che la società MO OP abbia prodotto in giudizio solo alcuni documenti; in particolare, lamenta, da un lato, la mancata produzione delle fatture dei canoni di locazione e, dall’altro, la produzione di documenti inconferenti, allo scopo di indurre in errore il giudice.

Nelle premesse dell’atto di appello, il Comune evidenzia che la società MO OP nel giudizio di primo grado ha prodotto, a sostegno della propria pretesa risarcitoria, i mastrini contabili relativi al periodo 2010 - 2023 (docc. nn. 55 – 56 della società), che mostrerebbero che mai nel periodo anteriore alla rinegoziazione dell’1 ottobre 2018 siano stati praticati gli importi dei canoni annuali per complessivi € 891.438,00 annui, cui controparte aveva parametrato la domanda risarcitoria; evidenzia che il rapporto locativo era regolato, oltre che da due contratti di locazione del 2009, anche da altre successive scritture private intervenute tra le parti non prodotte in giudizio, di cui la società avrebbe taciuto l’esistenza.

Lamenta inoltre che siano rimaste inevase alcune richieste istruttorie formulate al giudice di primo grado, al fine di acquisire documenti estranei alla disponibilità del Comune, ritenuti necessari ai fini della decisione.

3.2. Con il secondo motivo di gravame, l’amministrazione appellante deduce contraddittorietà ed erroneità della sentenza per travisamento e omessa valutazione delle risultanze istruttorie sul punto decisivo del nesso causale; violazione degli artt. 1223 e 1218 c.c.; contraddittorietà della motivazione.

L’amministrazione appellante sostiene che il giudice di primo grado avrebbe erroneamente ricostruito il nesso causale, in conseguenza dell’omessa valutazione delle risultanze istruttorie; in particolare, sostiene quanto segue:

a) avendo “ volontariamente posto a reddito ” i capannoni “ sin dal 2009, indipendentemente dal conseguimento dell’agibilità” e dunque “con piena coscienza e consapevolezza a consentirne l’uso da parte di terzi senza la regolarità urbanistico edilizi a”, la società MO OP si sarebbe “ predeterminata le condizioni per la successiva vertenza con la conduttrice, cui aveva garantito la dotazione dell’agibilità ” (pag. 11 del ricorso in appello);

b) il giudice di primo grado non avrebbe considerato la “ contingente ed oggettiva situazione debitoria ” di MO OP, o meglio la sua “ già compromessa situazione patrimoniale, in atto dal 2013, e la stipula dell’accordo con i creditori che assoggettava l’utilizzo dei cespiti secondo usi (vendita-locazioni) determinati dal Piano ex art. 182 bis L.F .” (pag. 11 del ricorso in appello);

c) “ non risultava dalla lettura degli aggiornamenti del Piano di risanamento, né dei suoi allegati e delle sue componenti (relazioni, attestazioni asseverazioni etc.) tratte dai pubblici registri telematici della CCIAA dall'amministrazione comunale, alcun riferimento ad impieghi inadeguati o non profittevoli dei cespiti, o redditi locativi non adeguati ” (pag. 12 del ricorso in appello).

L’amministrazione comunale appellante sostiene che il danno non vi sarebbe stato perché MO OP ha comunque eseguito il piano di risanamento e raggiunto gli obiettivi prefissati (cfr. appello, pag. 16: “ Imm.re OP avrebbe potuto legittimamente addurre un pregiudizio concreto laddove il risultato economico dei suoi esercizi, e delle sue attività locative inerenti l’utilizzo dei cespiti stabilito nel Piano cui si era vincolata, si fossero discostati – ovviamente in diminuzione - da quelli prefissati nel Piano di risanamento e di Accordo con il ceto creditorio. Il che non è avvenuto: i risultati economici del Piano e l’impiego dei cespiti nell’arco temporale ha rispettato i termini e le modalità per gli esercizi societari prefissati nel Piano di risanamento ex art.182bis L.F ”).

3.3. Con il terzo motivo di gravame, l’amministrazione appellante deduce: contraddittorietà ed erroneità della sentenza, per travisamento e omessa valutazione delle risultanze istruttorie sulla colpa e sul nesso causale; violazione degli artt. 1225, 1223 e 1227 c.c.; contraddittorietà della motivazione.

