Pubblicato il 02/05/2025

N. 03735/2025REG.PROV.COLL.

N. 07121/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7121 del 2024, proposto dalla Città Metropolitana di Reggio Calabria, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Antonio Miceli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

LU ON, rappresentato e difeso dagli avvocati Giovanni Gurnari e Francesca Gangemi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria sezione staccata di Reggio Calabria n. 460/2024, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di LU ON;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 29 aprile 2025 il Cons. Marco Morgantini e udito per la parte appellata l’Avv. Giovanni Gurnari;

Viste le conclusioni della parte appellante come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue;

FATTO e DIRITTO

1. Parte appellante espone quanto segue.

Con deliberazione del Sindaco Metropolitano n. 107 del 22.10.2019 è stato approvato il piano delle alienazioni per le annualità 2020-2022, con l’elenco degli immobili suscettibili di dismissione ai sensi dell’art. 58 della Legge n. 133/2008.

Con determina R.G. n. 3099 del 21.10.2020 è stata approvata la procedura di alienazione per l’annualità 2020, relativa a n. 6 lotti, mediante asta pubblica.

In data 02.12.2020 è stata esperita la gara relativa all’alienazione dei beni immobili di proprietà della Città Metropolitana di Reggio Calabria, ex art. 58 L. 133/2008 – annualità 2020.

Con determinazione R.G. n. 3845 del 17.12.2020 è stato approvato il verbale delle risultanze dell’asta in seduta pubblica del 02 dicembre 2020 ed è stato aggiudicato provvisoriamente al sig. ON LU il lotto n. 2, relativo al fabbricato distinto al NCEU al foglio 16 particella 101 Cat A/4 consistenza 5,5 vani con piccolo deposito e cortile annesso, sito nel Comune di Santo Stefano d'Aspromonte (RC).

Con determinazione R.G. n. 630 del 01.3.2021, il lotto n. 2 è stato aggiudicato definitivamente al Sig. ON LU.

In data 15.5.2023 all’atto della sottoscrizione del rogito notarile, si sono riscontrate incongruenze tra la relazione di stima redatta dal Servizio Espropri e Stime dell’Ente e lo stato reale dell’immobile con relativa area di pertinenza, rilevando che l’importo del valore del lotto era stato calcolato soltanto su 160 mq, che corrisponde alla consistenza totale del fabbricato, senza stimare e quantificare la corte ed il deposito.

In data 05.06.2023 i tecnici dell’Ente hanno proceduto ad effettuare un sopralluogo sull’immobile in questione, riscontrando delle difformità tra lo stato di fatto e di diritto dei luoghi e le indicazioni riportate nella relazione di stima, utilizzata al fine della quantificazione del valore di mercato dell’immobile.

E’ stato redatto apposito verbale, in cui viene accertato che il fabbricato ha un corpo di fabbrica aggiunto privo di titolo abilitativo, mentre il deposito è censito al Catasto Terreni, ma non al Catasto Fabbricati; inoltre, la corte esterna non è autonomamente accatastata, è di pertinenza della diversa particella n. 23, mentre alla particella n. 101 oggetto di alienazione non è assegnata alcuna pertinenza.

Con nota prot. n. 56187 del 11.07.2023, non riscontrata, è stato chiesto al Comune di Santo Stefano il titolo abilitativo del corpo aggiunto al fabbricato.

Con determinazione RG n. 3074 del 18.09.2023, la Città Metropolitana di Reggio Calabria ha annullato i provvedimenti emessi in relazione all’alienazione del lotto 2, nonché l’aggiudicazione del medesimo lotto a favore del sig. ON LU, in conseguenza delle difformità sostanziali riscontrate nell’immobile oggetto di procedura di alienazione.

Con ricorso del 15.11.2023, il sig. ON LU ha impugnato in sede giurisdizionale la determinazione RG n. 3074 del 18.9.2023.

All’esito del giudizio RG 611/2023, il TAR di Reggio Calabria ha emesso la sentenza n. 460/2024, con cui ha accolto il ricorso proposto dal sig. ON, annullando il provvedimento impugnato.