Il Comune censura il capo di sentenza con cui il giudice di primo grado ha stabilito che non poteva ragionevolmente escludersi la colpa dell’amministrazione, “ visti il tenore dell’art. 4, quarto comma, della Convenzione di lottizzazione e soprattutto l’intervenuto collaudo delle opere di urbanizzazione in data 11 giugno 2014 (all. 11 al ricorso), che avrebbero dovuto indurre il Comune a rilasciare l’attestato di agibilità dell’immobile oppure ad attivarsi entro il biennio per contestare la regolarità del rilascio del certificato riferito al predetto di collaudo (cfr. punto 6 del diritto della sentenza n. 2666/2020) ” (sentenza impugnata, § 7.3, pag. 14/17).

Il Comune contesta le conclusioni del giudice di primo grado, evidenziando quanto segue:

a) il testo dell’art. 4, comma 4, della convenzione urbanistica sarebbe stato “ oltremodo contorto ”;

b) l’attuazione del piano di lottizzazione sarebbe stata caratterizzata da “ complessa situazione tecnica, che impediva la corretta ricostruzione dei ripristini e delle opere mancanti anche per via dei collaudi frammentari ” (ricorso in appello, pag. 19);

c) “ Il tutto mentre all’ufficio tecnico comunale si era succeduti in cinque anni quattro diversi Responsabili d’Area: per loro era stato difficile ricostruire la sequenza di operazioni di completamento e di ripristino, erano insorti contrasti con la garante Compagnia assicurativa, talchè solo una parte delle somme necessarie era stata incamerata, non concludendosi il procedimento ” (ricorso in appello, pag. 19);

d) “ Né d’altra parte, in assenza di diffide o di comunicazioni descriventi il pregiudizio o il sospetto del suo verificarsi, il funzionario comunale si sarebbe dovuto allertare ” (ricorso in appello, pag. 19);

f) non si sarebbe tenuto conto della “ disponibilità offerta dall’amministrazione alle verifiche in contraddittorio sulla sufficienza delle dotazioni al servizio dei lotti ” (ricorso in appello, pag. 20).

3.4. Con il quarto motivo di gravame, l’appellante deduce: contraddittorietà ed erroneità della sentenza per travisamento e omessa valutazione delle risultanze istruttorie sul punto decisivo del nesso causale per il c.d. danno locativo; violazione degli artt. 1225, 1223 e 1227 c.c.; contraddittorietà della motivazione.

Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di primo grado ha ritenuto sussistente il nesso causale tra inadempimento e danno sulla base della documentazione prodotta dalla ricorrente (sub docc. 44 e 47 giudizio di primo grado), vale a dire la corrispondenza con la quale la società IL & IV (conduttrice) ha contestato a MO OP (locatrice) la mancanza del certificato di agibilità dei capannoni condotti in locazione (doc. 47 depositato nel giudizio davanti al T.a.r.), in relazione alla quale avrebbe ottenuto la rinegoziazione delle condizioni economiche del rapporto.

La doglianza è affidata ai seguenti argomenti:

a) non vi sarebbe prova dell’invio e della ricezione della corrispondenza tra MO OP e IL & IV (depositata nel giudizio di primo grado sub doc. 47)

b) dalla lettera di IL & IV del 24 novembre 2017 si ricaverebbe che la novazione del rapporto e la rinegoziazione delle condizioni contrattuali sarebbero state determinate dalla violazione dell’art. 1575 cod. civ. da parte di MO OP, “ per il rilascio di garanzia in sede di stipula contrattuale di requisiti sullo stato dell’immobile, che invece ne era privo ” (ricorso in appello, pag. 23).

c) non sussisterebbe il nesso causale perché “ dal 24.11.2017 in poi nulla viene messo in atto da Imm.re OP per rimediare alla situazione ” (ricorso in appello, pag. 23);

d) in occasione della novazione del rapporto, IL & IV “ coglieva l’occasione per formalizzare una più vasta rinegoziazione ” (ricorso in appello, pag. 25).

3.5. Con il quinto motivo di gravame, l’appellante deduce: contraddittorietà ed erroneità della sentenza per travisamento e omessa valutazione delle risultanze istruttorie in punto parametri di quantificazione del c.d. danno locativo; violazione degli artt. 1225, 1223 e 1227 c.c. e 2967 c.c.; ultra petita .

Il Comune contesta la sentenza impugnata nella parte in cui è stato calcolato il danno subito dalla società ricorrente per effetto della riduzione del canone.

A suo giudizio, non vi sarebbe prova di tale canone e il T.a.r. si sarebbe illegittimamente sostituito alla società ricorrente nell’onere probatorio.

3.6. Con il sesto motivo di gravame, il Comune deduce contraddittorietà ed erroneità della sentenza per travisamento e omessa valutazione delle risultanze istruttorie sull’ulteriore danno liquidato per pregiudizio sul prezzo di vendita; violazione degli artt.1225, 1223 e 1227 c.c.; ultra petita .

L’amministrazione appellante censura il capo di sentenza con il quale il giudice di primo grado ha condannato il Comune a risarcire “ l’ulteriore pregiudizio patito dalla ricorrente in conseguenza dell’impatto che il canone di locazione ha prodotto sul prezzo di vendita dei beni immobili (pattuito nel 2023) ”, liquidando il danno, in via equitativa, in € 50.000,00.

Sostiene il Comune che il T.a.r. avrebbe così deciso secondo una “ ipotesi probabilistica non confermabile ”, e ancora “ inferendo «la probabilità della probabilità» facendo così venir meno il rapporto causale diretto ”.

3.7. Con il settimo motivo di gravame, l’appellante deduce: erroneità della sentenza per contraddittorietà tra le sue parti, illogicità ed erroneità dei presupposti (assolvimento onere della prova della ricorrente e liquidazione del danno in assenza di prove, divieto di ricorso all’art. 1226 c.c.).

Il Comune contesta il ricorso da parte del giudice di primo grado ai criteri equitativi per la liquidazione del danno; sostiene che il ricorso alla valutazione equitativa non possa essere utilizzato per superare la carenza della prova dei presupposti della responsabilità della p.a., sotto il profilo del nesso causale; operando in tal modo il giudice di primo grado si sarebbe sostituito alla parte nell’onere della prova degli elementi costitutivi della responsabilità di natura risarcitoria.

4. Si è costituita in giudizio la società DE s.r.l. (cui la società MO OP s.r.l. ha medio tempore ceduto il proprio credito risarcitorio).

5. Alla camera di consiglio del 5 giugno 2025 il difensore del Comune ha dichiarato a verbale di rinunciare alla istanza cautelare.

6. Con memoria depositata in data 27 ottobre 2025, la società DE s.r.l. ha eccepito, in via preliminare l’inammissibilità, della produzione documentale di parte appellante, indicata ai numeri da 35 a 41 del foliario municipale, poiché estranea al fascicolo di primo grado e pertanto versata agli atti del presente giudizio di appello, in violazione dell’art. 104, comma 2, c.p.a.

Ha contestato in rito e nel merito le deduzioni dell’amministrazione comunale appellante.

7. Con memoria depositata in data 27 ottobre 2025, il Comune di Cassago Brianza, dopo aver ricostruito la fattispecie dedotta in giudizio, si è soffermato sui motivi di appello, insistendo per la riforma della sentenza impugnata.

8. Con memoria di replica depositata in data 6 novembre 2025, il Comune di Cassago Brianza ha insistito per l’ammissione dei documenti depositati in grado di appello “ perché non nella disponibilità del comune ”, evidenziando che da detti documenti emergerebbero “ i legami tra DE SR e la cessionaria Imm.re OP, la commistione societaria ed indizi attestanti la creazione sleale di prove precostituite nella fase anteriore del processo ”.

9. Con memoria di replica depositata in data 6 novembre 2025, la società DE s.r.l. ha eccepito la inammissibilità e l’irrilevanza del documento n. 35 (relativo ad una richiesta formulata dalla società lottizzante Eldap s.r.l. di prorogare il termine di validità della convenzione urbanistica e di modificare talune pattuizioni), in quanto non prodotto in primo grado e inconferente rispetto all’oggetto del giudizio.

Pur riconoscendo di non aver prodotto gli accordi accessori ai contratti di locazione dei lotti nn. 4 e 5 (pag. 5 della memoria), ritiene di aver adeguatamente dimostrato di aver percepito canoni di locazione in diminuzione, per effetto della mancanza del certificato di agibilità, a far data dall’ottobre del 2018.

10. All’udienza pubblica del 27 novembre 2025, il ricorso è stato trattenuto in decisione.

11. In via preliminare, ritiene il Collegio di ammettere la produzione di alcuni documenti depositati dal Comune appellante in grado di appello in data 20 maggio 2025 (documenti nn. 36, 37, 38, 39 e 40), in quanto non nella diretta disponibilità del Comune e comunque reputati dal Collegio rilevanti per la valutazione complessiva della fattispecie dedotta in giudizio.