2. La motivazione della sentenza appellata fa riferimento alle seguenti circostanze.

Il Tar ha ritenuto che il rilievo secondo il quale il valore del lotto sarebbe stato calcolato soltanto in relazione all’immobile, “senza stimare e quantificare la corte e il deposito”, non trovi conferma nella documentazione in atti.

Ed infatti, la consistenza del lotto 2 risulta indicata nel capitolato generale d’appalto nel quale lo stesso, definito quale ex casa cantoniera Provinciale Fg 16, part. 101, risulta descritto come “fabbricato a due piani fuori terra di complessivi 161 mq, di cui circa mq 112 al piano terra e circa mq 49 al primo piano con un piccolo deposito a servizio e corte di terreno di pertinenza. Il fabbricato presenta locali interni alquanto fatiscenti”. Accanto a tale descrizione, nella colonna corrispondente all’importo a base d’asta, viene indicato un importo pari a € 41.600,00.

Pertanto, secondo il Tar, nella descrizione il lotto risulta comprensivo tanto del fabbricato quanto della corte e del piccolo vano deposito, ma in corrispondenza della suddetta descrizione è indicato l’importo a base d’asta che non può che riferirsi all’immobile così come complessivamente individuato.

Il Tar ha inoltre osservato che la documentazione versata in atti dal ricorrente comproverebbe che per il c.d. corpo di fabbrica aggiunto, è stata rilasciata dal Sindaco del Comune di S. Stefano in Aspromonte, in data 23 luglio 1985, apposita licenza di costruzione.

Secondo il Tar risulterebbe conseguentemente smentito l’assunto secondo cui tale corpo aggiunto sarebbe privo di titolo abilitativo.

Non rileverebbe, poi, che il piccolo vano deposito sia riportato nel Catasto terreno ma non anche nel Catasto fabbricati non potendo da ciò desumersi che tale vano, correttamente indicato tanto nel capitolato generale quanto nel verbale di gara e nella determina di aggiudicazione, non sia stato computato ai fini della stima del valore di mercato dell’immobile da alienare.

Il Tar ha pertanto concluso di non ravvisare la difformità tra lo stato dei luoghi e quanto posto in gara, tale da precludere la stipula del contratto con l’aggiudicatario e da giustificare, conseguentemente, l’annullamento in autotutela del provvedimento di aggiudicazione.

3. L’appellante Città Metropolitana fa presente che, in conseguenza della notifica della sentenza n. 460/2024, con nota prot. n. 64456 del 18.07.2024, il Settore Edilizia della Città Metropolitana ha richiesto al Comune di Santo Stefano d’Aspromonte copia conforme della licenza edilizia del 23.07.1985, citata in sentenza e depositata in giudizio dal sig. ON, rilevando come la stessa non fosse mai stata trasmessa all’Ente, nonostante la richiesta prot. 56187 dell’11.07.2023.

Con nota prot. n. 5121 del 31.07.2024, il Comune di Santo Stefano d’Aspromonte ha comunicato di non aver reperito l’originale della licenza di costruire del 23.07.1985, inviando copia della documentazione reperita presso l’archivio comunale.

Con nota prot. n. 5155 del 01.08.2024, il Comune di Santo Stefano d’Aspromonte ha comunicato di aver eseguito un’ulteriore ricerca, riscontrando che la pratica di licenza edilizia, registrata al numero di elenco 108 del registro delle concessioni edilizie, riguardante il progetto di ampliamento dell’immobile in argomento, “non ha avuto corso”.

Secondo parte appellante, a differenza di quanto rilevato nella sentenza appellata, sarebbe evidente la difformità fattuale e giuridica tra lo stato dei luoghi ed il lotto posta a base di gara, con la conseguente necessità di regolarizzazione catastale ed urbanistica del bene immobile e successiva attivazione di una nuova procedura di alienazione.

Parte appellante osserva che l’annullamento dell’aggiudicazione è stato motivato dalle difformità riscontrate tra la situazione reale e catastale dell’immobile, rispetto alle condizioni descritte nella perizia di stima, posta a base della procedura di alienazione.

Tali difformità sono state rilevate a seguito di sopralluogo, effettuato dai tecnici dell’Ente in data 05.06.2023, ed indicate nel relativo verbale.