12. Come sopra evidenziato, la pretesa risarcitoria formulata in primo grado dalla società MO OP s.r.l. (originaria ricorrente) si origina dall’inadempimento dell’amministrazione comunale all’obbligo (derivante dall’art. 4 della convenzione urbanistica 20 luglio 2005, rep. n. 189781) di rilasciare, a valle dell’intervenuto collaudo delle opere, il certificato di agibilità dei capannoni presenti nei lotti 4 e 5 del comparto industriale realizzato da Eldap s.r.l. in attuazione del Piano Esecutivo di Interesse Sovracomunale (PEIS) denominato “ Gambaione ”.

Al fine di decidere, si rende necessario ricostruire l’articolata fattispecie dedotta in giudizio.

12.1. La società Holcim Italia s.p.a. sottoscrisse in data 20 luglio 2005 con il Comune di Cassago Brianza e con il Comune di Bulciago una convenzione urbanistica per l’attuazione del PEIS “ Gambaione ”, avente ad oggetto la costruzione di capannoni industriali ripartiti in sette macro - lotti funzionali e la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

12.2. Successivamente, la società Eldap s.r.l. ha acquisito l’intero comparto immobiliare (con contratto di compravendita del 2 maggio 2006, rep. 191248), subentrando al soggetto attuatore negli obblighi convenzionali.

La società Eldap s.r.l. ha completato gli interventi previsti nei diversi lotti e gran parte delle opere di urbanizzazione, eccezion fatta per una rotatoria stradale e alcune opere accessorie; in relazione a tale inadempimento, il Comune di Cassago Brianza ha parzialmente escusso la garanzia fideiussoria prestata da Eldap s.r.l., incamerando, a titolo di accolto, la somma di circa trecentomila euro.

In data 11 giugno 2014 è stato emesso il certificato finale di collaudo, nel quale si dà atto della mancata esecuzione di alcune opere di urbanizzazione.

12.3. In relazione alla istanza di rilascio del certificato di agibilità, formulata dalla società MO OP s.r.l. in data 1° luglio 2014 per i capannoni dei lotti 4 e 5, il Comune di Cassago Brianza, con nota del 24 luglio 2014, richiedeva alla società la produzione di alcuni documenti ritenuti necessari ai fini del rilascio del predetto certificato (richiesta riscontrata parzialmente dalla società OP MO, con nota del 5 settembre 2014, con richiesta di agibilità “ anche parziale ”).

Con successiva nota del 25 settembre 2014, il Comune di Cassago Brianza evidenziava la carenza della produzione documentale (con riguardo alla dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico) e che il certificato di agibilità “ non può essere ottenuto in assenza di positivo collaudo delle opere di urbanizzazione ”.

12.4. Nel 2020, avendo bisogno di ottenere l’agibilità da poter spendere nei rapporti con i terzi, anche ai fini della cessione del cespite nell’ambito di un piano di ristrutturazione dei debiti sottoscritto ai sensi dell’art. 182 della legge fallimentare, la società MO OP ha chiesto al T.a.r. Lombardia l’accertamento dell’inadempimento del Comune all’obbligo convenzionale di rilascio del certificato e la conseguente condanna all’emissione del documento; il ricorso (R.G. n. 371/2020) è stato accolto dal T.a.r. Lombardia, con sentenza 30 dicembre 2020 n. 2666, che, sulla premessa dell’intervenuto collaudo positivo dei lavori “ non contestato nelle forme di legge, ma soltanto in via informale e tardivamente ” (sentenza T.a.r. Lombardia n. 2666/2020), ha accertato l’inadempimento del Comune, condannandolo al rilascio del certificato di agibilità; in esecuzione della predetta sentenza, con determinazione n. 1392 del 9 febbraio 2021, il Comune di Cassago Brianza ha dichiarato agibili i capannoni dei lotti 4 e 5.

12.5. Nel 2022, sul presupposto che il tardivo rilascio del certificato di agibilità le avrebbe causato danni economici, costringendola ad affittare il bene con una riduzione del canone di locazione e infine a venderlo, nel settembre del 2023, ad un prezzo inferiore rispetto a quello di perizia, in considerazione della minor redditività del cespite, con ricorso R.G. n. 1681/2022, la società MO OP s.r.l. ha chiesto al T.a.r. per la Lombardia la condanna del Comune di Cassago Brianza al risarcimento dei danni subiti per effetto dell’inadempimento da parte del Comune agli impegni contrattualmente assunti con la convenzione urbanistica del PEIS “ Gambaione ”.

12.6. Nel corso del giudizio di primo grado ha dispiegato atto di intervento ad adiuvandum la società DE s.r.l. (per sostenere le ragioni della società MO OP), allegando un contratto di cessione di crediti del 27 novembre 2024, redatto in forma di scrittura privata autenticata, con il quale OP MO s.r.l. in liquidazione ha ceduto alla società DE s.r.l. “ ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1260 e seguenti cod. civ., il Credito Potenziale e ogni diritto inerente e relativo al ricorso, ivi inclusi i diritti sostanziali e le facoltà processuali correlati agli effetti della sentenza che definirà il primo grado del giudizio Tar Lombardia, RG n. 1781/2022 ”, dietro il corrispettivo di € 1.000,00 (mille/00).

12.7. Con la sentenza n. 587/2025, il T.a.r. Lombardia ha accolto in parte la domanda risarcitoria, condannando il Comune di Cassago Brianza al risarcimento di danni complessivamente liquidati in via equitativa € 100.000,00, a titolo di danno da riduzione del canone di locazione, e in € 50.000,00, sempre liquidati in via equitativa, a titolo dell’ulteriore pregiudizio patito in conseguenza dell’impatto che il canone di locazione ha prodotto sul prezzo di vendita degli immobili, il tutto con maggiorazione di interessi legali a far data dalla proposizione del ricorso sino all’effettivo soddisfo; il giudice di primo grado ha condannato il Comune di Cassago Brianza al pagamento delle spese di giudizio.

12.8. In particolare, il giudice di primo grado ha accolto in parte la domanda risarcitoria, ritenendo che, per effetto del mancato rilascio del certificato di agibilità, la società MO OP s.r.l. sia stata costretta a rinegoziare il canone di locazione in diminuzione.

Pur riconoscendo che il canone annuo di locazione non poteva essere fissato in € 891.438,00 annui (come indicato dalla società ricorrente), il giudice di primo grado ha accolto la domanda risarcitoria nei termini di seguito indicati:

“… dovendosi piuttosto considerare solamente il canone (di ammontare più ridotto) rideterminato in via transitoria per l’anno 2018 (e pari a € 585.000,00), non essendo stato dimostrato che la diminuzione di tale importo sia scaturita dal mancato rilascio dell’agibilità degli immobili; sembra peraltro confermare tale conclusione la circostanza che l’importo concordato per l’anno 2018 è comunque più alto rispetto a quello riferito all’anno 2017 (€ 555.000,00).

Quindi, operando la differenza tra il canone 2018 (pari a € 585.000,00) e il canone 2019/2023 (pari a € 510.000,00 annui: cfr. art. 6 del contratto di locazione: all. 46 al ricorso), si ottiene un minor introito per la ricorrente di complessivi € 375.000,00 (€ 75.000 annui x 5 anni = € 375.000,00).

7.5. Tuttavia tale ammontare è frutto dell’accordo transattivo tra le parti e quindi è riconducibile a (valutazioni e) presupposti, almeno in parte, estranei e non direttamente riferibili alla dedotta inadempienza comunale.

Inoltre, come già riferito al precedente punto 6.3, pur risalendo il diniego comunale di rilascio del certificato di agibilità al periodo luglio-settembre 2014 (all. 14 e 16 al ricorso), nessuna azione risulta essere stata intrapresa dalla ricorrente per elidere del tutto, o almeno limitare, i possibili pregiudizi che ne sarebbero derivati. Difatti, ai sensi del combinato disposto dell’art. 1227, secondo comma, cod. civ., e dell’art. 30, comma 3, secondo periodo, cod. proc. amm., non può essere riconosciuto il danno che, in base ai canoni di ordinaria diligenza, si impongono a un avveduto (e, nella specie, qualificato) operatore economico e che avrebbe potuto essere ragionevolmente e prevedibilmente evitato, gravando sul soggetto danneggiato il dovere di mitigare le conseguenze pregiudizievoli della altrui condotta illecita (Consiglio di Stato, VII, 14 novembre 2024, n. 9153).

Pertanto, appare equo ridurre l’importo di tale voce di danno a meno di un terzo di quanto richiesto dalla ricorrente, ovvero a complessivi € 100.000,00 (centomila/00); a ciò deve aggiungersi una ulteriore somma di € 50.000,00 (cinquantamila/00), sempre individuata equitativamente, finalizzata a compensare l’ulteriore pregiudizio patito dalla ricorrente in conseguenza dell’impatto che il canone di locazione ha prodotto sul prezzo di vendita dei beni immobili (pattuito nel 2023): ove il canone di locazione fosse stato più elevato, l’acquirente avrebbe beneficiato di un maggiore introito per il periodo di validità del contratto di affitto (ottobre 2018 - ottobre 2024, prorogabile di ulteriori sei anni: art. 5 del contratto di locazione, all. 46 al ricorso) e quindi avrebbe dovuto corrispondere un maggior prezzo per l’acquisto dei capannoni ”.