In tale verbale si esplicita che la stima dell’immobile è stata effettuata con riferimento al solo fabbricato, senza considerare il vano esterno e la corte, anche se citati nella perizia di stima.

Inoltre, è presente un corpo di fabbrica aggiunto, per il quale non è presente alcun titolo abilitativo, mentre il vano/deposito è riportato nel Catasto terreni al foglio n. 16 part. 295, ma non al Catasto fabbricati.

La corte esterna, citata nella perizia, risulta poi essere di pertinenza della diversa particella n. 23, mentre alla particella n. 101, oggetto della procedura di alienazione, non sono assegnate pertinenze.

Parte appellante riferisce la descrizione contenuta nella perizia di stima come segue: “il fabbricato comprende due piani fuori terra di cui, il piano terra è destinato a ristorante ed occupa una superficie utile abitabile di mq 111,44 ed il primo piano occupa una superficie utile abitabile di 41,40 mq. Vi è inoltre un piccolo vano / deposito ed una corte, che circonda lo stesso immobile”.

Dalla lettura della perizia di stima e dagli elementi sopra indicati emerge chiaramente come l’importo del valore del lotto 2 sia stato calcolato soltanto su 161 mq, che corrisponde alla consistenza totale del fabbricato, senza stimare e quantificare la corte ed il deposito.

Infatti, a fronte di complessivi 152,84 mq di superficie utile abitabile, indicati nella perizia, sono stati posti a base di gara 161 mq lordi commerciali, con la conseguenza che la corte ed il deposito non sono stati computati.

D’altronde, nella descrizione del lotto 2 si fa riferimento solo alla particella 101 (Cat. A/4, 5,5 vani), priva di qualsiasi corte o pertinenza, senza fare alcun riferimento alla particella 295 del catasto terreni, corrispondente al vano/deposito.

Pertanto il TAR non avrebbe correttamente valorizzato la differenza tra superficie utile abitabile, riportata nella perizia di stima, e superficie lorda commerciale, posta a base di gara.

Tale circostanza sarebbe confermata dal rilievo che, secondo il TAR, il totale delle superfici del vano/deposito e della corte esterna sarebbe pari a complessivi 8 mq, ossia alla differenza tra il totale indicato nella perizia di stima (152,84 mq) ed il totale indicato nel bando di gara (161 mq).

Poiché risulta impossibile che un vano/deposito ed una corte esterna siano complessivamente di soli 8 mq, risulta confermato come gli stessi non siano stati quantificati e stimati in sede di perizia.

Parte appellante osserva poi che con nota prot. n. 5155 del 01.08.2024, il Comune di Santo Stefano d’Aspromonte ha comunicato che la pratica di licenza edilizia, registrata al numero di elenco 108 del registro delle concessioni edilizie, riguardante il progetto di ampliamento del fabbricato in argomento, “non ha avuto corso”.

Del resto la licenza edilizia depositata in atti non riporta alcun numero di protocollo o di registro, né è presente attestazione di conformità.

Pertanto, deduce parte appellante, risulterebbe smentito il presupposto di fatto, sulla base del quale il TAR ha valutato la situazione del corpo di fabbrica aggiunto, che risulta non abilitato ed abusivo, a differenza di quanto statuito nella sentenza.

Inoltre nel progetto presentato non si fa riferimento all’acquisizione dei pareri obbligatori della Soprintendenza dei Beni Ambientali e del Genio Civile, tanto che nello stesso progetto si indica che i calcoli di stabilità dell’intero corpo, “sorgendo lo stesso in zona sismica di I Categoria” saranno effettuati successivamente.

Ne consegue secondo parte appellante, che risulta, la necessità di un ulteriore procedimento tecnico per verificare tale corpo, anche sotto il profilo della stabilità, e procedere ai successivi adempimenti ed all’eventuale demolizione.

Parte appellante ritiene l’erroneità della sentenza appellata anche in relazione al profilo che, secondo il Tar, non sarebbe rilevante la circostanza che il vano deposito “sia riportato nel Catasto terreni, ma non anche nel Catasto fabbricati”.