13. Tanto premesso, ritiene il Collegio che il ricorso in appello debba essere accolto.

13.1. A fondamento della richiesta risarcitoria, la società ricorrente in primo grado ha prodotto in primo grado i seguenti documenti:

- i contratti di locazione stipulati, in forma di scrittura privata, in data 12 agosto 2009, con i quali, la locatrice, dichiarando che “ l’immobile è in regola con le norme edilizie, urbanistiche ed ambientali, avendo ottenuto concessione di edificazione e licenza di agibilità nell’attuale stato di fatto ”, ha concesso in locazione alla società IL & IV s.r.l. il lotto n. 4 per € 427.518,00 annui (per un canone mensile di € 35.626,50) e il lotto n. 5 per € 463.920,00 annui (per un canone mensile di € 38.660,00), e quindi per complessivi € 891.438,00 annui, oltre IVA;

- il contratto di locazione tra MO OP s.r.l. e IL & IV s.r.l. del 1° ottobre 2018, nel quale il canone di locazione è fissato complessivamente per i lotti 4 e 5 in € 510.000,00 annui, oltre IVA;

- una nota della società IL & IV s.r.l. (conduttrice) del 31 luglio 2018, denominata “ Lettera di Intenti ”, indirizzata alla società MO OP s.r.l., con la quale la conduttrice, nel confermare la propria disponibilità a sottoscrivere nuovi contratti di locazione, in novazione dei precedenti inter partes , in relazione ai capannoni di cui ai lotti 4 e 5 del complesso industriale, precisa quanto segue:

“ IL & IV s.r.l. riconosce espressamente di essere dotta dell’assenza del certificato di agibilità e che in relazione a tale circostanza risulta pendente davanti al Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia un procedimento promosso da Eldap s.r.l. ai sensi dell’art. 116 c.p.a., rinunciando perciò sin d’ora esplicitamente a qualsivoglia pretesa in merito nei confronti di MO OP S.r.l., essendo stata debitamente considerata nella determinazione del canone.

IL & IV s.r.l. si rende disponibile sin d’ora a far eseguire ad MO OP S.r.l. sull’immobile locato ogni eventuale intervento, anche edilizio, se richiesto dal Comune interessato, per rendere l’immobile conforme alle normative e ai regolamenti previsti in materia edilizia e ambientale, ovviamente con spese a carico di MO OP S.r.l…. ”.

13.2. Sennonché il Collegio deve rilevare che la società MO OP s.r.l. non ha prodotto tutta la documentazione necessaria a consentire all’organo giurisdizionale di verificare il danno asseritamente subito.

Nella perizia di stima dei lotti 4 e 5, redatta su incarico della società MO OP dalla Prelios Valuations s.p.a. (doc. 48, depositato dalla stessa società MO OP s.r.l. nel giudizio di primo grado) si dava atto, al paragrafo 18, “ Situazione locativa ” (pag. 8), che sul rapporto contrattuale con la società IL & IV, oltre che ai contratti di locazione del 12 agosto 2009, erano intervenuti i seguenti atti negoziali:

- una “ scrittura privata di transazione ”;

- “ in data 26/09/2012 scritture private ad integrazione /modifica dei suddetti contratti ”;

- “ in data 11/12/2014 scrittura privata per la modifica del canone di locazione ”, evidenziando ulteriormente “ Dai suddetti contratti/scritture private si evince che la locazione degli immobili ha decorrenza dal 01/01/2010, la durata di 6+6 e un corrispettivo annuo (2017) di € 555.000. Il canone non potrà subire variazioni in aumento neppure a titolo di adeguamento ISTAT) ”.

Orbene, non sono state depositate né le scritture private modificative del rapporto di locazione, né le fatture emesse dalla società con riguardo al canone di locazione, ma solo estratti dei mastrini contabili relativi agli anni 2013 - 2017 e agli anni 2018 – 2023, che non consentono di ricostruire con esattezza gli importi percepiti nel tempo dalla società e, soprattutto, di verificare se la riduzione del canone di locazione sia da imputare o meno in via esclusiva al mancato rilascio del certificato di agibilità.