Risulta invece necessario un ulteriore procedimento tecnico per verificare tale deposito e procedere all’eventuale demolizione, ove non sia possibile provvedere alla regolarizzazione ed accatastamento nel Catasto fabbricati.

Parte appellante, con riferimento all’area cortilizia esterna, osserva che tale area è di pertinenza della diversa particella n. 23, mentre alla particella n. 101, oggetto della procedura di alienazione, non sono assegnate pertinenze.

Lamenta che sul punto il Tar abbia omesso ogni valutazione.

Nella perizia di stima e nel bando di gara non viene indicata alcuna superficie dell’area cortilizia, né è possibile un procedimento di automatica perimetrazione.

Allo stato, il fabbricato risulta intercluso, in quanto l’area cortilizia antistante, che consente l’accesso allo stesso, risulta di pertinenza di altro immobile.

Ai fini dell’alienazione anche dell’area cortilizia, risulta necessario quantificare e perimetrare la superficie pertinenziale da assegnare al fabbricato, censito con la particella 101, procedendo con successivo frazionamento.

4. ON LU si è costituito in giudizio per resistere all’appello.

Secondo parte appellata non sarebbe ravvisabile alcuna difformità fattuale e giuridica tra lo stato dei luoghi ed il sottoposto a base di carta che possa giustificare la necessità di una regolarizzazione catastale ed urbanistica del bene immobile e successiva attivazione di una nuova procedura di alienazione.

Nella sentenza appellata, contrariamente a quanto ritenuto dalla Città metropolitana di Reggio Calabria, il TAR non darebbe atto di tali difformità, ritenendo che le stesse non siano tali da giustificare l’annullamento in autotutela, bensì ritiene che tali difformità siano inesistenti e che il bene sia stato correttamente descritto nelle procedure di gara.

Egli richiama la perizia di stima nel capitolo “consistenza e descrizione dell’immobile” in cui si legge che “il fabbricato comprende due piani fiori terra di cui, il piano terra è destinato a ristorante ed occupa una superficie utile abitabile di mq 111,44 ed il primo piano occupa una superficie utile abitabile di 41,40 mq. Vi è inoltre un piccolo vano / deposito ed una corte, che circonda lo stesso immobile”.

Tale descrizione evidenzierebbe che il prezzo dell’immobile è stato determinato considerando lo stesso in ogni sua pertinenza.

Non sarebbe pertinente la deduzione dell’appellante, secondo cui la superficie del vano deposito e della corte esterna sarebbe di appena 8 metri quadrati, considerando che per le pertinenze esterne la superficie commerciale si calcola al 15% mentre per i locali deposito al 25%.

La documentazione inerente la pratica edilizia sarebbe stata depositata tardivamente in appello, ritiene la sussistenza di una licenza edilizia e comunque, qualora vi fossero abusi, parte appellata ritiene di avere titolo a presentare istanza di sanatoria.

Ritiene che il vano deposito sia stato realizzato anteriormente al 1967 e quindi dovrebbe considerarsi lecito dal punto di vista edilizio.

Ricorda che del vano deposito è tenuto conto nella perizia di stima e che egli ha presentato offerta notevolmente migliorativa rispetto alla base d’asta.

5. Con ordinanza n° 3838 del 16 ottobre 2024 la Sezione, in accoglimento dell’istanza cautelare proposta dall’appellante, ha sospeso gli effetti della sentenza appellata.

6. Preliminarmente deve essere respinta l’eccezione sollevata da parte appellata secondo cui l’appellante avrebbe tardivamente depositato documentazione in appello.

Infatti il divieto di nuovi documenti in appello, ai sensi dell'art. 104, comma 2, cod. proc. amm., è applicabile nei soli confronti dell'appellante che sia stato ricorrente in primo grado; non nei confronti dell'appellante già resistente in primo grado, il quale può dedurre qualunque motivo di impugnazione della sentenza e può addurre prove anche non prodotte nel giudizio di primo grado (così Consiglio di Stato V n° V 5636 del 26 giugno 2024, VII n° 5385 del 28 giugno 2022).

Nel merito l’appello è fondato.