14. Sulla base di quanto sopra richiamato, la domanda risarcitoria non può essere accolta.

14.1. In primo luogo, la società MO OP s.r.l. non può lucrare un vantaggio per aver dichiarato nei contratti stipulati in data 12 agosto 2009, quale locatrice, che “ l’immobile è in regola con le norme edilizie, urbanistiche ed ambientali, avendo ottenuto concessione di edificazione e licenza di agibilità nell’attuale stato di fatto ”, ingenerando erroneamente nella società locatrice affidamento nella sussistenza della agibilità dei capannoni; a quella data, il certificato di agibilità non solo non esisteva, ma non avrebbe neppure potuto essere rilasciato, in quanto il collaudo finale delle opere (che rappresentava la condizione per il rilascio del predetto certificato) è stato effettuato solo in data 11 giugno 2014.

14.2. In secondo luogo, non possono essere utilizzati come base di calcolo i contratti del 12 agosto 2009, in quanto, per espressa dichiarazione di una società consulente della stessa società MO OP s.r.l., le condizioni contrattuali erano state modificate per effetto di successive scritture private (non prodotte in giudizio).

14.3. In terzo luogo, ritiene il Collegio che il mancato rilascio del certificato di agibilità non possa essere considerato, anche facendo applicazione del criterio del “più probabile che non”, come causa della riduzione del canone di locazione per il periodo 2019 – 2023, atteso che non può costituire tertium comparationis il canone rideterminato in via transitoria per il solo 2018 (€ 585.000,00), come sostenuto dalla società MO OP s.r.l. nella memoria depositata nel giudizio di primo grado in data 4 novembre 2024 (tesi cui il giudice di primo grado ha prestato adesione, sia pure riducendo poi in via equitativa il danno), atteso che a quella data la società conduttrice era già edotta della mancanza del certificato di agibilità, come risulta dalle comunicazioni intervenute tra IL & IV s.r.l. e la società MO OP s.r.l. nel settembre del 2017 (doc. 47 del fascicolo di primo grado).

14.4. Né può essere attribuita particolare rilevanza probatoria alla “ Lettera di Intenti ” del 31 luglio 2018; in disparte la considerazione che (diversamente da quanto in essa riportato) a quella data non risulta essere stato pendente alcun giudizio davanti al T.a.r. Lombardia tra la società Eldap s.r.l. e il Comune di Cassago Brianza (atteso che il giudizio per l’accertamento dell’obbligo del Comune di Cassago Brianza di rilasciare il certificato di agibilità in relazione ai capannoni dei lotti 4 e 5 del Piano esecutivo di interesse sovracomunale denominato “Gambaione” risulta essere stato promosso da MO OP s.r.l. nel 2020 - R.G. n. 371/2020), le dichiarazioni della società conduttrice sono connotate da tale genericità che non consentono di suffragare in maniera idonea la tesi della società appellata.

14.5. In altri termini, omettendo di produrre tutta la documentazione in suo possesso necessaria alla individuazione e alla quantificazione del danno, come era suo precipuo onere, la società MO OP s.r.l. non ha consentito all’organo giurisdizionale di verificare la sussistenza del danno lamentato e la sua riconducibilità, sul piano eziologico, al mancato rilascio del certificato di agibilità.

14.6. Secondo principi giurisprudenziali consolidati, la liquidazione equitativa del danno ha natura sussidiaria, in quanto presuppone l’esistenza di un danno oggettivamente accertato, e non sostitutiva, poiché ad essa non può farsi ricorso per sopperire alle carenze o decadenze istruttorie in cui le parti siano incorse, di modo che indefettibili presupposti per l'applicazione dell'art. 1226 c.c. sono, da un lato, la dimostrata esistenza d’un danno certo (e non soltanto eventuale od ipotetico) e, dall'altro, che l’impossibilità (o la rilevante difficoltà) nella stima esatta dello stesso sia oggettiva - cioè positivamente riscontrata e non meramente supposta - e incolpevole, ovvero non dipendente dall'inerzia della parte gravata dall'onere della prova (cfr. ex multis , Cassazione civile, Sez. III, 28 luglio 2025 n. 21607).

Orbene, nel caso di specie, la società MO OP s.r.l. ha colposamente omesso di produrre in giudizio documenti nella sua diretta disponibilità (fatture emesse nei confronti della società IL & IV s.r.l.; la scrittura privata di transazione relativa ai contratti di locazione del 12 agosto 2009; le scritture private relative al medesimo rapporto locativo del 26 settembre 2012 e dell’11 dicembre 2014), omettendo di fornire la prova rigorosa del danno asseritamente subito, che, in relazione ai principi giurisprudenziali sopra richiamati, non può essere superata attraverso il ricorso alla valutazione equitativa del danno.

15. Anche sotto il profilo soggettivo, il Collegio ritiene che, a fronte della illegittimità del diniego del rilascio del certificato di agibilità, debba essere riconosciuto al Comune di Cassago di Brianza l’errore scusabile.

15.1. La convenzione urbanistica del 20 luglio 2005 rep. 189781 prevedeva all’art. 4, quarto comma, che “ L’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria, di cui sopra, dovrà avvenire, previo rilascio dei Permessi di Costruire o D.I.A. dalla normativa urbanistica ed edilizia vigente, entro il termine massimo di 27 (ventisette) mesi dalla sottoscrizione delle presente convenzione, prima o contestualmente alla realizzazione degli edifici industriali in modo che siano assicurati i servizi indispensabili e comunque prima della richiesta di abitabilità o agibilità degli immobili realizzati ”.

Orbene, in primo luogo, non risulta che il soggetto attuatore abbia rispettato la tempistica prevista dall’art. 4, comma 4, della convenzione.

15.2. Con nota del 4 ottobre 2012 (doc. 7 del fascicolo di primo grado), il Comune di Cassago Brianza ha diffidato il soggetto attuatore al completamento delle opere di urbanizzazione previste nella convenzione.

In relazione al mancato adempimento, il Comune di Cassago Brianza ha proceduto alla escussione della polizza fideiussoria, introitando nel febbraio 2013 la somma complessiva di € 300.634,00, quale acconto sulle residue obbligazioni convenzionali.

Il collaudo finale delle opere è avvenuto in data 11 giugno 2014; si è trattato di un collaudo parziale, in quanto il collaudatore ha accertato la mancata esecuzione di una rotatoria nel Comune di Cassago Brianza e della prosecuzione del percorso pedonale nell’area privata asservita all’uso pubblico nonché alcuni difetti rispetto alla messa in opera a regola d’arte.

15.3. Inoltre, come sopra evidenziato, a fronte della richiesta di rilascio del certificato di agibilità per i capannoni dei lotti 4 e 5, formulata dalla società MO OP, il Comune di Cassago Brianza, con note del 24 luglio 2014 e del 25 settembre 2014, ha evidenziato la carenza dei documenti prodotti dalla società ai fini del rilascio del certificato di agibilità, oltre a rappresentare che il certificato di agibilità “ non può essere ottenuto in assenza di positivo collaudo delle opere di urbanizzazione ”.

Le note comunali del 24 luglio 2014 e del 25 settembre 2014 non sono state impugnate dalla società MO OP s.r.l., che solo nel 2020 ha agito per l’accertamento del diritto al rilascio del certificato di agibilità.

15.4. Nell’ambito del contesto fattuale sopra richiamato, ritiene il Collegio che, da lato, possa essere riconosciuto al Comune di Cassago Brianza l’errore scusabile, in quanto il diniego di rilascio del certificato di agibilità, ancorché illegittimo, non risulta essere stato esercitato in modo palesemente contrario ai principi di imparzialità, correttezza, buona fede, proporzionalità e ragionevolezza, dall’altro, si debba fare applicazione dell’art. 30, comma 3, c.p.a. e dell’art. 1227, comma 2, c.c., atteso che la tempestiva impugnazione degli atti sopra richiamati avrebbe consentito alla società di evitare i danni (non provati) asseritamente subiti.

L'art. 30 comma 3, c.p.a., pur non richiamando espressamente l'art. 1227, comma 2, c.c., ne recepisce in sostanza il principio informatore, allorché afferma che l’omessa attivazione da parte dell'interessato degli strumenti di tutela previsti costituisce, nel quadro del comportamento complessivo delle parti, dato valutabile, alla stregua del canone di buona fede e del principio di solidarietà, ai fini dell'esclusione o della riduzione del danno del danno evitabile con l'ordinaria diligenza, in una logica che vede l'omessa impugnazione dell'atto lesivo non più come preclusione di rito, ma come fatto da considerare in sede di merito ai fini del giudizio sulla sussistenza e consistenza del pregiudizio risarcibile (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 3 ottobre 2024 n. 7960).

16. In conclusione, per le ragioni sopra indicate, assorbita ogni altra censura, il ricorso in appello deve essere accolto e, in riforma della sentenza di primo grado, il ricorso di primo grado deve essere integralmente respinto.

17. In considerazione della peculiarità della fattispecie dedotta in giudizio, ritiene il Collegio che le spese del doppio grado di giudizio debbano essere equamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, respinge il ricorso di primo grado.

Compensa le spese del doppio grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 27 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

GI ON, Presidente

Francesco Gambato Spisani, Consigliere

Michele Conforti, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere

LO RO, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LO RO	GI ON

IL SEGRETARIO