Deve ricordarsi che la motivazione del provvedimento di annullamento dell’aggiudicazione risulta come segue:

a) è errata la quantificazione dell’area cortilizia indicata nei provvedimenti che hanno determinato l’aggiudicazione, considerando che tutto il terreno circostante l’area dove sorge l’immobile oggetto di vendita non è di pertinenza di quest’ultimo, ma di altro immobile;

b) il locale deposito non risulta censito al catasto fabbricati;

c) il corpo aggiunto è privo di titolo abilitativo.

Il collegio ritiene che il Tar abbia erroneamente ritenuto che la documentazione versata in atti dal ricorrente comproverebbe che per il c.d. corpo di fabbrica aggiunto, sarebbe stata rilasciata dal Sindaco del Comune di S. Stefano in Aspromonte, in data 23 luglio 1985, apposita licenza di costruzione.

Infatti con nota prot. n. 5155 del 01.08.2024, il Comune di Santo Stefano d’Aspromonte ha comunicato che la pratica di licenza edilizia, registrata al numero di elenco 108 del registro delle concessioni edilizie, riguardante il progetto di ampliamento del fabbricato in argomento, “non ha avuto corso”.

Con la precedente nota prot. n. 5121 del 31.07.2024, il Comune di Santo Stefano d’Aspromonte aveva comunicato di non avere reperito l’originale della licenza di costruire del 23.07.1985, inviando copia della documentazione reperita presso l’archivio comunale.

Tra tale documentazione figurava la bozza di concessione edilizia cui ha fatto riferimento il Tar.

Tuttavia si deve ritenere, alla luce di quanto sopra, che trattasi di ipotesi di bozza priva di ufficialità, anche considerando che tale bozza non riporta alcun numero di protocollo o di registro, né è presente attestazione di conformità.

Si deve pertanto concludere che effettivamente, come motivato nel provvedimento di autotutela impugnato in primo grado, che il corpo aggiunto è privo di titolo abilitativo.

Risulta pertanto necessario un ulteriore procedimento tecnico per verificare tale deposito e procedere o alla regolarizzazione o all’eventuale demolizione, ove non sia possibile provvedere alla regolarizzazione.

La circostanza che il corpo aggiunto è privo di titolo abilitativo costituisce una qualità essenziale del bene da alienare che non è stata considerata negli atti relativi al procedimento di dismissione patrimoniale.

Pertanto tale solo specifico aspetto è idoneo a sorreggere il provvedimento di autotutela impugnato in primo grado.

Risultano comunque congruamente motivati anche gli ulteriori profili contenuti nel provvedimento impugnato.

Infatti l’area cortilizia esterna è di pertinenza della diversa particella n. 23, mentre alla particella n. 101, oggetto della procedura di alienazione, non sono assegnate pertinenze.

Ai fini dell’alienazione anche dell’area cortilizia, risulta pertanto necessario quantificare e perimetrare la superficie pertinenziale da assegnare al fabbricato, censito con la particella 101, procedendo con successivo frazionamento.

Parimenti risulta necessario procedere al censimento nel Catasto Fabbricati del locale deposito.

Il collegio osserva infine che il provvedimento impugnato in primo grado fa riferimento all’obiettivo di riavviare una nuova procedura di gara dopo regolarizzazione e nuova stima del bene.

Ne consegue che l’interesse di parte appellata all’acquisto dell’immobile non sembra essere inciso negativamente, potendo manifestare il proprio interesse all’acquisto nell’ambito dell’eventuale nuova procedura di gara, successiva agli adempimenti sopra indicati.

In accoglimento dell’appello, in riforma della sentenza appellata, deve pertanto essere respinto il ricorso proposto in primo grado.

La peculiarità della vicenda impone tuttavia di compensare le spese del doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, in riforma della sentenza appellata, respinge il ricorso proposto in primo grado.

Compensa le spese del doppio grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 29 aprile 2025 con l'intervento dei magistrati:

Massimiliano Noccelli, Presidente FF

Daniela Di Carlo, Consigliere

Sergio Zeuli, Consigliere

Marco Morgantini, Consigliere, Estensore

Marco Valentini, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Marco Morgantini	Massimiliano Noccelli

IL SEGRETARIO